El sano debate surgido del extravagante número de familias que pierden su única vivienda, malviven para sobrevivir y, encima, siguen debiendo dinero a la entidad financiera junto a sentencias polémicas pero valientes sobre la responsabilidad del hipotecado sigue abierto. Y espero no se cierre hasta que haya una solución más equilibrada para ciudadanos y bancos.

Algunas soluciones que me han parecido muy interesantes han sido vertidas por Marc-Roger LLoveras en Abogares, un blog de InDret.

Os dejo el literal y os invito a leer el artículo completo en Abogares:

Ello no comporta, de entrada, la necesidad de grandes cambios legislativos, ya que tanto la LH como la LEC nos ofrecen algunas posibilidades. Así, cabría potenciar el uso del prácticamente nunca aplicado artículo 140 LH, que limita la responsabilidad del deudor al bien hipotecado aproximándonos al sistema norteamericano. El principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 CC no es un dogma inalterable y podemos tener en cuenta que en la cadena hipotecaria el único que actúa bajo el mismo con su patrimonio personal es el deudor –no lo hacen los bancos ni los promotores ni los constructores, que encadenan hipotecas limitadas a su propia forma societaria a la espera de la venta final-.

Entrados ya en la ejecución puede destacarse que pese a la prohibición del pacto comisorio (art. 1859 CC) lo cierto es que cada vez en más ocasiones los pisos ejecutados acaban en manos de bancos y cajas. La clave se encuentra en el reenvío de la ejecución a un sistema de subasta, neutral sobre el papel pero especialmente opaco en la práctica, que ante la insuficiencia o la no concurrencia de terceros permite la adjudicación del bien al acreedor. Pero a diferencia del resto de garantías reales (arts. 1872 CC y 569-7.3.e, 569-8.3.h, 569-20.4.d y 569-26 CC Cataluña) se permite la adjudicación al 50% del valor tasado para la ejecución sin que se obligue al acreedor a darse por pagado de la totalidad de la deuda (arts. 670 y 671 LEC).

Este sistema permite, pues, que el acreedor pueda acabar realizando el valor del bien hipotecado anteriormente y vender el piso por el valor que quiera o pueda. Pero le permite también que siga exigiendo el pago de la totalidad de la deuda a su deudor –en este punto, el reciente AAP Navarra 17.12.2010 dijo basta, aunque ya hay pronunciamientos posteriores contradictorios y parece muy difícil que se confirme en el TS-, con lo que si no se conectan de algún modo ambas operaciones no parece descabellado intuir aquí algo muy parecido al enriquecimiento injusto.

El mismo puede evitarse dando la deuda por extinguida con la entrega del piso, pero ello repercute sobre el acreedor, quizá en exceso, el riesgo sobre la pérdida de valor del bien –pese a que existe una tasación, unilateral, prevista expresamente para la ejecución y que el valor en el mercado no siempre va a al baja- pero también debe tenerse en cuenta que se lo adjudica en propiedad y podrá controlar el momento de su posible conversión en dinero o sacarle otros posibles rendimientos. Una opción intermedia –hay otras- supondría imputar el precio de la venta a tercero, o el diferencial superior respecto de la ejecución, a la deuda todavía pendiente del deudor, con lo que se evitaría que el acreedor acabe cobrando, en parte, dos veces por lo mismo. Parece justo.

En el comparador de préstamos hipotecarios Bankimia el experto independiente José Luís López nos habla de la regla proporcional en los seguros.

Uno de los puntos más importantes es determinar el valor que aseguramos y que sea lo más próximo al valor real del bien asegurado, a fin de optimizar la cantidad de prima que pagamos. Es decir, buscar el equilibrio entre el importe pagado de la prima y que la cobertura en caso de siniestro, sea lo más aproximada al total de la perdida producida.

Por este motivo, si comparamos la cantidad asegurada con el valor asegurable o total del bien podríamos encontrarnos con los siguientes casos:

Seguro Pleno: Aseguramos el valor total siendo idénticas la suma asegurada y su valor; es muy difícil que se de y que coincidan las dos cifras.

Infraseguro: La suma asegurada es menor que el valor asegurable. Se aplicaría la regla proporcional a la hora de efectuar la indemnización

Indemnización= (suma asegurada x importe siniestro) / valor asegurable

Sobreseguro: La suma asegurable es mayor al valor asegurable. Recuperara el valor total ya que nunca cobraría por una cantidad superior lo que significa un pago superior al óptimo en la prima

Artículo 26. El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro.
(Ley 50/1980)

Cuando uno contrata el seguro del hogar con el banco es muy importante asegurarse que el valor asegurado del continente (la casa) es el adecuado. Si se paga más no sirve para nada y si se paga menos tendremos problemas cuando reclamemos la indemnización.

