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He tenido el honor de participar en una más que interesante iniciativa de Fotocasa, el e-book gratuito titulado Libro blanco: tendencias del mercado del alquiler. En mi artículo analizaba los errores que cometemos al comparar la mensualidad de un alquiler con la cuota hipotecaria que pagaríamos si compráramos la misma casa. El contrato de alquiler y el de préstamo hipotecario contemplan derechos y obligaciones muy diferentes y, por tanto, su coste mensual no se puede comparar directamente sin hacer ajustes.
Uno de los argumentos más potentes a favor de comprar una vivienda habitual que sea el hogar presente y futuro de la familia tiene que ver con las pensiones que tendremos en un futuro. Si los peores augurios acaban siendo ciertos y no hay robots que paguen impuestos por nosotros, los cotizantes actuales podemos acabar nuestra vida laboral con ingresos notablemente reducidos. Si el sector público sigue sin cuidarse de que en España existe un parque de viviendas protegidas en alquiler suficiente, los jubilados pueden sufrir verdaderos problemas para pagar un alquiler. En esta situación futura, haber comprado habrá resultado una buena decisión.
Existen otras distorsiones del mercado del alquiler a tener en cuenta. En zonas turísticas como Palma, el alquiler turístico está disparando los precios del alquiler para los residentes, lo que expulsa a los arrendatarios hacia la periferia de la ciudad. Pese a que los gobernantes, en lugar de resolver primero el problema de la falta de VPO de alquiler bien gestionadas, pretendan prohibir el alquiler turístico en viviendas plurifamiliares, al final la realidad les superará.
Los desencuentros entre los diferentes políticos y los grupos de la sociedad civil se multiplican, en buena medida por la lógica de los intereses contrapuestos, y amenazan con hacer del Borrador de Anteproyecto de Ley de modificación de la Ley 8/2012, de 19de julio, de Turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de
estancias turísticas en viviendas una Ley muerta antes de su nacimiento, probablemente por ser demasiado restrictiva y poco útil a la hora de reorientar el fenómeno del alquiler turístico.

¿Alquilar o comprar?

Una decisión incierta que solo analizando el perfil de cada familia un experto puede atreverse a contestar.

