De 45 cajas de ahorros a comienzos de 2012, hemos pasado a 12 entidades o grupos de entidades. Esta concentración no tendría por qué haber sido mala, si se hubiera hecho con criterios técnicos y no políticos.
En relación a la reducción de recursos comerciales y humanos, con una red de sucursales al inicio de la crisis claramente sobredimensionada, decir que han cerrado 7.852 oficinas (el 33,9% del total)  y han dejado de trabajar en el sector 36.644 empleados (29,5% del total de trabajadores en cajas de ahorro), con datos proporcionados por la CECA de 31 de diciembre de 2013.
Una reforma de un sector como el de cajas de ahorros puede ser para fortalecerlo, con liquidación ordenada de las entidades insolventes, agrupación de las menos buenas con las mejores (cediendo la dirección a las de éxito y sin duplicar cargos, todo lo contrario), cambios en las normas de gobierno para impedir injerencias políticas o nuevos modelos de negocio financiero, todo ello implementando un plan estratégico consensuado por los principales partidos políticos, con la intervención de expertos del sector e independientes, o lo que se ha hecho: una castaña muy cara que acabaremos pagando todos.
Esta rotunda afirmación requiere de una explicación técnica, para no limitarse a una mera expresión demagógica. Que en la confección de la hoja de ruta no han participado expertos independientes a los propios banqueros creo que es evidente. Aparte de porque no han participado, salvo que lo hayan hecho de forma secreta, lo cual dudo, por la evidente relación o connivencia de los reguladores con el poder político, con múltiples ejemplos, siendo tal vez el más significativo el fichaje de José María Roldán como presidente de la Asociación Española de la Banca (AEB).
Que la planificación de las medidas a tomar para reestructurar el sector de las cajas de ahorro no ha sido pactado por una mayoría de partidos políticos, lo sabemos todos. La utilización masiva del Real Decreto-Ley, por una parte, además de la utilización de las mayorías en la elaboración de la única Ley aprobada por el momento (la Ley 8/2012 que establece mayores provisiones para el riesgo de las promociones y suelo), ha hurtado el debate parlamentario y la opinión de los ciudadanos. Finalmente se ha aprobado la Ley 26/2013, que limita la actuación de las cajas de ahorro en materia financiera, establece un régimen de incompatibilidades para evitar la exagerada, injerencia política, patronal y sindical en la gestión, además de obligar a las cajas a transformarse en fundaciones bancarias y traspasar su actividad financiera a una entidad de crédito (banco privado, en definitiva) si el valor de su activo excede de 10.000 millones o si su cuota de mercado en los depósitos de su CC.AA. supera el 35%. En otras palabras, en lugar de tomar estas medidas al principio de la crisis, se toman al haberse ya ejecutado de forma cuestionable la mayor parte del rescate al sector.
Un rescate a las cajas de ahorros, ciertamente, pero también a los bancos tocados y sanos, como intentaré explicar a continuación, que podría suponer hasta 219.397 millones de euros si todo fuera mal, según cálculos de Gurusblog basados en datos oficiales.
Tengamos en cuenta que de inyecciones directas de capital a las cajas de ahorro llevamos 59.130 millones de euros (de los cuales 1.645 corresponden a BMN, entidad en la que se ha integrado SaNostra), pero además se han dado Esquemas de Protección de Activos a los bancos sanos que se han adjudicado cajas rescatadas por un importe de 28.267 millones de euros. Por otra parte, el capital aportado por el FROB más la deuda garantizada por el Estado al ‘banco malo’ o Sareb suponen 48.546 millones más (que se perderían solo en caso de que no se recuperara ni un euro, escenario muy poco probable). De la creación de la Sareb no solo se benefician los bancos insanos, que cedieron sus activos tóxicos a cambio de un precio de transferencia generoso, sino los bancos sanos accionistas, que ven como la competencia por vender inmuebles se puede controlar desde allí. La estrategia es simple, evitar que la Sareb venda barato, para que no caigan de golpe los precios y poder vender antes los pisos que tienen los bancos; ¿es o no una ayuda indirecta a los bancos?
Pero es que hay más, en dos partidas que el público en general desconoce, 19.342 millones del Fondo de Adquisición de Activos Financieros (FAAF) y 64.112 millones de emisiones de deuda viva de los bancos avaladas por el Estado (que no parece que vayan a impagarse, pero la ayuda al avalar está y tiene un coste).
Es más, hay unos 30.000 millones en activos fiscales diferidos que los bancos van a poder descontarse de los posibles pagos de impuestos futuros, en hasta 18 años. Y en caso de liquidación, el Estado respondería de éstos (esta cifra no la hemos tenido en cuenta a la hora de cifrar el importe del rescate y diversas ayudas al sector, que incrementaría aún más la factura).
Si de nuestro entorno hablamos, queda una de las dos únicas cajas de ahorro que gestionan directamente su negocio financiero en España: Colonya, Caixa de Pollença. Una entidad que, básicamente, no ha cometido los excesos del resto de compañeras, manteniendo la esencia de lo que deberían haber sido las cajas: entidades no privadas que captan ahorros de los habitantes de la zona en que operan, para dedicar estos recursos a financiación productiva de la zona y los beneficios a la obra social. Una función vital que, hoy en día, pretéritas cajas como ‘SaNostra’ ya no pueden hacer.
Parte del artículo publicado en la revista Gran Empresa que puedes leer completa aquí, en páginas 38 y 39:

