Euribor de Abril al 4,82%

A tenor de la noticia aparecida en varios medios de comunicación, entre ellos Expansión, comentar la inquietante escalada protagonizada en las últimas semanas del euribor, que le ha llevado a cerrar el mes de abril en el 4,82%, su nivel más alto en los últimos ocho años, desde diciembre de 2000. Ayer mismo amplió su máximo diario anual, hasta el 4,965%.

Este indicador termino Enero al 4,498%, bajó en Febrero y ha subido en Marzo y Abril.

Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, las cuotas que se revisen anualmente subirán desde los 811,35€ a los 861,23€, lo que representa un sobre coste mensual de 50€, y al año representa una carga para las familias de 600€.

La previsión de bajada de los analistas se resiste a cumplirse. Las tensiones inflacionistas de la zona euro, la crisis subprime, la desaceleración económica y, porqué no, la ambigüedad del BCE a la hora de indicar su predisposición a bajar tipos del 4%, impiden una moderación del euribor.

Esperemos, por el bien de todos, que el mes que viene este referencial empiece a dar síntomas de bajada.

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Euribor sube, euribor baja?

Los estudios se suceden, intentando predecir como acabará el año este indicador.

Según la media de consenso que ha elaborado EXPANSIÓN con los pronósticos de quince entidades, entre las que se incluyen grandes bancos y cajas (Santander, BBVA, Banco Popular o Caja Madrid) y varios bancos extranjeros (Citi, Deutsche Bank, BNP Paribas), el euribor iniciará este año la tan deseada tendencia bajista y acabará el ejercicio en un 4,08%. Esto contrasta con la espiral alcista en la que está inmerso durante los últimos meses. El euribor se situó en marzo en un 4,59% y este mes va camino de superar el 4,75%.

Algunos analistas estiman que el BCE bajará su tipo de referencia del 4% al 3,75% o 3,5% en los próximos meses.
El BCE se enfrenta a uno de los jeroglíficos más complicados de resolver desde su constitución. Por un lado, se desacelera la economía y, por otro, la inflación no da tregua (récord del 3,6% en marzo, cuando el objetivo de la institución monetaria es mantener los precios por debajo del 2%). “Prevemos que la inflación se empiece a moderar a partir de abril y mantenemos las perspectivas de una bajada de tipos para el tercer trimestre de este año. Bajo este escenario, el euribor debería situarse en niveles de entorno al 4%”, indica José Alzola, director de economía y mercados de Citi.

Esperemos que estos buenos augurios se cumplan, que falta hace a los hipotecados.

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La ampliación del plazo de la hipoteca sin coste

Hoy ha sido noticia las 11 medidas adoptadas por el Gobierno para intentar reactivar la economía española: El País
Entre ellas destacamos dos:
1.- La supresión, a partir de este año, del Impuesto de Patrimonio
2.- Un plan para permitir a las familias alargar el plazo de amortización sin coste.

Cuidado con lo de sin coste, no confundirse. Sin coste significa que no se van a pagar los gastos bancarios, registrales y notariales que implique esta novación. Pero al alargar el plazo, el hipotecado acabará pagando intereses durante más años. Pagará más, en pocas palabras.
Para hacernos una idea veamos lo que representa ampliar una hipoteca de 200.000€ de 30 a 40 años, a un euribor+0,5:
El cliente pasa de pagar unos 1098€ a pagar unos 991€ (ahorro mensual de 107€)
El cliente pagará, si mantiene la hipoteca hasta el final, 80.440€ más que si no hubiese alargado el plazo.
Un alto coste para lo que se ahorra al mes.

Sobre este tema me gustaría hacer dos consideraciones:

a.- ¿Va a obligar el Gobierno, de alguna manera, a que los bancos aprueben esta ampliación? Porque no es lo mismo que la ampliación del plazo sea a coste 0 a que el banco la acepte. Me explico:
Esta ampliación del plazo seguramente la harán las familias que van justas en sus pagos mensuales, o que ya ni llegan a fin de mes (los típicos clientes de una reunificación). Va a consentir el banco alargar la hipoteca a sus clientes con demoras?

b.- Las familias que actualmente tienen más problemas para pagar son las que se han endeudado en los últimos 3 años, al 100% más gastos y al plazo máximo permitido (40 o 50 años según la entidad). ¿Qué margen para alargar plazo tienen? La única solución pasaría por ofrecerles hipotecas a plazos más largos, cosa que ahora no es factible.

