10 claves para contratar una hipoteca

Muchos son los aspectos a tener en cuenta a la hora de solicitar financiación hipotecaria para comprarnos una vivienda. En este artículo trataremos los puntos clave, cuyo resumen es información y formación máxima en materia hipotecaria antes de platearse firmar nada. 10 claves para contratar una hipoteca, una buena hipoteca adaptada a nuestras necesidades.

1.- Formación

Conocer los conceptos básicos relacionados con la hipoteca y el préstamo hipotecario. Si no entendemos la diferencia entre ‘hipoteca’ y ‘préstamo hipotecario’, por ejemplo, aún no es un buen momento para pedir financiación con garantía real. Guías como la guía editada por nuestro CEO para iAhorro.com y El País, o la guía del Banco de España, son una lectura previa imprescindible si no se pretenden cometer los errores fatales del pasado. Pau A. Monserrat, CEO de Futur Finances, recientemente ha participado en una obra colectiva de Wolters Kluwer titulada ‘Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario‘ que te recomendamos si quieres convertirte en un verdadero experto hipotecario.

Saber que de la deuda hipotecaria se responde con todo nuestro patrimonio, presente y futuro, además de que si no pagamos el banco se puede quedar nuestra vivienda habitual por el 70% del valor de tasación recogido en las escrituras, es vital para no arriesgar nuestro bienestar futuro sin la debida responsabilidad.

2.- Buscar y comparar las ofertas del mercado

La (mala) costumbre de pedir un préstamo hipotecario al director del banco que «conocemos» o, como mucho, al que «conocen» nuestros allegados se debería terminar. Por muy amigo que creamos que es el director de “nuestro” banco, nos va a ofrecer las condiciones impuestas por su entidad financiera. Hay que analizar y comparar el resto de condiciones hipotecarias y decidir en base a la que mejor se adapta a nuestras necesidades y posibilidades.

3.- Valorar nuestras posibilidades

No existe la mejor hipoteca para todos los clientes, sino nuestra mejor hipoteca. Si está condicionada a que como máximo conceden el 80% del valor de compra-venta, solo podremos pedir esta hipoteca si tenemos más del 30% ahorrado.

Por otro lado, los bancos suelen limitar la cantidad concedida a que la cuota (calculada al 4 o 5%) no supere el 30 o 40% de nuestros ingresos netos. Si los titulares ingresas 2.000 euros netos, no podrán pedir una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, ya que la cuota al 5% es de 1.073 euros, lo que supone un ratio de endeudamiento del 54%.

Tener un contrato temporal o ser autónomos con poca antigüedad tampoco nos darán acceso a la gran mayoría de ofertas hipotecarias, si es que conseguimos financiar la compra.

4.- Vale la pena pretasar la vivienda

La mayoría de hipotecas hoy en día tienen una doble limitación en la cantidad máxima que nos conceden, en base al 80% del valor de tasación y de compra-venta. En este contexto, es importante averiguar antes de nada si el valor de tasación es suficiente. Y pretasar es una forma orientativa de saberlo, si bien siempre hay que acabar tasando.

5.- ¿Acudo a un intermediario financiero?

Ricardo Gulias, director general del Grupo TuSolución conoce bien el trabajo de un intermediario hipotecario. Nos cuenta que este tipo de empresas “se dedican a buscar la mejor hipoteca dentro de las condiciones de cada perfil. Asesoran y encuentra hipoteca a personas con menos ahorros.” Y destacad que “un buen intermediario hipotecario, tiene que tener acuerdos con las entidades, consiguiendo mejores condiciones que las que se ofrecen al ciudadano de a pie.”

Los intermediarios hipotecarios, tras la Ley 5/2019 , deben figurar en un registro público en el Banco de ESpaña. Además, han de tener un seguro de responsabilidad civil y cumplir con una serie de normas de transparencia muy importantes. Para que tenga sentido pagar sus honorarios, que según comenta Ricardo Gulias “deben estar reflejados en la web y en el tablón de anuncios de la empresa, normalmente están entre un 1% y un 5%, pero la media de los honorarios está en torno a 3.500 euros”, han de ser profesionales capaces de conseguir la hipoteca de manera ágil y con las mejores condiciones posibles, haciendo un seguimiento y asesoramiento constante de la operación hipotecaria, asesorando igualmente de los pasos a llevar en una compraventa.

Por tanto, solo tiene sentido acudir a un intermediario hipotecario si es capaz de ofrecernos hipotecas competitivas, nos ahorra tiempo, nos ofrece un valor añadido de asesoramiento y cumple escrupulosamente con la ley y las buenas prácticas hipotecarias.