Definir otra rama del saber sin ser un estudioso de ella es, cuanto menos, una forma de dejar por escrito tu ignorancia. Por tanto, que un economista pretenda definir la psicología es un ejercicio arriesgado y, tal vez, inútil.

Sin embargo creo que sí puede ser de utilidad, ya que muchos de los temas que toca la carrera de economía son comunes a la carrera de psicología, ya que, a fin de cuentas, estamos analizando el comportamiento humano. Por otra parte, escribir este artículo de la serie (leer el primero) me va a servir para preparar una charla que doy mañana junto a Luís García Langa y Montse Escobar (psicóloga), sobre ‘Economía y psicología’.

¿Qué es la psicología?

Si empezamos por lo básico, la etimología, podemos concluir que la psicología es el «estudio del alma«, de las voces griegas psiqué (alma o espíritu) y logos (estudio o tratado).

Además de mi experiencia en la materia, me ayudaré de algún manual sobre el tema, como el ‘Curso elemental de psicología‘ de Jose M. Velázquez, que se puede consultar para ampliar conocimientos.

La psicología actual, evidentemente, no se puede definir de forma tan sencilla. Es tanta la confusión que el ciudadano medio tiene de esta disciplina, que la confunde muchas veces con la psiquiatría. La psiquiatría (del griego psiqué e iatréia, curación) es la rama de la medicina dedicada al estudio de los trastornos mentales con el objetivo de prevenir, evaluar, diagnosticar, tratar y rehabilitar a las personas con trastornos y enfermedades mentales, asegurar la autonomía y la adaptación del paciente a su propia realidad.

La idea de que la psicología es una rama de la filosofía que versa sobre el ‘alma’ va desapareciendo a lo largo de los años. En el siglo XIX esta tendencia se acentúa, pasando a definir la psicología en base a tres posturas diferentes:

  1. La psicología es el estudio de los fenómenos psíquicos. Definición que nada aporta, similar a definir la economía como el estudio de los fenómenos económicos.
  2. La psicología es el estudio de los fenómenos mentales. La palabra mental en español hace referencia al aspecto intelectual de la psique; si bien es parte de la materia que estudia la psicología, ésta también versa sobre las emociones y las voliciones, entre otros fenómenos.
  3. La psicología es el estudio de los fenómenos conscientes o de conciencia como tales. Tampoco define en su plenitud la psicología esta definición, ya que deja fuera los estados de conciencia marginal, los estados preconscientes, subconscientes e inconscientes.
Este tipo de visiones de la psicología se rompen con John B. Watson en 1912, al crear la Escuela Conductista. Para esta escuela, la psicología tiene por objeto el estudio de la conducta o comportamiento (behaviour) de los seres vivos, dejando fuera conceptos como el alma o la conciencia.
Nueva vuelta de tuerca, si tenemos en cuenta que hay psicólogos que se dedican al psicoanálisis, otros conductistas, etcétera, en un mismo momento actual. Llegado a este punto, veamos con que definición actual trabaja el libro de Jose M. Velázquez:
La psicología utiliza el método científico para comprender, predecir y controlar la conducta (lo que el individuo haga, diga o escriba) del hombre y demás seres vivos.

