Nos salimos totalmente de la tónica general de este blog para invitaros a practicar deporte, con una motivación adicional si nuestras compañeras y compañeros de sudores se lo toman con tantas ganas como los del vídeo que adjuntamos.
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Esperemos que los expertos que cita el artículo se equivoquen, porque veo un año apocalíptico si se cumplen estas previsiones.
El euribor ha terminado mayo en un 4,994% de media mensual.
Sergio Fernández (director de inversiones de American Express), Xavier Segura (jefe del Servicio de Estudios de Caixa Catalunya) y Ángel Laborda (director de coyuntura de Funcas) pronostican un euribor cercano al 5% para todo el año 2008.
David Cano (Analistas Financieros Internacionales) es ligeramente más optimista, estimando que el euribor va a acercarse «muy poco a poco» al valor de 4,2%, aunque tal vez a partir del próximo año.
Fundamentalmente estas expectativas se basan:
1.- Que el BCE no bajará tipos debido a la inflación alta, acentuada por el alto precio del barril de petroleo.
2.- Un escenario de desaceleración económica menos brusco de lo previsto.
3.- La desconfianza entre bancos.
Vemos que estas previsiones pesimistas chocan con las estimaciones de los expertos a principio de año, que vaticinaban un euribor al 4%.
Si aciertan los agoreros, la crisis inmobiliaria va a durar bastante más de lo esperado.
Las ventas de viviendas en nuestras Islas cayó a la mitad (concretamente en un 43,4%) si tomamos marzo de 2008 y lo comparamos con marzo del año pasado (según estadísticas del INE).
Una caída superior a la media española del 31,9%.
Por tipos de propiedades, las transmisiones de viviendas se han reducido en las islas un 49,8%, los solares urbanos lo han hecho un 50,5%, las de fincas rústicas un 17%, y las de otras propiedades urbanas un 45,9%.
Pese a que el número de hipotecas se reduce, el valor medio de las mismas aumenta un 3,5%, hasta situarse en los 200.999 € en el caso de Balears, sólo superado por Madrid, con 228.179 €, lo cual es grave dado que las nóminas de estas Islas son menores que las de Madrid. Tenemos casas caras y bajo poder adquisitivo.
La espectacular bajada de la demanda de viviendas, que está llevando a la quiebra a muchas inmobiliarias, promotoras y brokers financieros que vivían de ello, se debe a varios factores que se refuerzan mutuamente:
1.- Un euribor en constante crecimiento, que ha estado inusualmente bajo en los últimos años, y por tanto un constante encarecimiento del coste de la hipoteca.
2.- Un encarecimiento rápido del precio de la vivienda, propiciado por una demanda alta reforzada por la comunidad inmigrante y los bajos tipos de interés, que permitían a los vendedores pedir verdaderos excesos.
3.- Un brusco desacelerón de la concesión de hipotecas, lo que expulsa literalmente del mercado a muchos potenciales compradores. Una pareja joven mileurista, ya no se puede comprar ni un triste apartamento, en muchos casos. Muchos bancos endurecen las condiciones por el mero hecho de ser extranjero, y algunos directamente no aprueban operaciones de foráneos.
4.- La impresión generalizada de que los precios de las viviendas van a bajar, lo que hace que se postergue la decisión de compra. Ojala fuese así, pero me temo que la mayoría de actuales compradores tienen una hipoteca muy cargada que impide mucho recorrido a la baja del precio de sus propiedades y los promotores compraron el suelo a precio de oro, y tampoco pueden bajar el precio en exceso.
5.- Una cierta «psicosis euribor», que atemoriza a los potenciales clientes. Piensan que va a seguir subiendo y no se quieren arriesgar.
¿Cuando mejorará este escenario? Algunos dicen que a partir del verano, esperemos y veamos.
Este final de mayo está resultando ser un rally ascendente del indicador, nuevamente. Desde el jueves 22 el euribor diario supera la barrera psicológica del 5%.
La pregunta que todo el mundo se hace es: ¿porqué no baja el euribor, y por tanto las hipotecas, si la gente ya casi no puede pagar cada mes?
El euribor depende de dos factores fundamentales:
1.- El tipo de interés del BCE (Banco Central Europeo) y lo que los mercados piensan que hará en el futuro. Y a pesar de que los futuros sobre los tipos de interés de la eurozona auguraban a principios de mes que, de haber algún cambio en la política monetaria, éste sería a la baja, la escalada de los precios del crudo y unos datos macroeconómicos de la eurozona relativamente buenos han dado la vuelta a estas expectativas. Según los mercados, si el BCE toca los tipos, actualmente en el 4%, será para subirlos. Por eso se van difuminando las expectativas de que el euribor baje a finales del año de forma sustancial.
