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En Bankimia analizamos de forma pormenorizada los gastos que implican una subrogación hipotecaria, es decir, cambiar la hipoteca de Banco:

  1. Comisión por amortización anticipada subrogatoria (que se paga al banco que dejamos).
  2. Gastos de gestoría, empresa de servicios normalmente externa contratada por el banco para tramitar la documentación y realizar las gestiones necesarias.
  3. Gastos de notaría; aranceles notariales que se nos cobran por la firma de la escritura de subrogación ante notario.
  4. Gastos del Registro de la Propiedad, al tenerse que registrar la nueva hipoteca, sus condiciones y el nuevo banco acreedor.
  5. Exento de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  6. Tasación si hace más de dos años de la última realizada, entre otros casos.
  7. Otros productos vinculados; hay que asegurarse que el banco al que subrogamos la hipoteca no nos va a hacer firmar determinados seguros, contratar planes de pensiones o similar que encarezcan el coste final de cambiar de banco.

Los gastos de una subrogación hipotecaria

Por otra parte de las interesantes aportaciones de los expertos independientes de Bankimia de la semana, mencionamos la de Francisco López, que analiza un caso particular y dramático de productos encasquetados por la banca: Swaps (mal llamados seguros de tipo de interés) y cláusulas de suelo.

Swap y cláusula de suelo: una combinación explosiva

En Bankimia buscamos facilitar al cliente la interpretación de las características y letra pequeña de los préstamos hipotecarios que hay en los sites oficiales de las entidades financieras.

La letra pequeña de las hipotecas: ¿tasación o compra-venta?

Un jarrón de agua fría sobre los optimistas de la salud de nuestro sistema financiero es lo que ha sido el informe de la agencia de calificación crediticia Moody’s, que sitúa los activos no rentables de la banca española en un crítico 9,2%.

Este 9,2% es el resultado de sumar a la morosidad del 5,62%, registrada en agosto por el Banco de España (la mayor tasa desde febrero de 1996), la incorporación de bienes inmuebles en los balances bancarios como canje de deudas.

Moody’s alerta de la preocupante morosidad de la banca

Conocer lo que opina el usuario final de los servicios financieros recibidos por la Banca es fundamental para evaluar el trabajo de las diferentes entidades.

IZO se ha puesto en contacto con Futur Finances para dar a conocer una interesante iniciativa en este sentido.

En sus propias palabras:

Tu opinión es fundamental.

IZO está realizando un estudio de opinión a los clientes de compañías de varios sectores, en los que se encuentran los Bancos y Cajas.

Los datos obtenidos a través de las encuestas de opinión tienen como finalidad la elaboración de un ranking de las mejores experiencias de cliente que, al ser evaluadas por los propios usuarios, servirá de base para procesos de mejora en las relaciones de las empresas con sus clientes.

Os llevará pocos minutos y la información obtenida es valiosa si queremos premiar las buenas experiencias con los bancos y denunciar los servicios deficientes: Encuesta de opinión sector Banca

Se realizará un sorteo de un iPad entre todos los participantes.

Si a alguno de los visitantes de este blog le toca, deseamos nos lo comunique para celebrarlo entre todos.

Hoy hemos tenido el privilegio de colaborar por primera vez con la famosa bitácora Gurusblog.

Para hacerse una idea de su nivel en la blogosfera, basta fijarse en sus suscriptores de Feedburner, que hoy son 15.291 !

Si los comparamos con los 60 aproximadamente de este blog, que implican unas 50 visitas diarias, podemos inferir que GursuBlog podría estar llegando a las 12.700 visitas diarias; una verdadera pasada.

Me encantaría ver vuestros comentarios en la entrada de GurusBlog:

Errores y malos usos de la Banca (1): Caída en desgracia del Director de Toda la Vida

Vamos a navegar por los brumosos mares del asesoramiento personal en sucursal bancaria. Intentaremos confeccionar para el navegante una básica carta de navegación para evitarle encallar en los arrecifes y ayudarle a llevar a su nave a buen puerto bancario.

El asesoramiento personal aporta al proceso de selección de un producto financieros, sea una hipoteca o la contratación de un depósito a plazo, la información añadida que da la proximidad del trato directo entre personas que nos permite detectar la información verbal y la no-verbal del asesor.

