Adquisición y rehabilitación de vivienda habitual

La deducción por compra de vivienda habitual sigue siendo la más relevante para millones de contribuyentes, a pesar de su finalización desde el 1 enero de 2013. Todos aquellos que compraron su vivienda hasta el 31 de diciembre de 2012 pueden tener derecho gracias a un régimen transitorio aún vigente al que se añaden las que aplican las Haciendas Forales y algunas Comunidades Autónomas, centradas en las adquisiciones de jóvenes o compras en zonas rurales.

Para aquellos que puedan seguir beneficiándose del régimen transitorio, se mantienen las condiciones: El porcentaje es del 15%, (7,50% estatal y 7,50% en el tramo autonómico). Se podrá deducir por todas las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente con una base máxima de 9.040 euros anuales.

En estas cantidades se incluyen los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable. La base máxima de deducción será única para todas las cantidades invertidas (no se puede deducir por adquisición por un lado y por rehabilitación por otra).

Algunos casos especiales

Un caso especial son los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial y que ocurre con las cantidades satisfechas para la que fue su vivienda habitual. En este caso, podrá seguir practicando la deducción siempre que continúe siendo vivienda habitual para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden.

Con respecto a las mejoras, se consideran la adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Así, se asimilan a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos.

Por el contrario, no forman parte de la deducción los gastos de conservación o reparación que de forma regular tenga el objetivo de mantener el uso normal de los bienes materiales (como pintar la casa) o la sustitución de elementos (calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.)

Novación y subrogación de hipoteca

En el caso de cambio de hipoteca, ya sea por novación o por subrogación, esta no supone el final de la deducción. Tal y como señalan distintas Resoluciones Vinculantes de las de la Dirección General de Tributos como la V2644-17 de 18 de octubre de 2017 en la que se pregunta sobre la posibilidad de continuar con la desgravación si realiza una «novación, subrogación o un cambio de préstamo por otro con mejores condiciones», la Dirección General de Tributos señala que lo relevante es que «la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses» y, por ello, cualquier cambio no conlleva entender que ha finalizado «el proceso de financiación de la inversión», tan solo que se han modificado las condiciones de financiación y, por ello, una nueva hipoteca subrogada sigue desgravando.

Haciendas Forales

A diferencia del régimen tributario general, las Haciendas Forales (Álava, Guipuzkoa, Bizkaia y Navarra) han prolongado e incluso mantienen la deducción por compra de vivienda habitual.

En el caso de Álava se mantiene una deducción del 18% de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluido los gastos originados por dicha adquisición. Esta deducción se eleva hasta el 20% en los casos en que los contribuyentes fijen su residencia habitual en un término municipal de Álava que cuente con menos de 4.000 habitantes. Este porcentaje del 18% se mantiene en Guipuzkoa y Bizkaia, siempre con un tope máximo de 1.530 euros anuales de deducción.

Por el contrario, Navarra suprimió desde el 1 de enero de 2018 la deducción por vivienda al igual que lo hizo la normativa que se aplica al régimen general. Pero también establecer un régimen transitorio para toda compra anterior a 2017.

Otras comunidades autónomas

Muchas otras comunidades autónomas mantienen un régimen de deducción en su tramo autonómico.

La diferencia no solo está en que se aplica en su tramo autonómico, y no en el general, sino también que su porcentaje es menor y que su ámbito de aplicación no es general, cubriendo algunos colectivos (generalmente jóvenes), ámbitos territoriales limitados (como el mundo rural) o tipología de vivienda (protegida).

Andalucía

Permite deducirse hasta un 2% de las cantidades satisfechas en la adquisición de Inversión en vivienda habitual protegida. Para ello la vivienda debe tener la calificación de protegida de conformidad con la normativa de la Comunidad Autónoma de Andalucía en la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre del año) y que los ingresos anuales de la unidad familiar en la que se integra el contribuyente no excedan de 2,50 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)

También ofrece el 3% de las cantidades satisfechas en adquisición de vivienda habitual para jóvenes. En este caso los requisitos es que sea menor de 35 años a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre normalmente), en el caso de tributación conjunta lo debe cumplir al menos uno de los cónyuges y que la suma de las bases imponibles general y del ahorro no supere los 19.000 euros en tributación individual y los 24.000 euros en tributación conjunta.