2.- La confianza entre Bancos para dejarse dinero entre ellos y su necesidad de hacer caja para tener dinero para aguantar las pérdidas producidas por las hipotecas subprime. Se dejan menos dinero entre ellos y con un interés más caro. Y el euribor no es otra cosa que la media de interés en que se prestan dinero los bancos europeos.
Para que empiece a bajar el euribor es necesario que el mercado vuelva a descontar bajadas de tipos de interés, para que la curva del euribor comenzase a retroceder. Para ello hacen falta dos cosas: un deterioro significativo de los datos macroeconómicos de la eurozona y una moderación de los precios del petróleo, que han subido más de un 33% en apenas tres meses. Si los economistas pro-bajada de tipos tienen razón, esto comenzará a ocurrir en verano, cuando se publiquen los datos del segundo trimestre del año. Pero si al final es el bando pro-subida el que se lleva el gato al agua, el euribor no podrá contar con ese catalizador bajista.
De todos los blogs de economía del que se nutre este, os recomiendo especialmente El Blog de Echevarri, o lo que se me ocurre sobre el mundo financiero. En este artículo veremos su visión de las empresas de reunificación de deudas.
Con permiso del autor, paso a copiar de él lo que considera buenos y malos intermediarios financieros.
De los malos, dice:
«Yo también puedo pensar que el reunificar por reunificar no es útil. Aunque yo prefiero hablar de corredor o broker financiero. En mi opinión, hay una serie de brokers que no son útiles:
- Aquellos que se dedican únicamente a acarrear documentación entre entidades. Recogen la documentación, le enchufan la comisión, y luego reparten copias entre las 20 sucursales más cercanas, incluida la propia sucursal del interesado (¡olé la investigación!). Exactamente lo que puede hacer un particular.
- Tampoco son útiles, y si sumamente perjudiciales, aquellos que no hacen un estudio previo de los clientes. Estudio, que en muchas ocasiones debería concluir con un Vd. no debería pedir ese crédito. Repasaos la publicidad de muchas de estas empresas y veréis que nadie habla de ello. Todo lo contrario. Casi les falta decir que solucionan casos desahuciados. Hay operaciones financieras, bien sean refinanciaciones o bien sean operaciones nuevas, que está claro que son inviables a corto plazo. ¿Por qué los Bancos generalmente las desdeñan y sin embargo las empresas de refinanciación no saben decir no? Pues porque las empresas de reunificación cobran la comisión y se olvidan de la operación. El Banco se la come, deberá convivir con ese cliente durante mucho tiempo. Y provisionar la morosidad. Y ejecutar judicialmente el préstamo.
- No son útiles, y si muy dañinos, aquellos brokers que se dedican a falsear documentación: nominas, contratos de compraventa, y otro tipo de justificantes.
- No son útiles aquellas cadenas en las que se percibe que su negocio no es el de la intermediación financiera, su negocio es abrir franquicias y cobrar por ello.
- No son útiles aquellos que recurren al capital privado de un modo chapucero, para tapar agujeros intapables. Y menos si se utiliza capital privado de particulares que no se enteran de lo que está pasando realmente.
- No son útiles aquellos que hacen una publicidad que no pasaría jamás los requisitos que el Banco de España impone a la de las entidades financieras. ¿Qué es eso de que juntas todas tus deudas y te AHORRAS…? No te ahorras nada, seamos serios.
- No son útiles aquellos que no saben hacer, y de un modo bastante regular, más que operaciones hipotecarias.
- No son útiles aquellos cuyos contratos con los particulares para buscarles financiación son un ejemplo de oscurantismo. He visto pactos de exclusividad, donde si el particular consigue el préstamo por su cuenta también paga un goloso 5%. He visto contratos en los que no se especifican las condiciones mínimas a conseguir por el broker (importe, plazo, condiciones financieras, garantías), y por tanto son un sinsentido.
- No me gustan aquellos que cobran comisión del interesado y a la vez del Banco. ¿Para quién trabajan?
- No me gustan los que presumen de acuerdos preferenciales con entidades financieras que no son nada más que un acuerdo de cesión de comisiones.
