Foto de paisaje

Existen varios métodos para realizar la valoración de suelos ubicados en zona rústica, cuando su objetivo es averiguar el valor de mercado: mediante el método de comparación y el método de capitalización de renta.

El perito tasador es el profesional al que acudir para valorar certeramente este tipo de bienes inmuebles.

Método de comparación

Este método consiste en utilizar valores de operaciones de compra venta obtenidos en la misma zona que dispongan de características similares a la que estamos valorando.

Normalmente se obtiene información sobre venta de solares similares acudiendo a APIs de la zona, anuncios en internet y oferta directa de los propietarios. Se eligiran aquellas que dispongan de un mismo cultivo y características más similares ya sea por superficie, tipo de desnivel, si se dispone de riego o son de secano y accesibilidad entre otros.

Este método se rige por la Orden ECO 805/2003 artículo 20 a 23.

Una vez obtenidos suficientes comparables, como mínimo 6, se aplicaran coeficientes correctores, se aplicarán coeficientes de corrección tomando el valor neto sin gastos de comercialización del mismo. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble a valorar según criterio del propio tasador o perito.

Una vez obtenido el resultado se podrá aplicar una reducción del 15 por 100 si se aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.

Este método suele ser bastante difícil de aplicar, puesto que no siempre se puede obtener suficiente información de inmuebles de compra venta que se ajusten a las características del nuestro.

No obstante, si se dan todas las condiciones para poder utilizarlo, es el método que más se ajusta a la realidad de mercado;  los valores de venta sobre este tipo de inmuebles suele ser muy volátiles ya que a veces se dan situaciones específicas que hacen que puedan tener mayor o menor importancia: vecino y colindante que obtiene un mayor beneficio a la hora de disponer fincas juntas, persona lleva su arrendamiento actual o un tercero que tan solo quiere aumentar el patrimonio y su rendimiento global.

Método de capitalización de renta

Este método viene regulado por el Real Decreto 1492/2011 Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo capítulo III; se valorará el inmueble por su renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, o por su renta potencial siendo esta la que se pueda atribuir a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.

Para la utilización del mismo se tendrá que obtener la información técnica económica y contable de la explotación acreditada por la propiedad o el titular de la misma, y en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones por la Administración Pública competente en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como sus otras variables técnico-económicas de la zona.

Para la obtención de la renta se restará a los ingresos de la explotación los costos anuales de la misma explotación que correspondan por tipo de cultivo y características y se aplicará los tipos de capitalización de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación que corresponda.

Hay ocasiones en los que tan solo se puede aplicar el método de capitalización, siendo uno de estos cuando hay que obtener el valor de mercado a efectos retroactivos y es prácticamente imposible obtener comparables en aquella fecha. Esto ocurre cuando hay que calcular el valor para herencia, teniendo que calcularlo a fecha de defunción de su transmisor.

Gemma Garzón Martín
www.valoracionesgarzon.com

 

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