Broker hipotecario a partir de 2019

Mañana me han invitado a participar en una mesa redonda titulada Financiación hipotecaria: conoce los efectos de la nueva regulación en el marco de la Expo Financial 2019 organizada por la Asociación Profesional de referencia de los Asesores Financieros Independientes y de los Peritos Judiciales (AIF). Junto a ponentes del nivel de Fernando Zunzunegui, Santos González (Presidente de la AHE) y Carlos Muñoz, debatiremos sobre la nueva Ley 5/2019 y su desarrollo reglamentario con el Real Decreto 309/2019. Mi aportación será analizar y discutir como afecta esta nueva normativa, junto a la supletoria Ley 2/2009 a la figura del broker hipotecario a partir del 16 de junio de 2019.

Para conocer la nueva regulación hipotecaria que entra en vigor a partir del 16 de junio de este año recomiendo nuestro resumen, punto por punto, hecho antes y después de la aprobación definitiva de la Ley 5/2019. Así puedes consultar cuándo se aplica la nueva normativa, la relación de los seguros y las hipotecas, los conocimientos hipotecarios exigidos a los asesores, el nuevo periodo de vencimiento anticipado, la figura del intermediario de crédito inmobiliario y sus representantes designados, el marco normativo de los brokers hipotecarios, la aplicación de la normativa a las inmobiliarias, el registro de intermediarios de crédito, la información previa a presentar antes de iniciar un servicio de intermediación hipotecaria y la figura de prestamista no crediticio.

En este artículo veremos un resumen de las obligaciones que la nueva normativa, junto a la supletoria Ley 2/2009, fija para el broker hipotecario del futuro (próximo, a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el 16 de junio de 2019).

Formación del broker hipotecario

La Orden ECE/482/2019, de 26 de abril del Ministerio de Economía y Empresa concreta las obligaciones de formación de los brokers hipotecarios y personal de los bancos y prestamistas no crediticios. Todo el personal que informe o comercialice préstamos inmobiliarios deberán acreditar que poseen conocimientos y competencias sobre fiscalidad hipotecaria, riesgos, legislación, proceso de adquisición de bienes inmuebles, valoración de los costes asociados, sobre tasaciones, del proceso notarial y registral, variables económicas relacionadas con el mercado inmobiliario, normas deontológicas del sector, evaluación de la solvencia, entre otras materias. Estos conocimientos y competencias se acreditarán cursando módulos de un mínimo de 50 horas. Si se presta el servicio de asesoramiento, los módulos formativos tendrán al menos 65 horas de duración. Se fija una formación anual continuada de al menos 10 horas por año.

La formación universitaria en Economía, ADE o Derecho permiten acreditar parte de los contenidos. La experiencia profesional de un mínimo de 5 años puede equipararse a un 20% del tiempo de formación exigidos.

El Banco de España será el encargado de elegir las entidades o empresas que pueden impartir la formación hipotecaria.

Información previa al servicio

El broker hipotecario debe entregar al posible cliente con la antelación previa suficiente a la prestación del servicio de intermediación, en papel o soporte duradero, información sobre su identidad, registro, si es un intermediario vinculado o no, si prestará también un servicio de asesoramiento, los honorarios que cobran del cliente y, si procede, las comisiones que ceden los prestamistas.

Contrato de intermediación

Hay que acudir al artículo 21 de la supletoria Ley 2/2009, que en relación al contrato de intermediación establece que debe firmarse en papel o soporte duradero y deberá contener la información identificativa del broker hipotecario y del servicio que prestará, el derecho del cliente a desistir de forma gratuita y sin alegar causa alguna durante 14 días, medios de reclamación, legislación aplicable, entre otra información.

En broker hipotecario puede cobrar honorarios del cliente si es independiente, lo que según la Ley 2/2009 implica presentar 3 ofertas vinculantes, obligación que no menciona la Ley 5/2019, que considera que el intermediario de crédito independiente (no vinculado) es aquel que toma en consideración un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado y recomienda uno o varios contratos de préstamo disponibles en el mercado adecuados a las necesidades, situación financiera y circunstancias personales del prestatario

Asesoramiento hipotecario

Los intermediarios hipotecarios que quieran prestar un servicio de asesoramiento, independiente o no independiente según establece el Real Decreto 309/2019, deberán firmar un contrato de asesoramiento, independiente al contrato de intermediación. Si se quiere ofrecer un servicio de asesoramiento hipotecario independiente, se exige que además de tener en cuenta un número suficientemente grande de préstamos hipotecarios, el broker hipotecario presente al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes. Surge nuevamente el problema de las 3 ofertas vinculantes: ¿cómo un asesor puede recabar ofertas vinculantes de tres bancos que no están obligados a entregarlas hasta estudiar la operación y tasar el inmueble?

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