Jean Claude Trichet, con su obstinación por mantener los tipos ante la crisis del mercado de crédito, ha dejado al 4%, pese a los recortes que su equivalente en EE.UU. (la Reserva Federal) de los últimos meses.

Se resiste el BCE a rebajar los tipos de interés, en su lucha por contener la inflación (el IPC de marzo se ha situado en el 3,5%, frente a la previsión oficial del 2%).

Mala noticia para los hipotecados, ya que si no baja el BCE, no deja mucho recorrido a la baja del euribor (su suelo sigue estando situado en el 4%).

Con la excusa de comentar la noticia aparecida en El País.com sobre las previsiones a la baja de la aseguradora PMI americana, comentaremos el Seguro Hipotecario, comúnmente conocido como Seguro de Tasación:

Este seguro, ofertado por aseguradoras como AIG o Mapfre, es un producto cuyo beneficiario es el Banco, pero que en realidad lo paga el cliente de la hipoteca, que garantiza hasta el 20% de tasación al Banco en caso de impago.

Es un seguro que muchas veces el cliente no acaba de entender (o no se le explica correctamente). Viene a ser un sustituto a la figura del avalista con propiedad.

Algunas entidades financieras, por ejemplo Bancaja, aprueban hipotecas al 100% sin necesidad de este seguro, simplemente con el aval de los padres (si tienen una propiedad libre de cargas o con una hipoteca pequeña).

Otras, muchas más, exigen una segunda garantía por el exceso del 80% (es decir, si se pide una hipoteca de 200.000 € y la tasación sale por 200.000 €, se hipotecan 160.000 € de la casa que se compra y 40.000 € se hipotecan de la casa de los avalistas). En este segundo caso la exigencia del Banco es mayor, ya que garantiza el cobro de la hipoteca mediante dos inmuebles con una garantía real, que es la hipoteca.

Una tercera opción que han usado muchas entidades para suplir la ausencia de avalistas ha sido el seguro de tasación (no confundir con el seguro del hogar o de vida). Este seguro, que paga el cliente (y oscila entre unos 1.000 € y unos 6.000 € según el porcentaje de tasación que se necesita), asegura a la entidad financiera que, en caso de que las cosas vayan mal y el cliente no pague, cobrará del seguro el 20% de la tasación (y se supone que el resto lo cobrará ejecutando la hipoteca).
Es un mecanismo, a mi juicio, muy interesante para los clientes que o bien no quieren mezclar a sus padres en la hipoteca o bien no pueden (porque los padres tengan otros hijos o no quieran, por ejemplo). El sobrecoste es significativo, pero permite comprar a quien en otras circunstancias no podría (por no tener dinero ahorrado suficiente).

Al tener que asegurar la hipoteca, dicha operación pasa por un segundo filtro: El de la Entidad Aseguradora. Puede pasar (y de hecho pasa) que el Banco apruebe la hipoteca, se tase y salga una tasación al 97%, y cuando se manden los documentos del cliente a la aseguradora, ésta deniegue el seguro. El cliente, al que el Banco aseguró que financiaba al 100% sin avalistas, se encuentra con un problema que difícilmente entenderá: Que una hipoteca aprobada se cae por culpa del criterio de una Aseguradora que él ni conoce.

Un producto con una cierta complejidad, ciertamente, pero muy adecuado para determinados casos.

5.- Los MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que da calificaciones en función de la solvencia. En pocas palabras: «esta empresa / estado le devolverá el dinero con toda seguridad -AAA- o mejor se hace la idea de que lo ha regalado -BB y peores-).
Para mejorar el rating, los magos financieros (o chanchulleros en un vocablo más llano) idearon una serie de mecanismos de ingeniería financiera sobre los paquetes de hipotecas (estructurar en tramos, etc).

El sistema se basaba en que los Ninja pagaran sus hipotecas y que continuase el boom inmobiliario, no lo olvidemos. Pero,

6.- … A principios de 2007 se desploman los precios de las viviendas norteamericanas…
…los Ninja deben más dinero de lo que vale su vivienda, y deciden dejar de pagar (en EE.UU. la deuda hipotecaria solo está cubierta por la casa, no por los demás bienes del hipotecado) o simplemente la subida de tipos no se lo permite.

