Google nos proporciona 5 formas más de visualizar los blogs de blogger. En el caso de Futur Finances os dejo el enlace y una previsualización:
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Os invito a probar las diferentes visualizaciones por si alguno os gusta más que la original.
Admito que el título iba a poner famosos en lugar de creadores, pero Santiago Segura, alias @SSantiagosegura no me lo hubiera perdonado nunca.
Por la forma de escribir alguno podría pensar: «qué importante es Pau que conoce a directores de cine y demás»
Qué va, lo conozco igual que lo puede conocer cualquiera, de verlo en la TV haciendo el ganso y de alguna de sus películas, que me gustan en general. De hecho, por lo que os contaré ahora, se ha ganado que vea Torrente 4 (y después dicen que utilizar Twitter no genera dinero).
Con esta entrada sólo quiero reflexionar con algo que todos damos por sentado y es increíble: con un Twitt o como se diga podemos ponernos en contacto de forma directa con personajes de todo el mundo que antes sería imposible incluso con muchos contactos y dinero de por medio.
Ayer noche me desperté un rato y vi como @SSantiagosegura, @Alexdelaiglesia y otros amigos del director-actor intercambiaban animadamente impresiones sobre algunos «actores de método».
Se me ocurrió entrar en su conversación, por suerte nada sesuda, y opinar sobre los «grandes» actores a los que iba siguiendo Santiago Segura.
Como ni me imaginaba que me iba a contestar no le escribí el borrador de un guión millonario:
Pero en Twitter los famosos (perdón, creadores) a veces contestan (y más si entienden para que sirve):
Tal vez demos por sentado que poder entablar conversaciones directas con gente de todo el mundo es normal. Pero os aseguro que para vetustos como el que escribe es algo que resulta, cuanto menos, impresionante.
Esta entrada no tiene ningún sentido más allá de mostrar mi sincera admiración razonada y razonable a dos figuras de la realidad de ayer y hoy:
Torrente y Bruce Lee.
Y encima el bueno de Santiago Segura me agradece el post. Gracias Maestro!
De hoy hasta el lunes me podéis preguntar vuestras dudas sobre hipotecas variables y fijas y euribor en el Consultorio de Invertia, tanto con Facebook Connect comentando en el artículo ¿Ha llegado el momento de contratar hipotecas a tipo fijo? como dejando un mensaje en el Consultorio propiamente dicho.
En palabras de Invertia:
«Los tipos de interés han registrado una significativa subida en los últimos meses y todo apunta a que el precio del dinero seguirá repuntando durante todo este año 2001.
Ello ha provocado incrementos importantes del índice hipotecario por excelencia, el Euribor, y ha hecho replantearse a muchos ciudadanos la idoneidad de tener una hipoteca a tipo variable en las actuales circunstancias o si resulta más rentable cambiarse a una a tipo fijo.
Con el fin de despejar dudas y aportar algo de ayuda a los usuarios, INVERTIA pone desde el viernes 25 de marzo hasta el lunes 28 de marzo (hasta las 17 horas) un CONSULTORIO SOBRE HIPOTECAS y VIVIENDA. El encargado de responder a las preguntas de los usuarios será el experto Pau Monserrat, responsable del departamento de hipotecas de Bankimia. Las preguntas y respuestas se harán a través de este mismo hilo del blog.»
Invito a los usuarios de Bankimia y de Futur Finances a participar en este Consultorio específico al igual que ir formulando sus preguntas en nuestro foro de hipotecas de Preguntas y Respuestas de expertos independientes.
Si miramos en la tabla de las mejores hipotecas a tipo fijo de Bankimia veremos que en la primera posición se encuentra una hipoteca al 5,20% a un plazo de sólo 20 años, de Caja de Ingenieros. A partir de ésta los tipos ya se acercan al 6%.
En Bankimia hemos tratado de analizar la principal razón de la escasa y cara oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo. Probablemente el préstamo hipotecario a tipo fijo es un producto que no interesa a la banca, ya que les supone afrontar el riesgo de tipo de interés.