Por tanto, la psicología utiliza la estadística para la medición psicológica, con lo que necesita de la matemática al igual que los economistas. Estudia el comportamiento de los individuos al igual que hace la economía, si bien con objetivos diferentes. Si la psicología trata de entender al hombre, la economía trata de saber cómo se comportará en relación a la gestión de recursos escasos.

Por suerte en la charla tendremos una psicóloga que nos explicará lo que es la psicología. Si ya me cuesta definir mi propia ciencia, la economía, con las de los demás me quedo en la puerta del saber.

Posiblemente hayas oído estos primeros días del año, y finales del año 2103, como la mayoría de analistas y gestores de fondos de inversión prevén una  revalorización del Ibex de entre un 20% y un 40%, lo que significa, si se cumplen estas expectativas que las acciones de las empresas tienen que subir. Sea por estos datos, o por cualquier otro motivo estamos viendo como el inversor particular está volviendo a invertir en renta variable.
Cuando hablando con gente les digo que me dedico a “esto de la Bolsa”, la gran mayoría me dice, “Yo no tengo ni idea sobre la Bolsa”, ¿y sabéis qué?, si no todos, casi todos los que dicen no saber nada de Bolsa, invierten en Bolsa, o han invertido alguna vez. ¿Curioso verdad? El siguiente comentario que me dicen al respecto es, “me parece algo muy complicado”. A partir de esto momento ya depende de la situación, hay con quien hemos dejado desde ese mismo momento la conversación, y hay con los que seguimos a día de hoy en contacto para seguir hablando de cómo van sus acciones.