Los CAP son unos derivados financieros conceptualmente iguales a seguros de tipo de interés. Sabemos que si los contratamos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario no subirá de un determinado valor durante un plazo y además nos beneficiaremos de las bajadas. A cambio pagamos una prima única al comienzo del préstamo.

Se instrumentará a través de una póliza emitida generalmente por una entidad financiera y pagaremos una prima por ello, que será nuestro coste total de esta operación.

Sin embargo nuestro beneficio será ilimitado en caso de subida de tipos, pues vendrá marcado por la diferencia entre el tipo de interés de referencia en fechas futuras y el precio de ejercicio o strike. En este caso iríamos recibiendo periódicamente en las fechas de la liquidación ingreso por la diferencia.

En caso de una reducción por debajo del tipo acordado nos beneficiaríamos de ella.

Simplificando, podemos decir que un CAP:

  • Es un derivado financiero, una opción concretamente, que se adquiere independientemente del préstamo hipotecario (si bien se puede comercializar como un pack).
  • Se establece un precio de ejercicio, que simplificando es el tipo del interés al que se quiere limitar la subida del euribor (por ejemplo, se asegura que no suba por encima del 3%).
  • Se pacta un plazo; por ejemplo, se protege uno de la subida del euribor durante 5 años.
  • Se asegura un nominal determinado, que puede ser el total del préstamo hipotecario o menos.
  • A cambio de protegerse de las subidas del euribor (y beneficiarse de las bajadas), el cliente ha de pagar una prima única al contratar el producto (y la hipoteca si se hace conjuntamente).

El CAP, por tanto, conceptualmente es igual a un seguro de tipos de interés, que tiene un coste que nos asegura en caso de subidas del euribor y nos permite beneficiarnos de las bajadas. Hay que contratarlo con el debido asesoramiento de profesionales en la materia, ya que es un producto financiero complejo. No confundir con los polémicos Swaps , que no permiten beneficiarnos de las bajadas del euribor .

Es un instrumento recomendable principalmente cuando nos encontramos con tipos bajos de interés y una previsible evolución al alza.

A finales del 2007 ya comentamos que Banco Primus empezaba a ofrecer préstamos hipotecarios a 62 años. En esos momentos sólo se dedicaba a la reunificación de deudas, pero ya hace un tiempo que también se puede contratar con Banco Primus una hipoteca a 62 años para compra-venta de viviendas.

Banco Primus está participada en un 85% por Credit Foncier, líder hipotecario en Francia.

Es curioso que el producto hipotecario de compra no lo tengan anunciado en su página web. Los productos que anuncian son:

  • Consolide: una hipoteca para reunificar deudas. A tener en cuenta que pone que financian el 100% del valor de la vivienda. No se hagan ilusiones que sea del valor de tasación, me extrañaría mucho.
  • Realize: Para obtener liquidez (mínimos de 10.000 euros) en base a una hipoteca sobre una primera o segunda residencia.
  • Prestación zero: Para obtener liquidez (más de 50.000 euros); se devuelve la hipoteca transcurridos 12 meses, capital e intereses incluidos. El sentido de este producto es similar al del capital privado, básicamente.

Hipoteca compra a 62 años de Banco Primus

Ahora veamos el que no anuncian; la hipoteca a 62 años para compra-venta:

  • Finalidad: Adquisición de primera y segunda residencia.
  • Porcentaje de tasación: Menor valor entre el 70% de tasación y compra-venta; en definitiva, hay que tener ahorrados los gastos y un 30% de la compra o aportar dobles garantías (hipotecar otras viviendas además de la que se compra).
  • Plazo de la hipoteca: Hasta 62 años.
  • Para residentes en España (no para no residentes).
  • Existe la posibilidad de consolidar otras deudas junto a la compra-venta (comprar y además incluir en la hipoteca préstamos personales o deudas de tarjeta).
  • Posibilidad de escoger una cuota especial: que llaman la cuota 530 (5 años de carencia y un 30% de la hipoteca se paga al final del préstamo en la última cuota).

Condiciones orientativas (al final depende de cada operación):

  • Comisión de apertura: Del 2,99% al 3,50%.
  • Tipo mixto: Periodo fijo (5,95% a 6,45%) y variable (euribor +1,99 o 2,50).
  • Cuota normal: euribor +3,50 o 3,99.
  • Tipo variable reducido 530: eurbor + 1,99 o 2,50.

Obligatorio contratar un seguro de protección de pagos.