De golpe nadie quiere comprar los paquetes de hipotecas. Las entidades que los poseen tiene un producto con un valor incierto y que encima no pueden vender.

7.- Los Bancos no se fían entre si, al no saber la cantidad de «paquetes basura» de hipotecas que tienen cada uno de ellos. Y aparece aquí una de las razones de que el euribor suba: Los Bancos o bien no se dejan dinero entre si o se lo dejan a tipos más altos. Consecuencia: Los Bancos no tienen dinero:
Cierran el grifo a sus clientes particulares, lo que agrava la crisis del mercado inmobiliario
No dan hipotecas a los promotores. Si encima tenemos en cuenta que la gente no puede comprar (el banco no les presta dinero) o no quiere (los sueldos ya no dan para más), tenemos el cierre de Colonial y demás garantizado.

8.- Y todo ello se refleja en la Economía Nacional a través de:
Un aumento del paro (gente de la construcción, de inmobiliarias, etc)
Una contracción del consumo (ya viene justo pagar la hipoteca como para darse el lujo de cenar fuera o irse de viaje, sobretodo si la Visa ya no da para más), que a medio plazo incide en el cierre de empresas y aumenta a su vez la tasa de paro.

9.- Los Bancos Centrales están inyectando liquidez monetaria para que los bancos puedan prestar dinero, pero éstos siguen sin fiarse del prójimo.

Con este rápido viaje a las entrañas de la crisis financiera actual, vemos que una idea de unos listos en EE.UU. (no olvidemos que estos ingenieros financieros si se han hecho mucho más ricos con su creación) se trasmite a todo el sistema financiero mundial y a nuestra economía doméstica en particular.

Todos hemos oído hasta la saciedad que la crisis hipotecaria de EE.UU. se ha contagiado a Europa debido a la globalización de los mercados. Pero, sabemos que significa realmente esta afirmación?

Intentaremos dar una explicación breve pero lo más esclarecedora posible:

Primera etapa: Las subprime nacen en EE.UU.

1.- Durante varios años el tipo de interés ha estado realmente bajo (por ejemplo, pensar en el 2,103% de euribor en junio de 2005).

2.- Algunos «sabios» de EE.UU. decidieron dar préstamos más arriesgados, ofreciendo hipotecas a un perfil de clientes extremadamente arriesgado llamado los «ninja» (no income, no job, no assets), sin ingresos fijos ni propiedades. Acaban de aparecer las hipotecas «subprime».
Se les cobraban más intereses, al asumir más riesgo.
Pensando que el boom inmobiliario duraría para siempre, se les concedía créditos hipotecarios por un importe mayor al valor de la casa, ya que en pocos meses el valor del inmueble cubría la deuda.
Al ir la economía americana bien, se pensaba que el deudor insolvente podría encontrar trabajo y pagar sus deudas sin problemas.

3.- Al aumentar el ritmo de concesión de hipotecas, a los Bancos de EE.UU. se les acaba el dinero, por lo que acuden a la banca extranjera (a la Europea, por ejemplo). Con esta maniobra empiezan a trasmitir la futura crisis a nuestros bancos, y nosotros sin enterarnos.

4.- Además existen las Normas de Basilea que, en pocas palabras, exigen que el capital de un banco no sea inferior a un determinado porcentaje del Activo. El dinero que recibían de los bancos europeos iba a su pasivo, por lo que dejaban de cumplir las citadas Normas. Solución:
Titulizar las hipotecas: empaquetan las hipotecas (las buenas y las malas, mezcladas por paquetes) en MBS (obligaciones garantizadas por hipotecas). Y surge el milagro: El dinero que obtienen de vender esos paquetes aumentando el «dinero en caja» y disminuye la partida «créditos concedidos» en el mismo importe. El ratio capital/créditos concedidos mejora y se cumplen las Normas de Basilea.
Se contratan a Bancos de Inversión para que vendan estos MBS o paquetes a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras…
El virus ya está inoculado al sistema circulatorio financiero mundial.

A falta del dato del lunes, podemos adelantar una media del euribor de marzo de 2008 del 4,59%.