Factores a tener en cuenta

Como tampoco quiero que este artículo se acabe aquí, ni que se haga algo muy pesado y que dejes de leer a medio artículo, voy a intentar resumir los puntos más importantes que debes tener  en cuenta si quieres empezar a invertir en Bolsa.
  • Invierte capital que no necesites para tu día a día.  Quiero empezar por este punto, ya que para mi tiene mucha importancia y hay gente que no se la da. Si te decides a invertir en Bolsa,  ten en cuenta que ese dinero que inviertes lo puedes perder, está claro que la idea es rentabilizarlo y sacarle un beneficio mayor al que pueda darte un depósito bancario, pero hablamos de renta variable, lo que significa que nadie puede asegurarnos un beneficio por pequeño que sea.  Si es muy aconsejable que te marques un límite máximo de pérdida, yo por ejemplo lo tengo en un -25% anual, ¿qué significa esto? Qué si vas a invertir 10.000€, y en algún momento observas que tu cuenta (cerrando todas las operaciones que tuvieras abiertas) está en 7.500€, sería buen momento para parar y evaluar la situación. Obviamente ese tanto por ciento depende de cada uno,  pero intenta que como máximo tus pérdidas no lleguen al 50% de tu capital.
  • Diversifica y arriesga poco en cada operación. Ahora que ya eres consciente de que puedes perder parte de tu dinero, lo que debes hacer es diversificar los 10.000€ del punto anterior. Te lo pongo a modo de ejemplo, luego en la práctica si inviertes como luego te explicaré será difícil que puedas diversificar con la misma cantidad de capital en cada operación, pero para hacerlo fácil y entendible sería hacer 5 operaciones, invirtiendo 2.000€ por operación, e invirtiendo en empresas de distintos sectores, es decir, no inviertas en cinco bancos, invierte en un banco, en una empresa de servicios, una de energía….De esta manera tendrás más posibilidades de tener operaciones ganadoras.
  • Perfecto, ya sabes que es importante diversificar, el siguiente punto es arriesgar poco por operación, ahora,  igual que tienes un límite anual de pérdidas, márcate un límite de perdida en cada operación,  y en caso de que se llegue a ese límite vende  esas acciones. Puedes ampliar la información sobre cómo limitar las pérdidas por operación con una orden stop-loss en este apartado del curso de windwbolsa. Uno de los grandes errores del inversor particular en caso de que la operación sea negativa, es aguantar esa pérdida esperando a que esas acciones vuelvan a subir, no hagas más eso, admite que te vas a equivocar, y cierra pronto esa operación perdedora.
  • No cierres nunca una operación ganadora. Seguimos, ya tienes claro que vamos a hacer operaciones que serán positivas, y otras que serán negativas, acabamos de ver que hay que hacer con las negativas, ahora veamos qué hacer con las positivas. Te he comentado anteriormente que uno de los mayores errores del inversor particular es precisamente no cerrar pronto esa operación perdedora, pues ahora voy a contarte otro  gran error común de muchos inversores, cuando tienen una operación con beneficios la cierran muy pronto por miedo a perder esos beneficios. Si tienes una operación en la que estás ganando, no la cierres, mantenla abierta, y con la misma orden de stop-loss que hemos visto anteriormente, la vas moviendo para ir asegurando los beneficios que hayas podido obtener.
Te voy a poner un gráfico de las acciones de Inditex para que puedas entenderlo mejor.
Imagina que has comprado acciones de Inditex a 40€ la acción, ¿por qué venderlas cuando lleguen a 50€, o 60€ o a 70€? ¿A caso sabes cuál será su precio máximo? Actualmente están a 111€, claro que pueden bajar ahora a 80€, pero es que pueden seguir subiendo y llegar a 140€, 150€ o 200€. Imagínate como se sentirá el inversor que compró en 40€ y vendió en 50€ creyendo que ya estaban muy caras las  acciones de Inditex.
Ahora en el siguiente gráfico te muestro como gestionar una operación como esta de Inditex con la orden de stop-loss.
Fíjate, hemos comprado en 40€ colocando una orden stop-loss inicialmente en 18€, así en  caso de equivocarnos con esta operación, y que en lugar de subir bajasen, al llegar a 18€ venderíamos Inditex e iríamos a buscar otras acciones que pudieran parecernos interesantes. Pero vemos que Inditex va a nuestro favor y empieza a subir su cotización, a partir de que gráficamente realiza un nuevo soporte podemos subir nuestro stop-loss al nuevo soporte y así vamos asegurando esta operación. El primer movimiento que podemos hacer es subir el stop-loss de su punto inicial al punto que hemos comprado Inditex, es decir de 18€ lo colocamos ahora en 40€, de esta manera si Inditex baja a 40€, nuestras acciones se venderán y nosotros no habremos obtenido ninguna ganancia, pero tampoco ninguna perdida, y créeme, que no perder en Bolsa a la larga suma. Pero veamos cómo evolucionó Inditex:
Vemos como Inditex siguió subiendo y creó un nuevo soporte, lo que nos dio la oportunidad de volver a mover el stop-loss, ahora de 40€ se podía pasar a colocarlo en 49€, con lo que si Inditex bajase  a 49€ venderemos,  obteniendo un beneficio de 9€ por acción. Pero veamos qué pasó:
Inditex siguió subiendo hasta los 111€, e hizo un nuevo soporte en la zona de los 90€, donde podríamos mover de nuevo el stop-loss y asegurarnos pasase  lo que pasase un beneficio de 50€ por acción.
Sé quien dirá, “si baja venderemos a 90€, pero ha llegado a 120€” Ten en cuenta que comprar en el mínimo de una acción y vender en el máximo es algo muy poco probable, tú tienes que ver que en una operación como esta habrías obtenido una rentabilidad muy grande, olvídate de donde llegó a cotizar y céntrate en buscar otra operación parecida a esta.
  • Ten paciencia y sensatez. Ahora tenemos en cartelera la última película de Martin Scorsese “El lobo de Wall Street”, no voy a contar aquí la película para aquellos que no la hayáis visto y tengáis pensado ir a verla, pero el mensaje de que una persona puede hacerse multimillonaria por invertir en Bolsa es sólo eso, cine. En todo hay excepciones por supuesto, pero por ponerte otro ejemplo, de todas las webs que se crean en el mundo a diario, ¿cuántas llegan a ser como Facebook o Twitter? Pues en Bolsa pasa lo mismo, puedes obtener grandes beneficios, e incluso si reinviertes esos beneficios y vuelves a hacerlo bien, con el paso de los años ese capital puedes ver como se ha revalorizado de una manera espectacular tu capital, pero no busques en Bolsa “dar el pelotazo” a corto plazo, eso hará que te frustres e inviertas a lo loco. Olvídate de quien te prometa grandes rentabilidades, te voy a poner otro ejemplo, seguramente habrás oído hablar de Warrent Buffett, uno de los mayores inversores en Bolsa de la historia, siempre entre las cinco mayores fortunas del mundo, pues este señor consigue unas rentabilidades de un 30% anual.
  • Controla tus emociones. Quizás el punto más importantes de todos, fíjate que en ningún momento te he hablado de ninguna estrategia de cuando comprar y cuando vender acciones, ni te voy a hablar, porque aunque la mayoría de inversores que entran por primera vez a invertir en Bolsa creen que ese es el punto más importante para ganar dinero en Bolsa, te aseguro que si cumples los puntos descritos anteriormente, la estrategia es lo menos importante de todo. Ahora bien, si debes complementar lo que hemos visto hasta ahora con un control TOTAL sobre ti. ¿Qué significa esto? Pues qué cuando inviertas tu dinero en Bolsa, como pasa en todo lo que implica invertir dinero,  afectará a tus emociones. Habrá momentos en que quieras arriesgar el doble para recuperar una pérdida, en otras ocasiones vas a querer mover el stop-loss cuando veas que el precio está a punto de tocarlo para evitar momentáneamente esa pérdida, verás cómo te ha saltado un stop-loss y luego el precio ha ido en la dirección que tu habías previsto, con lo que vas a querer volver a comprar muchas más acciones de esa empresa sin tener en cuenta el riesgo asumido. Si llevas una buena racha vas a querer arriesgar más por operación, ya que creerás que así podrás ganar más dinero (no lo hagas nunca), vas a querer comprar más acciones en una operación perdedora para promediar el precio y así cuando vuelvan a subir esas acciones obtener antes más beneficios….En fin, hay muchos, muchos errores que estoy seguro estarás tentado a cometer y que espero que nunca los cometas, y si algún día lo haces, de verdad y por tu bien espero que no te salga bien, si te sale bien vas a creer que cualquiera de los errores nombrados anteriormente puede ser una forma válida de invertir, te puedo asegurar que cualquiera de ellos puede salirte bien una, dos, tres, cuatro o más veces, pero llegará un momento que no saldrá, y posiblemente en ese momento tu cuenta quedará muy dañada o a cero.
Invertir en Bolsa no es difícil, en absoluto, lo difícil es cumplir día tras día, año tras año los pasos que acabo de escribirte en este artículo; es como ponerte a dieta: hacer una dieta es relativamente fácil, lo difícil está en ser disciplinado de forma constante, pues en Bolsa es lo mismo.
Muchas gracias por leerme.
Artículo invitado de:
Ramón Cardó de Windowbolsa.