Las estadísticas en el sector inmobiliario muestran datos que responden a un aumento del alquiler de inmuebles, equiparándose a la compra/venta de pisos. Poco a poco se ha ido reblandeciendo el duro pensamiento tradicional de comprar frente a la alternativa de alquilar, apareciendo una amplia oferta de inmuebles de alquiler por todo el panorama español. 
La búsqueda de un piso de alquiler es un proceso que entraña cierta complejidad, pues es necesario tener en cuenta determinados conceptos para lograr el éxito deseado en nuestra elección. Por suerte y gracias al mundo online, podemos disfrutar de plataformas que nos ayudarán a encontrar el piso de alquiler que más se aproxime a nuestras necesidades. Puedes filtrar tu búsqueda y solicitar aquello que buscas, ya sea un alquiler de larga duración o un alquiler por una temporada en Barcelona, Madrid, Sevilla o la ciudad donde te encuentres. 
Estas plataformas te permiten visualizar los mejores pisos e inmuebles de alquiler, basando su filosofía en una completa convicción con la cultura de alquiler, conociendo todos los detalles y peculiaridades que integran este contexto en pleno auge.
De este modo, estaremos simplificando de manera superlativa el proceso de búsqueda de un piso en alquiler, además contaremos con la experiencia y garantías de una empresa experimentada en el sector del alquiler de inmuebles. 
También es un buen lugar para promocionar nuestros inmuebles teniendo la posibilidad de publicar el anuncio del piso que deseemos alquilar; gestionaremos de manera sencilla nuestros anuncios, consultaremos estadísticas de visitas, además de poder contactar con el servicio de atención al anunciante o acceder a consejos y recomendaciones para poder alquilar de forma más rápida y efectiva. 
Con todo, estamos ante una nueva forma de entender la gestión de los inmuebles de alquiler sencilla e intuitiva, gracias a la práctica funcionalidad que aporta Enalquiler.com a la vanguardia del sector del alquiler.
En unos momentos en que los estragos del estallido de la burbuja inmobiliaria son máximos, con familias desahuciadas cada día al no poder hacer frente a sus préstamos hipotecarios, unas entidades financieras con una reputación por los suelos y una más que previsible senda bajista del precio de la vivienda durante varios años más, lo normal sería que el mercado de alquiler creciera con fuerza.
El Eurostat  calcula que sólo el 17% de la población reside en una casa en alquiler frente al 83% que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea, mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler.
Tal vez los más jóvenes decidan que comprar una casa es una mala inversión y se decidan por el alquiler, sin embargo, tengo mis dudas de que el alquiler sea una buena opción hasta que se mejore su regulación jurídica y se mejoren los incentivos fiscales y de otro tipo.
Mientras se hable del mercado de alquiler estigmatizando a una de las partes de la curva, la demanda de casas en alquiler (los arrendatarios potenciales), algo no funcionara. Esta claro que hay arrendatarios aprovechados que no pagan, pero no todos son así. Aparte de los que pagan escrupulosamente y cumplen con todas sus obligaciones, también hay otros que dejan de pagar por imposibilidad económica sobrevenida. A este colectivo el Estado debería buscarles una solución, para que el estado de penuria no lo tuviera que sufrir el arrendador particular (tal vez potenciando los alquileres en VPO y otras formulas para que, al menos tengan un techo).
Por otra parte sería imprescindible la creación de un registro estatal de morosos, para que el arrendador pudiera evaluar adecuadamente; además de una mejora fiscal para el arrendatario y un endurecimiento de determinados impuestos que aumentaran el coste de tener vacíos los inmuebles y no ponerlos en alquiler.
Básicamente, que los incentivos económicos aconsejen alquilar.
El Consejo de Ministros de hoy ha anunciado una serie de reformas legislativas para mejorar la situación de los propietarios que tienen inquilinos que no les pagan. A priori, no veo que solo con estos cambios se potencie el mercado de alquiler, entre otras cosas porque todo depende de la velocidad de los lentos juzgados.
Concretamente destacaría:
La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de 5 años a 3 la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita. A mi modo de ver, sin otras medidas adicionales, esto incide negativamente el el alquiler a largo plazo de las familias, que ven que la compra es la mejor forma de asegurarse que no tendrán que cambiar de hogar en pocos años.
La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato. Tendremos que leer el BOE de mañana para ver qué tipos de condiciones legales se estipulan.

Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado. En todo caso, el inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses de ambas partes. La rapidez, sin embargo, depende del tiempo que tarden en la práctica los juzgados.
A falta de leer el BOE, veo que otras medidas fiscales van el el sentido de mejorar el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), y no creo que me equivoque si estos cambios, la final, van a mejorar la gestión de los inmuebles que asumirá el famoso Banco Malo (que está previsto que se regule en el próximo Consejo de Ministros).
La tertulia en IB3 Ràdio que os dejo está parte en catalán y parte en castellano y se comenta el tema del alquiler y la reforma anunciada hoy:

 Os dejo la presentación de las nuevas medidas del alquiler, gentileza de El Blog Salmón:

Reforma Alquiler viviendas

La semana que hoy acaba ha dejado las siguientes colaboraciones en el blog de Actibva:

Imaginemos que podemos usar el oro de un videojuego para pagar el pan mediante una tarjeta emitida por la empresa de software privada. Un dinero privado utilizado en la economía real, una nueva oferta monetaria al margen de la intervención de los Bancos Centrales.

El dinero electrónico: ¿ceros y unos?

Uno de los efectos perversos de la configuración actual de la indemnización por despido es que no hay incentivos para que el trabajador cambie de empresa (muchas veces mejorando de empleo y beneficiando a su productividad). Si llevo 10 años en una empresa, me aburro soberanamente y ya no tengo ninguna meta profesional en ese entorno, lo normal sería que buscase un nuevo empleo con nuevos desafíos. Pero ¿quién es lo suficientemente valiente para arriesgarse a que le vaya mal, quedarse en el paro y perder la posible indemnización que tenía si le despedían del trabajo aburrido?

