Evaluación de la solvencia del potencial hipotecado

La evaluación de la solvencia que los prestamistas no crediticios y las entidades financieras hacen tiene que ver con su análisis de los requisitos para aprobar o denegar la concesión de un préstamo hipotecario. Evaluar la solvencia es decidir si conceden la hipoteca con requisitos claros, útiles y medibles.

Tras la concesión irresponsable de financiación a promotores y empresas que agravó la anterior crisis iniciada en 2007-2008, la Ley 5/2019 vino a regular de una forma más clara la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario. Veremos en este artículo que se le exige a los bancos para que firmen hipotecas en condiciones.

Como nos explica Matilde Cuena, Catedrática de Derecho Civil del la Universidad Complutense y directora de la obra en la que he participado ‘La prevención del sobreendeudamiento privado. Hacia un préstamo y consumo responsables’ de Aranzadi, la «Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCI), dictada para la transposición de la norma europea no añade nada respecto de la regulación hasta ahora existente en materia de evaluación de la solvencia.«

Definición de evaluación de la solvencia

La LCI traspone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo, que en sus considerandos 55 y 56 establece las bases de la evaluación de la solvencia. Por su parte, la LCI define la evaluación de la solvencia en su artículo 4.16 como » la evaluación de las perspectivas de cumplimiento de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de préstamo.»

Obligación de evaluar la solvencia

Es el artículo 11. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario de la LCI, el que fija el régimen jurídico aplicable al estudio de expedientes hipotecarios solicitados por personas físicas cuya garantía real sea un bien inmueble de uso residencial.

Así se exige a los prestamistas (no a los intermediarios de crédito inmobiliario) que evalúen «la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.«

No se han fijado ratios en relación al porcentaje máximo de financiación ni a la capacidad de reembolso.

No se puede basar en el valor del bien hipotecado

Se prohíbe conceder hipotecas en base a la fincabilidad, es decir, a que se presta un porcentaje pequeño del valor de tasación del inmueble hipotecado. Literalment «En el supuesto de préstamos con garantía real, la evaluación de la solvencia no se basará predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará, a menos que la finalidad del contrato de préstamo sea la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso residencial.«

Denegación de la hipoteca

«Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se base en el resultado de una consulta de una base de datos entregará una copia del resultado, el prestamista informará también al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el responsable, así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos en la misma.«

Es decir, que tenemos derecho a saber por qué no se nos ha concedido el préstamo hipotecario.

Información relativa a la solvencia

El artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario. de la LCI, regula que «La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos.«

Se obliga a los prestamistas a solicitar información a la CIRBE del endeudamiento previo del solicitante y a alguna entidad privadas de información crediticia (tipo Asnef). En la burbuja inmobiliaria había bancos que ni solictaban información a la CIRBE, permitiendo la solicitud de varias hipotecas por parte del mismo cliente.

Por otro lado «El prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado advertirán al prestatario que, cuando no sea posible llevar a cabo la evaluación de la solvencia debido a que el potencial prestatario haya optado por no facilitar la información o la verificación necesaria para llevar a cabo dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.» Si el cliente no entrega toda la documentación precisa, el prestamista no debería conceder la hipoteca, en definitiva.

¿Qué sanción tiene el banco si no evalúa la solvencia?

La clave de una buena normativa al respecto es que las sanciones sean claras y disuasorias para los bancos que incumplen su deber de evaluar adecuadamente la solvencia de los potenciales hipotecados. Sin embargo, como explica Matilde Cuena en su análisis ya enlazado, «En la práctica, parece que solo hay sanciones administrativas (art. 44 LCI) por mucho que la doctrina luche por defender sanciones contractuales que, a mi juicio, son ineficientes y absolutamente inútiles, tal y como la práctica ha puesto de manifiesto.» Y añade la Catedrática: «La LCI no entra en las eventuales sanciones de Derecho privado que, a mi juicio, deberían haberse establecido de manera expresa evitándose las reglas generales que cabría deducir desde el punto de vista de la teoría general del contrato. Tales sanciones debían consistir en la eventual pérdida del prestamista de intereses moratorios y remuneratorios tal y como se ha establecido en otros ordenamientos.«