El periodista Jordi González, con el que he coincidido varias veces en el programa ‘El Gran Debate’, ha tenido le enrome deferencia de mencionarme en su twitter, gesto desinteresado que le honra como amigo.

Darle las gracias desde este blog y agradecerle las oportunidades que me ha dado en su programa de criticar la mala comercialización de participaciones preferentes o los abusos en materia hipotecaria.

Las hipotecas en este inicio de año están dando algunas alegrías, si por alegrías entendemos tipos de interés variables (e incluso a tipo fijo) medianamente baratos.
Varios han sido los medios que han querido conocer mi opinión sobre esta bajada de tipos de algunas ofertas hipotecarias, entre ellos:

Mis opiniones sobre las hipotecas futuras

Paso a hacer un resumen de algunas de las declaraciones vertidas en los medios sobre el futuro próximo del préstamo hipotecario en España:
En Pisos.com:»El acceso a la vivienda en propiedad será la excepción y no la regla en 2014”, afirma Pau Monserrat, director editorial de iAhorro. “La creciente morosidad sigue drenando recursos, que se detraen del crédito. Los balances bancarios siguen estando delicados, además, por los activos inmobiliarios que tienen contabilizados. Mientras el precio de la vivienda no toque fondo y no creemos que 2014 sea el año en que el grifo del crédito se abra” explica Montserrat que solo admite que saldrá algo más de crédito, “pero poco más y muy selectivo”.


