En Actibva hemos analizado con cierta profundidad qué tipo de contrato y sus consecuencias es el contrato de solar (o edificación a derribar) por edificación futura.
Básicamente se trata de una permuta de cosa presente (el solar edificable) por cosa futura.
Hemos publicado en el blog de Actibva una entrada sobre las EP, un nuevo personaje del mercado de los medios de pago que se ha creado con la Ley 26/2009 de medios de pago (PDF).
Se abre la posibilidad de que supermercados y grandes superficies, por ejemplos, puedan ser autorizadas por el Banco de España para abrir cuenta de pago, realizar domiciliaciones bancarias, transferencias o emitir tarjetas de crédito propias.
En el blog de Actibva hemos tratado la trascendencia para los herederos del aval personal de una persona que fallece.
Mucha gente no sabe que el aval se hereda y que, en el caso de impago de la hipoteca avalada, los herederos deberán afrontar el pago de la deuda pendiente si el deudor principal no paga debidamente.
Si os interesa este tema, os invito a visitar la entrada en Actibva:
Siguiendo la iniciativa de otros muchos otros blogs y medios, como El Blog Salmón, Pymes y Autónomos, Enrique Dans o el País, nos unimos al:
Manifiesto “En defensa de los derechos fundamentales en Internet”
Ante la inclusión en el Anteproyecto de Ley de Economía sostenible de modificaciones legislativas que afectan al libre ejercicio de las libertades de expresión, información y el derecho de acceso a la cultura a través de Internet, los periodistas, bloggers, usuarios, profesionales y creadores de Internet manifestamos nuestra firme oposición al proyecto, y declaramos que…
1.- Los derechos de autor no pueden situarse por encima de los derechos fundamentales de los ciudadanos, como el derecho a la privacidad, a la seguridad, a la presunción de inocencia, a la tutela judicial efectiva y a la libertad de expresión.
2.- La suspensión de derechos fundamentales es y debe seguir siendo competencia exclusiva del poder judicial. Ni un cierre sin sentencia. Este anteproyecto, en contra de lo establecido en el artículo 20.5 de la Constitución, pone en manos de un órgano no judicial – un organismo dependiente del ministerio de Cultura -, la potestad de impedir a los ciudadanos españoles el acceso a cualquier página web.
3.- La nueva legislación creará inseguridad jurídica en todo el sector tecnológico español, perjudicando uno de los pocos campos de desarrollo y futuro de nuestra economía, entorpeciendo la creación de empresas, introduciendo trabas a la libre competencia y ralentizando su proyección internacional.
4.- La nueva legislación propuesta amenaza a los nuevos creadores y entorpece la creación cultural. Con Internet y los sucesivos avances tecnológicos se ha democratizado extraordinariamente la creación y emisión de contenidos de todo tipo, que ya no provienen prevalentemente de las industrias culturales tradicionales, sino de multitud de fuentes diferentes.
5.- Los autores, como todos los trabajadores, tienen derecho a vivir de su trabajo con nuevas ideas creativas, modelos de negocio y actividades asociadas a sus creaciones. Intentar sostener con cambios legislativos a una industria obsoleta que no sabe adaptarse a este nuevo entorno no es ni justo ni realista. Si su modelo de negocio se basaba en el control de las copias de las obras y en Internet no es posible sin vulnerar derechos fundamentales, deberían buscar otro modelo.
6.- Consideramos que las industrias culturales necesitan para sobrevivir alternativas modernas, eficaces, creíbles y asequibles y que se adecuen a los nuevos usos sociales, en lugar de limitaciones tan desproporcionadas como ineficaces para el fin que dicen perseguir.
7.- Internet debe funcionar de forma libre y sin interferencias políticas auspiciadas por sectores que pretenden perpetuar obsoletos modelos de negocio e imposibilitar que el saber humano siga siendo libre.
8.- Exigimos que el Gobierno garantice por ley la neutralidad de la Red en España, ante cualquier presión que pueda producirse, como marco para el desarrollo de una economía sostenible y realista de cara al futuro.
9.- Proponemos una verdadera reforma del derecho de propiedad intelectual orientada a su fin: devolver a la sociedad el conocimiento, promover el dominio público y limitar los abusos de las entidades gestoras.
10.- En democracia las leyes y sus modificaciones deben aprobarse tras el oportuno debate público y habiendo consultado previamente a todas las partes implicadas. No es de recibo que se realicen cambios legislativos que afectan a derechos fundamentales en una ley no orgánica y que versa sobre otra materia.