Se rompe la tendencia a la baja con la que nos había alegrado en enero (4,498%) y febrero (4,349%). Si tenemos en cuenta que acabó el año al 4,793%, vemos que gran parte de la bajada de los primeros meses se acaba de esfumar de un plumazo.

El titular de un préstamo medio –un importe de 142.793€, según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años de plazo y que paga euribor más 0,5%, tendrá que desembolsar una cuota de 842,26€ al mes frente a los 802,31€ que pagaba hasta ahora. Esto supone un encarecimiento mensual de 39,95€y de 479,4€ al cabo de un año, algo más de la mitad de una cuota actual.

Si a principios de año las previsiones eran que a finales de 2008 el euribor estaría al 4%, ahora resulta un pronóstico difícil de creer.

Esperemos a ver la evolución de la crisis en España y las medidas que toma el BCE y el gobierno.

El Instituto Nacional de Estadística ha publicado hoy por primera vez su estadística del mes de enero sobre la transacción y compraventa de viviendas, que se ha derrumbado un 27% en enero frente al mismo periodo del año anterior con 61.792 inmuebles.
Este descenso es más abultado en el mercado de segunda mano (-35,6%) que en el de viviendas nuevas (-14,6%).
Otro indicador que evidencia no ya el frenazo sino la bajada brusca del ladrillo, es la concesión de hipotecas, al reducirse el número de viviendas hipotecadas un 25,71% en enero respecto a enero de 2007, hasta un total de 93.808 inmuebles, su mayor descenso desde 2004.
El País
Concretando estas estadísticas en Illes Balears, destacar que el número de créditos hipotecarios suscritos se situó en el mes de enero en 425 por cada 100.000 habitantes, lo que supone un descenso del 35,33% respecto al mismo mes del año anterior, el mayor de España sólo por detrás de Canarias (42,42 por ciento).En cuanto a la estadística sobre la evolución de la compraventa de viviendas en Illes Balears, ésta cayó un 45,6% durante el mes de enero, al pasar de las 2.738 operaciones realizadas en 2007 a las 1.487 registradas en el primer mes de este año.

Especial virulencia está teniendo la crisis en nuestra comunidad, por lo que reflejan las estadísticas.
Ultima Hora

A raíz de la noticia aparecida en el Diario de Mallorca quisiera comentar algunos puntos sobre el tema:

1.- 3 de cada 4 españoles dedica más del 40% de sus ingresos a pagar las cuotas mensuales de hipoteca, préstamos y tarjetas.

2.- El 78% de los hogares afronta 3 o más créditos.

Son muchas las familias que se están endeudando en préstamos personales y en tarjetas para poder hacer frente a la cuota de la hipoteca. Este hecho es muy preocupante, ya que este sobreendeudamiento no alivia sus problemas, más bien los agrava a corto plazo.

3.- Reunificar deudas: Cada vez es mayor la cultura financiera de los españoles, ya que dos de cada tres conoce la figura de los intermediarios financieros como entidades que se encargan de la reunificación de deudas y sirven de puente entre el cliente y la entidad prestamista.

En este escenario y en menos de medio año ha aumentado significativamente la cantidad de familias que recurren a la reunificación de todas sus deudas en un solo pago, posibilidad que ya conoce el 80% de la población que afronta algún tipo de financiación.
Concretamente, la cuarta parte de los españoles que ha suscrito un crédito es usuario actual o se considera clientela potencial de la reunificación de préstamos, sobre todo aquéllos que han asumido más de dos créditos.
De esta forma, los usuarios que prefieren pagar menos al mes por todas las deudas que han asumido a cambio de un aumento del plazo y del montante final de la deuda a cubrir suponen el 57% de los españoles, lo que significa un incremento de quince puntos porcentuales en cinco meses.
Aunque el objeto principal para recurrir a esta operación es la unificación de las deudas contraídas, como sucede en el 60% de los casos, un segmento destacado de los españoles (26%) acude a ella para reformar su vivienda, y otros para montar un negocio (7%).

Considero muy importante que el cliente potencial de una reunificación tenga una cultura financiera sólida. Este punto será decisivo para elegir bien al banco o al intermediario financiero que va a gestionar su reunificación de deudas.

