Una de las dudas más usuales que formulan los clientes sin una formación hipotecaria suficiente, cuando buscan un préstamo hipotecario para adquirir una casa, es si la hipoteca que se le ofrece es barata. Muy relacionada con esta duda, está la de querer saber si el préstamo hipotecario que se ha contratado es bueno, competitivo, si se ha acertado con el banco.
Lo primero que hay que saber es que no existe una única hipoteca barata, ya que hay entidades que ofrecen financiación con las mismas condiciones. Por otra parte, tal vez la hipoteca que nos hayan concedido sea la más barata dado nuestro perfil económico y garantías aportadas, pese a que en el mercado se comercialicen préstamos mejores.
Por tanto, responder a la pregunta de si hemos contratado la mejor hipoteca, la más barata, siempre va a ser complicado. Además de que no todos los bancos ofrecen las condiciones hipotecarias de forma accesible al público en general, existe la posibilidad de conseguir ventajas si sabemos y podemos negociar; además según la oficina del mismo banco que visitemos podemos conseguir condiciones hipotecarias diferentes. Y finalmente, nuestra situación laboral, nuestro nivel de ahorros, los avalistas que podemos aportar y demás condicionantes personales y económicos determinan las hipotecas del mercado a las que podemos acceder.
Por tanto, al igual que cuando hacemos la declaración del IRPF no podemos fijarnos en lo que le devuelven al vecino para saber lo que tributaremos nosotros, tampoco la hipoteca del vecino es necesariamente comparable a la nuestra.
Cómo saber si hemos contratado una buena hipoteca
Si tenemos claro que cada familia e hipoteca es un mundo, entenderemos que lo que a continuación explicaremos es una generalización que puede no ser aplicable a todos los casos. Sin embargo, sí hay características del préstamo hipotecario a analizar para valorar la operación.
En primer lugar, una hipoteca barata no tendrá comisiones ni de apertura, ni de estudio ni de desistimiento (cancelación parcial o total). Muchas veces nos fijamos en la cuota inicial sin analizar primero características tan importantes como las comisiones, que encarecen la cuota durante 30 o 40 años; por pocos euros que representen al mes, al final de los año son miles.
Importante también es que no lleve seguros adicionales, planes de pensiones obligatorios o cualquier otro producto financiero que no nos interese. Hay escrituras de préstamo hipotecario que contemplan cláusulas de bonificación del tipo de interés en función de los productos contratados o vinculación mantenida con el banco. Muchas veces el sobrecoste del seguro o la poca rentabilidad del producto que nos bonifica hace que sea más rentable no contratarlo, pese a no disfrutar de la bonificación pactada. Los seguros suelen ser más baratos si se contratan con una aseguradora especializada que mediante la aseguradora del banco. Por tanto, a menos seguros y productos nos obliguen a contratar, más barata acabará siendo la hipoteca, en principio. El único seguro obligatorio por Ley es de incendios (hogar), y no implica que tengamos que contratarlo con la aseguradora del banco, tampoco.
Vital es que no tenga cláusulas que empeoren la operación financiera. Por ejemplo las cláusulas de suelo, que limitan el tipo de interés mínimo que nos aplicará el banco. De nada sirve tener un buen tipo de interés variable si nos limitan la bajada.
Las garantías adicionales son un coste más a tener en cuenta. Tal vez una hipoteca con un tipo de interés mayor sea preferible a una financieramente más barata si no nos obliga a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble. A menos garantías obligatorias, mejor hipoteca contratada, ceteris paribus.
El tipo de índice de referencia es muy importante para saber si la hipoteca firmada es económica, al igual que el diferencial que se le suma. En las hipotecas a tipo variable, el tipo de interés se calcula sumando al índice de referencia un diferencial. Un Euribor + 1 no se puede comparar directamente con un IRS + 1, por ejemplo. Hay que estudiar como evolucionan en el tiempo ambos índices para poder extraer conclusiones.
Por tanto, la hipoteca más barata no es necesariamente la que tiene una cuota más baja. Hay que analizar la operación en su conjunto para poder responder a la pregunta de si la hipoteca es competitiva o no lo es.