- No me gustan aquellos que intentan sobornar a los apoderados de las entidades financieras para que les aprueben operaciones(afortunadamente estos son muy pocos)»
Coincido con Echevarri que dichas prácticas no aportan valor añadido ni al cliente ni al sistema financiero en su conjunto. Los bancos ahora se quejan de que los expedientes de los brokers tiene mucha morosidad. En muchos casos es así, pero yo pregunto. ¿Porqué no pedían documentación original antes de la firma?, ¿porqué no seleccionaron con criterios de solvencia y profesionalidad a los intermediarios financieros con los que trabajaban?. Y ahora pagamos justos por pecadores.
En cuanto a los intermediarios financieros que Echevarri considera útiles y necesarios, dice:
«Aquellos que gestionan sus operaciones con entidades financieras que no tiene presencia en la plaza, incluso a veces que no tratan directamente con particulares. Ahí el intermediario financiero se convierte en una solución para las redes bancarias pequeñas, para los pueblos donde la oferta es escasa, o para aquellas entidades que prefieren trabajar únicamente con agentes libres.
- Aquellos que filtran adecuadamente a los clientes. Que tienen claro los criterios de riesgo de las entidades y las características de la operación, derivándola al lugar adecuado. E incluso que son capaces de decir NO. Esta operación NO es viable, y no es buena para ti, incluso si alguien te la da.
- Aquellos que ayudan a preparar el expediente del cliente. Detectan de un vistazo los puntos fuertes y débiles de la operación, ordenan la documentación, le indican al cliente aquella que tiene que buscar (justificantes de ingresos no ordinarios, vidas laborales, etc…), y los sistematizan todo de tal modo que facilitan a la entidad financiera la toma de decisiones.
- Aquellos que se centran en el negocio financiero y no en la franquicia. Aquellos que son auténticos profesionales jurídico-financiero-económicos, que pueden estar en franquicia o no, pero que en todo caso cuentan con redes de partners que les ayudan a solventar los obstáculos.
- Aquellos que cuentan con capital privado, propio o bien de terceros (fondos extranjero, por ejemplo), pero en todo caso, de profesionales, y que son capaces de articular estas operaciones a largo plazo.
- Aquellos que recurren menos a la publicidad y más a la explicación clara al cliente de cómo se va a desarrollar la operación.
- Aquellos capaces de hacer operaciones de Pymes, o bien que realicen también funciones de asesoramiento en Banca Personal, o los capaces de gestionarte aperturas de cuentas en el extranjero desde las que operar en distintos mercados, etc…
- Aquellos cuyos contratos son claros y precisos, y que contienen derechos y obligaciones para ambas partes.
- Aquellos que dejan bien claro quién paga sus servicios.
- Aquellos, que dada sus experiencia y buen hacer, tienen acceso a numerosas entidades financieras, apoderados, y otras figuras necesarias en el proceso de refinanciación, siendo atendidos de un modo superior al que lo que sería el particular.
- Aquellos que establecen vinculaciones fuertes con varias entidades, sabiendo que los volúmenes que ceden hacen que su fuerza de negociación sea superior.»
Coincido también en esta apreciación del «buen broker».
Para terminar el artículo, Echevarri concluye que hay mercado para el intermediario financiero, sin duda, pero para el auténtico profesional.
Esperemos que con esta «limpieza» del mercado de la financiación desaparezcan los chapuceros y farsantes y queden los verdaderamente profesionales en este oficio.
Recomiendo ver el video hasta el final. Está subtitulado al español.
Lamentablemente, la parodia de George Parr no se aleja en nada de la realidad.
Don Piso anuncia un Expediente de Regulación de Empleo (el temido ERE) que afectará a todos sus empleados fijos (120 oficinas en propiedad), quedando de momento el resto de oficinas en franquicia (140).
En pocas palabras, deja tirado a sus franquicias, ya que el valor de la marca se viene abajo. Las franquicias, no hay que olvidarlo, pagaron un canon y unos royalties para entrar a pertenecer a esta marca. ¿Les devolverá la Central esos pagos? me temo que la respuesta es un rotundo no.
Al igual que Expofinques, que presentó suspensión de pagos (la antigua quiebra), y otras franquiciadoras del sector, dejan tirados a las oficinas que franquiciaron su negocio.
¿Quedará alguna franquicia inmobiliaria abierta después de la crisis?
Si hacemos un breve repaso de las entidades en cuestión, podemos analizar muy brevemente su trayectoria:
Citigroup, el gigante bancario americano, entró con fuerza en el mercado subprime español. Fué de los primeros en huir en desbandada, tocado por la crisis, que le ha llevado a cerrar el 2007 con las mayores pérdidas de los últimos 196 años.