En mi opinión bastantes bancos y cajas han asumido riesgos que no debían y, en cambio, hacen soportar otros a los clientes que, a mi modo de ver, deberían asumir ellos.
En cuanto a los riesgos que han asumido indebidamente, es evidente que el establecimiento de los requisitos de concesión de hipotecas ha fallado. Dar la culpa a la crisis es decir una media verdad; está claro que una recesión económica con paro en el 20% produce impagos, pero no hasta el punto en que se ha llegado.
Reestructuración de cajas con dinero público (de los impuestos de los ciudadanos, entre lo que están los de las personas que han perdido la casa) y bancos sin apenas liquidez que aumentan los precios hipotecarios para salvar sus cuentas de resultados.
Que la banca conceda hipotecas para financiar la compra de una vivienda es algo bueno para el ciudadano, sin duda. Pero lo que no es tan bueno es que prime el factor comercial al análisis de riesgo, el volumen de préstamos hipotecarios la solvencia de los hipotecados.
No tendría el porqué criticar si los fallos de la banca fueran asumidos sólo por ella; pero en España pocas entidades financieras han quebrado, ya que el dinero público suele acudir en su ayuda. Esto es disparar con pólvora del rey.
El cliente bancario que contrata un préstamo hipotecario tiene que asumir dos tipos de riesgos: qué los tipos de interés, básicamente el euribor, suban y su cuota se incremente y que el precio de tasación de su vivienda baje.
El riesgo de la variación de tipos de interés se transmite al hipotecado al estar más del 90% de los préstamos hipotecarios en España a tipo variable. Se puede argumentar que nadie se queja cuando el euribor está bajo, pero esta no es la cuestión. Si dejasen elegir al ciudadano entre asumir el riesgo de tipos de interés contratando una hipoteca variable o pagar un sobrecoste a cambio de la seguridad del tipo fijo, nada podría argumentar.
Pero si uno analiza las mejores hipotecas a tipo fijo, encontrará una de las razones de que no se contraten: tipos de interés fijo cercanos al 6% (cuando si tomamos la media del euribor desde su inicio no pasa del 3,5%) y plazos no superiores a 20 años (la cuota resultante no suele ser apta para sueldos medios).
Si a eso le sumamos que si queremos subrogar una hipoteca a tipo fijo podemos vernos obligados a pagar una compensación por riesgo de tipo de interés cercana al 4%, no es muy aventurado afirmar que a la banca no le interesa conceder hipotecas a tipo fijo. No quiere correr riesgos con la variación de tipos de interés, pero el ciudadano no tiene otra opción si quiere comprar una vivienda.
No vamos a profundizar en esta ocasión con el riesgo de la tasación del inmueble que se hipoteca. Pero vale la pena hacer alguna puntualización:
El banco o caja es quien decide aceptar una tasación de una empresa tasadora u otra y la toma como referente para conceder un porcentaje determinado de su valor (actualmente no suele ir por encima del 80%).
Dado que éste es el valor que toma como garantía, y el cliente nada tiene que decidir en el proceso, lo que no tiene ningún sentido es que si el cliente no puede pagar la hipoteca y se subasta la casa, el banco pueda hacer otra tasación y adjudicarse la vivienda por el 50% (si no hay terceros subasteros). Parece que hay un movimiento social y judicial que atacar esta flagrante injusticia, pero veremos a donde conduce todo.
El armazón jurídico montado que regula el derecho bancario dista mucho de ser justo y equilibrado para ambas partes.
No hay ganancia sin riesgo; esta máxima debe aplicarse tanto a quien compra una vivienda como a la entidad financiera que la financia.
El sano debate surgido del extravagante número de familias que pierden su única vivienda, malviven para sobrevivir y, encima, siguen debiendo dinero a la entidad financiera junto a sentencias polémicas pero valientes sobre la responsabilidad del hipotecado sigue abierto. Y espero no se cierre hasta que haya una solución más equilibrada para ciudadanos y bancos.
Algunas soluciones que me han parecido muy interesantes han sido vertidas por Marc-Roger LLoveras en Abogares, un blog de InDret.