A este tipo de flexibilidad nos referimos muchos economistas, no a que sea fácil despedir a la gente.

¿Qué flexibilidad necesita el mercado laboral en España?

La normativa del IRPF considera que los ingresos por alquiler son rendimientos del capital inmobiliario, y los define cómo aquellos ingresos que se derivan del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

IRPF 2009: ¿Cómo se declaran los ingresos por tener una casa alquilada?

 
Esta nueva semana nos deja tres nuevos posts en Actibva: La razón de que los datos del paro que nos da la EPA y los del paro registrado en las oficinas del antiguo INEM no cuadren, comentamos la deducción por alquiler de vivienda habitual en el IRPF que se presenta ahora y comentamos algunas personalidades disfuncionales y sus efectos en la toma de decisiones económicas.

Los datos de paro registrado, que son siempre menores que los de la EPA, son los utilizados por el Gobierno de turno; el truco es que no incluye las personas no inscritas (por no tener derecho a paro ni a ayudas y no verle utilidad a las oficinas de empleo como intermediarias en la búsqueda de empleo) ni el colectivo de los más jóvenes que tratan de compatibilizar estudios con trabajo.

Paro según la EPA y según el INEM: Los números no cuadran

La deducción se aplica a los contribuyentes que han vivido de alquiler en un inmueble considerado vivienda habitual a efectos del IRPF. Por tanto no cualquier alquiler es deducible. Tendremos que comprobar que la vivienda alquilada cumple con los requisitos para ser considerada vivienda habitual; en realidad, para que Hacienda no nos ponga problemas sería suficiente con tener un contrato de alquiler debidamente formalizado y que la vivienda arrendada sea la vivienda principal.

Deducción por alquiler de vivienda habitual en el IRPF 2009

Tener una personalidad disfuncional no implica estar enfermo; hay muchos grados y casi todo el mundo tiene, en cierta medida, personalidades desequilibradas. Conocer nuestras debilidades es el primer paso para corregirlas. En esta entrada hemos visto diferentes tipos de trastornos de personalidad y su influencia en la toma de decisiones de carácter económico. Entre otras son:

  1. Personalidades excéntricas: Paranoide, esquizoide y esquizotípica.
  2. Personalidades inestables: Personalidad psicópata, límite o borderline, histriónica y narcisista.
  3. Personalidades ansiosas: Por evitación, por dependencia y obsesivo-compulsiva.
  4. Otras: Personalidad depresiva, pasiva agresiva, etc.

Personalidades disfuncionales y toma de decisiones 

Imagen | DerrickT

Publicamos recientemente en el blog de Bankimia una aproximación a la fiscalidad de la persona física que decide alquilar una vivienda con opción a compra en un tiempo.

Visitad la entrada haciendo click en el siguiente enlace:

El alquiler con opción a compra. Fiscalidad

En la anterior entrada tratamos en que consistía el contrato de alquiler con opción a compra y sus modalidades.

Ha llegado el momento de nuestro viaje en que nos toca adentrarnos en territorio desconocido, en los dominios de la incertidumbre.

Esta entrada está basada en las dos publicadas en Bankimia:

El alquiler con opción a compra (III.- Riesgos del contrato)

El alquiler con opción a compra (IV.- Riesgos jurídicos y económicos)

El primer riesgo es el más evidente y fácil de afrontar, si bien muy usual. Fiarse de la palabra.

Señores, en el mundo de las relaciones personales fíense lo que quieran de las palabras, pero en el mundo de los negocios y la inversión, todo por escrito.

No tengan miedo de que la otra parte crea que no confían en ella por exigirlo todo bien plasmado en un papel. La pregunta que deben hacerles ustedes ante esta inquietud es la siguiente:

-¿Claro que confío en su palabra, acaso usted no confía lo suficiente en ella para plasmarla en un documento?

