Las hipotecas en divisas y las multidivisas han sido un tipo de financiación con garantía real que algunos bancos han ofrecido a su clientela minorista,  no siempre con las cautelas que se deberían haber seguido, entre las que destacaríamos:

  1. No ofrecerlas de forma activa, sino solo a petición expresa de los clientes.
  2. Solo estudiar la viabilidad de este tipo de endeudamiento en una divisa distinta al euro si el perfil de los solicitantes era de alta cultura financiera en general y de la inversión en divisas en particular. Este tramo de clientela es muy limitado, ya que ni a un economista sin experiencia inversora en divisas se le debería haber aprobado la hipoteca.

Si eres un afectado por las oscilaciones en la cotización de las monedas, que han hecho que tu deuda pendiente en euros haya aumentado de forma importante, te recomendamos solicitar información a nuestro departamento jurídico, para que valore si te conviene acudir a los Tribunales:

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Naturaleza de la hipoteca multidivisa

Consiste en acceder a un préstamo hipotecario, donde dentro de una cesta de divisas el cliente puede elegir la divisa con la que va a efectuar el pago; es decir, en lugar de obtener un préstamo hipotecario en la moneda del país, en este caso euros, con el tipo de interés variable correspondiente a esa moneda, el Euribor en la mayoría de casos (tengamos en cuenta que el 86,5% de las nuevas hipotecas en mayo de 2014 se referenciaron a este indicador), se realiza en una o varias monedas foráneas, que pueden tener un referencial de tipo de interés más ventajoso para el cliente.

Tradicionalmente, la decisión de los clientes frente a las entidades financieras con respecto al tipo de interés aplicable a los préstamos que se les habían concedido se limitaba a pactar, o bien un tipo de interés variable, o bien un tipo de interés fijo. Sin embargo, con las hipotecas multidivisa el prestatario puede modificar la denominación de la divisa del préstamo, entre un conjunto predeterminado de ellas, buscando ajustar el pago por tipo de interés (puesto que el de capital dependerá de la evolución del tipo de cambio que a priori es impredecible: en unas ocasiones favorecerá al prestatario y en otras no).

Hay que distinguir entre los préstamos hipotecarios en divisas y los préstamos hipotecarios multidivisas, ya que en la primera modalidad no tenemos la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin gastos explícitos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos y constituimos una hipoteca nueva; en cambio, la hipoteca multidivisa admite cambiar de una divisa a otra periódicamente (normalmente cada mes, coincidiendo con la periodicidad del pago de las cuotas del préstamo) sin ningún coste o, habitualmente, con un coste pactado en la escritura del préstamo hipotecario.

Sin embargo, esto dio lugar a tres importantes implicaciones para el hipotecado en divisas:

  • Por un lado, el efecto del tipo de interés de referencia, que ahora pasaba a ser el de la moneda extranjera y que, aunque podía ser ventajoso en un principio para el hipotecado, podía revertir tal efecto a lo largo del tiempo; sobre todo por ser un índice que dependía de la marcha de una economía alejada del panorama nacional del cliente. Si el cliente medio ya tiene serias dificultades para hacer previsiones sobre la evolución del Euribor y demás referenciales en España, muchas más tendrá en evaluar el Libor de una moneda extranjera.
  • Por otro, hay que tener en cuenta que la hipoteca se contrataba en moneda extranjera, por tanto, tanto las cuotas como la deuda eran en esa moneda. Así el tipo de cambio diferencial entre la moneda de la hipoteca y la moneda del cliente se convirtió en un elemento nuevo dentro del funcionamiento del contrato hipotecario que podía dar lugar a efectos muy perversos. Tanto es así, que una subida del tipo de cambio de la moneda de referencia podía dar lugar, no sólo a un aumento de la cuota mensual, sino también a un aumento de la deuda pendiente. Hecho que frecuentemente no se explicó detalladamente por parte de las entidades bancarias y que, aún en el caso de una explicación adecuada, era muy complejo de entender por una persona sin formación en los mercados financieros en general y en el de divisas en particular.
  • Por último, las entidades ofrecieron la posibilidad al cliente de variar la divisa en la que mantener su contrato hipotecario (cláusula multidivisas). Es decir, se daba la posibilidad al cliente de elegir en cualquier momento entre una cesta de divisas, eso sí, avisando con suficiente antelación a la entidad y con el beneplácito de ésta para permitir el cambio.