La Agencia Española de Protección de Datos ha emitido un informe jurídico, el 0511/2009 (PDF), sobre el nivel de seguridad aplicable a los datos que manejan los profesionales del asesoramiento fiscal y laboral.
Recomendamos su lectura a todos los profesionales de este ramo, si bien vamos a intentar resumir la información que nos parece más interesante:
1.- Nivel de seguridad de los ficheros de gestión de recursos humanos:
Se aplicará el nivel de seguridad básico siempre que los datos de salud tratados contengan exclusivamente:
La mera indicación del grado o porcentaje de minusvalía del afectado o de los miembros de su unidad familiar a los efectos previstos para el cálculo de las retenciones en la legislación reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La indicación del datos “apto” o “no apto” de un trabajador a los efectos previstos en la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.
Los datos relacionados con las obligaciones impuestas al empresario por la legislación vigente en materia de seguridad social que se limiten a señalar únicamente la existencia o no de enfermedad común, enfermedad profesional o accidente laboral o no laboral, así como la incapacidad laboral del trabajador.
Si el archivo contiene más datos de la vigilancia de la salud o la enfermedad concreta del trabajador, se deberán tomar las medidas de seguridad de nivel alto.
Los datos de afiliación sindical serán de nivel básico si su finalidad es exclusivamente la detracción de la cuota sindical en las nóminas.
2.- Nivel de seguridad de los ficheros relacionados con la asesoría fiscal de clientes que sean personas físicas (básicamente la información para confeccionar el IRPF):
Marcar la casilla de asignación a la Iglesia Católica en el IRPF se considera una información de nivel básico, al entender la AGPD que la decisión del contribuyente de asignar un porcentaje de la recaudación de sus tributos a la Iglesia Católica no revela necesariamente sus creencias.
En cuanto al tratamiento de datos de discapacitados en la actividad de asesoramiento fiscal operará la especialidad prevista en el artículo 81.6 del reglamento “También podrán implantarse las medidas de seguridad de nivel básico en los ficheros o tratamientos que contengan datos relativos a la salud, referentes exclusivamente al grado de discapacidad o la simple declaración de la condición de discapacidad o invalidez del afectado, con motivo del cumplimiento de deberes públicos.”
En cuanto a la deducción por aportaciones a partidos políticos y sindicatos la Agencia toma un criterio salomónico: Serán de nivel básico siempre que el justificante de esta aportación (el documento del partido político o sindicato) se guarde sin informatizar, solo en papel.
En definitiva, tanto los ficheros de gestión de recursos humanos y de asesoría fiscal normalmente deberán cumplir con las medidas de seguridad de nivel básico.
Tratamos sobre casos prácticos que se pueden dar al ordenar o recibir una transferencia:
¿Qué ocurre si nos equivocamos de cuenta o de nombre del titular?
¿Se puede volver atrás una transferencia?
¿Qué son las nuevas Entidades de Pago y qué pueden hacer?
Todas estas preguntas tienen respuesta en la entrada de Actibva.
En el blog de Actibva hemos publicado dos entradas intentando dar una pinceladas sobre la regulación en protección de datos de carácter personal y su especialidad en cuanto a los datos de nivel medio.
Os invitamos a visitar estas dos entradas y dejar vuestras opiniones al respecto:
Os invito a visitar esta entrada publicada en el blog de Actibva, sobre el papel de los asesores financieros independientes, los agentes financieros dependientes de una entidad financiera (Agentes Bankinter, BSCH, Banesto, Banco de Valencia,…) y figuras afines ( inmobiliarias y profesionales liberales cuya actividad secundaria sea la intermediación financiera)
Artículo: Más actores del mercado hipotecario: ni ángeles ni demonios (II)
Deseamos y esperamos que sea de vuestro agrado e interés
El Capítulo II de la Ley 2/2009 trata de “Actividad de contratación de préstamos o créditos hipotecarios”, de los prestamistas privados, vaya. En este post no nos detendremos en analizar este apartado y pasaremos directamente a comentar el Capítulo III “Actividad de intermediación”. Uno de los servicios que puede prestar un intermediario hipotecario es la reunificación de deudas. Nos exige a los intermediarios financieros que de forma meridiana comuniquemos al cliente que nuestra actividad es la de intermediación, literalmente “las comunicaciones comerciales de las empresas deberán indicar de forma expresa e inequívoca que la actividad que se promociona es de intermediación en la concesión de préstamos o créditos”.
