La dación en pago es una cláusula perfectamente legal del ordenamiento jurídico español, si bien debe pactarse de forma explícita en la escritura de préstamo hipotecario para que se aplique.
La gran mayoría de escrituras de préstamo hipotecario no tienen este tipo de estipulaciones. Por tanto, salvo que se pacte que con la garantía real hipotecada se extingue la deuda, del importe concedido no sólo responde la vivienda hipotecada, sino todos nuestros bienes y derechos presentes y futuros (o el de nuestros avalistas).
Es vital tenerlo en cuenta, ya que muchas familias se endeudaron sin saber estas consecuencias y, al no poder pagar la hipoteca e intentar negociar con el banco, descubrieron que en España se puede perder la vivienda y seguir endeudado de por vida.
Simplificando, si no pagamos las cuotas mensuales la entidad financiera enviará el expediente a su departamento jurídico, que instará el proceso de ejecución hipotecaria. Una vez cada 5 años tenemos la posibilidad de paralizar este procedimiento, si es nuestra vivienda habitual, pagando las cuotas pendientes y los intereses y costas correspondientes antes de la subasta. a este derecho se le denomina rehabilitación del préstamo hipotecario.
Si no podemos acogernos a la rehabilitación del préstamo, el proceso de ejecución continua y acaba el una subasta de los bienes. Si no hay subasteros que pujen para quedarse la vivienda habitual, se declara desierta la subasta y se la adjudica la entidad financiera, por un 70% del valor de tasación a efectos de subasta (leer este artículo de Hay Derecho al respecto). Si este porcentaje no es suficiente para cubrir la deuda hipotecaria, el banco puede seguir exigiendo el resto de la «virtual» deuda a la familia que ha perdido la vivienda (salvo los casos en que todos los titulares están en paro y no hay avalistas con ingresos ni propiedades, que podrían acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias).
Por tanto, como conclusión, en España la norma general es que con la entrega del bien inmueble no se cancele la deuda hipotecaria, de la que responden los titulares hipotecarios con todos sus bienes (no opera la dación en pago salvo pacto expreso). Razón de más para tomarse con la máxima seriedad la contratación de una hipoteca.
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La primera pregunta que cualquier funcionario que busque contratar una hipoteca competitiva debe hacerse, cuando llega a este artículo de análisis, es por qué vale la pena que los brokers hipotecarios seleccionados por el portal gestionen su préstamo, en lugar de acudir ellos directamente a su banco. A fin de cuentas, los brokers cobran unos honorarios si consiguen la hipoteca y nuestro banco no ¿cierto?
No, no es cierto. Nuestros brokers hipotecarios cobran honorarios si consiguen que los bancos con los que trabajan aprueben una hipoteca al cliente, ciertamente. Pero solo si las condiciones de esta hipoteca son las que el funcionario considera mejores. Si no desea firmar, no se devengan honorarios. Por otro lado, si bien los bancos no nos cobran directamente honorarios, cargan comisiones, intereses y costes de productos asociados que acaban saliendo más caros que los honorarios de un broker competitivo.
En segundo lugar, tramitar una hipoteca para funcionarios con nosotros supone tener acceso a los profesionales hipotecarios más serios y profesionales del país, seleccionados por el equipo de abogados y economistas de Futur Finances. La normativa aplicable a los intermediarios de crédito inmobiliario que gestionan hipotecas para personas físicas que financian un inmueble de uso residencial es la Ley 5/2019, que puedes leer resumida en nuestro blog. Futur Finances solo acepta colaboradores que cumplan con la letra y el espíritu de esta normativa.
Finalmente, los colaboradores de este portal conocen perfectamente el mercado hipotecario y manejan un volumen alto de operaciones hipotecarias, lo que les permite ofrecer una hipoteca para funcionarios mejor que la que cualquier funcionario sin estos conocimientos puede obtener acudiendo directamente a las entidades financieras. Además, sin tener que dedicarle tiempo y dolores de cabeza: te ofrecemos la hipoteca para funcionarios «llave en mano».
¿Son más baratas las hipotecas para funcionarios?
Así es. Como regla general, la banca otorga a los funcionarios de carrera una mejor consideración que a los indefinidos o autónomos. La razón es bien sencilla: la estabilidad laboral de un funcionario es prácticamente absoluta. Y tener ingresos periódicos asegurados es una excelente carta de presentación bancaria.
Sin embargo, ser funcionario por sí solo no garantiza conseguir la mejor hipoteca. El perfil particular de cada uno influye en la concesión de la hipoteca. Los ahorros que aportamos, el endeudamiento previo, tener o no propiedades además del inmueble que se quiere comprar, si se compra con otro funcionario o con un titular con otros tipo de contrato influyen en el análisis de riesgo que hacen los bancos.
Los colaboradores de Futur Finances saben cómo plantear mejor un expediente hipotecario para hacer máximas las posibilidades de conseguir una hipoteca con las mejores condiciones de interés y comisiones posibles, además de la menor vinculación posible (de seguros y otros productos).
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Enseguida que volvamos a tener acuerdos para financiar el 100% más los gastos de la compraventa actualizaremos condiciones.
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