Las personas con una solvencia asegurada por un puesto estable de trabajo, ingresos recurrentes y capaces de hacer frente a la deuda son el perfil más admitido por las entidades en estos momentos… pero, ¿son acaso este tipo de familias las que más necesitan una vivienda? “No se concederán hipotecas a las familias que necesitan una vivienda para vivir, sino a las que podrían permitirse estar de alquiler o vivir con sus familias y ahorrar igualmente”, prevé el economista de iAhorro

En El Mundo:

«El economista Pau Monserrat, director editorial de iAhorro.com, percibe este cambio de rumbo en el mercado hipotecario como una «vuelta a la normalización». «Ya hay hipotecas con diferenciales por debajo del 2%, que es un nivel razonable. Todo lo que supere este porcentaje es una hipoteca bomba y supone un riesgo desmesurado para el contratante», avisa. Para Monserrat, el motivo de la reapertura crediticia no sólo se debe a los indicios económicos positivos. «No hay que olvidar que el principal negocio de la banca es el de prestar dinero», recuerda

En El Confidencial:

«Ya no estamos ante hipotecas que ahuyentan al cliente pero este, para poder acceder a ellas, debe ser solvente», añade Pau Monserrat, en cuya opinión, «es muy probable que 2014 sea el año en que veamos ofertas comerciales más interesantes que las de los últimos años. La referencia, sin duda, va a ser bajar del 2%. Sin embargo, veo poco probable ofertas por debajo del 1,75%. El mercado bancario es muy poco competitivo y lo que hagan los grandes, como el Santander o Bankinter, marcará el camino a seguir por entidades más pequeñas. El 2% es la referencia, un porcentaje mucho más lógico que el que había ahora en el mercado”, apunta.

«Habrá mejores hipotecas en este 2014, estamos ante el principio del fin de la sequía hipotecaria. El problema es que es un principio lento y muy largo, al que sólo llegan los perfiles más afortunados en materia de ingresos», añade en su blog Pau Monserrat.

Estamos ante el principio del fin de la sequía hipotecaria. El problema es que es un principio lento y muy largo, al que sólo llegan los perfiles más afortunados en materia de ingresos
No olvidemos que las entidades seguirán pidiendo al futuro hipotecado importantes ahorros para poder acceder a un préstamo. Es decir, para inmuebles que no se encuentran en sus balances, la tónica general seguirá siendo una financiación de hasta el 80% del valor de tasación. Y el algunos casos, no valdrá cualquier inmueble. Bankinter, por ejemplo, no financiará los pisos baratos o ‘chollos’. Su Hipotica exige que el valor de tasación sea igual o superior a 150.000 euros. «Otra estrategia más de la banca para seguir vendiendo pisos de su propiedad», comenta Pau Monserrat

El notario Luís Bustillo, con el que he tenido el placer de coincidir en algún programa discutiendo sobre la problemática de las hipotecas, explica de forma muy clara las diferentes formas de constituir un negocio. La Sociedad Limitada suele ser la mejor opción, si bien hay que asesorarse correctamente con notarios y expertos en estos aspectos.
Os dejo un vídeo didáctico y útil:

Más que pedir, negociar. Al banco no se le pide nada, ya que el dinero que nos puede conceder hay que devolverlo, más las comisiones e intereses correspondientes.

Tan importante es saber qué pedir como conocer nuestra capacidad de devolver lo pedido. Sea una tarjeta de crédito, un préstamo personal o uno con garantía real, el banco puede ir a juicio y exigirnos la devolución de la deuda, costas e intereses de demora, contra todo nuestro patrimonio, presente y futuro.

Por unos cuantos miles de euros, es posible perder la casa en subasta. En el vídeo grabado en iAhorro explico los factores principales a tener en cuenta cuando uno se plantea solicitar financiación a  una entidad financiera.

También os recuerdo que os podéis descargar la guía hipotecaria 2013-2014 de iAhorro en el siguiente enlace, de forma totalmente gratuita.

 