Conclusión: Una medida bien recibida, pero que no tendrá un efecto milagroso ni mucho menos.

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Debate en Xing: ¿sirven de algo los intermediarios financieros?

Xing es una plataforma de contactos profesionales (networking) muy potente, que permite al usuario que se registra (gratuitamente el tipo básico) acceder a un gran abanico de profesionales de todos los sectores, conseguir nuevos clientes, nuevos profesionales y nuevos amigos, porqué no.

El enlace a esta web es:
xing.com

Una de las herramientas de Xing es la posibilidad de debatir sobre temas de interés, en su apartado de Grupos. Os invito a visitar el siguiente enlace, en el que hay varias entradas muy interesantes sobre la siguiente pregunta:

Grupo Red de Banca de Xing:
¿sirven de algo los intermediarios financieros?

Grupo Gestión inmobiliaria de Xing:
¿sirven de algo los intermediarios financieros?

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El BCE mantiene los tipos al 4%. Mal dato para el euribor

Jean Claude Trichet, con su obstinación por mantener los tipos ante la crisis del mercado de crédito, ha dejado al 4%, pese a los recortes que su equivalente en EE.UU. (la Reserva Federal) de los últimos meses.

Se resiste el BCE a rebajar los tipos de interés, en su lucha por contener la inflación (el IPC de marzo se ha situado en el 3,5%, frente a la previsión oficial del 2%).

Mala noticia para los hipotecados, ya que si no baja el BCE, no deja mucho recorrido a la baja del euribor (su suelo sigue estando situado en el 4%).

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El seguro hipotecario para ir a más del 80% de tasación

Con la excusa de comentar la noticia aparecida en El País.com sobre las previsiones a la baja de la aseguradora PMI americana, comentaremos el Seguro Hipotecario, comúnmente conocido como Seguro de Tasación:

Este seguro, ofertado por aseguradoras como AIG o Mapfre, es un producto cuyo beneficiario es el Banco, pero que en realidad lo paga el cliente de la hipoteca, que garantiza hasta el 20% de tasación al Banco en caso de impago.

Es un seguro que muchas veces el cliente no acaba de entender (o no se le explica correctamente). Viene a ser un sustituto a la figura del avalista con propiedad.

Algunas entidades financieras, por ejemplo Bancaja, aprueban hipotecas al 100% sin necesidad de este seguro, simplemente con el aval de los padres (si tienen una propiedad libre de cargas o con una hipoteca pequeña).

Otras, muchas más, exigen una segunda garantía por el exceso del 80% (es decir, si se pide una hipoteca de 200.000 € y la tasación sale por 200.000 €, se hipotecan 160.000 € de la casa que se compra y 40.000 € se hipotecan de la casa de los avalistas). En este segundo caso la exigencia del Banco es mayor, ya que garantiza el cobro de la hipoteca mediante dos inmuebles con una garantía real, que es la hipoteca.

Una tercera opción que han usado muchas entidades para suplir la ausencia de avalistas ha sido el seguro de tasación (no confundir con el seguro del hogar o de vida). Este seguro, que paga el cliente (y oscila entre unos 1.000 € y unos 6.000 € según el porcentaje de tasación que se necesita), asegura a la entidad financiera que, en caso de que las cosas vayan mal y el cliente no pague, cobrará del seguro el 20% de la tasación (y se supone que el resto lo cobrará ejecutando la hipoteca).
Es un mecanismo, a mi juicio, muy interesante para los clientes que o bien no quieren mezclar a sus padres en la hipoteca o bien no pueden (porque los padres tengan otros hijos o no quieran, por ejemplo). El sobrecoste es significativo, pero permite comprar a quien en otras circunstancias no podría (por no tener dinero ahorrado suficiente).

