Buenos días, tenemos entre 6 hermanos una casa heredada de nuestros padres, resulta que uno de mis hermanos la quiere comprar y nos ha pasado un contrato de compra-venta mis preguntas son las siguientes:
1º Puede figurar solo como comprador y excluirse de ser vendedor
2º En el precio que abona ya se ha descontado su parte del precio de la casa. ¿No tiene que figurar la cantidad de tasación de la casa?
3º En otra clausula estipula que el comprador puede decidir en el momento de la formalización de la escritura de compra-venta a quién formaliza la escritura. ¿No debería ser escriturada la venta a nombre del comprador?
4º Entrega una cantidad de 3000 euros como arras o señal y que perderán si incumplieran lo convenido y tendrán derecho a percibir doblada esta cantidad. ¿Es justa esta clausula?
5ºLos gastos de notaria y registro de la propiedad por la escritura de compra-venta que en su día se otorgue será por cuenta del comprador, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) que pagarán los vendedores. ¿tendría que estar incluido el comprador, al ser un miembro de la comunidad?
6º La elección del notario autorizante de la escritura corresponderá al comprador ¿Puede el comprador elegir notario?
Gracias de antemano, ya que tengo 88 años y el abogado que ha realizado el contrato es amigo de mi hermano.
Apreciado Eusebio,
Vamos a proceder a contestar las cuestiones que nos plantea en el mismo orden, si bien su hermano podría optar por la figura jurídica de extinción de la copropiedad en lugar de la compraventa, puesto que el tipo impositivo es menor y parece más ajustada al caso que nos plantea.
Respecto a la primera cuestión, indicarle que su hermano les está proponiendo adjudicarse el resto de los porcentajes de copropiedad de la casa y, por lo tanto, él sería “el comprador” del resto de partes.
Respecto a la segunda cuestión, deben encontrar, por un lado, un precio de valoración de la casa en la que estén de acuerdo todas las partes, y dicho precio se puede obtener o bien por tasación, o bien por estudio de mercado que realicen o por cualquier otra vía que consideren oportuna; lo importante es que medie acuerdo en la valoración de la casa. Por otro lado, una vez obtenida la valoración de la misma, su hermano les deberá ofertar la compra del resto de las partes de conformidad a dicha valoración.
Respecto a la tercera cuestión, debo indicarle que si su hermano es quien les va a comprar al resto de los hermanos debe ser él quien se lo adjudique. Si no es su hermano no estamos partiendo del mismo escenario, sino de un tercero ajeno a la propiedad de dicha casa que quiere comprarles a todos ustedes, incluida la parte de su hermano, la vivienda.
Respecto a la cuarta, es una cláusula que es habitual cuando quien compra es un tercero ajeno a la propiedad pero tiene un sentido un tanto extraño si es una de las partes copropietarias quien intenta adjudicarse el resto de las partes. Por lo demás indicarle que es el sistema habitual de penalizaciones que tiene lugar en los contratos de opción de compra.
Respecto a la quinta, es correcta si se hace una compraventa pero su caso es una extinción de condominio que permite, también, una exención de pago de la plusvalía.
Respecto a la sexta indicarle que hay libertad de elección de Notario entre todas las partes.
Esperamos haberle ayudado.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
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