Condiciones bastante por encima de la media del mercado; lo que tienen de diferente es la cuota 530 (que puede ser una de las menores del mercado, lo cual no significa que la hipoteca sea barata) y el plazo hasta 62 años.

Por mucho que se empeñen en lo contrario, la reunificación de deudas con base hipotecaria es un producto útil y necesario en determinados casos, cuando la persona se ha sobrendeudado y requiere equilibrar su presupuesto mensual. Sobre ello hablamos en Bankimia esta semana.

Es una hipoteca sobre una vivienda que nos permite equilibrar nuestra situación financiera, normalmente por haber asumido un sobrendeudamiento previo. Se solicita un préstamo hipotecario que incluye la deuda hipotecaria pendiente (en su caso), las deudas pendientes de tarjetas y demás y los préstamos personales.

Esta operación en los tiempos que corremos debería ser normal y ofrecida por las propias entidades financieras para solventar los problemas de sus propios clientes. Nada más lejos de la realidad. La falta de liquidez, la necesidad de salir bien en la foto para captar dinero de los mercados internacionales y una tradicional aversión a este tipo de operaciones hace que prácticamente no haya entidades financieras que se dediquen a ello.

Algunos dirán que es normal, que los malos clientes no los quiere nadie. Discrepo: la banca quiere clientes rentables, y una buena refinanciación de un cliente «buena gente con problemas» lo es.

Al igual que muchas entidades financieras no han sabido discriminar los buenos pagadores de los que no, tampoco se molestan en evaluar la «buena gente con problemas» de los impagadores compulsivos.

La legislación, que suele ir por detrás de la realidad y llegar a destiempo, reguló la profesión de los intermediarios financieros con la Ley 2/2009. En esta normativa, mejor o peor según los gustos, se contempló una serie de obligaciones de los intermediarios financieros, para intentar convertirlos en verdaderos expertos independientes que asesoren al cliente bancario y utilice su poder de negociación para conseguir hipotecas más baratas y adaptadas a sus necesidades. Entre las medidas tendentes a profesionalizar la intermediación, se reguló la creación de un Registro Público.

Curiosamente, este nuevo registro, que podrá ser visitado por cualquier persona en la web de Consumo, se crea ahora. En un momento en que casi no hay negocio ni para las propias entidades financieras, imaginen para la mayoría de intermediarios. Pocos se van a registrar, porque pocos quedan. Lo que está claro es que a partir de ahora podremos saber si un intermediario financiero cumple con la ley y cuánto y cómo cobra. Y eso es mucho. Básicamente, con este registro sabremos:

  • Que se ha evaluado y aprobado la documentación de la empresa y el folleto informativo que obligatoriamente nos tiene que entregar antes de contratar los servicios de un broker financiero.
  • Saber los precios, tarifas y gastos repercutibles de las hipotecas que tramita este profesional.
  • Que el intermediario tiene un seguro de responsabilidad civil o aval de 300.000 euros por oficina abierta al público.

Algunas entidades dedicadas a proteger al consumidor dice que no consideran a estas compañías como una «opción recomendable». Opino que esta afirmación es una simplificación de la realidad que la distorsiona. ¿Acaso consideran que los bancos son compañías recomendables? Son necesarias, ni más ni menos. Matar al mensajero no elimina la necesidad de las personas que desean equilibrar una situación financiera que le supone pagos mensuales inasumibles.

Esta recomendación se basa más en el desconocimiento de la labor de la intermediación financiera que en otra cosa. Malos profesionales hay y habrá en todos los oficios, lo importante es ponerles coto, como se pretende con la ley. Hay malos y buenos intermediarios financieros, pero eso no significa que la intermediación sea mala. En absoluto.

La reunificación de deudas a partir de ahora será un servicio de asesoramiento hipotecario altamente profesionalizado o no será. Y la banca tiene mucho que decir, seleccionando a los profesionales que trabajan con ellas y ofreciendo productos de reunificación hipotecaria adaptados al cliente.

Cierra Bankimia febrero un mes tranquilo para las mejores hipotecas subrogación, ya que ninguno de los préstamos del ranking ha sufrido modificaciones del tipo de interés.

Las diez mejores hipotecas que se presentan en la tabla mantienen tipos competitivos, como no podría ser de otra forma ya que es una de las vías más importantes de captación de clientes solventes.

Llama la atención que no haya una lucha más encarnizada para captar clientes hipotecarios de otras entidades, dado que el ritmo de concesión de nuevas hipotecas está visiblemente aletargado. Probablemente el desfavorable escenario económico (que hace que los impagados suban incluso en el sector de clientes normalmente solventes) y la falta de liquidez sean los motivos principales de este laissez faire.