Al tener que asegurar la hipoteca, dicha operación pasa por un segundo filtro: El de la Entidad Aseguradora. Puede pasar (y de hecho pasa) que el Banco apruebe la hipoteca, se tase y salga una tasación al 97%, y cuando se manden los documentos del cliente a la aseguradora, ésta deniegue el seguro. El cliente, al que el Banco aseguró que financiaba al 100% sin avalistas, se encuentra con un problema que difícilmente entenderá: Que una hipoteca aprobada se cae por culpa del criterio de una Aseguradora que él ni conoce.

Un producto con una cierta complejidad, ciertamente, pero muy adecuado para determinados casos.

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¿Sabemos en realidad a que se debe la crisis hipotecaria actual? (y 2)

5.- Los MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que da calificaciones en función de la solvencia. En pocas palabras: «esta empresa / estado le devolverá el dinero con toda seguridad -AAA- o mejor se hace la idea de que lo ha regalado -BB y peores-).
Para mejorar el rating, los magos financieros (o chanchulleros en un vocablo más llano) idearon una serie de mecanismos de ingeniería financiera sobre los paquetes de hipotecas (estructurar en tramos, etc).

El sistema se basaba en que los Ninja pagaran sus hipotecas y que continuase el boom inmobiliario, no lo olvidemos. Pero,

6.- … A principios de 2007 se desploman los precios de las viviendas norteamericanas…
…los Ninja deben más dinero de lo que vale su vivienda, y deciden dejar de pagar (en EE.UU. la deuda hipotecaria solo está cubierta por la casa, no por los demás bienes del hipotecado) o simplemente la subida de tipos no se lo permite.

De golpe nadie quiere comprar los paquetes de hipotecas. Las entidades que los poseen tiene un producto con un valor incierto y que encima no pueden vender.

7.- Los Bancos no se fían entre si, al no saber la cantidad de «paquetes basura» de hipotecas que tienen cada uno de ellos. Y aparece aquí una de las razones de que el euribor suba: Los Bancos o bien no se dejan dinero entre si o se lo dejan a tipos más altos. Consecuencia: Los Bancos no tienen dinero:
Cierran el grifo a sus clientes particulares, lo que agrava la crisis del mercado inmobiliario
No dan hipotecas a los promotores. Si encima tenemos en cuenta que la gente no puede comprar (el banco no les presta dinero) o no quiere (los sueldos ya no dan para más), tenemos el cierre de Colonial y demás garantizado.

8.- Y todo ello se refleja en la Economía Nacional a través de:
Un aumento del paro (gente de la construcción, de inmobiliarias, etc)
Una contracción del consumo (ya viene justo pagar la hipoteca como para darse el lujo de cenar fuera o irse de viaje, sobretodo si la Visa ya no da para más), que a medio plazo incide en el cierre de empresas y aumenta a su vez la tasa de paro.

9.- Los Bancos Centrales están inyectando liquidez monetaria para que los bancos puedan prestar dinero, pero éstos siguen sin fiarse del prójimo.

Con este rápido viaje a las entrañas de la crisis financiera actual, vemos que una idea de unos listos en EE.UU. (no olvidemos que estos ingenieros financieros si se han hecho mucho más ricos con su creación) se trasmite a todo el sistema financiero mundial y a nuestra economía doméstica en particular.

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¿Sabemos en realidad a que se debe la crisis hipotecaria actual? (1)

Todos hemos oído hasta la saciedad que la crisis hipotecaria de EE.UU. se ha contagiado a Europa debido a la globalización de los mercados. Pero, sabemos que significa realmente esta afirmación?

Intentaremos dar una explicación breve pero lo más esclarecedora posible:

Primera etapa: Las subprime nacen en EE.UU.

1.- Durante varios años el tipo de interés ha estado realmente bajo (por ejemplo, pensar en el 2,103% de euribor en junio de 2005).

