Entradas de] Pau A. Monserrat

La subrogación en obra nueva se complica

Se trata de comprar una vivienda nueva y querer subrogar la hipoteca a la promotora, para ahorrarse los gastos de constituir una nueva hipoteca en otro banco. Hasta hace poco la subrogación era prácticamente automática. Dabas una señal por el 20% del valor de la vivienda (muchas veces dividido en plazos, ya que se empezaba a pagar la señal cuando se empezaba a construir y se terminaba antes de la entrega) y el resto del dinero, el 80% del valor de la vivienda, se obtenía al subrogar la hipoteca a la promotora. El problema es que con la restricción de crédito debido a la crisis financiera, la subrogación ya no es automática, ya que las entidades bancarias están poniéndose más serios con los requisitos para que te concedan una hipoteca o te la subroguen. Se hace un estudio financiero del nuevo cliente y puede ocurrir que ya no le concedan el crédito (tanto porque las condiciones de concesión se han endurecido como porque el ratio de endeudamiento con los tipos actuales supera el 40%)La gente se queda en la estacada y sin posibilidades de comprarse la vivienda (puesto que si una entidad no te lo concede en una subrogación, con menos gastos, lo más normal es que nadie te la de). Llegado a este callejon sin salida, recomendamos al cliente acudir a un broker hipotecario profesional, que puede conseguirle una oferta de hipoteca de alguna entidad financiera, al trabajar con muchas al mismo tiempo.
De hecho, en el artículo de El País que se comenta este nuevo fenómeno se comenta que una importante constructora de España con más de 2.000 viviendas en venta cerró el pasado trimestre con unas ventas negativas de 20 unidades: no es que no hayan vendido nada, sino que algunas incluso han sido devueltas por rechazo del banco. Además muchas inmobiliarias están siguiendo una estrategia para atraer clientes que complica aún más las cosas. Piden una entrada más pequeña, para que más gente se anime a comprar.

Deuda dudosa

La nueva normativa bancaria clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro.

Llanera en suspensión de pagos

Todos los esfuerzos realizados a último hora para generar liquidez y las negociaciones emprendidas con las Cajas de Ahorros, no han podido impedir que esta mañana la promotora halla solicitado en los juzgados petición de concurso voluntario de acreedores (lo que antiguamente se llamaba suspensión de pagos). La petición se tramita en el Juzgado de lo Mercantil número 2, de Valencia. La compañía explica su situación “de insolvencia inminente” debido a que las entidades financieras han negado a estructurar la deuda a largo plazo de la compañía

La figura del avalista en una hipoteca

Un avalista es aquel que voluntariamente garantiza el pago de un préstamo, o lo que es lo mismo asume la responsabilidad del pago si el titular no hace frente a su deuda. Ello supone un riesgo del que el avalista debe ser consciente cuando firma el aval. Un aval es una garantía adicional de pago que exige el banco cuando a su juicio el tomador de un crédito tiene mayor riesgo de no poder hacer frente a los pagos, que lo que el banco está dispuesto a aceptar. Es frecuente que el banco solicite avalista cuando el préstamo excede el 80% de la tasación, o si los ingresos del solicitante en relación con el importe del préstamo, son a juicio del banco, insuficientes para garantizar su capacidad de pago. Desde hace unos años se ha añadido una razón mas que lleva a los bancos a la petición de avalistas, la precariedad en la continuidad del empleo, cundo los ingresos del peticionario son suficientes, pero proceden de lo que se ha dado en llamar un “contrato basura”, el banco suele solicitar un avalista que garantice el cobro de los avatares profesionales que pueda pasar el solicitante.www.futurfinances.com