En la tabla observamos que predominan las subrogaciones que exigen una vinculación extra (contratar además de los productos habituales un plan de pensiones o un seguro de protección de pagos). Esta política de encarecimiento del coste vía productos adicionales está en consonancia con lo comentado anteriormente: la banca quiere los mejores clientes pero no a cualquier coste, ya que lo importante es rentabilizarlos.

Hay que destacar la Hipotecambias de Caja España con el mejor diferencial del 0,25%, ya que la siguiente más barata tiene un diferencial del 0,45%.

En todo el ranking únicamente han conseguido posicionarse tres hipotecas con vinculación habitual (seguro de hogar, vida, domiciliación de nómina y recibos).

Sin embargo destacar que la Hipoteca Uno-e y la Hipoteca SI de Novanca, se sitúen en segunda y tercera posición con diferenciales del 0,39 y 0,40 puntos porcentuales, haciendo sombra a las que exigen productos adicionales. La otra hipoteca ha conseguido una sexta posición, también muy satisfactoria con el euribor + 0,49% que ofrece ING Direct con su Hipoteca NARANJA.

La subrogación hipotecaria es una buena forma de reducir la cuota mensual. El problema es que supone unos gastos subrogatorios a los que hay que hacer frente al momento (comisión por subrogación, notaría, registro y otros), si bien algunas entidades financian parte de ellos o aceptan financiarlos en la propia hipoteca.

En el caso que se subrogara a la Hipotecambias de Caja España, con un diferencial del 0,25%, la cuota mensual es la más reducida; el problema es que a pesar de que la mensualidad es menor que la de sus competidoras, el coste global de la operación sube por los productos adicionales, con un incremento en la TAE real que no se refleja en la TAE anunciada en la hipoteca.

El mes de febrero de 2011 en el simulador de hipotecas Bankimia ha sido un mes breve pero intenso en el mercado hipotecario; una intensidad reflejada en el encarecimiento de las hipotecas.

El ranking de las diez mejores hipotecas a tipo variable presenta sorpresas: las subidas generalizada en muchas de las ofertas hipotecarias no se refleja en las mejores hipotecas y nos siguen ofreciendo atractivos diferenciales a partir de euribor+0,25.

Las hipotecas que requieren un compromiso adicional (contratar un seguro de pagos protegidos o planes de pensiones, por ejemplo) han logrado esquivar el chorro de agua fría del encarecimiento de la financiación, obteniendo mejores posiciones en el ranking general (si bien la TAE en estos casos no lo es todo, ya que los productos adicionales encarecen el coste y no se reflejan en la rentabilidad ofrecida). Al tener requisitos más vinculantes a la entidad se pueden permitir el lujo de mantener diferenciales más bajos.

Caja España lidera el ranking con su Hipoteca t-enteras, la Hipoteca Futuro y la HipotecaNet, con la primera, tercera y cuarta posición. Los bajos diferenciales los mantiene a costa de exigir a sus clientes unos compromisos adicionales.

La Hipoteca Top 0,30 consigue mantenerse y situarse en segunda posición; manteniendo su atractivo diferencial y exigiendo una vinculación media. Convirtiéndose en la mejor hipoteca para los que no quieran una excesiva vinculación.

La Hipoteca Uno-e se sitúa en quinta posición exigiendo requisitos habituales, siendo la segunda mejor de su categoría con un diferencial del 0,39%.

La On Hipoteca Plus exclusiva en Bankimia de Novacaixagalicia incrementó el diferencial en 0,05 puntos porcentuales, bajando tres posiciones y situándose novena.

De las hipotecas sin vinculación (sólo seguro de hogar) ninguna logra mantenerse a flote y situarse en el ranking de las diez mejores hipotecas. La más barata tiene un diferencial del 0,69% estando lejos de situarse en la décima posición.

La banca este mes no apuesta por préstamos hipotecarios que no supongan un incremento de la fidelización de sus clientes, y no compiten en financiación sin vinculación.

Esta tarde he tenido la oportunidad de debatir con Jesús Pérez, Ignacio Jiménez y Aitor del Valle sobre finanzas en la red.

En mi caso, he tratado de explicar las utilidades que el comparador de productos bancarios Bankimia ofrece al usuario a coste 0.
Un evento muy interesante que he disfrutado de verdad. Os dejo una foto del evento, a la espera de poder colgar el vídeo por si puede ser de vuestro interés.

Como profesional en ciencias económicas y dentro de la rama de contabilidad, me gustaría poner mi granito de arena a la cultura financiera con mis aportaciones, que no es otro que el objetivo que persigue este blog.

