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Leo un artículo en cienladrillos sobre la problemática de las VPO causada por el endurecimiento de los criterios de riesgo bancarios. Básicamente trata sobre la ineficacia de la política de construcción de viviendas de protección oficial al no poder los beneficiarios de estas medidas acabar comprando la casa, al no darles la hipoteca los bancos.

Esto me lleva a teorizar brevemente sobre la formación de precios de la vivienda en el mercado libre.

El precio de una vivienda se marca, en teoría económica, en el punto en que los demandantes de vivienda y los oferentes se ponen de acuerdo. Simplificando en extremo, diremos que si Antonio quiere vender su casa por 300.000 € y Paco comprarla por 200.000 € y, después de negociar, se ponen de acuerdo y la compra-venta se hace por 250.000 €, éste es el precio donde se cruza oferta y demanda. Hasta aquí nada raro. Pero.

Pero no es así exactamente. En la formación de precios inmobiliarios de viviendas de precios medio-bajos (y muchas veces también ocurre en las de alto poder adquisitivo), en el que los compradores no tienen apenas dinero ahorrado y dependen de la financiación bancaria, entran en juego otros dos agentes más en la gráfica de oferta y demanda:

1.- Los bancos y cajas de ahorro.

2.- Las sociedades de tasación.

¿Porqué?

1.-Los bancos imponen dos tipos de restricciones al valor máximo que puede alcanzar una vivienda:
A) Sus criterios de riesgo para analizar si un cliente puede o no puede comprar una vivienda: Por ejemplo, si exigen que ambos titulares estén fijos en su trabajo, expulsarían del mercado a todos los temporales. O, como ocurre ahora, si no financian apenas a los trabajadores de la construcción y similar, eliminan de golpe a este colectivo de la gráfica de demanda de viviendas. En teoría económica diríamos que modifican la gráfica de demanda, reduciéndola (y reducirían así el precio de equilibrio de la vivienda). Si Paco está dispuesto a pagar 250.000 € por la vivienda pero trabaja de técnico en un obra, tal vez el banco no le preste dinero y no pueda comprar aunque quiera. Vemos, por tanto, que los bancos si son responsables de los precios de las viviendas, también. B) Las condiciones que marcan en las hipotecas:Muchos potenciales compradores de vivienda se fijan, más que en el precio de la vivienda, en la cuota de la hipoteca que les saldrá. Esta es la clave. La cuota limita el aumento de los precios. Podríamos decir que las condiciones hipotecarias limitan el precio máximo al que los compradores pueden pujar en el mercado libre de la vivienda. Las tres magnitudes básicas son:Tipos de interés: Un comprador tal vez acceda a la vivienda que quiere si la cuota resultante se calcula al euribor+0,18 (hoy 5,502%) pero no al euribor+1 (6,322%). Esta condición incide en la cuota (precio máximo que puede pagar). Paco pagaría 250.000 €, pero su nómina no le alcanza para pagar una cuota de 1.432 € (al 6,322%), aunque si podría pagar 1.289 € (5,502%).Plazo: A mayor plazo menor cuota. Los bancos, al aumentar el plazo desde los 30 años a los 50 años, han permitido comprar pisos más caros. Y si algún día pasan a 100 años (como en Japón y otros países), más recorrido a l’alza tendrán los precios. En el ejemplo de Paco, con el banco barato, la cuota a 30 años es de 1.419 € y a 50 años de 1.224 €.Porcentaje de tasación: Los bancos han financiado entre un 80% y un 120% (DB Credit en su momento, por ejemplo) del valor de tasación. A mayor %, más precio puede poner el vendedor respecto al supuesto valor de mercado que marca la tasación. Si la casa que vende Antonio se tasa por 275.000 €, y el banco le deja a Paco el 80%, le dejará solo 220.000 €. Paco, a no ser que tenga dinero ahorrado, no podrá comprar por 250.000 €. En cambio si le dejan el 100%, si llega a 250.000€ + gastos. 2.- Las sociedades de tasación:Según la empresa de tasación que venga a tasar vuestra casa, la tasarán por una u otra cantidad. El valor de tasación no es un valor de mercado demasiado exacto. Menos da una piedra, pero a veces se acierta igual pidiéndole a los vecinos a cuanto venden la casa. Y es que, más o menos, el sistema de tasación por catas es algo así.En el ejemplo, si viene un tasador de Tinsa (una tasadora que suele tasar ajustado) y tasa la vivienda de Antonio por 245.000 €, ni al 100% podrá pagar Paco el precio más los gastos. En cambio, se llama a un tasador de Sotasa y tasa la misma vivienda por 275.000 € (y estas diferencias se ven entre tasaciones de la misma vivienda), al 100% si podrá comprar Paco. Vemos, por tanto, que Bancos y Tasadoras han tenido mucho que ver en la espectacular subida de precios inmobiliarios y en la posterior caída de ellos. Sus políticas afectan al mercado inmobiliario. Son ellos los que han propiciado la burbuja inmobiliaria, entre otros. Y de ellos nadie habla. Curioso, verdad?