El director de una sucursal y el resto de personal bancario son nuestra referencia más cercana y cualificada a la hora de seleccionar, por ejemplo, la hipoteca para comprar nuestra casa. Mucha gente considera que su director de toda la vida es el mejor asesor posible. Al menos hasta que esta crisis ha puesto en entredicho muchas de las recomendaciones financieras recibidas (desde acciones que ven caer su valor nada más salir a Bolsa como hipotecas con cláusulas de suelo o supuestos seguro de tipo de interés que realmente son swaps o permutas financieras).

El problema básico de los directores no es su capacidad de asesoramiento, ni mucho menos. Son profesionales muy bien formados y los mejores expertos en los productos de la entidad financiera que representan. El problema principal radica en sus obligaciones respecto al banco que le paga la nómina y, sobretodo, de la política que siga el banco en cuestión de retribución variable según resultados.

  • Cada sucursal tiene unos objetivos marcados; el cumplimiento de dichos objetivos determina los ingresos variables del asesor-director. El problema no son los objetivos en si, es la definición de dichos objetivos. Evidentemente no es lo mismo que se vincule la retribución variable a, por ejemplo, conseguir un porcentaje bajo de morosidad en oficina (lo que llevará al responsable de la sucursal a filtrar las hipotecas a clientes muy solventes), a que se vincule a obtener un margen alto en los precios hipotecarios (lo que producirá que el director nos ofrezca los precios más altos que pueda). 
  • Otro problema que tienen algunos directores de oficinas bancarias es la falta de tiempo y de especialización (una sola persona no puede ser una experta en hipotecas, en productos estructurados, en swaps, etc, etc y encima hacer una labor intensa de comercial) para poder proporcionar el asesoramiento completo a sus clientes. Cada vez hay más trabajo y menos personal en las oficinas.
  • Finalmente hay que entender que las sucursales nos ofrecen los productos que comercializan en su entidad. Por tanto, por muy buenos asesores que sean, su muestrario se limita a los productos disponibles. Por tanto, podría ser que con toda la buena fe os ofrezcan su mejor hipoteca, pero que esta no sea la mejor del mercado hipotecario.

Estamos llegando ya a puerto seguro; atrás han quedados los arrecifes y demás peligros del mar embravecido. Recomiendo siempre asesorarse por el director de la sucursal elegida, pero no sin antes habernos informado debidamente de los productos financieros disponibles en el mercado.

Una vez seleccionados los mejores, es la hora de dejarnos aconsejar por el mejor experto en ellos: su director de toda la vida (la pasada, la presente o la futura).

Imagen | en ImageShack

Perdonad mi patriotismo económico, pero a veces uno se harta de oír que España es peor que el resto y tal y cual; pues el gigante americano Citi ha decidido que no puede con la banca española en productos hipotecarios y préstamos personales.

Tan pronto se amorticen los 1.015 millones de euros en hipotecas y los 362 millones en préstamos personales, estas dos unidades de negocio se extinguirán en España.

Su apuesta fuerte en nuestro país serán las tarjetas de crédito, que ya suman 1,3 millones de euros.

Dice elEconomista que una retirada a tiempo es una victoria, pero mi experiencia me dice que es más una retirada a la desesperada que una estrategia adoptada voluntariamente.

Al menos en Mallorca, la estrategia del Citi ha sido peor imposible. Fueron los primeros en dar hipotecas a cualquier inmigrante con menos de 6 meses de vida laboral venido de países que ni yo conocía; sin pedir Cirbe,por lo que se avalaban unos a otros en un carrusel la mar de divertido. De hecho, deben tener más morosidad que hipotecas al día.

Al final se llevaron la división hipotecaria a Barcelona. Un desastre; ¿esta es la estrategia del antiguo coloso americano y sus geniales directivos?. Penosa, muy penosa.

En cuanto a los préstamos personales, idearon una especie de tienda de préstamos personales con empleados de otros países, me consta que muchos sin formación académica, para enroscar sus intereses desorbitados (en esa época, hoy en día está de moda que a banca cobre una barbaridad por los pocos personales que dejan). Ya no quiero ni pensar la morosidad en ese nicho de mercado.

En definitiva, y a pesar de lo que la gente cree, hay mucho mediocre en las cúpulas bancarias. No me extraña que esta crisis les haya cogido a la mayoría en ropa interior.

Mucho defender el mercado como el mejor mecanismo de asignación de recursos, mucho neoliberalismo de boquilla, pero sin el dinero de todos los contribuyentes el sistema financiero internacional se hubiese colapsado.

Da un poco que pensar, como mínimo, a los defensores a ultranza del libre mercado con poca o ninguna regulación. Digo yo.