Contratar un préstamo en divisas con garantía de un inmueble supone especular en uno de los mercados financieros más arriesgados del planeta, el mercado de divisas, de forma apalancada (vía deuda), por cientos de miles de euros, a décadas vista y con la finalidad de comprar una casa. No hace falta mucha mayor información para valorar la idoneidad de estas hipotecas respecto al cliente medio de una sucursal.

Aplicación de la normativa MiFID

Con fecha 30 de junio de 2015 la Sala de lo Civil del Tribuna Supremo dicta sentencia en relación a la aplicación de la normativa MiFID a los préstamos hipotecarios en divisas. Podéis consultar aquí la sentencia íntegra. De interés la conclusión del alto tribunal siguiente:

“La determinación de la normativa aplicable a este tipo de negocio jurídico para determinar cuáles eran las obligaciones de información que incumbían a la entidad prestamista no es una cuestión pacífica.

La Sala considera que la “hipoteca multidivisa” es, en tanto que préstamo, un instrumento financiero.

Es, además, un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley.

Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al art. 2.2 de dicha ley.

La consecuencia de lo expresado es que la entidad prestamista está obligada a cumplir los deberes de información que le impone la citada Ley del Mercado de Valores, en la redacción vigente tras las modificaciones introducidas por la Ley núm. 47/2007, de 19 de diciembre, que traspuso la Directiva 2004/39/CE, de 21 de abril, MiFID (Markets in Financial Instruments Directive), desarrollada por el Real Decreto 217/2008, de 15 de febrero, y, en concreto, los del art. 79.bis de la Ley del Mercado de Valores y el citado Real Decreto.”

Opinión de Fernando Zunzunegui

El abogado, profesor de Derecho del mercado financiero de la Universidad Carlos III y amigo de la casa nos responde a algunas dudas tras la sentencia del TS.

1.- Tras la sentencia del TS, ¿qué tipo de clientes pueden reclamar a su banco o acudir a los Tribunales?

Los clientes afectados por mala praxis en la comercialización de hipotecas multidivisa que pueden acogerse con mayor fundamento a la doctrina de la STS de 30 de junio de 2015 son los clasificados como minoristas que carezcan de conocimientos y experiencia previa en este tipo de instrumento financiero derivado. Por ejemplo, un médico o un controlador aéreo que no hayan contratado derivados pueden acogerse con claridad a la doctrina de la sentencia. Hay que tener en cuenta que todo cliente que no haya sido clasificado como profesional es minorista.

2.- ¿En base a qué se puede reclamar?

Según dice la sentencia pueden reclamar por vicio en el consentimiento al no haber recibido del banco avisos de riesgo que resulten comprensibles. También pueden reclamar por falta de evaluación del perfil del cliente. Por ejemplo, la falta del test MiFID sobre conocimientos y experiencia basta para presumir el error en la contratación. Por cierto, es el banco quien deberá probar ante el juez que ha informado al cliente sobre los riesgos. Si no puede probarlo, el juez aplicando la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo debería declarar la nulidad de la cláusula multidivisa.

3.- Cuáles son los efectos positivos de reclamar ante los Tribunales y a qué riesgos o costes se enfrenta un cliente?

En estos momentos la reclamación judicial es la única vía para ser reembolsado del perjuicio ocasionado y podar el contrato de la cláusula multidivisa. La sentencia del Tribunal Supremo ofrece una doctrina que permite a un abogado especializado valorar el fundamento de la demanda y la expectativa de que sea estimada. Los riesgos son los de toda acción judicial, a saber, la condena en costas ante la desestimación de la demanda. Los costes serán los pactados con el abogado y procurador, a los que pueden añadirse los honorarios del perito que calcule la pérdida que va a ser reclamada.

Hipotecas multidivisa vs préstamo en divisas en Hungría

Comparativa entre la STS 323/2015 y la sentencia del 3 de diciembre de 2015 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea:

 

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