Os dejo el literal y os invito a leer el artículo completo en Abogares:
Ello no comporta, de entrada, la necesidad de grandes cambios legislativos, ya que tanto la LH como la LEC nos ofrecen algunas posibilidades. Así, cabría potenciar el uso del prácticamente nunca aplicado artículo 140 LH, que limita la responsabilidad del deudor al bien hipotecado aproximándonos al sistema norteamericano. El principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 CC no es un dogma inalterable y podemos tener en cuenta que en la cadena hipotecaria el único que actúa bajo el mismo con su patrimonio personal es el deudor –no lo hacen los bancos ni los promotores ni los constructores, que encadenan hipotecas limitadas a su propia forma societaria a la espera de la venta final-.
Entrados ya en la ejecución puede destacarse que pese a la prohibición del pacto comisorio (art. 1859 CC) lo cierto es que cada vez en más ocasiones los pisos ejecutados acaban en manos de bancos y cajas. La clave se encuentra en el reenvío de la ejecución a un sistema de subasta, neutral sobre el papel pero especialmente opaco en la práctica, que ante la insuficiencia o la no concurrencia de terceros permite la adjudicación del bien al acreedor. Pero a diferencia del resto de garantías reales (arts. 1872 CC y 569-7.3.e, 569-8.3.h, 569-20.4.d y 569-26 CC Cataluña) se permite la adjudicación al 50% del valor tasado para la ejecución sin que se obligue al acreedor a darse por pagado de la totalidad de la deuda (arts. 670 y 671 LEC).
Este sistema permite, pues, que el acreedor pueda acabar realizando el valor del bien hipotecado anteriormente y vender el piso por el valor que quiera o pueda. Pero le permite también que siga exigiendo el pago de la totalidad de la deuda a su deudor –en este punto, el reciente AAP Navarra 17.12.2010 dijo basta, aunque ya hay pronunciamientos posteriores contradictorios y parece muy difícil que se confirme en el TS-, con lo que si no se conectan de algún modo ambas operaciones no parece descabellado intuir aquí algo muy parecido al enriquecimiento injusto.
El mismo puede evitarse dando la deuda por extinguida con la entrega del piso, pero ello repercute sobre el acreedor, quizá en exceso, el riesgo sobre la pérdida de valor del bien –pese a que existe una tasación, unilateral, prevista expresamente para la ejecución y que el valor en el mercado no siempre va a al baja- pero también debe tenerse en cuenta que se lo adjudica en propiedad y podrá controlar el momento de su posible conversión en dinero o sacarle otros posibles rendimientos. Una opción intermedia –hay otras- supondría imputar el precio de la venta a tercero, o el diferencial superior respecto de la ejecución, a la deuda todavía pendiente del deudor, con lo que se evitaría que el acreedor acabe cobrando, en parte, dos veces por lo mismo. Parece justo.
En el comparador de préstamos hipotecarios Bankimia el experto independiente José Luís López nos habla de la regla proporcional en los seguros.
Uno de los puntos más importantes es determinar el valor que aseguramos y que sea lo más próximo al valor real del bien asegurado, a fin de optimizar la cantidad de prima que pagamos. Es decir, buscar el equilibrio entre el importe pagado de la prima y que la cobertura en caso de siniestro, sea lo más aproximada al total de la perdida producida.
Por este motivo, si comparamos la cantidad asegurada con el valor asegurable o total del bien podríamos encontrarnos con los siguientes casos:
Seguro Pleno: Aseguramos el valor total siendo idénticas la suma asegurada y su valor; es muy difícil que se de y que coincidan las dos cifras.
Infraseguro: La suma asegurada es menor que el valor asegurable. Se aplicaría la regla proporcional a la hora de efectuar la indemnización
Indemnización= (suma asegurada x importe siniestro) / valor asegurable
Sobreseguro: La suma asegurable es mayor al valor asegurable. Recuperara el valor total ya que nunca cobraría por una cantidad superior lo que significa un pago superior al óptimo en la prima
Artículo 26. El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro.
(Ley 50/1980)
Cuando uno contrata el seguro del hogar con el banco es muy importante asegurarse que el valor asegurado del continente (la casa) es el adecuado. Si se paga más no sirve para nada y si se paga menos tendremos problemas cuando reclamemos la indemnización.
