Precio de la vivienda en 2021

Comenzamos este 2021 y las noticias en cuanto a la pandemia no mejoran, soy de los optimistas que quiere creer que las reuniones familiares, vecinos y amigos de las fiestas provocaron un nuevo rebrote de los contagios y tanto el ritmo de las vacunaciones como los anuncios de las limitaciones a las reuniones, encuentros en bares y restaurantes como la imposibilidad de ir si siquiera a hacer deporte en un gimnasio, sean el punto de partida de un descenso de tantas malas noticas. Quiero creer que con la llegada de la primavera y la aproximación al verano traerá mejores noticias. En este artículo intentaré dar unas ideas básicas de la situación del precio de la vivienda en 2021.

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Precio de la vivienda en Illes Balears

Las estadísticas no son muy auguriosas: se supone que ni el 10% de la población mundial está contagiado y que como es normal éste, como cualquier virus, va mutando y evidentemente no se sabe si las distintas vacunas serán eficaces contra las distintas sepas que han surgido y a lo mejor surgirán.

Dentro de este contexto complicado e incierto fui invitado a una radio televisada local (Canal 4) para opinar o tratar de predecir el precio de la vivienda en Balears tanto en el 2021 como en los años venideros. Hablé de las estadísticas a nivel estatal y traté de compararlo a nivel de nuestra CCAA.

Crisis 2008 vs Pandemia

Siempre que hablamos los economistas de esta u otras crisis es inevitable compararla con la gran crisis del 2008 que duró casi 10 años; sin embargo, la gran diferencia con esta del coronavirus es en aquella se había cortado el crédito y los bancos no daban hipotecas, ni otra clase de préstamos, ni créditos personales ni tarjetas de crédito, se había cortado el grifo en todos los sentidos y por lo tanto se detuvo la economía.

En esta ocasión, el crédito sigue fluyendo, pero evidentemente con muchas restricciones. Si ya, de toda la vida, se otorgaban hipotecas que pueden ir desde pocos años y hasta 40 años como se permite hoy en España, y en ese largo lapso de tiempo excepto la muerte nos puede pasar de todo, a la hora de firmar la hipoteca no se puede estar en paro, de baja por enfermedad, por maternidad etc; y a estas limitaciones ahora tenemos que sumar los ERTES. Teniendo en cuenta que un gran porcentaje de trabajadores de España trabajan en la industria del turismo, ahora todos estos trabajadores también están impedidos de solicitar una hipoteca. Esto hace inevitable la relajación de la demanda de compra de viviendas y como ya se sabe a menos demanda bajan los precios en la economía.

Venta de viviendas en España

A la vez y también de datos a nivel estatal, sabemos que en tiempos normales se venden en España unas 500.000 viviendas al año y que, de estas, unas 100.000 son de obra nueva. La obra nueva a diferencia de la vivienda de segunda mano es mucho más cara y son construidas normalmente por empresarios de la construcción, que hasta aquí y según las estadísticas están tranquilos ya que cuando normalmente venden 100.000 propiedades al año este 2020 sólo se construyó un 80% de lo que se le demanda y se encuentran en una situación de todo vendido y esperando a ver qué pasa con la incertidumbre del futuro.

A la vez estos promotores y constructores están sufriendo restricciones también por parte de los bancos; si hasta la llegada de la pandemia se requería al promotor tener un 20% de los pisos vendidos de la nueva promoción para financiar la construcción de la obra, hoy debido a la mala situación laboral de gran parte de la población se les está exigiendo a los promotores mayor porcentaje de las viviendas vendidas de ante mano para poder ser financiados, esto provocará que en un lapso de 2 años, tiempo medio entre el inicio de la nueva construcción hasta la venta y entrega de llaves, una inevitable restricción de la oferta y consecuente aumento en precio de estas clase de propiedades.

Precio de cierre de la vivienda

En el mismo orden de ideas los que trabajamos en el ámbito de la intermediación inmobiliaria, estamos notando la salida al mercado de propiedades muy baratas debido a los aprietos económicos que están sufriendo muchos ciudadanos y estamos atendiendo a la vez a muchos inversores oportunistas que sale al mercado con la intención de comprar a muy bajo coste haciendo ofertas de compra que rozan el margen de precios irrisorios pero que a la vez están dando resultados y se están cerrando operaciones a estos precios. La gran diferencia entre grandes paginas webs estilo Idealistas, Fotocasa, etc.; es que estas tienen datos y estadísticas de precios de publicación, pero no de cierre, esta información privilegiada la estamos teniendo las empresas que vendemos y atendemos a la negociación y cierre de precio.

El año 2020 cerró con una cifra de ventas de propiedades a nivel país por debajo de las 400.000 unidades, cifras similares a las registradas en 2015 y, si la tendencia sigue igual para el 2021, se espera una mayor ralentización del sector a menos que se cumplan los mejores augurios de mejora de la situación sanitaria que permita volver a una relativa normalidad y la vuelta del turismo a España, por ejemplo.

Turismo: la locomotora estropeada

España tiene un gran motor en su economía como es el turismo, pero tiene otro no menos importante que es el mercado residencial y que por tanto se ve estrechamente relacionado con las variables macroeconómicas del país. La situación laboral de la población ya a demostrado la ralentización en las operaciones inmobiliarias para en el 2020, la gran incógnita es en qué porcentaje la afectará en 2021 y cómo influirá en el precio de la vivienda.

La tecnología inmobiliaria

Al principio del 2020 se había notado una disminución de las transacciones respecto de los 4 años anteriores y mucho a causa de la recuperación o remonte en el precio de las viviendas a niveles de los años de la burbuja inmobiliaria, se estaba produciendo una especie de estancamiento. La llegada del coronavirus y el confinamiento produjo una parálisis total de la movilidad y por tanto las ventas de viviendas. Una vez que se permitió la movilidad, la demanda propiedades resurgió y con la ayuda de la tecnología los agentes inmobiliarios reinventamos la forma de hacer visitas y mostrar casas a través de visitas virtuales, fotografías 360 y filmaciones y videos de las viviendas, que ya existían como herramientas pero que se potenciaron y fueron una solución muy aceptada por los clientes.

Surgió además un cliente nuevo, el que busca espacios amplios ya se con terrazas, patios, balcones y zona ajardinadas como así también buscan la descongestión de la ciudad y quieren trasladarse a viviendas de pueblos con mucho espacio al aire libre o rústicas de campo.

Los meses de verano fueron especialmente buenos, se vendieron menos propiedades que en tiempos normales, pero mucho más de lo que esperábamos debido al Covid-19. En realidad, la demanda creció, pero los cierres de las operaciones están siendo más costosos debido a la limitación de financiación en muchos casos.

A la gran pregunta de que si el Covid-19 provocó o provocará caída en los precios, podemos decir hasta aquí que no fue generalizado ya que se notaron disminuciones en precios en zonas costeras pero en otras se mantuvieron y hasta aumentaron los precios.

El precio de la vivienda en 2021, en resumen, depende de la evolución de la Pandemia, que no afecta tanto al crédito como a la demanda solvente que lo solicita.