Los impuestos en los que debe pensar un autónomo o una Pyme son:

  • El IVA (Impuesto al valor añadido).
  • El IRPF (para el caso del autónomo) o IS (Impuesto de sociedades para el caso de la Pyme).
Las obligaciones fiscales mínimas que debe cumplir una Pyme o un autónomo, en relación a estos impuestos son las de presentar trimestralmente:

  • Modelo 303 de IVA.
  • Modelo 110 de retenciones de IRPF (Modelo 115 para el caso de retenciones de IRPF de alquileres).
A todos nos interesa cumplir al menos con éstas obligaciones mínimas para evitar males peores. Para ésto es necesario normalmente llevar un orden, un método, en definitiva, llevar la contabilidad.

Es increíble ver cómo se desperdicia una herramienta tan importante, como es la contabilidad, en el quehacer diario de las pequeñas empresas y autónomos españoles.

También es normal que una persona que se dedica a ganarse la vida por sus propios medios y no depende de ningún jefe, no tenga tiempo para utilizar ésta herramienta que le ayuda a ordenar un poco mejor su vida, es decir, para tomar decisiones que se la facilitaría. Pero seguramente es más razonable la excusa del poco conocimiento que tenemos de la materia.

Tened en cuenta que un despacho contable persigue normalmente un objetivo, que es el de cumplir con las obligaciones fiscales (IVA, IRPF, IS, etc), y que a la vez es el objetivo del del empresario. Pero también tened en cuenta que por el bajo coste o tarifa que esto implica para el despacho, tiene la necesidad de captar muchos clientes para poder sobrevivir.

Todo esto lleva a la conclusión y al inexorable desenlace de la poca o casi nula utilización que se hace de un estado contable.

Lo que tenemos que saber como mínimo es que cuando acudimos a un contable, aparte de cumplir por nosotros con la obligación de presentarnos los impuestos, cumple también con innumerables obligaciones que normalmente desconocemos. (Vayan aquí algunos ejemplos: La AEAT, agencia estatal de administración tributaria o más conocida como HACIENDA, actualmente nos obliga a cumplir con una serie de obligaciones de comunicación de información; y en consecuencia se deben presentar Modelos 390 de resumen anual de IVA, Modelo 190 de resumen anual de IRPF, etc).

Pero además tenemos la obligación, si somos empresa, de presentar o publicar los Balances en el Registro Mercantil, porque es una obligación legal hacer público números, cuando de empresa se trata.

Todo esto lo hacemos con los estados contables, que constan básicamente de tres estados:

  • Estado de Situación Patrimonial.
  • Estado de Pérdidas y Ganancias.
  • La Memoria (que es no más que aclaraciones de lo que hemos anotados en los 2 anteriores).
Existen otros dos Balances, pero que para el caso que tratamos no vienen a colación.
Aquí viene mi aportación: si tan sólo conoceríamos o nos interesáramos en lo que estos Balances dicen, creedme, vuestras vidas serían más fáciles y sencillas o al menos no perderíamos tanto.
Para comprenderlo, he aquí un ejemplo muy claro: hay un concepto o cuenta llamada gastos financieros y que en balances se registra con el código o cuenta 626; aquí los contables anotamos las comisiones que los bancos os cobran por transferencia, por constitución de un crédito o por mantenimiento de cuenta, etc. Si tan sólo nos parásemos a mirar éste pequeño gran concepto que en términos de gasto es muy grande, nos ayudaría a decidir si cambiamos de entidad bancaria o a tratar de evitar según que servicios que son realmente muy caros.
Un empresario no tiene que ser un experto contable, para eso están los despachos especializados. Pero no conocer lo mínimo en cuanto a la documentación a presentar y la interpretación de los balances es una dejadez que puede salirnos muy cara. Los primeros interesados en conocer la situación debe ser el propio empresario, por pequeño que sea su negocio.

El mes de febrero en el comparador de hipotecas Bankimia nos ha dejado con un sabor amargo por las subidas de los tipos de interés en las hipotecas en general y el de los préstamos hipotecarios a tipo fijo en particular.

Las mejores hipotecas a tipo fijo de este mes que dejamos atrás se sitúan de la siguiente forma:

La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros consigue salvar la primera posición a pesar de haber incrementado su tipo de interés en 0,2 puntos.

SabadellAtlántico también encareció todas sus hipotecas a tipo fijo, perdiendo tres posiciones con su hipoteca a 12 años, situándose la séptima. También ha provocado la desaparición del préstamo hipotecario a 15 años del ranking.

El resto de entidades financieras han mantenido los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, sólo queda esperar que ocurrirá en el mes de marzo, con una tendencia al alza de los tipos de interés.