Los CAP son unos derivados financieros conceptualmente iguales a seguros de tipo de interés. Sabemos que si los contratamos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario no subirá de un determinado valor durante un plazo y además nos beneficiaremos de las bajadas. A cambio pagamos una prima única al comienzo del préstamo.
Se instrumentará a través de una póliza emitida generalmente por una entidad financiera y pagaremos una prima por ello, que será nuestro coste total de esta operación.
Sin embargo nuestro beneficio será ilimitado en caso de subida de tipos, pues vendrá marcado por la diferencia entre el tipo de interés de referencia en fechas futuras y el precio de ejercicio o strike. En este caso iríamos recibiendo periódicamente en las fechas de la liquidación ingreso por la diferencia.
En caso de una reducción por debajo del tipo acordado nos beneficiaríamos de ella.
Simplificando, podemos decir que un CAP:
El CAP, por tanto, conceptualmente es igual a un seguro de tipos de interés, que tiene un coste que nos asegura en caso de subidas del euribor y nos permite beneficiarnos de las bajadas. Hay que contratarlo con el debido asesoramiento de profesionales en la materia, ya que es un producto financiero complejo. No confundir con los polémicos Swaps , que no permiten beneficiarnos de las bajadas del euribor .
Es un instrumento recomendable principalmente cuando nos encontramos con tipos bajos de interés y una previsible evolución al alza.
A finales del 2007 ya comentamos que Banco Primus empezaba a ofrecer préstamos hipotecarios a 62 años. En esos momentos sólo se dedicaba a la reunificación de deudas, pero ya hace un tiempo que también se puede contratar con Banco Primus una hipoteca a 62 años para compra-venta de viviendas.
Banco Primus está participada en un 85% por Credit Foncier, líder hipotecario en Francia.
Es curioso que el producto hipotecario de compra no lo tengan anunciado en su página web. Los productos que anuncian son:
Ahora veamos el que no anuncian; la hipoteca a 62 años para compra-venta:
Condiciones orientativas (al final depende de cada operación):
Obligatorio contratar un seguro de protección de pagos.
Condiciones bastante por encima de la media del mercado; lo que tienen de diferente es la cuota 530 (que puede ser una de las menores del mercado, lo cual no significa que la hipoteca sea barata) y el plazo hasta 62 años.
Por mucho que se empeñen en lo contrario, la reunificación de deudas con base hipotecaria es un producto útil y necesario en determinados casos, cuando la persona se ha sobrendeudado y requiere equilibrar su presupuesto mensual. Sobre ello hablamos en Bankimia esta semana.
Es una hipoteca sobre una vivienda que nos permite equilibrar nuestra situación financiera, normalmente por haber asumido un sobrendeudamiento previo. Se solicita un préstamo hipotecario que incluye la deuda hipotecaria pendiente (en su caso), las deudas pendientes de tarjetas y demás y los préstamos personales.
Esta operación en los tiempos que corremos debería ser normal y ofrecida por las propias entidades financieras para solventar los problemas de sus propios clientes. Nada más lejos de la realidad. La falta de liquidez, la necesidad de salir bien en la foto para captar dinero de los mercados internacionales y una tradicional aversión a este tipo de operaciones hace que prácticamente no haya entidades financieras que se dediquen a ello.
Algunos dirán que es normal, que los malos clientes no los quiere nadie. Discrepo: la banca quiere clientes rentables, y una buena refinanciación de un cliente «buena gente con problemas» lo es.
Al igual que muchas entidades financieras no han sabido discriminar los buenos pagadores de los que no, tampoco se molestan en evaluar la «buena gente con problemas» de los impagadores compulsivos.
La legislación, que suele ir por detrás de la realidad y llegar a destiempo, reguló la profesión de los intermediarios financieros con la Ley 2/2009. En esta normativa, mejor o peor según los gustos, se contempló una serie de obligaciones de los intermediarios financieros, para intentar convertirlos en verdaderos expertos independientes que asesoren al cliente bancario y utilice su poder de negociación para conseguir hipotecas más baratas y adaptadas a sus necesidades. Entre las medidas tendentes a profesionalizar la intermediación, se reguló la creación de un Registro Público.