Con la excusa de comentar la noticia aparecida en El País.com sobre las previsiones a la baja de la aseguradora PMI americana, comentaremos el Seguro Hipotecario, comúnmente conocido como Seguro de Tasación:

Este seguro, ofertado por aseguradoras como AIG o Mapfre, es un producto cuyo beneficiario es el Banco, pero que en realidad lo paga el cliente de la hipoteca, que garantiza hasta el 20% de tasación al Banco en caso de impago.

Es un seguro que muchas veces el cliente no acaba de entender (o no se le explica correctamente). Viene a ser un sustituto a la figura del avalista con propiedad.

Algunas entidades financieras, por ejemplo Bancaja, aprueban hipotecas al 100% sin necesidad de este seguro, simplemente con el aval de los padres (si tienen una propiedad libre de cargas o con una hipoteca pequeña).

Otras, muchas más, exigen una segunda garantía por el exceso del 80% (es decir, si se pide una hipoteca de 200.000 € y la tasación sale por 200.000 €, se hipotecan 160.000 € de la casa que se compra y 40.000 € se hipotecan de la casa de los avalistas). En este segundo caso la exigencia del Banco es mayor, ya que garantiza el cobro de la hipoteca mediante dos inmuebles con una garantía real, que es la hipoteca.

Una tercera opción que han usado muchas entidades para suplir la ausencia de avalistas ha sido el seguro de tasación (no confundir con el seguro del hogar o de vida). Este seguro, que paga el cliente (y oscila entre unos 1.000 € y unos 6.000 € según el porcentaje de tasación que se necesita), asegura a la entidad financiera que, en caso de que las cosas vayan mal y el cliente no pague, cobrará del seguro el 20% de la tasación (y se supone que el resto lo cobrará ejecutando la hipoteca).
Es un mecanismo, a mi juicio, muy interesante para los clientes que o bien no quieren mezclar a sus padres en la hipoteca o bien no pueden (porque los padres tengan otros hijos o no quieran, por ejemplo). El sobrecoste es significativo, pero permite comprar a quien en otras circunstancias no podría (por no tener dinero ahorrado suficiente).

Al tener que asegurar la hipoteca, dicha operación pasa por un segundo filtro: El de la Entidad Aseguradora. Puede pasar (y de hecho pasa) que el Banco apruebe la hipoteca, se tase y salga una tasación al 97%, y cuando se manden los documentos del cliente a la aseguradora, ésta deniegue el seguro. El cliente, al que el Banco aseguró que financiaba al 100% sin avalistas, se encuentra con un problema que difícilmente entenderá: Que una hipoteca aprobada se cae por culpa del criterio de una Aseguradora que él ni conoce.

Un producto con una cierta complejidad, ciertamente, pero muy adecuado para determinados casos.

5.- Los MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que da calificaciones en función de la solvencia. En pocas palabras: «esta empresa / estado le devolverá el dinero con toda seguridad -AAA- o mejor se hace la idea de que lo ha regalado -BB y peores-).
Para mejorar el rating, los magos financieros (o chanchulleros en un vocablo más llano) idearon una serie de mecanismos de ingeniería financiera sobre los paquetes de hipotecas (estructurar en tramos, etc).