Esta vez le ha tocado al segundo banco de EE.UU., el Citi, pedir ayuda al Gobierno de su país. Nada menos que 326.000 millones de $ (306.000 $ en garantía de activos tóxicos y 20.000 $ en acciones preferentes de la entidad).

Los accionistas de Citi habían perdido un 83% de su dinero desde principios de año. Con esta ayuda sus acciones se revalorizaron un 50% en un día (¿cuantos inversores habrán comprado acciones antes de la ayuda?).

Coincido con muchos analistas en que el sistema financiero occidental no va a dejar que quiebre ningún banco más. La poca confianza que los inversores aún tenemos en el sistema desaparecería. Y sin confianza, no hay sistema financiero. Y sin sistema financiero, no hay economía occidental que aguante. Así de fácil.

Citi tiene 300.000 empleados en más de 100 países y dos billones de $ en activos; su caída habría arrastrado a numerosas entidades en todo el mundo. Un efecto dominó que las autoridades no se podían permitir.

Dicho eso, me parece que hay muchas maneras de intervenir. Soy más partidario de la compra directa de acciones de las entidades financieras que necesitan liquidez por parte de los Estados. Ya que pagamos nosotros los errores de sus directivos, al menos pasemos a ser sus jefes, vía propiedad de las acciones. Cuando las cosas mejoren, que el Estado venda a precio de mercado estas acciones, con la consiguiente plusvalía para las arcas públicas.

El mecanismo de préstamos baratos no me acaba de convencer, pero tampoco es el peor de todos. Lo que si me indigna es que no se depuren responsabilidades de los directivos de estas entidades.

El mercado debe ser regulado, bien regulado, y nada de teorías económicas desconectadas de la realidad.

Dejemos las “ideologías económicas” para las convenciones y tertulias de bar con los amigos. La economía es una disciplina práctica; y lo que no funciona en la práctica, no funciona. Hasta nunca neocons.

PD: Echevarri, no te lo tomes como un ataque al liberalismo que defiendes, más bien como un invite de tertulia en esta tu taberna bloggera. Tus argumentos siempre son muy interesantes.

Antes de nada, aclarar que dudo mucho que Citi quiebre; es, como dicen los glamourosos expertos, too big to fail; es decir, que pase lo que pase es complicado que EE.UU. deje caer al segundo banco del país por activos (el primero es Bank of America).

En principio los más perjudicados por la caída de este grupo (de más de un 60% en 7 días) son los accionistas, que han visto caer el valor de sus acciones a mínimos de hace 15 años. Los propietarios de bonos estructurados emitidos por Citi, opinamos, pueden sentirse relativamente tranquilos (aunque les recomiendo seguir puntualmente las noticias sobre el Citi).

Esta caída se debe a unas pérdidas acumuladas en su cartera crediticia de 50.000 millones de dólares, entre otros factores. Los responsables del Citi defienden que la entidad “está bien capitalizada y tiene la liquidez necesaria”; en todo caso, si fuera necesario el Tesoro americano acudiría en su rescate con toda probabilidad (no lo va a dejar caer como hizo con Lehman Brothers, ya que el mercado financiero no se puede permitir un nuevo golpe a la confianza en el sistema).

En estos tiempos tan inciertos, los expertos recomiendan no entrar en Bolsa; al riesgo inherente a las fluctuaciones del valor de las acciones se les une ahora un riesgo que teníamos olvidado: El riesgo de insolvencia de las compañías cotizadas.

Ya no basta con estimar la evolución del valor de las acciones; además hay que calibrar la solvencia de las firmas. ¿Va a sobrevivir a la crisis esta compañía? Esta es la nueva pregunta que cualquier inversor en Bolsa se tiene que hacer ahora, aparte de calcular los PER y demás variables que influyen en el precio de una acción.

La Bolsa ya no es un buen referente para valorar una compañía. Se parece más a una ruleta de la fortuna que a un mercado eficiente.

Perturbadores tiempos nos han tocado vivir.


Uno de los privilegios que nos da ser Agentes Bankinter es disfrutar de los informes y previsiones económicas de su excelente departamento de análisis.

Comentaremos a grandes rasgos la última presentación de previsiones a la que hemos podido asistir virtualmente (vía dataconferencia), alertando al lector de que después de esta lectura se va sentir más deprimido de lo que ya estaba (no la recomendamos a personas demasiado sensibles).