GE Money Bank, filial de General Electric, clásica en las reunificaciones con incidencias. Hace escasos días ha anunciado que deja este tipo de reunificaciones para dedicarse a reunificaciones «limpias» (sin problemas de pago).
Celeris, entidad participada por 19 Cajas de Ahorro (Sa Nostra, Caja Duero, Ibercaja…) dedicada a la reunificación es una marca blanca de dichas entidades, que aparece en el 2007.
Banco Primus, una entidad franco-portuguesa que entró en el mercado español el año pasado. Se ha especializado también en la reunificación de deuda. De momento sigue aceptando perfiles de riesgo, aunque no hay semana que no endurezca sus criterios. Cada vez, por ejemplo, exige más a los empleados de la construcción.
Gmac, el brazo financiero de General Motors, también de reciente entrada en el mercado español. Se especializó en hipotecas de compra-venta difíciles para clientes inmigrantes, entre otros. Ha durado menos que un suspiro. Cerró el 2007 con unas pérdidas de 2.332 millones de dólares y ya podemos decir que no opera en España.
DB Credit, filial agresiva de Deutsche Bank. Sus criterio han ido endureciéndose en poco más de 6 meses.
Santander Consumer, perteneciente al grupo Santander, dedicada fundamentalmente al préstamo al consumo, que tenía una división hipotecaria. Sacó una hipoteca para reunificaciones con incidencias. Sin previo aviso, cerró su departamento hipotecario el mes pasado dejando a sus prescriptores literalmente tirados.
Vienen tiempos difíciles para las reunificaciones; y en un momento de recesión económica, no es una buena noticia para nadie.
Hay un nicho en el mercado hipotecario que es el de los deudores con RAI, Asnef, embargos, atrasos en el pago de las cuotas, etc. Podemos diferenciar dos subtipos:
1.- El deudor que impaga por sistema, y que por mucho que se le soluciones el problema, volverá a estar en las mismas en un tiempo. Este perfil, a la larga acaba perdiendo su casa o mal vendiéndola para cubrir sus deudas.
2.- El perfil «buena gente con problemas», en referencia a un tipo de propietario que, por culpa de problemas puntuales, ha visto ensuciarse su expediente crediticio. Sería, por ejemplo, el caso de una familia en que uno de sus miembros ha caído en una depresión y ha perdido su trabajo. Al perder una parte de los ingresos familiares, no han podido hacer frente a la hipoteca. La situación ha mejorado porque ha vuelto a encontrar empleo, pero necesita una ayuda para volver a ponerse al día. Al tener impagos, ni su banco ni el resto de entidades tradicionales le dan esta 2ª oportunidad.
Para este tipo de clientes hay una banca especializada, que acepta estas reunificaciones, al 45% – 70% de tasación aproximada y con ratios de endeudamiento de más del 50%. La finalidad es que el cliente limpie su historial crediticio, se ponga al día y, si paga puntualmente esta nueva hipoteca, o bien negocie una mejora de tipos con el banco actual o bien tramite una subrogación con la banca tradicional. Ejemplos de este tipo de entidades son (o eran en muchos casos como veremos en el próximo post): Citi Bank, Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank, etc.
Pero de repente aparece el problema de liquidez, propiciado por la crisis subprime de EE.UU., y la pérdida de valor de los inmuebles. De un plumazo, la banca se encuentra con dos problemas:
No tiene suficiente dinero para conceder préstamos y las garantías hipotecarias (los inmuebles) empiezan a perder valor (al menos en términos reales).
La respuesta es negativa, a tenor de la noticia aparecida en Ultima Hora.
Los Juzgados de lo Mercantil de Palma de Mallorca han rechazado el 95% de las peticiones de concurso de acreedores presentado por personas físicas cuya finalidad era suspender el embargo de los pisos hipotecados por impago.
El concurso de acreedores (antiguas suspensiones de pagos y quiebras) parece ser que incumple lo que orden el art. 56 de la Ley Concursal, concretamente señala que la garantía real (la hipoteca sobre la vivienda) debe afectar a una actividad profesional o empresarial para que la ejecución por impagos quede paralizada.
En pocas palabras, la familia deberá realizar su profesión en su casa para que el concurso de acreedores sea aceptado (caso muy poco frecuente). En otro caso, no tiene sentido acudir a los Tribunales mediante esta figura. Además de que esta vía tiene un gasto mínimo de defensa jurídica de unos 3.000 €.
En resumen, el concurso de acreedores no es una alternativa para retrasar la ejecución de la hipoteca a no ser que nuestra vivienda también sea nuestra oficina / taller de trabajo.
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