El sistema se basaba en que los Ninja pagaran sus hipotecas y que continuase el boom inmobiliario, no lo olvidemos. Pero,

6.- … A principios de 2007 se desploman los precios de las viviendas norteamericanas…
…los Ninja deben más dinero de lo que vale su vivienda, y deciden dejar de pagar (en EE.UU. la deuda hipotecaria solo está cubierta por la casa, no por los demás bienes del hipotecado) o simplemente la subida de tipos no se lo permite.

De golpe nadie quiere comprar los paquetes de hipotecas. Las entidades que los poseen tiene un producto con un valor incierto y que encima no pueden vender.

7.- Los Bancos no se fían entre si, al no saber la cantidad de «paquetes basura» de hipotecas que tienen cada uno de ellos. Y aparece aquí una de las razones de que el euribor suba: Los Bancos o bien no se dejan dinero entre si o se lo dejan a tipos más altos. Consecuencia: Los Bancos no tienen dinero:
Cierran el grifo a sus clientes particulares, lo que agrava la crisis del mercado inmobiliario
No dan hipotecas a los promotores. Si encima tenemos en cuenta que la gente no puede comprar (el banco no les presta dinero) o no quiere (los sueldos ya no dan para más), tenemos el cierre de Colonial y demás garantizado.

8.- Y todo ello se refleja en la Economía Nacional a través de:
Un aumento del paro (gente de la construcción, de inmobiliarias, etc)
Una contracción del consumo (ya viene justo pagar la hipoteca como para darse el lujo de cenar fuera o irse de viaje, sobretodo si la Visa ya no da para más), que a medio plazo incide en el cierre de empresas y aumenta a su vez la tasa de paro.

9.- Los Bancos Centrales están inyectando liquidez monetaria para que los bancos puedan prestar dinero, pero éstos siguen sin fiarse del prójimo.

Con este rápido viaje a las entrañas de la crisis financiera actual, vemos que una idea de unos listos en EE.UU. (no olvidemos que estos ingenieros financieros si se han hecho mucho más ricos con su creación) se trasmite a todo el sistema financiero mundial y a nuestra economía doméstica en particular.

Todos hemos oído hasta la saciedad que la crisis hipotecaria de EE.UU. se ha contagiado a Europa debido a la globalización de los mercados. Pero, sabemos que significa realmente esta afirmación?

Intentaremos dar una explicación breve pero lo más esclarecedora posible:

Primera etapa: Las subprime nacen en EE.UU.

1.- Durante varios años el tipo de interés ha estado realmente bajo (por ejemplo, pensar en el 2,103% de euribor en junio de 2005).

2.- Algunos «sabios» de EE.UU. decidieron dar préstamos más arriesgados, ofreciendo hipotecas a un perfil de clientes extremadamente arriesgado llamado los «ninja» (no income, no job, no assets), sin ingresos fijos ni propiedades. Acaban de aparecer las hipotecas «subprime».
Se les cobraban más intereses, al asumir más riesgo.
Pensando que el boom inmobiliario duraría para siempre, se les concedía créditos hipotecarios por un importe mayor al valor de la casa, ya que en pocos meses el valor del inmueble cubría la deuda.
Al ir la economía americana bien, se pensaba que el deudor insolvente podría encontrar trabajo y pagar sus deudas sin problemas.

3.- Al aumentar el ritmo de concesión de hipotecas, a los Bancos de EE.UU. se les acaba el dinero, por lo que acuden a la banca extranjera (a la Europea, por ejemplo). Con esta maniobra empiezan a trasmitir la futura crisis a nuestros bancos, y nosotros sin enterarnos.