2.- Algunos «sabios» de EE.UU. decidieron dar préstamos más arriesgados, ofreciendo hipotecas a un perfil de clientes extremadamente arriesgado llamado los «ninja» (no income, no job, no assets), sin ingresos fijos ni propiedades. Acaban de aparecer las hipotecas «subprime».
Se les cobraban más intereses, al asumir más riesgo.
Pensando que el boom inmobiliario duraría para siempre, se les concedía créditos hipotecarios por un importe mayor al valor de la casa, ya que en pocos meses el valor del inmueble cubría la deuda.
Al ir la economía americana bien, se pensaba que el deudor insolvente podría encontrar trabajo y pagar sus deudas sin problemas.

3.- Al aumentar el ritmo de concesión de hipotecas, a los Bancos de EE.UU. se les acaba el dinero, por lo que acuden a la banca extranjera (a la Europea, por ejemplo). Con esta maniobra empiezan a trasmitir la futura crisis a nuestros bancos, y nosotros sin enterarnos.

4.- Además existen las Normas de Basilea que, en pocas palabras, exigen que el capital de un banco no sea inferior a un determinado porcentaje del Activo. El dinero que recibían de los bancos europeos iba a su pasivo, por lo que dejaban de cumplir las citadas Normas. Solución:
Titulizar las hipotecas: empaquetan las hipotecas (las buenas y las malas, mezcladas por paquetes) en MBS (obligaciones garantizadas por hipotecas). Y surge el milagro: El dinero que obtienen de vender esos paquetes aumentando el «dinero en caja» y disminuye la partida «créditos concedidos» en el mismo importe. El ratio capital/créditos concedidos mejora y se cumplen las Normas de Basilea.
Se contratan a Bancos de Inversión para que vendan estos MBS o paquetes a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras…
El virus ya está inoculado al sistema circulatorio financiero mundial.

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El euribor de marzo vuelve a darnos un disgusto

A falta del dato del lunes, podemos adelantar una media del euribor de marzo de 2008 del 4,59%.

Se rompe la tendencia a la baja con la que nos había alegrado en enero (4,498%) y febrero (4,349%). Si tenemos en cuenta que acabó el año al 4,793%, vemos que gran parte de la bajada de los primeros meses se acaba de esfumar de un plumazo.

El titular de un préstamo medio –un importe de 142.793€, según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años de plazo y que paga euribor más 0,5%, tendrá que desembolsar una cuota de 842,26€ al mes frente a los 802,31€ que pagaba hasta ahora. Esto supone un encarecimiento mensual de 39,95€y de 479,4€ al cabo de un año, algo más de la mitad de una cuota actual.

Si a principios de año las previsiones eran que a finales de 2008 el euribor estaría al 4%, ahora resulta un pronóstico difícil de creer.

Esperemos a ver la evolución de la crisis en España y las medidas que toma el BCE y el gobierno.

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El INE certifica lo que todos ya sabíamos: El sector inmobiliario en caída libre

El Instituto Nacional de Estadística ha publicado hoy por primera vez su estadística del mes de enero sobre la transacción y compraventa de viviendas, que se ha derrumbado un 27% en enero frente al mismo periodo del año anterior con 61.792 inmuebles.
Este descenso es más abultado en el mercado de segunda mano (-35,6%) que en el de viviendas nuevas (-14,6%).
Otro indicador que evidencia no ya el frenazo sino la bajada brusca del ladrillo, es la concesión de hipotecas, al reducirse el número de viviendas hipotecadas un 25,71% en enero respecto a enero de 2007, hasta un total de 93.808 inmuebles, su mayor descenso desde 2004.
El País
Concretando estas estadísticas en Illes Balears, destacar que el número de créditos hipotecarios suscritos se situó en el mes de enero en 425 por cada 100.000 habitantes, lo que supone un descenso del 35,33% respecto al mismo mes del año anterior, el mayor de España sólo por detrás de Canarias (42,42 por ciento).En cuanto a la estadística sobre la evolución de la compraventa de viviendas en Illes Balears, ésta cayó un 45,6% durante el mes de enero, al pasar de las 2.738 operaciones realizadas en 2007 a las 1.487 registradas en el primer mes de este año.

Especial virulencia está teniendo la crisis en nuestra comunidad, por lo que reflejan las estadísticas.
Ultima Hora

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