Situación jurídica de la compra sobre planos

Al igual que hacíamos ya en 2008 en este mismo blog (hace 12 años, nada más y nada menos), alertamos de los peligros jurídicos de la compra sobre planos. Hay una relación estrecha entre hipoteca y compra sobre planos que intentaremos explicar en este artículo. Para que firmes el contrato privado de compra sobre planos y para que gestiones adecuadamente la concesión del préstamo hipotecario cuando la vivienda este lista para habitar.

Los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances son los profesionales independientes precisos para planificar con tiempo y seguridad el préstamo hipotecario posterior a la compra sobre planos. Y siempre se debería acudir a un abogado antes de firmar nada y adelantar cantidad alguna.

Regla de oro de la compra sobre planos: ni se te ocurra firmar un contrato privado de compra sobre planos o similar sin el asesoramiento independiente de un abogado o economista especializado en el sector inmobiliario. Firmar sin asesoramiento en base a las bondades que te cuente el comercial de la promotora o inmobiliaria es comprometerte a ciegas. Perder miles o decenas de miles de euros por no pagar la consulta de un profesional es, cuanto menos, evitable.

Tengamos en cuenta que un contrato de compraventa sobre planos no supone adquirir el inmueble, sino un derecho personal sobre el promotor. Derecho que puede no valer nada si la promotora acaba quebrando (presenta un concurso de acreedores).

Antes de firmar ningún contrato

Antes de firmar nada ni pagar un solo euro, hay que comprobar:

La existencia y solvencia de la sociedad promotora o constructora con la que firmamos. Primero busquemos en internet la información que aparece; después, busquemos la información de solvencia de servicios como einforma; es importante acceder a la información de la empresa en el Registro Mercantil, acudiendo físicamente o a través de Registradores.org.

La información de la sociedad nos permitirá saber si firmamos con su administrador. De ser un apoderado, debemos pedir el poder notarial.

En el Registro de la Propiedad se comprueba que el solar esté inscrito a nombre de la sociedad promotora con la que firmamos. Si en el Registro ya figura la descripción del edificio futuro es porque previamente se ha justificado ante el registrador la existencia de la licencia y el inicio de las obras de acuerdo con el proyecto aprobado. Si aún no se ha inscrito, deberemos acudir a urbanismo del ayuntamiento correspondiente para comprobar que el solar es edificable.

Cláusulas abusivas de los contratos de compra sobre plano

Las cláusulas abusivas del contrato de compra sobre planos firmado entre un profesional y un consumidor se consideraran nulas y, por tanto, por no puestas. De todos modos, si el abogado con el que nos asesoramos detecta cláusulas de este tipo y el promotor no acepta quitarlas del contrato, ya tenemos una clara señal de que no conviene firmar con este mal empresario.

Algunas de estas cláusulas abusivas son la que habilita al promotor a realizar posteriores modificaciones en el proyecto sin el consentimiento del comprador, las que establecen la renuncia del comprador al derecho a elegir notario o las que establecen la obligación del comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el promotor, entre otras.

Entrega de cantidades al promotor

Hay que estar a lo regulado en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que establece en su Disposición adicional primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción:

Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

2. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

Es vital, por tanto, que la promotora nos acredite que tiene ya la licencia de edificación. Acudir a la entidad de crédito en la que tiene abierta la cuenta especial nos permitirá asegurarnos de que todo esta correcto.

La compra sobre planos es un contrato complejo y arriesgado, que nadie debería firmar, como ya hemos dicho, si no cuenta con el asesoramiento de un profesional independiente. Dicho queda en el inicio de la crisis del Covid-19, al igual que hicimos en el inicio de la crisis de 2008.

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