La conjunción de una nueva normativa hipotecaria, el uso masivo de las nuevas tecnologías, la experiencia de limitaciones físicas a la que nos ha obligado la Pandemia y la propia evolución del negocio bancario, que supone el cierre masivo de sucursales, ha adelantado a hoy el futuro de la intermediación hipotecaria.

Pasado de la intermediación hipotecaria

La intermediación hipotecaria, para los que no estén familiarizados con este término, no es una actividad nueva. Antes de la crisis de 2008 y estallido de la burbuja inmobiliaria, ya existían «empresas de intermediación», que en demasiadas ocasiones se confundían con entidades de crédito especializadas en reunificaciones de deuda o incluso con los prestamistas privados. El legislador de antaño, con la aprobación de la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, tampoco entendió muy bien la actividad de intermediación hipotecaria.

Y no sentó las bases para un crecimiento sano del sector. Esta norma, en mi opinión erróneamente, sigue vigente y con carácter supletorio a la nueva regulación.

Presente de la intermediación

Hemos tenido que esperar a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo objeto básico era la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, para tener en España una regulación profesional de la actividad de intermediación hipotecaria.

Define la Ley como «Intermediario de crédito inmobiliario«: (i) toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y, además, realizar alguna de las siguientes funciones: (ii) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo; (iii) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo; (iv) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

En términos más generales, podemos definir al intermediario hipotecario como un profesional que presta un servicio específico y regulado a un consumidor o usuario, consistente en poner en contacto a una persona que busca financiación hipotecaria con uno o varios prestamista crediticios o no crediticios, además de seleccionar los bancos o prestamistas privados no crediticios que ofrecen financiación según necesidades, objetivos y posibilidades del solicitante. La gestión documental, el asesoramiento en la fase previa a la firma ante notario y otros servicios relacionados son habituales en la actividad de intermediación hipotecaria.

El uso masivo de Internet como medio para informarse y comparar ha experimentado la explosión en España que ya hacía años veíamos crecer en mercados más avanzados, como el americano, el británico o el alemán. La novedad, para los que nos dedicamos a la divulgación en materia hipotecaria, es que el usuario online ha dado el salto de recabar información a la contratación online, tanto directamente con las entidades financieras como de los servicios de intermediarios hipotecarios. Una tendencia que ya veíamos crecer en los últimos años en el portal de hipotecas Futur Finances que gestionamos desde el año 2006 y que se ha multiplicado tras el inicio de la Pandemia del Covid-19. En 2021 Futur Finances recibe más de 2.000 visitas diarias, con picos que superan las 5.000 visitas en un solo día, detectando que tanto el interés en la información hipotecaria como el paso siguiente, la intención de contratación de los servicios de los diferentes intermediarios de crédito que ofrecen sus servicios online, se ha disparado a partir de abril de 2019 y sigue hoy en día una tendencia creciente.

Si nos tenemos que quedar con algo bueno del golpe sanitario y económico provocado por el virus SRAS-CoV-2 (coronavirus de tipo 2 causante del síndrome respiratorio agudo severo) es que ha adelantado varios años el proceso de digitalización de la economía española en general, y de la contratación generalizada de préstamos hipotecarios online en particular. Hemos podido comprobar, forzados por las circunstancias, que no siempre hay que estar en un mismo sitio físico para trabajar o reunirse, y que se pueden contratar servicios a distancia con las máximas garantías de seguridad y con similares e incluso mejores prestaciones que sus homólogos en persona.

La propia banca, con un proceso de reestructuración iniciado en la anterior crisis y la propia evolución digital, ha reducido de forma drástica el número de oficinas a pie de calle.

Intermediación hipotecaria del futuro

Esta conjunción de circunstancias provoca que a día de hoy tengamos el muelle de carga listo para que los mejores cargueros zarpen repletos de oportunidades hipotecarias para los clientes del mundo.

Fenómenos relativamente nuevos como las Hipotech o intermediarios hipotecarios puramente online marcan un camino en la intermediación hipotecaria del futuro: reducción de honorarios de intermediación cargados al cliente, si no eliminación (se cobraría solo de los bancos), oferta de préstamos hipotecarios «hecha a medida» y agilización de todos los procesos. Eso sin olvidar el componente profesional de la intermediación hipotecaria. Solo las empresas que capten, retengan y formen al mejor talento profesional van a poder ofrecer al cliente verdaderamente lo que necesita: optar a la mayor variedad de productos de crédito en las mejores condiciones posibles.

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