Crítica a la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda

O de cómo la regulación acaba perjudicando a los sujetos a los que se intenta proteger.

Acaba de publicarse en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Tan sólo con leer el encabezado, nos podemos dar cuenta de que nos encontramos ante un texto en el que se hace mucho hincapié en el derecho de todo ciudadano a una vivienda, es más, a una vivienda digna.

Hasta ahí, nada que objetar. ¿Quién no firmaría ahora mismo una ley que protegiera el derecho de todo ciudadano a tener un chalé de al menos 600 m2? ¿Y ya puestos, no tenemos derecho también a movernos libremente? ¿Entonces por qué no se nos garantiza también el derecho a movernos en un Tesla Modelo S de 95.000 euros? Lo digo por eso del medio ambiente y tal…

Un derecho muy serio

Bromas aparte, estamos ante un tema tremendamente serio y que trata el primer derecho de cualquier persona, independientemente de edad, sexo, religión o raza. El derecho a un refugio y a un espacio privado donde poder desarrollar su proyecto vital.

En una sociedad donde nos basamos desde tiempo inmemorial en el consumo de bienes y servicios a cambio de un precio acordado entre los actores, por lo general los ciudadanos recibimos un salario por el trabajo que realizamos y este lo cambiamos por el bien o servicio que nos apetece. Esto es así en las economías de corte capitalista, que son las únicas viables a largo plazo, y eso ya se ha encargado la historia de demostrarlo repetidamente.

Un país de propietarios… y de constructores

En España, a diferencia de otros países de nuestro entorno, existe una cultura de adquisición de la vivienda fuertemente arraigada. Eso nos ha llevado en convertirnos en una sociedad de adquisidores de viviendas. Tanto para uso como primera residencia como forma de ahorro e inversión.

Según el INE, cerca de un 40% de los tenedores de una vivienda, lo son de al menos otra más. Además, somos sede de empresas constructoras punteras a nivel mundial. Esto nos ha llevado a un crecimiento en el parque de viviendas sostenido en el tiempo, que sólo ha decaído en momentos puntuales y con procesos de recuperación de la actividad tremendamente ágiles en comparación a otros sectores. Por lo general, construimos mucho y bien.

El problema de la vivienda en España

Y con todo esto, ¿Cómo es posible que tengamos un problema de vivienda en España? En primer lugar, no creo que exista un problema de vivienda general. Existe un problema de vivienda en zonas de determinados núcleos urbanos. Esto es lógico, simplemente por el hecho de que los planes de ordenamiento urbano de todas las ciudades comprenden un periodo de varios años, en los cuales el desarrollo de zonas aptas para la construcción de nueva vivienda no siempre se adapta a los requerimientos de las personas que solicitan dicha vivienda nueva.

Si nos acercamos al portal Idealista, tan sólo en la provincia de Toledo encontramos 2.517 viviendas de 140 m2 o más por menos de 150.000 euros. El problema es que no hay demanda suficiente en esa zona. Y hablamos de Toledo, a escasos 95 kilómetros del Aeropuerto Adolfo Suarez Madrid-Barajas, lo que en nuestro Tesla Modelo S se traduce en escasamente 1 hora y 7 minutos de trayecto. Si intentamos buscar los mismos parámetros en Madrid, el resultado es de 3 viviendas, y todas ellas son almacenes con uso modificado. Como vemos, se trata de un desajuste entre los desarrollos urbanísticos de las ciudades, que son competencias locales, y los requerimientos de una población que es mucho más ágil en su desarrollo que dichos planes. No hay zonas de expansión atractivas, lo que hace que el suelo disponible sea caro y eso se traduzca en un alza de los precios del producto final.

En lo referente al alquiler, siendo como somos un país que no se decanta de una manera masiva por el alquiler, tenemos un problema añadido. La ley de alquiler es una normativa tremendamente proteccionista con el inquilino en contratos de más de un año a de duración. El impago de la renta puede demorarse durante meses sin que se inicie un procedimiento de desahucio. Igualmente, dicho procedimiento conlleva meses, incluso años, de juicios y por consiguiente, de gastos para el propietario. Esto hace que el parque de vivienda en alquiler disponible sea escaso, y como bien escaso, su precio esté afectado por el desequilibrio entre oferta y demanda.

Situación actual del mercado inmobiliario

Es por ello que nos encontramos con el panorama siguiente:

1. Escasez de vivienda nueva en zonas céntricas o cercanas a núcleos urbanos, principalmente por la falta de suelo edificable y las restricciones de altura y superficie que afectan al precio final del producto.
2. Desprotección de los propietarios ante impagos de los inquilinos.
3. Derivación de parte de ese parque de vivienda en alquiler a modalidades de alquiler de corta duración, que permite el desahucio inmediato en caso de impago y que es mucho más rentable, sobre todo en zonas turísticas o centro de grandes ciudades.

La Ley fija los precios

Y para solucionarlo, el gobierno se saca de la chistera una ley de la vivienda que define zonas tensionadas en las que los precios se pueden regular.

La regulación de precios es un tema candente que ha generado mucho debate en los últimos años. Algunos argumentan que es una forma efectiva de proteger a los consumidores y evitar abusos por parte de las empresas. Sin embargo, la realidad es que la regulación de precios solo puede llevar a un aumento en los precios del bien regulado.

La razón principal por la cual la regulación de precios conduce a un aumento en los precios es la ley de la oferta y la demanda. Cuando se impone un precio máximo por debajo del equilibrio de mercado, es decir, por debajo del precio al cual los compradores y vendedores están dispuestos a hacer transacciones, se crea un desequilibrio.

En esta situación, la demanda supera a la oferta. Los consumidores quieren comprar más del bien regulado a ese precio más bajo, pero los vendedores no están dispuestos a producir o suministrarlo a ese precio. Como resultado, se crea escasez. Si el precio no puede ajustarse libremente, los vendedores buscarán alternativas para cubrir sus costos y obtener ganancias. Pueden reducir la calidad del producto, limitar su oferta o simplemente dejar de sacarlo al mercado.

Además, la regulación de precios desincentiva la inversión y la innovación en el sector. Si los precios están limitados, los productores no tienen incentivos para mejorar sus productos o encontrar formas más eficientes de producirlos. Esto afecta negativamente la calidad y la variedad de los bienes disponibles en el mercado.

Conclusión: una solución rápida y contraproducente

En conclusión, la regulación de precios puede parecer una solución rápida y justa para proteger a los consumidores, pero en realidad tiene consecuencias negativas. Al crear desequilibrios en la oferta y la demanda, la regulación de precios conduce inevitablemente a un aumento en los precios del bien regulado. En lugar de imponer límites artificiales, es más eficiente y beneficioso permitir que el mercado funcione libremente, fomentando la competencia y la innovación para el beneficio de todos los involucrados.

Así pues, terminemos considerando la ley como un brindis al sol, que intenta contentar a un sector de la población que no puede acceder a viviendas en zonas de alta demanda, pero que no se centra en solucionar el problema con medidas factibles como serían la posibilidad de construir en altura o la creación de zonas de nueva edificabilidad, sino en proponer soluciones inútiles en tanto que ya se han demostrado ineficaces en cualquier población que ha intentado ponerlas en marcha.