4.- Además existen las Normas de Basilea que, en pocas palabras, exigen que el capital de un banco no sea inferior a un determinado porcentaje del Activo. El dinero que recibían de los bancos europeos iba a su pasivo, por lo que dejaban de cumplir las citadas Normas. Solución:
Titulizar las hipotecas: empaquetan las hipotecas (las buenas y las malas, mezcladas por paquetes) en MBS (obligaciones garantizadas por hipotecas). Y surge el milagro: El dinero que obtienen de vender esos paquetes aumentando el «dinero en caja» y disminuye la partida «créditos concedidos» en el mismo importe. El ratio capital/créditos concedidos mejora y se cumplen las Normas de Basilea.
Se contratan a Bancos de Inversión para que vendan estos MBS o paquetes a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras…
El virus ya está inoculado al sistema circulatorio financiero mundial.

La hipoteca inversa es:

«el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble y siempre que cumplan los siguientes requisitos: que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia; que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas (rentas); que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios y que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente».

Veamos los puntos principales de este tipo de hipoteca:

1.- Es una hipoteca especial por la que no se pagan mensualidades, sino que se cobra una renta.
2.- El titular de la hipoteca inversa ha de tener al menos 65 años, o ser personas con gran dependencia.
3.- La entidad financiera no podrá exigir la devolución de la deuda acumulada hasta el fallecimiento del titular. Se resuelve así la preocupación de muchos mayores: no perderán la vivienda. Los mayores siguen disfrutando de su vivienda y reciben una mensualidad que complementa su jubilación.
4.- Los herederos tampoco tienen porque perder la herencia de la casa:
Pueden quedarse la vivienda pagando la deuda pendiente al banco, con sus ahorros o mediante una nueva hipoteca a su nombre.
Pueden vender la vivienda, saldar la deuda y, en su caso, quedarse con el dinero que sobre.

Para hacernos una idea de la renta que pueden obtener nuestros mayores con esta hipoteca, la cuota que ofrece el BBVA a una persona de 75 años con una vivienda tasada en 300.000 € sería de unos 750 € mensuales (hasta su fallecimiento).

En resumen, la hipoteca inversa es una forma interesante de cubrir las necesidades económicas de las personas mayores, que podrán hacer uso de los recursos acumulados (su vivienda) a lo largo de una vida de esfuerzo.

La nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor este lunes pasado regula entre otros temas la fijación de unas comisiones máximas para cancelaciones parciales y totales.

Las nuevas comisiones de cancelación aplicables (en la nueva terminología: COMPENSACIÓN POR DESISTIMIENTO) son:

1.- Para cancelaciones total o parciales en los primeros cinco años de vida del préstamo: 0,5%

2.-Para cancelaciones total o parciales después de 5 años: 0,25%

El 6 de Mayo de 2000 entró en vigor la Ley de edificación la cual obliga a contratar un Seguro que Garantice los Daños producidos en la edificación por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación y estructura del edificio y comprometan su resistencia y seguridad.
La cobertura comienza al entregar la obra y tiene una vigencia de diez años. Gracias a este seguro el promotor, obligado por esta Ley a su contratación, y sus clientes disponen de las garantías necesarias para que se indemnice o reparen de forma inmediata los daños sufridos en el riesgo asegurado.El control de la existencia de ese seguro decenal recae en los notarios y registradores. A la hora de inscribir el Fin de Obra en el Registro, será necesario aportar una copia de la póliza. Lo lógico y deseable es que el promotor nos entregue una copia de la póliza para, en caso de que exista algún problema sepamos a quien recurrir. Sin embargo, tal y como digo, siempre se podrá recurrir al protocolo del Notario o al Registro.

En teoría económica se explica que los precios de mercado se forman en la intersección de la curva de oferta y demanda, es decir, en el punto en que el precio que ofrecen los vendedores y el precio al que están dispuestos a comprar los demandantes se iguala.

La peculiaridad que queremos explicar es el efecto llamado «embalsamiento de la demanda»:
Los compradores esperan a comprar porque creen que los precios de los inmuebles van a bajar.

Según esta teoría, el actual parón de las ventas, y en especial, el acentuado descenso ocurrido después del verano, no responde tanto a la inexistencia de compradores con capacidad económica para afrontar los precios actuales, como que quienes hubieran comprado en condiciones normales, se abstienen de hacerlo a la espera de una posible bajada de precios.