Los datos que exponen dan miedo; no somos más que mensajeros del Armagedon, no nos confundan con sus culpables.

Para abrir boca, unos números de las previsiones para España:

……………….2008………………………… 2009 ………………………………. 2010

PIB ………….. 1,2% …………………….. -1,3% a -0,8% ……………………. 0,9% a 1,6%

IPC ……………3,6% …………………….. 3,8% a 3,0% ……………………… 3,0% a 2,4%

Paro…………. 11,8% …………………… 15,9% a 14,9% …………………… 18% a 17 %

Sin ser expertos en economía, con un simple vistazo a estas escalofriantes cifras podemos decir que no está previsto que España levante cabeza hasta finales de 2010 o inicios de 2011. Nos quedan por delante dos años muy difíciles, en el que las empresas lucharan no por ganar más, sino por su propia superviviencia.

La inflación caerá por razones de ciclo (baja demanda, pocas inversiones).

Estaremos unos años con cifras de paro ya olvidadas, que nos recuerdan más a la España del bienio 1992-1993 (máximo histórico del 23-24%) que a una España del siglo XXI.

Los tipos de interés seguirán bajando, con la consiguiente bajada del euribor y, por tanto, de las cuotas que tenemos pagar por nuestra hipoteca (este es el único dato bueno).

Las Bolsas seguirán en mínimos, y no se descartan caídas adicionales de entorno al 10%. No se recomienda entrar en Bolsa, salvo que se utilicen herramientas como las ETF (Fondos de Inversión Cotizados), que permiten entrar y salir del mercado inmediatamente con las ventajas de diversificación que ofrecen los Fondos de Inversión tradicionales. Actualmente el valor de las acciones ya no es un indicador fiable, y hay que valorar las empresas en base a su solvencia (analisis fundamental) y capacidad de superviviencia.

Las valoraciones cuentan menos que nunca y hay que fijarse en las tendencias.

Los precios inmobiliarios seguirán cayendo; los países, como España, en que los precios se resisten a bajar y las compra-ventas se han casi parado, mantendrán sus precios nominales pero no subirán durante 3 a 4 años (por tanto, por efecto de la inflación, caerá su valor real un 20% aproximadamente). Es decir, simplificando, dentro de 3-4 años una casa que se vende por 200.000€ se seguirá vendiendo a 200.000 €.

En cuanto a la demanda de hipotecas (producción nueva) en el 2009 se preven caídas del 50-60% y para el 2010 caídas de 30-20%. Para la demanda de financiación de inversiones empresariales, manejan cifras de crecimiento plano hasta bajadas del 10%.

Pronostican una época de euro débil respecto al dólar.

Datos muy preocupantes que nos conducen a una reflexión profunda para prepararnos para una época difícil en la que nos tendremos que sacrificar en el día a día.

En esta ocasión tenemos la suerte de contar con una colaboración de un experto en el sistema financiero de EE.UU., que por determinadas razones prefiere disfrutar de la tranquilidad que da el anonimato.

Desde este blog esperamos contar con sus colaboraciones tantas veces como desee. Sin más preámbulos os dejo con esta magistral entrada, esperando que sea la primera de una larga serie:

Queridos bloggeros:

Un conocido que había invertido sus ahorros en Lehman Brothers me llamó recientemente para intentar saber qué es lo que va a pasar con su dinero.

Como todos conocéis, Lehman Brothers solicitó recientemente la declaración de Chapter 11, (quiebra o suspensión de pagos).

¿Y ahora qué pasa? ¿Se podrá recuperar el dinero invertido? ¿Qué es lo que van a hacer los bancos españoles que han comercializado bonos y depósitos de Lehman Brothers?

El proceso de quiebra o suspensión de pagos es muy largo, arduo en su procedimiento y si os parece, os lo contaré otro día.

La realidad es que a fecha de hoy, quienes han invertido en Lehman Brothers es como si no tuviesen dinero. Ni siquiera esos bonos o depósitos les sirven de garantías para avalar operaciones crediticias.

De hecho, una de las entidades que asesoró a sus clientes que invirtiesen en productos de Lehman Brothers, está llamando a aquellos que habían avalado operaciones de crédito con esos bonos o depósitos para que sustituyan esas garantías que ya no valen nada.

Si me permitís, os voy a resumir la conversación con mi conocido y las respuestas que le di a sus preguntas.

1ª- ¿Tienen responsabilidad las entidades españoles comercializadores de bonos y estructurados de Lehman Brothers?