Curiosamente, este nuevo registro, que podrá ser visitado por cualquier persona en la web de Consumo, se crea ahora. En un momento en que casi no hay negocio ni para las propias entidades financieras, imaginen para la mayoría de intermediarios. Pocos se van a registrar, porque pocos quedan. Lo que está claro es que a partir de ahora podremos saber si un intermediario financiero cumple con la ley y cuánto y cómo cobra. Y eso es mucho. Básicamente, con este registro sabremos:
Algunas entidades dedicadas a proteger al consumidor dice que no consideran a estas compañías como una «opción recomendable». Opino que esta afirmación es una simplificación de la realidad que la distorsiona. ¿Acaso consideran que los bancos son compañías recomendables? Son necesarias, ni más ni menos. Matar al mensajero no elimina la necesidad de las personas que desean equilibrar una situación financiera que le supone pagos mensuales inasumibles.
Esta recomendación se basa más en el desconocimiento de la labor de la intermediación financiera que en otra cosa. Malos profesionales hay y habrá en todos los oficios, lo importante es ponerles coto, como se pretende con la ley. Hay malos y buenos intermediarios financieros, pero eso no significa que la intermediación sea mala. En absoluto.
La reunificación de deudas a partir de ahora será un servicio de asesoramiento hipotecario altamente profesionalizado o no será. Y la banca tiene mucho que decir, seleccionando a los profesionales que trabajan con ellas y ofreciendo productos de reunificación hipotecaria adaptados al cliente.
Cierra Bankimia febrero un mes tranquilo para las mejores hipotecas subrogación, ya que ninguno de los préstamos del ranking ha sufrido modificaciones del tipo de interés.
Las diez mejores hipotecas que se presentan en la tabla mantienen tipos competitivos, como no podría ser de otra forma ya que es una de las vías más importantes de captación de clientes solventes.
Llama la atención que no haya una lucha más encarnizada para captar clientes hipotecarios de otras entidades, dado que el ritmo de concesión de nuevas hipotecas está visiblemente aletargado. Probablemente el desfavorable escenario económico (que hace que los impagados suban incluso en el sector de clientes normalmente solventes) y la falta de liquidez sean los motivos principales de este laissez faire.
En la tabla observamos que predominan las subrogaciones que exigen una vinculación extra (contratar además de los productos habituales un plan de pensiones o un seguro de protección de pagos). Esta política de encarecimiento del coste vía productos adicionales está en consonancia con lo comentado anteriormente: la banca quiere los mejores clientes pero no a cualquier coste, ya que lo importante es rentabilizarlos.
Hay que destacar la Hipotecambias de Caja España con el mejor diferencial del 0,25%, ya que la siguiente más barata tiene un diferencial del 0,45%.
En todo el ranking únicamente han conseguido posicionarse tres hipotecas con vinculación habitual (seguro de hogar, vida, domiciliación de nómina y recibos).
Sin embargo destacar que la Hipoteca Uno-e y la Hipoteca SI de Novanca, se sitúen en segunda y tercera posición con diferenciales del 0,39 y 0,40 puntos porcentuales, haciendo sombra a las que exigen productos adicionales. La otra hipoteca ha conseguido una sexta posición, también muy satisfactoria con el euribor + 0,49% que ofrece ING Direct con su Hipoteca NARANJA.
La subrogación hipotecaria es una buena forma de reducir la cuota mensual. El problema es que supone unos gastos subrogatorios a los que hay que hacer frente al momento (comisión por subrogación, notaría, registro y otros), si bien algunas entidades financian parte de ellos o aceptan financiarlos en la propia hipoteca.
En el caso que se subrogara a la Hipotecambias de Caja España, con un diferencial del 0,25%, la cuota mensual es la más reducida; el problema es que a pesar de que la mensualidad es menor que la de sus competidoras, el coste global de la operación sube por los productos adicionales, con un incremento en la TAE real que no se refleja en la TAE anunciada en la hipoteca.
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