Se plantea pues la actual situación del mercado como un pulso entre quienes desean comprar pisos, pero no tiene especial prisa y los promotores, que tiene pisos sin vender y cada vez se encuentran más agobiados con el vencimiento de sus créditos. Unos aguantan las ganas de comprar y otros se resisten a bajar precios. Pasan así los días y los meses y mientras aumenta la demanda potencial, el denominado “embalsamiento de la demanda”, pues crece continuadamente al sumarse más y más ahorradores, que no encuentran donde colocar satisfactoriamente sus depósitos, no sube con la misma fuerza la oferta, pues al contrario, los promotores ralentizan, e incluso paralizan, las obras con el fin de reducir las tensiones de su tesorería. Se crea con ello de forma latente y oculta una perniciosa asimetría entre la demanda y la oferta potencial. Por ello dicen, existe el riesgo, que con el paso del tiempo la presión compradora quede a la espera de comprar, a semejanza de como está el agua de un embalse esperando que se abran las compuertas, y así se mantendrán, no hasta que bajen los precios los vendedores, pues siempre queda la esperanza de una nueva bajada posterior, sino hasta que eso que llamamos opinión pública”, indique que los precios han tocado suelo. Cuando ello ocurra, hay el riesgo que como pasa con el agua, se produzca un “golpe de ariete”, en el que se suma a la presión alcanzada por la altura del agua, la fuerza de la inercia del agua en movimiento, que forma que arrolla cualquier obstáculo que encuentre a su paso. Los expertos temen que si de repente, los que hoy esperan llegan al convencimiento de que los precios “han tocado suelo”, salgan en tromba a comprar las viviendas, ante el miedo a que otro les “pise” la compra, que desde hace tiempo tienen vista y en espera de compra. En consecuencia se puede crear un “efecto rebote” que suba momentáneamente los precios, para tener posteriores caídas en un proceso de vaivén, hasta que poco a poco las ansias compradoras se equilibren con la oferta creciente. Temen que esta contención artificial de la demanda lesione gravemente tanto el patrimonio de los promotores que no puedan aguantar el “tiróncomo el de los compradores, que tiene hoy mal invertidos sus ahorros a la espera de la compra, para finalizar comprando a malos precios, terminando alejando de este sector al pequeño ahorrador ante la inseguridad del mercado, Por ello consideran preferible que tanto compradores y vendedores encuentren cuanto antes un punto de equilibrio en los precios y se reanuden nuevamente y sin falsa presión las transacciones.

Un agente Bankinter es un socio con el que se comparte el beneficio generado. Es un profesional especializado en temas financieros, seleccionado bajo rigurosos criterios de experiencia y cualificación, que garantizan el mejor y más personal asesoramiento financiero.

Futur Finances, siguiendo con su política de dar un servicio de intermediación bancaria global, quiere informarles que ha entrado a formar parte de la Red de Agentes Bankinter.Si quieren conocer los agentes Bankinter de Illes Balears visiten el siguiente enlace, de la web oficial del Banco:

www.bankinter.com

Actualización: dejamos de ser agentes del banco por mutuo acuerdo.

La novación de una hipoteca es un instrumento que tiene el cliente para mejorar las condiciones de su préstamo, sin tener que cambiarse de banco, con unos costes menores que la subrogación a otra entidad.

Este procedimiento se utiliza para negociar con el banco una mejora de tipos de interés, por ejemplo. La estrategia a seguir es acudir al director de la oficina y solicitarle una mejora de condiciones; es probable que en un principio se niegue; en este caso hay que tener alguna oferta mejor de otras entidades y amenazarle con la subrogación de nuestra hipoteca (cambiar de entidad bancaria con la intención de mejorar las condiciones de la misma: tipo de interés, plazo, importe…).

La novación es un proceso por el cual podemos modificar las condiciones de nuestro préstamos, de mutuo acuerdo entre cliente y entidad, con unos costes mínimos.

En el caso de mejora de tipos de interés los costes serían nulos ya que un contrato privado con el banco sería suficiente. Otras modificaciones, como pasar de tipo fijo a variable, ampliar el importe, o modificar la duración puede conllevar mayores gastos al ser necesario pasar por el registro, notaría y gestoría.