Si bien, previamente, habría que examinar la documentación que las entidades facilitaron y verificar que contaba con los parabienes de la CNMV, dudo mucho que como comercializadores tengan responsabilidad.
Habría que verificar si podrían incurrir en alguna vulneración de otras normativas.

2ª- ¿A qué están obligados las entidades comercializadoras españolas?

A facilitar si así se solicita, todas las copias de los contratos que formalizaron con cada inversor; a facilitar copia de la información publicitaria …

3º- ¿Sobre quién recaerá la principal responsabilidad?

El Juzgado de NYC sobre el que ha recaído el caso, será quien califique la responsabilidad. Por mi humilde experiencia es prácticamente imposible que en la bolsa de NY haya una quiebra tan repentina, porque el protocolo de actuación de la SEC obliga a unas comunicaciones veraces, “forms”, por cualquier motivo.
Incluso hay que mandar un “form” con que simplemente existan indicios o posibilidades de iniciar el procedimiento de Chapter 11, (quiebra o suspensión de pagos).
Si la información facilitada por Lehman ha sido veraz, de existir responsabilidad, recaería sobre los auditores o las empresas calificadoras de rating.

Esta es una cuestión a valorar desde dentro del procedimiento.

4º- ¿Estarán las entidades españolas comercializadoras, personados en el procedimiento legal del chapter 11 de Lehman Brothers?

Hasta la fecha, ninguna de las entidades españolas que ha comercializado estos productos, se ha personado en el procedimiento como parte con legitimación. Es MUY IMPORTANTE para los afectados que sus bancos estén representados en el procedimiento. De otra manera, se enterarán del procedimiento por la prensa, por los informes públicos de la SEC y perderán el principio de acción.

5º- ¿Cuánto dinero se va a recuperar?

Depende de la calificación de los créditos y de la prelación que determine el juez del juzgado de NYC. Si las cantidades invertidas por los afectados son consideras como el equivalente español de “créditos ordinarios”, mucho me temo que no se recuperará el principal completo, y, desde luego, de los intereses hay que olvidarse.

Los créditos ordinarios se consideran a aquellos como operaciones habituales devenidos de la actividad comercial normal de la empresa

6º- ¿Es cierto que la valoración de los activos de Lehman Brothers superan su exigible?

Contablemente sí; pero los activos de Lehman Brothers valen exclusivamente “lo que se esté dispuesto a pagar por ellos” y no el valor contable; es decir, que en ninguno de los casos se conoce cuánto dinero se va a conseguir de la ejecución de los activos.

7º- ¿Podría perderse la totalidad de las cantidades depositadas?

Desafortunadamente, SI.

8º- ¿Cabe la posibilidad de que algún banco se quede con Lehman Brothers?

En principio, la compra que ha hecho Barclays es por una parte de la empresa, pero no por la deuda. Probablemente y tras una auditoría, se valore que el valor de Lehman es muy inferior a lo que dicen sus cifras.
Por lo tanto, podría darse el caso en que una empresa se quedase con la totalidad de Lehman. por ejemplo, por el 20% ó el 30% del valor contable.
En este caso, esto significaría que sólo habría dinero para cubrir el 20%-30% de la deuda, (y al menos es algo).
La deuda se pagaría conforme a la prelación y privilegio establecido por el Juez del procedimiento.

9º- ¿Cuánto tiempo puede durar este procedimiento y por lo tanto la incertidumbre del dinero que se va a recuperar?

Dada la dificultad del procedimiento, con casi total seguridad, más de un año. El procedimiento tiene unos protocolos y plazos de comunicación a cumplir. La complejidad y las cantidades, tanto económicas como de afectados a las que nos referimos, obligarán a un largo procedimiento.

10º- ¿El dinero del plan de ayudas del Gobierno cubrirá parte de la deuda de Lehman?

Muy probablemente, pero se desconoce si cubrirá cantidades provenientes de otros países.

11º- Existe en USA un fondo de garantía de depósitos similar al español?

En USA no existe un fondo de garantía de depósitos. Las empresas tienen obligación legal de provisionarse en función de su deuda; pero ahora mismo no tengo en mis manos un balance consolidado de Lehman.

Finalmente mi conocido me preguntó,

12º- ¿Qué hacer si he sido afectado por la quiebra de Lehman?

Primerísimo y urgente: ponte en contacto con este blog. Quizá podamos echarte una mano.

Fdo. N.Y. blogger.