6.- Acudir a varios bancos con la documentación

Si tramitamos directamente la operación, es importante que preparemos varios expedientes con toda la documentación actualizada, para entregarlos a varios bancos. Es importante si tenemos dudas de poder conseguir la hipoteca en el que mejores condiciones ofrece.

7.- ¿Puedo negociar el interés o las comisiones?

En un banco casi todo es negociable, si bien hay entidades que ofrecen condiciones estándares y poco podremos hacer.

8.- Me pide vinculación ¿qué hago?

Hay que intentar conseguir la mínima vinculación posible, sobre todo si son productos o servicios que no nos interesan. En relación a los seguros de hogar y vida, hay que hacer números para ver si son más baratos al contratarlos directamente de la aseguradora.

Mucho cuidado con los “seguros de tipo de interés”, sean Swaps (permutas financieras) o CAPs, Floors o Collars (opciones de tipo de interés), ya que son productos complejos con los que podemos acabar perdiendo mucho dinero.

9.- Me exigen avalistas ¿a quién acudo?

Cuando un banco quiere aumentar sus probabilidades de cobrar si el deudor principal falla, acude a la vía rápida: exigir que aportemos familiares que firmen como avalistas. Lo que en los años de burbuja inmobiliaria se firmaba sin poner apenas objeciones, durante la crisis ha demostrado ser un despropósito familiar y social: padres y abuelos perdiendo su casa por deudas impagadas de sus descendientes. Porque la figura que ha generalizado la banca es un avalista sin derechos, que responde con todo su patrimonio presente y futuro, en una posición casi idéntica al hipotecado. Como alerta el notario y editor del blog ¿Hay Derecho? Fernando Gomá, “de la experiencia tenida hasta ahora se demuestra que ser avalista es algo serio y que se responde de una deuda ajena, con todo el patrimonio. No es meramente estampar una firma para conseguir una hipoteca para un hijo, por ejemplo. Es algo sustantivo y no meramente formal. El avalista debe meditar si asumir esta obligación está a su alcance y si asume un riesgo razonable. Por otra parte, sería bueno que se instaurara la costumbre de que el aval no lo fuera de toda la deuda, sino que la parte de deuda que garantice la hipoteca no necesite además un aval, y que éste solamente garantizara el exceso no cubierto por la hipoteca, es decir, solamente un porcentaje normalmente pequeño de la deuda total.”

10.- La firma ante notario

Hay que preparar este paso final de forma adecuada, otorgando a este trascendente acto la importancia que tiene. Llegar a la firma sin habernos leído la escritura unos días antes es, cuanto menos, un desinterés que nos puede salir muy caro. Se tiene derecho a examinar el proyecto de escritura con una antelación mínima de tres días a la firma; sin embargo, alerta Antonio Ripoll, notario de Alicante, “nadie usa este derecho”. La Ley 5/2019 obliga, al fin, a que los futuros hipotecados acudan antes a la notaría y reciban una explicación de las cláusulas que firmaran posteriormente.

Antonio Ripoll, considera que “es frecuente que los clientes acudan con prisas, sin haber reflexionado sobre lo que se va a firmar y sin haber empleado los recursos que el sistema legal vigente, el cual es manifiestamente mejorable, pone a su disposición.”

No se trata tanto de desconfiar del banco como de informarse adecuadamente y de fuentes independientes contrastadas, como nos destaca Antonio Ripoll: “La época que vivimos se caracteriza por haber incrementado el recelo de las personas que se sientan a firmar la hipoteca. Las personas adoptan una posición defensiva. Es comprensible, pues son muchas las noticias negativas que existen en los medios de comunicación. Sin embargo, no suele ser una información de calidad o contrastada. Además, en muchas ocasiones cuestionan al profesional basándose en consejos de dudosa procedencia.”

El prestatario debe preguntar tanto por el sistema de amortización, como el juego de las posibles vinculaciones a la entidad y, sobre todo,  sobre las consecuencias de su incumplimiento; como alerta Antonio Ripoll “existen muchos mitos hipotecarios al respecto que generan problemas de planteamiento.” Para resolver todas las dudas que hay que tener claras el día de la firma, este notario ha publicado un artículo con 50 preguntas que hacer al notario.

Contratar un préstamo hipotecario es un proceso complejo, que requiere de bastante esfuerzo. Si no estamos dispuestos a dedicarle tiempo, mejor nos planteemos otras opciones, como el alquiler