Los profesionales de El Confidencial me han pedido mi opinión sobre un tema relacionado con determinadas «ofertas» que hacen los bancos para que cambiemos el referencial de nuestra hipoteca. El artículo publicado, con varias fuentes expertas, se titula ‘Quédate con el Euribor de tu hipoteca si el banco te ofrece cambiarlo por el IRPH‘.
Os dejo una serie de información muy útiles sobre el tema:
En caso de que la entidad te ofrezca un cambio de tipo de interés debes informarte debidamente del tipo de interés alternativo, siempre y cuando no estés de acuerdo con el que tengas vigente. Para ello, es bueno visitar el portal del propio Banco de España o buscar asesoramiento independiente en la materia, como podría ser mediante el portal iAhorro.com, donde podrás recibir un asesoramiento gratuito con la mayor independencia por expertos en la materia o a través de los expertos jurídicos y económicos de Futur Finances.
Debes partir de la idea base de que el banco no te va a ofrecer un tipo de interés que te beneficie, sino al contrario, por lo que debes estudiar la operación minuciosamente en caso de que te interese.
Hay que tener en cuenta actualmente dos aspectos:
  1. La baja cotización del Euribor en el mercado, cosa que debe beneficiarte en tu cuota mensual de cada mes (a no ser que tengas alguna cláusula suelo en tu hipoteca que te lo impida).
  2. La desaparición legal y automática que ha sufrido el IRPH Cajas y el tipo CECA a través de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley de Emprendedores 14/2013, de 27 de septiembre de Apoyo a los Emprendedores y a su internacionalización, de forma que a partir del 1 de noviembre han dejado de actualizarse y publicarse y han desaparecido oficial y completamente.
Los índices de tipo de interés que quedaran vigentes en España serán:
  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. 3Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Euribor a un año.
  5. Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap a cinco años.
  6. El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
También es aconsejable que en el momento de la suscripción del préstamo hipotecario, contemples no solo la cuota a asumir al principio, sino la importancia del diferencial que te vayan a aplicar durante toda la vigencia del mismo.

No es lo mismo tener IRPH que Euribor

Euribor y IRPH son tipos de interés diferentes. El tipo de interés más común es el Euribor, sin embargo, el 11% aproximadamente de hipotecas en España iban referenciadas al IRPH. Ambos han sido durante su vigencia tipos de interés completamente legales y reconocidos por el Banco de España.
Como norma general el IRPH ha tenido un valor superior al Euribor, y la gran diferencia entre ambos tipos de interés ha girado en torno a que los movimientos que ha realizado el IRPH han sido más pausados y constantes, sus oscilaciones han sido más naturales en el mercado.
Las entidades bancarias se han mostrado más predispuestas a utilizar el Euribor como índice de referencia, ya que las fluctuaciones que registra durante la duración del préstamo son menores.
Asimismo, y a diferencia del Euribor, al IRPH no se le suele aplicar ningún tipo de diferencial o margen, y en el caso de que si se le aplique este suele ser muy bajo.
Actualmente y tras el cambio normativo anteriormente señalado, el IRPH Cajas y el tipo CECA han desaparecido legalmente, por lo que ya no serán aplicable.

¿Es una práctica habitual de la banca?

Ha sido una práctica habitual entre aquellos clientes que tenían en su escritura hipotecaria referenciada al Euribor y que tenían como sustitutivo el  índice IRPH. No al contrario, debido a la baja cotización del Euribor de los últimos años. Con el cambio normativo, se limitara esta practica (algo abusiva a mi modo de ver) enormemente.
Si necesitas mas información al respecto, no dudes en dejarte aconsejar por expertos en la materia.

¿Es necesaria siempre la autorización del cliente?

Obviamente, en estos casos en que el tipo de interés es legal y esta vigente, publicado regularmente en el BOE y en el Banco de España, como es el Euribor, la Entidad no puede unilateralmente aplicarte otro tipo de interés según sus intereses y en su propio beneficio. En caso de que así lo hiciera, seria una actuación completamente ilegal.
Sin embargo, todos aquellos titulares de prestamos hipotecarios referenciados al antiguo IRPH cajas o CECA han visto como automáticamente y sin posibilidad legal de reclamación se les ha empezado a aplicar el IRPH del conjunto de Entidades, según la previsión legal recogida en la mencionada ley, la cual ha señalado en los puntos 3 y 4 de la Disposición que la sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato, sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita y que las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo previsto en la ley.
Aprender a contratar productos de ahorro e inversión es muy importante si queremos evitar contratar deuda subordinada pensando que era un depósito a plazo fijo.
Además de conocer nuestro perfil como inversores, el grado de pérdidas que puedes y estás dispuesto a asumir, tus necesidades puntuales de liquidez o tu situación familiar y fiscal, debes analizar con calma los tres conjuntos de características de cada producto de inversión:El riesgo, ¿contestando a preguntas cómo en qué casos puedo perder la rentabilidad pactada o el capital? o bien ¿qué pasa si quiebra el emisor del producto?

