SAREB y sus 50.000 viviendas prometidas

Como consecuencia de la propuesta que ha hecho el presidente Sr. Sánchez para “solucionar” los problemas de vivienda en España, venimos asistiendo con bastante asombro a toda una retahíla de declaraciones a favor y en contra de dichas medidas, principalmente por parte de personas con muy buena, o mala, voluntad pero con escaso conocimiento sobre la actual situación de la SAREB y de los activos que ahí se recogen.

He asistido al nacimiento de la SAREB desde mi antiguo trabajo como empleado de uno de los bancos españoles que sufrió toda la crisis de 2008, crisis que no debemos de olvidar, fue resultado de una pésima gestión de riesgos por parte de una mayoría de los consejeros de origen político que ocupaban puestos de responsabilidad en los consejos directivos de la mayoría de los bancos y cajas de ahorros de nuestro sistema financiero.

Finalidad original de la SAREB

SAREB fue, en su momento, un instrumento temporal para ayudar a la reorganización y el rescate de los bancos y cajas afectados por la dura resaca resultante del desenfreno financiador de proyectos con escasa o nula viabilidad y que se basaban en criterios de beneficio rápido y fácil, en lugar de tener en cuenta análisis responsables de los factores de riesgo. Su misión, por tanto, estaba enfocada a recoger esos activos tóxicos, gestionarlos y darles una salida para poder recuperar esas inversiones, que en aquellos momentos lastraban los balances de todas las entidades bancarias con dotaciones y quebrantos inasumibles.

«Fondos buitre»

Después del lógico periodo de puesta en marcha de semejante proyecto, se debería de proceder a registrar, catalogar y en la medida de lo posible, comercializar aquellos activos que había recibido. Teniendo en cuenta que las posibilidades de acceso a financiación para la mayoría de los particulares o empresas durante los años 2010 a 2015 fueron bastante complicados, por no decir imposibles, es lógico que durante esos primeros años, la mayoría de los activos que se liquidaron fueran asumidos por los conocidos como “fondos buitres”, que aprovecharon la liquidez de que disponían para poder hacerse con los activos viables.

¿Y los particulares?

Una vez pasado ese tiempo, nos encontramos en un momento de bonanza y crecimiento económico que se produjo desde 2016 hasta 2020. Es ese el momento en el que, de haber existido una buena organización en la SAREB, hubiera sido posible comercializar gran parte de los activos que quedaban y que eran viables. Nos referimos a viviendas que se situaban en núcleos urbanos o en los alrededores, básicamente las que, por volumen, no habían sido adquiridas como lotes por los antes mencionados fondos buitres. Y aquí es cuando entra en juego la proverbial desorganización de la SAREB.

Tratándose de un ente cuasi-público, generalmente gestionado por funcionarios, nos encontramos con una total falta de implicación por parte de los gestores a la hora de comercializar dichos activos. En la mayoría de los casos, identificar una propiedad dentro del catálogo de activos disponibles era misión casi imposible. No se hacía referencia a cargas, estado de licencias, cédulas de habitabilidad, ocupación, etcétera.

Una vez comprobados dichos datos básicos, la mayoría de las veces los inmuebles no eran apropiados para la adquisición por parte de particulares, ya que las incidencias que presentaban hacían poco viable la posibilidad de financiarlos vía hipoteca. No obstante, si en algún caso se intentaba hacer una oferta por la vivienda en cuestión, el proceso de presentación de la oferta y su posterior aprobación o denegación podía alargarse por meses, lo que hacía que la mayoría de las veces se desistiera de la compra y se dedicasen los esfuerzos a adquirir viviendas en el mercado libre.

Gestión privada de los inmuebles

A resultas de esta situación, hace un año aproximadamente, se decidió dividir los activos de la SAREB y adjudicarlos a dos grandes gestores privados para que los pusieran en comercialización. Nos referimos a Hipoges y a Anticipa-Aliseda.

De esta manera, se pretendía dar un impulso desde el sector privado a la comercialización de dichos bienes. Y es aquí cuando se volvió a descubrir la cruda realidad de 10 años de gestión pública de los activos por parte de la SAREB. Los gestores tuvieron que hacer una recopilación nueva de bienes, actualizarlos y catalogarlos, puesto que la información referente a dichos activos o era inexistente o era errónea en más del 80% de los casos. Nos referimos principalmente a inmuebles ocupados, sin cédula de habitabilidad, promociones sin acabar, sin permisos o incluso en estado ruinoso.

Comprar inmuebles a la SAREB

No obstante, aún quedan valientes que se han lanzado (nos hemos lanzado) a la aventura de intentar adquirir bienes procedentes del SAREB, pero nos encontramos con una situación cuando menos surrealista. Si quieres orientación sobre los inmuebles del SAREB, puedes enviarme un email.

Para presentar las ofertas de adquisición, la mayoría de las veces se opera a través de un autorizado de la SAREB a nivel local, normalmente abogados o APIs que actúan de enlace entre HIPOGES/Anticipa-Aliseda y el SAREB. Y es cuando entra en acción la picaresca y las malas artes que normalmente se desarrollan en las transacciones que involucran activos inmobiliarios, a saber, comisiones ocultas, tratos preferentes a clientes y amigos, pactos privados, etc… Se ha llegado a pedir por una mera actividad de intermediación el 10% del total del importe de la operación, lo cual da una idea de los márgenes en los que actúan algunos de esos gestores.

Afortunadamente, nos consta que, cuando dichas prácticas son puestas en conocimiento de los responsables de las mencionadas empresas, las medidas suelen ser rápidas y drásticas, pero eso no es óbice para que todo el proceso sea cuanto menos farragoso y poco apto para el comprador final, que es a fin de cuentas quien debería de poder aprovechar dichos activos a precio razonable, aliviando los problemas de acceso a la vivienda en España.

Un caso particular: Palma de Mallorca

Quede como muestra el caso de Palma, donde según SAREB se encuentran 99 viviendas disponibles. Hemos solicitado información sobre un total de 29 de esos inmuebles, con un resultado descorazonador. El 100% de esos inmuebles son directamente inviables. Nos referimos a que ninguno de ellos dispone de final de obra o cédula de habitabilidad, 7 de los mismos están ocupados y los 22 restantes ni tan siquiera cumplen con los requisitos básicos como para que se puedan habitar, puesto que no tienen ni la superficie mínima requerida para poder considerarlos vivienda. ¿50.000 viviendas?

Perdone que me ría amargamente, señor Presidente.