Y les aconsejo acudir a un profesional para que les asesore sobre las cláusulas del contrato. Un buen contrato puede evitarle muchos problemas futuros. Como más detallado y exhaustivo sea el documento, menos problemas de interpretación tendrán en un futuro si surgen problemas.

Concretando un poco en las posibles contingencias futuras, podemos hacer dos grandes bloques:

1.- Riesgos jurídicos:
En este epígrafe podríamos incluir el conjunto de eventualidades futuras de carácter legal, que deben ser analizadas, evaluadas y previstas en el clausulado del contrato.
La posibilidad más relevante a tener en cuenta es que el arrendador-promitente (el propietarios actual del inmueble) “quiebre”:
      En el caso de que sea una sociedad (normalmente un promotor), dicha infortunada situación se concreta en la presentación en los juzgados de un Concurso de Acreedores (la antigua quiebra y suspensión de pagos); en este caso, a pesar de tener una opción firmada, podríamos perder la casa en beneficio de otros acreedores de la sociedad fallida. Es muy conveniente utilizar alguna de las webs de evaluación económica de sociedades (por ejemplo www.einforma.com) para ver si tiene interpuestas demandas o impagos y solicitar los bienes propiedad de la empresa.
     La otra opción es que sea una persona física y que, al no pagar la hipoteca al banco, éste ejecute su derecho y quiera subastar la casa. En este caso, sin duda, el arrendatario-optante (el que ha alquilado con opción a compra) puede ejercer su derecho de adquisición preferente (subrogarse en la hipoteca del que no paga y adquirir la propiedad antes del término del contrato). Es conveniente solicitar los últimos 6 recibos al propietario para ver si la hipoteca se paga al día.
Es muy importante solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple de la vivienda para asegurarse que no hay embargos ni otras limitaciones y que se firma el contrato de opción con los propietarios reales.
Para intentar atenuar los efectos de dicha “quiebra”, se podría hacer firmar un aval bancario al promitente o solicitar que los socios de la sociedad respondan con sus bienes personales en caso de Concurso de Acreedores de la sociedad (en este caso lo que se tiene que pactar es una indemnización a pagar por los socios si se pierde la casa en favor de otros acreedores).
2.- Riesgos económicos:
Básicamente se basan en que el valor de la vivienda suba o baje mucho en el tiempo respecto al precio pactado en la opción de compra.
Hay que pactar qué pasará si el valor de tasación desciende mucho en los años que dura la opción (y, por ejemplo, el banco no concede la hipoteca al optante) o bien, el caso contrario, si sube mucho y el promitente no quiere vender (según como se perfile el contrato tendrá o no esta posibilidad); en este último caso debería convenirse una indemnización determinada.
La mejor forma de prevenir los riesgos es firmar ante notario, asesorado por un experto y, muy recomendable, inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad (que nos exige que esta posibilidad este expresamente contemplada en el contrato, fijar el precio para la aquisición del inmueble y el plazo para el ejercicio de la opción).

Esta entrada se basa en los posts publicados en Bankimia:

Introducción al contrato de alquiler con opción de compra
Modalidades del alquiler con opción de compra

El alquiler con opción a compra es un contrato entre el arrendador-promitente (el propietario de la vivienda) y arrendatario-optante (el que alquila con opción) en el que el promitente se obliga a vender a un precio determinado en un futuro, a cambio de una entrada y/o pagos mensuales a cuenta de ese precio. El optante se obliga a comprar en dicho plazo o perderá la opción de compra.

Por tanto, en el contrato hay que hacer constar:
El precio final de la posible compra-venta.
El plazo para ejercer la opción.
La posible entrada y/o pagos mensuales del alquiler con opción a compra.

Es muy recomendable que el contrato se firme ante notario, que se acuda a un abogado-economista para redactar el contrato y, si es posible, inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad, para que sea exigible ante terceros.
Ampliaremos en la próxima entrada los riesgos del alquiler con opción a compra, pero mucho cuidado con las hipotecas, embargos u otras inscripciones que haya en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda.