El cliente debe ser capaz de entender en que consiste esta operación hipotecaria, lo que le va a costar de gastos, las condiciones financieras del préstamo hipotecario resultante, etc. Es obligación del intermediario financiero aclarar correctamente y con total transparencia las dudas del cliente, pero también es necesario que el cliente formule todas las dudas que tenga.

Cuando el cliente va a firmar el préstamo ante notario, debe conocer exactamente lo que va a firmar, para evitar cualquier duda de última hora. En caso de duda, debe formular cuantas preguntas se le ocurran al notario. No hay que firmar nunca una reunificación de deuda si uno tiene dudas. Mejor pedir demasiado que demasiado poco.

El intermediario financiero del futuro, el que seguirá trabajando después de la depuración que provocará esta crisis, debe ser un profesional cualificado, un asesor experto que mire por los intereses de su cliente. Una empresa que a cambio de unos honorarios adecuados, asesore a su cliente, gestione la hipoteca, negocie con la entidad financiera las mejores condiciones posibles y, finalmente, acompañe al cliente a firmar y dé un servicio posterior a la firma si el cliente lo requiere.

Bankinter ha puesto en marcha ya la campaña de comercialización y distribución a clientes de servicios de telefonía móvil con valor añadido, surgidos a partir del acuerdo firmado el pasado mes de diciembre entre la entidad financiera y KPN, la mayor operadora de Holanda y líder del sector en calidad de servicio.

Se trata de un novedoso plan que permitirá ofrecer a los clientes del Banco una oferta globalizada de telefonía y banca totalmente personalizada.

El cliente Bankinter, sin necesidad de cambiar de número de teléfono,
podrá disfrutar de los servicios normales de un operador de telefonía móvil con un amplio abanico de productos bancarios desde su teléfono. Con la marca Bankinter se distribuirá una tarjeta SIM con aplicaciones financieras desarrolladas en la propia tarjeta, que permitirán realizar con total seguridad y de manera instantánea todo tipo de transacciones bancarias, incluyendo aquellas que necesitan de una firma digital. En ese sentido, las tarjetas SIM (muy potentes: con 256Kb de almacenamiento y capacidades criptográficas) podrán acumular saldos con los que poder pagar en tiendas y comercios, enviar dinero a un tercero con solo conocer su número de teléfono, e incluso retirar efectivo de un cajero automático sin necesidad de disponer de una tarjeta física de crédito o débito
La tarifa básica es de 14 céntimos/minuto, coste 0 para llamadas al número con el que se ha generado más gasto en el mes y sin consumo mínimo, ni contrato de permanencia, ni horarios.

Se contempla un coste de 0 € en tráfico de datos hacia destinos Bankinter, lo que significa que la navegación en “Bankinter Móvil” o el uso del “Broker en el móvil” no le costará nada al cliente.

Un producto interesante que amplía aún más la interactividad y multi-canalidad que el banco ofrece a sus clientes

La morosidad experimenta en enero su mayor subida mensual desde 1994, rozando el 1% (según datos del Banco de España las entidades financieras acumulan 16.232 millones en créditos de dudoso cobro, lo que supone el 0,955% de los 1,699 billones de euros en préstamos concedidos para cualquier fin, no sólo hipotecario).

Hay que dejar claro, a pesar de este nuevo incremento ,que la morosidad en España sigue estando en niveles históricamente bajos, muy lejos de las tasas del 8% que se registraron en España a mediados de la década de 1990.
Si se buscan comparativas con otros países desarrollados se puede observar que la morosidad hipotecaria en Estados Unidos, por ejemplo, es superior al 2%. Sin embargo, en el país norteamericano se empiezan a contabilizar como créditos dudosos aquellos en los que se produce el impago de una mensualidad, mientras que en España se registran como tal a partir del tercer impago. Si tomáramos el mismo criterio que EE.UU. la diferencia sería menor.
Está claro que una de las principales causas de este incremento en el impago de las cuotas hipotecarias está en el constante incremento mensual del euribor, que a pesar de haber dado un respiro en enero y febrero, experimentará en marzo un nuevo ascenso (la media mensual a día de hoy se sitúa en el 4,542%). Este aumento del indicador se debe a que los bancos vuelven a estar recelosos de los efectos de la crisis financieras, y se dejan dinero entre ellos a tipos más elevados.Está por ver el efecto que la rebaja de tipos de la FED americana tendrá en el Banco Central Europeo, que sigue anclado en el 4% y se resiste a bajarlo por el temor a la inflación. Veamos que pasará en los próximos meses.