Aragón

Permite una deducción por la adquisición de vivienda habitual por víctimas del terrorismo de hasta un 3% de las cantidades satisfechas. El importe de esta deducción no podrá exceder el 10% de la cuota íntegra autonómica.

Asturias

Permite la deducción de un 3% de las cantidades satisfechas por adquisición o adecuación de vivienda habitual para contribuyentes con discapacidad igual o superior al 65%. La base de la deducción está constituida por las cantidades satisfechas durante el ejercicio, sin incluir intereses, con un máximo de 13.664 euros, tanto en tributación individual como en la conjunta

Esta deducción se extiende si la adquisición de la vivienda habitual para contribuyentes con los que convivan sus cónyuges, ascendientes o descendientes con discapacidad superior al 65%. La cuantía máxima es la misma (3% hasta 13.664 euros), pero siempre que el cónyuge, ascendientes o descendientes convivan con el contribuyente durante más de 183 días al año y no tengan rentas anuales, incluidas las exentas, superiores a 7.519,59 euros (IPREM 2019). Cuando dos o más contribuyentes tengan derecho a la aplicación de esta deducción se prorrateará entre ellos por partes iguales.

Por último, por inversión en vivienda habitual que tenga la consideración de protegida recibirá 113 euros por cada contribuyente que tenga derecho a percibir subvenciones o ayudas económicas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual que tenga la consideración de protegida, conforme a la normativa estatal o autonómica.

Illes Balears

La posibilidad de deducción se centra en las inversiones de mejora de la sostenibilidad en la vivienda habitual, pudiendo deducirse hasta el 50% de las inversiones que mejoren la calidad y la sostenibilidad de las viviendas, que se hagan en el inmueble. La base máxima de deducción será el importe realmente satisfecho por el contribuyente para realizar las inversiones anteriormente descritas, con un límite máximo de 10.000 euros anuales. Las cantidades satisfechas se justificarán por medio de las facturas que cumplan los requisitos legales o reglamentarias o documento sustitutivo equivalente.

Islas Canarias

Se pude deducir por las donaciones en metálico a descendientes o adoptados menores de 35 años para la adquisición o rehabilitación de su primera vivienda habitual. El porcentaje para deducir será un 20% de la cantidad donada por contribuyentes con residencia habitual en las Islas Canarias que durante el ejercicio hayan efectuado una donación en metálico a sus descendientes o adoptados menores de 35 años con destino a la adquisición, construcción o rehabilitación de la primera vivienda habitual del donatario en las islas Canarias. El importe de la deducción no podrá exceder los 150 euros tanto en declaración individual como conjunta.

Castilla y León

Puede deducir hasta un 15% de las cantidades satisfechas por adquisición o rehabilitación de vivienda por jóvenes en núcleos rurales que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.

Los requisitos es que tengan menos de 36 años, no disponga ni hubiera dispuesto de ningún derecho de plena propiedad igual o superior al 50% sobre otra vivienda y que la vivienda esté situada en una población de Castilla y León que, en el momento de la adquisición o rehabilitación, no exceda de 10.000 habitantes, con carácter general, o 3.000 habitantes si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia.

También existe la posibilidad de deducción del 15% de las cantidades satisfechas por inversión en instalaciones medioambientales y de adaptación a personas con discapacidad en vivienda habitual siempre que la vivienda este situada en la Comunidad de Castilla y León y constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del contribuyente. Entre las instalaciones se incluyen: paneles solares, mejora en los sistemas de instalaciones térmicas que incrementen su eficiencia energética, la mejora de las instalaciones de suministro e instalación de mecanismos que favorezcan el ahorro de agua y las obras e instalaciones de adecuación necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de uno o varios ocupantes. La rehabilitación de la vivienda deberá cumplir los requisitos establecidos en la normativa reguladora del IRPF (Ley y Reglamento) en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, antes de que se eliminará esta deducción.