La liquidez; ¿puedo recuperar el capital antes del plazo? ¿tiene un plazo establecido de vencimiento el producto? ¿perderé capital si necesito liquidez antes de tiempo?

La rentabilidad ¿es fija o variable? ¿depende de algún acontecimiento futuro no previsible?

Leamos siempre con atención los contratos que nos presenta el banco y que no sea el empleado de turno nuestro único interprete. Comunidades de expertos independientes como la de iAhorro son fundamentales si queremos recabar segundas opiniones y no acabar enfangados en participaciones preferentes y otros productos tóxicos que se explican en mi libro ‘La banca culpable‘.

Estamos acabando 2013 y entrando en un año 2014 que parece ser que nos deparará alguna pena menos, si bien no hay expectativas de creación de empleo demasiado halagüeñas, aún. El paso de año no parece que nos vaya a traer demasiadas novedades en materia hipotecaria.
En el último tramo del 2013 han mejorado levemente las condiciones de las hipotecas más competitivas, con entradas destacables como la de Triodos Bank o la hipoteca con dación en pago de Bankinter, por ejemplo. La oferta hipotecaria para el inicio de 2014 no parece que vaya a cambiar, al menos hasta que pasen algunos meses.
En el siguiente cuadro, de este artículo en Expansion de iAhorro, se pueden observar los mejores préstamos para comprar una vivienda y para subrogación a día de hoy:
Además de analizar la comisión de apertura, que encarece la operación en su inicio, hay que ver los ahorros que nos exigen, más del 30% del valor de compra-venta en la lista de hipotecas menos caras de diciembre de 2013.Los productos adicionales que nos obligan a contratar y determinan que se bonifique el tipo de interés son esenciales, ya que encarecen la operación. En este sentido, hay que valorar si el coste de contratar un seguro de hogar, de vida, gasto mínimo de tarjeta o domiciliar la nómina en una cuenta con comisiones, nos resulta rentable.

También la finalidad de la financiación con garantía real es decisiva. Por ejemplo, la Hipotecambio de DB solo sirve para una subrogación o mejora de hipoteca cambiando de banco, no para comprar una nueva vivienda. Igualmente ocurre con el resto de préstamos hipotecarios del ránking en cuanto a que solo financian compras de primera vivienda. Si queremos adquirir una segunda residencia, las condiciones empeoran.

También nuestro perfil económico determina el acceso a una u otra hipoteca. Si somos funcionarios, con ahorros y sin endeudamiento, podríamos conseguir tipos de interés aún mejores. Siempre ha sido importante los ingresos, el tipo de contrato laboral y la estabilidad de generar ingresos. Pero en un momento en que la morosidad está en máximos, este punto del análisis de riesgos es vital. La banca, a mi modo de ver, no sabe analizar determinados perfiles, como el del autónomo. Le es muy fácil valorar que un funcionario tiene ingresos estables, pero no sabe si un emprendedor es o no capaz de ello, ya que no tiene en las oficinas gente preparada para analizar un negocio.

En mi caso, llevo desde el 2006 como empleado por cuenta propia, además de haber combinado con otro tipo de contratos mi vida laboral. Sin embargo, solo cuando he tenido empleos indefinidos por cuenta propia, me he dirigido a un banco para que me concediera una hipoteca. Sin ello, poco fortuna habría tenido. En algún momento, esta dejadez en cuanto al análisis de riesgos de los negocios y sus gestores deberá cambiar, ya que, nos guste o no, el trabajo por cuenta ajena indefinido a largo plazo está tocado de muerte.

¿Mejorarán las condiciones hipotecarias en 2014?

No es fácil de prever. Si la situación económica de este nuevo año es la que los mejores estudios pronostican, que dejan la creación de empleo igual pero mejoran otras variables macroeconómicas, es posible que veamos crecer algo la oferta de financiación para adquirir inmuebles, a mediados o finales de 2014.

Sin embargo, tendremos que tener ahorros y una situación laboral muy estable, para poder endeudarnos. Creo que hasta el 2015 no veremos buenas hipotecas (o menos malas) y, tal vez, tengamos que esperar aún algún año más para que una familia media, con pocos ahorros, pueda acceder a una hipoteca en condiciones.

En definitiva, no hemos llegado aún al fin del via crucis hipotecario para las familias corrientes de nuestro país.