Esta fórmula se ha puesto de moda por varios motivos:

1.- La gente tiene miedo de contratar una hipoteca, es un temor acrecentado por las malas noticias económicas que continuamente se oyen y por el susto que dio la última subida del euribor a los hipotecados conocidos. Este factor psicológico, en mi opinión, es el que produce que la demanda de préstamos hipotecarios (gente que va al banco a solicitar una hipoteca) sea tan baja a pesar de que el euribor está marcando día a día su mínimo histórico y el precio de la vivienda ha bajado casi un 30%.

2.- En la oferta de préstamos, está claro que los bancos y cajas de ahorro se han puesto muy duros. En algunos casos demasiado.
Hay bancos que conceden el 80% del valor de compra-venta, por ejemplo. ¿Hay mucho porcentaje de la población que tenga el 11% de gastos más el 20% de la compra ahorrados? Yo creo que no. O piden segundas garantías, avalistas, ahorros, etc, etc.
¿No es parte del negocio de la banca (y de su función en la sociedad) dar préstamos hipotecarios para que le gente pueda tener una vivienda? Yo creo que si.

3.- Es una fórmula de acceso a una vivienda interesante, ya que las mensualidades del alquiler son a cuenta de la compra-venta, por lo que cuando se tenga que solicitar la hipoteca ya tendremos pagada una parte de la casa; pero tiene sus riesgos, de aquí la necesidad de un buen asesoramiento previo a la firma de este tipo de contratos.

Básicamente, en el mercado hay 3 tipos de contratos de alquiler con opción a compra:

1.- El básico, en el que en el contrato de alquiler (cuya duración no puede ser inferior a 5 años diga lo que diga el contrato) se estipulan las siguientes cláusulas de opción a compra:
Precio de compra-venta futuro.
Plazo para ejercer la opción.
Mensualidades que van a cuenta del precio si se ejerce la opción (suelen ser superiores a las de un alquiler normal).

2.- Igual que el básico pero con la particularidad que las mensualidades de alquiler no computan al 100% como pagos a cuenta, según pasan los años. Por ejemplo:
El primer año se descuentan al 100% de la posible compra.
El segundo año solo computan al 80%.
El tercero al 60%, etc
Es una fórmula que incentiva al que alquila (optante) a comprar cuanto antes mejor.

3.- La fórmula típica de los promotores:
Combina las anteriores con la obligación de depositar una entrada importante a cuenta de la futura compra-venta.

Con este post iniciamos un breve pero intenso viaje al mundo del alquiler con opción a compra, en el que intentaremos desvelar algunos temas relacionados:

Riesgos de este tipo de contrato.
Fiscalidad.
Fase de contratación de la hipoteca para ejercer la opción de compra.

Esperamos y deseamos que el viaje sea ameno y de su agrado.

Una realidad en estos momentos es que los jóvenes lo tienen muy difícil para acceder a una vivienda con financiación hipotecaria.
Las cuotas de las hipotecas resultan demasiado altas para una gran parte de este colectivo.
Para dar alguna solución a los jóvenes que quieren emanciparse y no pueden o no quieren endeudarse con una hipoteca, el gobierno ha diseñado un plan para fomentar el alquiler.

Concretamente las ayudas a las que podrán tener acceso los jóvenes con edades entre 22-30 años para alquilar una vivienda y que disfruten de un salario máximo de 22.000 euros son las siguientes:
1.- 210 euros mensuales como ayuda para el pago del alquiler durante una máximo de 4 años.
2.- Se les concederá un préstamo como ayuda para el pago de la fianza y un aval por 6 meses. Además en la declaración de la Renta se podrá obtener una deducción del 10,05% siempre y cuando no se ganen más de 24.000 euros al año netos. Los propietarios de las viviendas en alquiler también disfrutarán de ayudas.La ministra Carmen Chacón pretende incentivar también la modalidad del alquiler con opción de compra, para que los inquilinos puedan al cabo de unos años adquirir su vivienda a un precio menor según las cantidades abonadas por alquiler.

Las promotoras obtendrán también ayudas para potenciar que pongan las viviendas que no consigan vender en régimen de alquiler.

Más información en la web:

Vivienda Joven