Extremadura

Mantiene la deducción para la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual para jóvenes y para víctimas del terrorismo. Para jóvenes, es el 3% de las cantidades satisfechas durante el período impositivo, excluidos los intereses, siempre que constituya o vaya a constituir su primera residencia habitual. Este porcentaje se eleva al 5% en caso de adquisición o rehabilitación por jóvenes de su vivienda habitual en cualquiera de los municipios de Extremadura con población inferior a 3.000 habitantes, siempre que la adquisición o rehabilitación se haya efectuado a partir de 1 de enero de 2015.

En el caso de victimas del terrorismo también podrán aplicar esta deducción, cualquiera que sea su edad, quienes tengan la condición de víctimas del terrorismo o, en su defecto, y por este orden, el cónyuge o pareja de hecho o los hijos que vinieran conviviendo con las mismas. La base máxima de la deducción será de 9.040 euros.

Murcia

La comunidad de Murcia ha sido de las últimas en apostar por este tipo de deducción autonómica, en este caso, limitada a los jóvenes de hasta 35 años. Esta deducción es del 5% de las cantidades satisfechas en el ejercicio por la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del contribuyente, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y todos sus gastos derivados.

Para poder acogerse, a suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro del contribuyente, de la declaración, sea inferior a 24.107,20 euros, siempre que la base imponible del ahorro no supere la cantidad de 1.800 euros.

La Rioja

La deducción también se centra en la adquisición, construcción o rehabilitación de vivienda habitual en pequeños municipios de la comunidad autónoma. El importe será del 5% de las cantidades satisfechas en el ejercicio en la adquisición, rehabilitación o construcción de la vivienda habitual con un límite máximo de 452 euros por declaración. La adquisición, rehabilitación o inicio de la construcción de la vivienda debió comenzar a partir del 1 de enero de 2017 y la base máxima anual de esta deducción será de 9.040 euros.

Comunidad Valenciana

Por primera adquisición de su vivienda habitual por contribuyentes de edad igual o inferior a 35 años recibirá el 5% de las cantidades satisfechas durante el período impositivo. Además de los requisitos establecidos con carácter general en la normativa estatal deberá ser también la primera adquisición de su vivienda habitual y que la suma de la base imponible general y de la base imponible del ahorro, casillas de la declaración, no sea superior a 15.039,18 euros tanto en tributación individual como en tributación conjunta.

Por adquisición de vivienda habitual por personas con discapacidad la deducción es del 5% de las cantidades satisfechas por contribuyentes con discapacidad física o sensorial, en grado igual o superior al 65% o psíquica, en grado igual o superior al 33%, no incluyendo intereses. La condición de persona con discapacidad deberá acreditarse mediante el correspondiente certificado expedido por los órganos competentes en materia de servicios sociales de la Generalitat o por los órganos correspondientes del Estado o de otras Comunidades Autónomas. La cuantía máxima son 102 euros por contribuyente.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Por último, se sigue manteniendo la exención en las plusvalías de la venta de vivienda habitual si se invierte en otra con el mismo fin.  Está exenta siempre que la reinversión del importe obtenido se produzca en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter, en las condiciones y requisitos establecidos reglamentariamente, en el mismo ejercicio en que se obtiene la ganancia patrimonial, en los dos anteriores o en los dos siguientes.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha señalado en la sentencia 663/2021 que no es requisito que se resida en la vivienda antes de este plazo de dos años, sino que se invierta, con ello, se puede invertir en viviendas en construcción, aunque el plazo de entrega se demore.

Es importante por último señalar que si se ha disfrutado de la deducción no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores.

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