Noticia completa en: elEconomista.es

Comentando la noticia aparecida en elEconomista.es quiero hacer una serie de reflexiones:

Se comenta lo siguiente:
«En EEUU se consideran hipotecas subprime a las que el ratio de esfuerzo para el pago (el porcentaje de los ingresos de una familia destinado al pago de la hipoteca) es superior al 35% o cuando se financia más del 80% del coste de la vivienda. En España se mantiene que una hipoteca es de alto riesgo cuando el ratio de esfuerzo es superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda«.

Decir que una parte importantísima de las hipotecas firmadas en los últimos años han sido a más de un 85% de tasación, rozando el 100% en muchos casos. Atendiendo al criterio anterior, en España se han firmado muchas subprime. No estoy de acuerdo en tomar el porcentaje de tasación como criterio de calificación del riesgo de una hipoteca, ya que los bancos utilizan el seguro de tasación o exigen aportar avalistas para ir a más del 80-85% de tasación, con lo que se protegen del riesgo de conceder estas hipotecas.
Normalmente los bancos exigen una tasa de esfuerzo menor al 40-45% de los ingresos. Lo que ocurre es que toman como cuota de hipoteca la actual, no la prevista al cabo de un año o dos. Eso ha provocado que las hipotecas de hace entre 1 y 3 años, que al contratarlas estaban al 40% de ratio de endeudamiento, ahora estén, en muchos casos, al 50% o más. Es decir, que si bien al contratarlas no eran hipotecas subprime, de hecho ahora si lo son. Y de estas hipotecas el mercado está lleno, digan lo que digan los bancos españoles.

«Llegaremos a situaciones de morosidad y de embargos parecidos a los de EEUU», pronostica Mena. De aquí surgiría otro problema para las entidades ya que los expertos aseguran que los precios de la vivienda están cayendo, a pesar de lo que dicen los datos oficiales del Gobierno. «La gente que compró su vivienda hace tres años está viendo como el valor de su casa no cumbre el importe de su hipoteca», señala Mena. «Puede ocurrir que la gente acuda a la oficina del banco a entregar las llaves de su casa porque ve imposible hacer frente al pago de la hipoteca», advierte Romera. Y aquí llegaría el problema para el prestatario, que se encontraría con un bien en su poder que no cubre la deuda del cliente. Al contrario de lo que ocurre en Estados Unidos, donde los hipotecados sólo responden ante la entidad financiera con su vivienda, en España los bancos pueden acudir a la garantía personal, embargando otros bienes o incluso el sueldo de los morosos. «Es difícil que un banco recurra a la garantía personal de un cliente para asegurarse el pago ya que tiene muy poco valor», puntualiza Romera»Este grave problema ya está sucediendo. Mucha gente, que ve ahora que no puede seguir pagando las cuotas de su hipoteca, intenta vender su vivienda. Pero se da cuenta de que no la puede vender al precio necesario para cubrir su hipoteca actual. Por lo que se enfrenta a la cruda realidad de decidir si vende por debajo de su deuda hipotecaria y paga al banco la diferencia (cosa que evidentemente no puede al no tener ahorros) o se arriega a que se ejecute la hipoteca judicialmente, con lo que al final perderá su vivienda y responderá con su nómina y el resto de bienes para pagar lo que falte. Este grave problema, en mi opinión, produce un fuerte freno a la bajada de precios de la vivienda de segunda mano, ya que, simple y llanamente, el propietario no puede vender más bajo que su hipoteca actual.

En España hay hipotecas de alto riesgo, muchas más de lo que se atreven a admitir las entidades financieras. Esperemos que el euribor baje sustancialmente y alivie las tensiones de las familias sobrendeudadas, porque el peligro de impagos es muy alto.
Y gran parte de la culpa la tienen las propias entidades de crédito, que no impusieron en el momento de bonanza unos criterios de riesgo razonables.