Me parece muy acertado, ya que muchas veces los clientes se llevan a engaño pensando que el que aprueba la hipoteca es la entidad intermediaria, cosa que no es en absoluto cierto. Nosotros tramitamos y negociamos el préstamo hipotecario con las entidades financieras, pero ni tenemos facultades para aprobar ni para denegar la operación. Está muy bien que la Ley exija que este extremo quede claro. También obliga a comunicar al cliente si la empresa de intermediación trabaja en exclusiva para un banco o caja de ahorros o para varias o si es un intermediario independiente. Se define a los intermediarios independientes como “…las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo. Se presume, en todo caso, que ha existido asesoramiento independiente, profesional e imparcial cuando se presenten las tres ofertas vinculantes…”
Esta parte de la normativa tiene cosas buenas y cosas cuando menos problemáticas, en mi opinión; es muy útil para el consumidor que sepa si va a contratar los servicios de una empresa que solamente trabaja con una o algunas entidades bancarias en exclusiva o si lo va a hacer con un intermediario independiente que trabaja con las entidades del mercado que en cada momento considera más adecuadas para sus clientes. Dependiendo de los honorarios, profesionalidad y experiencia del intermediario independiente, opino que será más útil y provechoso para el cliente optar por éste en detrimento de la empresa que trabaja en exclusiva. Pero es el cliente quien decide; lo importante es que la legislación nos obliga a darle esta explicación.
En cuanto al controvertido tema de las 3 ofertas vinculantes, en teoría es una obligación muy útil para el cliente, ya que eso obliga al intermediario independiente a tramitar el préstamo con al menos tres bancos. En la práctica puede resultar un gran desastre, ya que la realidad es que las entidades financieras no sueltan una oferta vinculante ni que les maten. Si ya es difícil conseguir que el banco nos de la oferta vinculante de la hipoteca antes de la firma ahora, imagina lo que será conseguir que 3 bancos nos la den. He hablado con algunos directores amigos y se ríen. No creen que haya 3 bancos que suministren una oferta vinculante a sabiendas de que al menos dos de ellas no van a fructificar; me explico: Lo que menos le gusta a los empleados bancarios es trabajar para nada (lo cuál es lógico). Si saben que todas las operaciones hipotecarias que les presentamos las presentamos a la vez en dos bancos más y que muchas de ellas no se van a firmar, o bien no van a querer trabajar con intermediarios financieros (o con los pequeños que no tienen un volumen de operaciones determinado) o bien, como dice acertadamente Echevarri, se van a buscar alguna forma de cobrar su trabajo vía comisiones de estudio o algo así. La Ley tenía un buen fin (garantizar que las operaciones hipotecarias se tramitan por varias entidades para ofrecer diferentes opciones al cliente final) y creo que la ha pifiado; el demonio está en los detalles.
Espero que reglamentariamente se enmiende este disparate de alguna forma. El miedo que me da esta medida es doble: 1.- Qué la banca decida no trabajar con intermediarios pequeños (que muchos de ellos, como Futur Finances, está integrado por economistas, abogados y otros profesionales altamente cualificados) al considerar que no les es rentable analizar pocas operaciones si no se acaban firmando muchas; este efecto perverso de la Ley puede conseguir lo contrario a lo que pretende: que solo las grandes franquicias de todo a 100 hipotecarias, con un alto volumen de operaciones, pervivan en el nuevo mercado. Esto sería desastroso para la competencia y para los intereses de los consumidores. 2.- Qué la Banca cobre comisiones de estudio para analizar una hipoteca tramitada por un intermediario independiente. Esto encarece la operación sin aportar nada al cliente. En la práctica los buenos profesionales de la intermediación sabemos, analizada la documentación del cliente, la entidad financiera o las entidades financieras que la pueden aprobar en mejores condiciones. Es una inutilidad mandar la operación a 20 bancos si sabemos que solo 1 o 2 la van a a probar con buenas condiciones (o simplemente la van a aprobar).
Cuando solo un banco la apruebe, o dos, qué hacemos? No tramitamos la hipoteca al no poder ofrecer 3 ofertas vinculantes al cliente? demencial; tal vez seamos la mejor (o la única) posibilidad que tiene el cliente de firmar una hipoteca y no podrá firmarla? Espero que el desarrollo reglamentario de la Ley 2/2009 encuentre la manera de matizar esta obligación de presentar 3 ofertas vinculantes (tal vez aceptando que entregando al cliente un documento firmado de los bancos que han denegado la hipoteca se cumpla la Ley cuando es imposible ofrecerle 3 ofertas).
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