A la hora de elegir un producto financiero de la envergadura de una hipoteca, lo más normal es que a día de hoy nos planteemos si es mejor contratar financiación hipotecaria a tipo fijo o a interés variable. Antes de profundizar en este tema, repasemos las diferencias básicas de una u otra modalidad:

  • Hipoteca a tipo fijo: el interés que se contrata al inicio de la operación es el que se aplicará durante toda la vida de la hipoteca, manteniéndose así sus cuotas inamovibles mes tras mes.
  • Hipoteca a tipo variable: en este tipo de hipoteca se nos aplicará un tipo de interés llamado diferencial al que deberemos sumar el tipo de interés tomado como referencia (referencial), normalmente el Euríbor. Ejemplo de hipoteca a tipo variable: Euríbor + 1,00%. Sabiendo que el Euríbor está en estos momentos en negativo (-0,484 %), realizando la simple operación aritmética quedaría un tipo de interés del 0,516%.

Ya que el Euribor no es un índice estático, cada vez que toque la revisión de una hipoteca a tipo variable referenciada a este indicador, se revisará la cuota, tanto al alza como a la baja. Estas revisiones suelen pactarse cada 6 meses o 1 año.

Financiación hipotecaria a tipo fijo

Pros de las hipotecas a tipo fijo:

  1. Sabemos que la cuota pactada al contratar la hipoteca no se verá afectada por la subida de los tipos de interés en caso de haberlos en el futuro, cosa que es lo más normal.
  2. Al ser el gasto de la mensualidad hipotecaria un importe fijo, nos facilitará la organización de nuestras finanzas personales.
  3. Tranquilidad emocional al tener más “controlado” el gasto de algo tan importante como es la financiación de una vivienda.

Contras de las hipotecas a tipo fijo:

  1. Ofrecen tipos de interés más caros que las hipotecas a tipo variable, al menos al principio. Es muy difícil acertar en las previsiones de evolución de los tipos de interés años vista. Lo cierto es que, en estos momentos, los bancos pronostican tipos de interés negativos o muy bajos durante muchos años.
  2. Pueden tener una comisión de apertura más elevada que una a tipo variable.
  3. En caso de querer hacer una amortización anticipada, la comisión que se aplica también suele ser más cara que en las hipotecas variables.
  4. Plazos algo inferiores a los de una hipoteca a tipo variable, siendo lo más común actualmente un plazo máximo de 30 años, mientras que a tipo variable hay alguna entidad financiera que llega a los 40 años en estos momentos.

Hipotecas a interés variable

Pros de la financiación hipotecaria a interés variable:

  1. Son más económicas, al menos los primeros años, especialmente ahora que el Euríbor, tal y cómo hemos comentado antes, está en negativo.
  2. Suelen permitir duraciones algo mayores que las de a tipo fijo, pudiendo llegar a 40 años, sin olvidar, eso sí, los topes de edad que los bancos ponen al titular de la hipoteca, que suele ser de 70 ó 75 años al finalizar la misma.
  3. Como tónica general, estas hipotecas tienen menos comisiones que las de a tipo fijo y las que tienen, suelen ser de menor importe.

Contras de las hipotecas a tipo variable:

  1. Las cuotas a lo largo de la vida de la hipoteca irán cambiando en cada revisión según haya sido el movimiento del índice de referencia, normalmente cada 6 ó 12 meses.
  2. Aunque al contratarla las cuotas son inicialmente más económicas, es absolutamente imposible saber cómo serán éstas a medio o largo plazo, ya que tal y cómo hemos dicho, éstas van ligadas a la evolución del Euríbor, y éste, a su vez, a la política económica del Banco Central Europeo.
  3. Ya que las cuotas pueden bajar o subir, deberemos estar preparados para lo peor y disponer de una margen de maniobra para hacer frente a posibles subidas. No conviene firmar una hipoteca que ya en principio nos venga justo pagar, ya que en el futuro podemos vernos en un serio problema si las cuotas suben más de lo que nuestra economía personal sea capaz de soportar.

Evolución hipotecaria

Si miramos los datos ofrecidos por el INE a fecha de enero de 2021, la proporción de contratación de hipotecas, según su tipo de interés, queda de la siguiente manera:

Febrero de 2021: a tipo fijo: 52,7%; a tipo variable: 47,3%.

Si miramos todo 2020 en su conjunto, la proporción fue la siguiente: Fijo: 48,61%, tipo variable: 51,39%.

Estos datos demuestran que las hipotecas a tipo fijo, muy caras hace 10 años, hoy en día están teniendo una muy buena aceptación, y además, según los datos de enero, con una tendencia al alza.

Conclusiones:

Las hipotecas más baratas inicialmente son a tipo variable, pero tenemos la incertidumbre de no conocer qué futuras cuotas nos tocará pagar, aunque diversos expertos creen que una hipoteca a tipo fijo que esté por debajo del 2% y que encaje con nuestro perfil podría ser la opción favorita. En casos de perfiles muy solventes como funcionarios, se pueden conseguir tipos de interés todavía más bajos.

Aunque lo ideal es una hipoteca lo más barata posible a tipo fijo, también es cierto que una hipoteca a tipo variable muy económica puede ser una excelente opción para alguien que pueda permitirse asumir ese posible incremento de las cuotas a cambio de pagar menos hasta que eso suceda, que nadie sabe cuándo ni de qué manera sucederá.

En principio no se prevé un gran cambio del BCE en su política de mantener los tipos en negativo para incentivar la economía de la eurozona y ayudar a su recuperación, al menos a corto plazo. Eso sí, en caso de que la inflación se dispare en Europa, ahí sí que podría tomar el BCE la decisión de subir los tipos para contener dicha inflación.

Pero en definitiva, la clave de todo es no sobre endeudarnos a la hora de firmar una hipoteca. Si vamos a tipo fijo, podemos apurar un poco más la cuota mensual, pero sin que en ningún caso supere el 40% de nuestros ingresos. Si vamos a firmar una hipoteca a tipo variable, deberemos ser todavía mucho más cautos y conservadores. No nos sirve ir a ese 40% de endeudamiento ya que el día que el Euríbor empiece a subir, nuestra economía personal colapsará. Mejor nos quedamos en un 30-35% máximo para afrontar lo que nos pueda deparar el futuro.

Aspectos como el perfil psicológico del comprador también deben ser tomados en cuenta a la hora de tomar una decisión sobre financiación hipotecaria; no todo el mundo está preparado para la incertidumbre de una hipoteca a tipo variable, máxime si esta persona se vio salpicada por la crisis de 2008-2012. La capacidad económica actual y las previsiones reales de futuro son otros puntos a tener en cuenta antes de tomar la decisión de contratar una u otra hipoteca.

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