El problema del acceso a la vivienda en España

Hace unos días que, con motivos de los próximos comicios y las consiguientes urgencias de los partidos políticos para conseguir el mayor número de votos posibles, han aparecido en los medios una serie de propuestas que van encaminadas a solucionar o mitigar una problemática que nos afecta desde hace bastante tiempo, como es el acceso a la vivienda.

Para hacer un pequeño resumen, nos encontramos con que la mayoría de las medidas que se prometen se centran en la creación de unas líneas de ayudas, bien por medio del ICO o de los organismos autonómicos competentes, que avalen total o parcialmente un porcentaje del precio de compra de las viviendas. Principalmente, este tipo de ayudas va dirigido a personas jóvenes, de hasta 35 años y con ingresos inferiores a los 37.000 euros anuales aproximadamente.

Vamos a refrescar el porqué de estas ayudas. Como norma general, en España el límite de la cuantía de un préstamo hipotecario se establece en el 80% del valor de tasación o de adquisición de un inmueble, utilizando como referencia siempre el menor de esos dos valores. Nuestro sistema bancario, con un fuerte arraigo romano, busca tres pilares básicos para la concesión de crédito:

1. La garantía de la operación.
2. La capacidad de devolución.
3. El compromiso del deudor.

La garantía inmobiliaria

En este contexto, tengamos en cuenta que, para empezar, el banco siempre va a considerar la garantía de la operación como el factor principal a la hora de estudiar la misma. Los pilares 1 y 3 aseguran al banco que la garantía principal, la vivienda a adquirir, tiene un valor suficiente para cubrir la deuda y que hay un compromiso por parte del deudor ya que invierte ese 20% en el negocio. Es la manera de repartir el riesgo que se ha venido estableciendo desde la banca tradicional en España.

La propuesta de los partidos políticos es un instrumento que avale ese 20% para que pueda accederse a la financiación por parte de la población. Pero se trata de un aval, no de una condonación de deuda ni nada que reduzca el importe a financiar. Los bancos van a tener que hacer un préstamo con garantía hipotecaria sobre el 100% del valor de la vivienda y eso atenta directamente contra dos de los tres pilares básicos de la normativa bancaria, ya que aumentamos el nivel de riesgo a cubrir por la garantía y eximimos de la necesidad de asumir una parte de riesgo al deudor. Ya no tiene que ahorrar varios años para adquirir la vivienda, su compromiso con el buen fin de la operación es menor.

Capacidad de reembolso

En ese momento, entra en juego el 2º pilar, la capacidad de devolución.

La capacidad de devolución es un concepto que establece que, como máximo, el total de las obligaciones de pago que debe atender una unidad familiar no puede exceder el 35% de los ingresos. Como ejemplo, si una unidad familiar gana 3.000 euros al mes, el máximo que pueden suponer todas sus deudas no puede exceder de 1.050 euros. Y eso incluye todas las cuotas que se deban de atender, hipotecas o préstamos personales para a la adquisición de bienes de consumo incluidos.

A una mayor cuota hipotecaria, ya que la hipoteca contemplará el 100% del valor de la vivienda en lugar del 80%, mayor importe de los ingresos que se requieren para hacer frente al pago mensual de la hipoteca. Y esos ingresos no se consiguen ni por decreto ley ni por propuesta de candidatos a los gobiernos autonómicos o nacionales.

Ese aumento de los ingresos sólo se hace incentivando la productividad de los trabajadores y las empresas, la mayor cualificación de los puestos trabajos y con ello el aumento de los sueldos a recibir por los empleados. Me temo que eso requiere medidas a largo plazo, inversión y consenso. Mucho pedir, me temo.