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Si bien haré un post un poco más extenso sobre el tema, decir que esta entrada realizada por un servidor en uno de los portales inmobiliarios de referencia de España, Fotocasa, es de las última que se han publicado después de causar baja del gran equipo humano de Bankimia.

Me tomo la licencia de transcribir la entrada, ya que estoy seguro que será del interés de los visitantes del blog de Futur Finances:

Romper los lazos emocionales y vitales que nos unen a otra persona es una de las bebidas más amargas que nos tenemos que tomar en esta vida. Pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a las cuotas mensuales de un préstamo hipotecario común, las cosas se complican aún más.

Grosso modo las opciones que tiene la pareja que se separa son:

  1. Vender la vivienda a un tercero, cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, la más habitual en épocas en que el mercado inmobiliario funciona adecuadamente. Actualmente presenta problemas si no podemos ajustar al máximo el precio de venta (la deuda pendiente de la hipoteca suele marcar el límite de rebaja del precio).
  2. Proceder a la extinción del condominio; para entendernos, se “vende” la casa al otro. Es la forma más económica fiscalmente hablando de transmitir la propiedad.
  3. La dación en pago a la entidad bancaria; es una opción prácticamente descartable, consistente en entregar al banco la casa a cambio de que nos extinga la deuda hipotecaria.
  4. Otras opciones temporales intermedias que no afectan a la propiedad del bien podrían ser seguir viviendo en el mismo hogar después de la separación (hoy en día es una situación habitual) y seguir pagando la hipoteca o que uno se vaya de alquiler o a la casa de sus padres y el otro se queda en la vivienda hipotecada, acordando como se reparte el pago la hipoteca y demás gastos.

Extinción de condominio: ventajas fiscales

A efectos reales vender el pro indiviso al otro propietario o extinguir el condominio tiene el mismo resultado. La propiedad del 100% pasa a ser de un solo titular. Pero a efectos fiscales hay mucha diferencia.

Si transmitimos la propiedad del 50% de la casa a nuestra ex-pareja mediante un contrato de compra-venta, valorando la venta en la mitad de la hipoteca (imaginemos que nuestra mitad son 100.000 euros), pagamos unos gastos de aproximadamente 8.100 euros (sin contar los gastos de la hipoteca).

En cambio, si lo que firmamos ante notario es una extinción de condominio valorándolo por 100.000 euros, los gastos son de 2.100 euros. El impuesto de AJD es sólo del 1%, en lugar del 7% que se paga si se instrumenta como una compra-venta.

El ahorro fiscal de utilizar el recurso de la extinción de condominio es de 7.000 euros (para una valoración de la mitad de la casa de 100.000 euros).

Extinción de condominio: el problema de la hipoteca

Tenemos que entender que una cosa es la propiedad de un inmueble y otra la deuda hipotecaria que el inmueble garantiza.

En España nuestro ordenamiento jurídico recoge la posibilidad de limitar la deuda hipotecaria al bien inmueble (artículo 140 de la Ley Hipotecaria); no obstante en la práctica esta posibilidad no la contempla ninguna entidad en las escrituras, por lo que rige la responsabilidad universal del deudor: el inmueble es una garantía de cobro, pero en caso de que no cubra la deuda (teniendo en cuenta que si la subasta queda desierta el banco se adjudica el bien por el 50% de su valor) la entidad financiera puede seguir el proceso de recobro contra todos los bienes y derechos presentes y futuro del deudor.

Si firmamos una extinción de condominio ante notario el banco no tiene el porqué intervenir. Firmamos la escritura, se registra en el Registro de la Propiedad y dejamos de ser propietarios de la vivienda.

Arreglado, ¿verdad? Ni mucho menos.

Si la entidad financiera con la que tenemos el préstamo hipotecario no nos quita de la escritura (nos exonera de la deuda), dejaremos de ser propietarios de un inmueble pero seguiremos siendo deudores. Y si hay problemas de pago el banco podrá ir contra todo nuestro patrimonio y embargar nuestros ingresos. Y eso sin ser propietarios de la casa en cuestión.

Y si queremos pedir otra hipoteca con muchas posibilidades nos la denegaran al salir la deuda hipotecaria en el CIRBE.

Por tanto, no recomendamos firmar nunca una extinción de condominio si la parte que se queda la propiedad no tiene aprobada una nueva hipoteca en la que nosotros no figuremos (y acude el mismo día de la firma de la extinción de condominio a firmar el nuevo préstamo hipotecario).

Problemática de los avalistas

La cosa se complica aún más si los padres de alguno de los miembros de la pareja han avalado el préstamo hipotecario. En este caso los problemas de pareja se convierten en problemas familiares tanto emocional como económicamente.

Si hay problemas de pago de la hipoteca los avalistas también responden con su patrimonio, y el banco puede decidir ir contra el avalista solvente antes que contra los titulares de la hipoteca (por lo que de nada vale pensar que como somos insolventes no pasará nada, embargarán a nuestros padres).

Y la peor situación es que hayan avalado los padres de uno pero no los del otro, ya que una de las familias (la que no avala) tiene incentivos para desentenderse del problema, que recae sobre la que avala.

El aval es algo muy serio; si nuestros hijos necesitan nuestra ayuda, mejor es comprar una parte de la casa que avalar. Avalando se compromete el patrimonio familiar sin ser propietario.

El amor es maravilloso, pero no lo mezclemos con el dinero o la combinación puede devenir explosiva.

En el comparador de hipotecas Bankimia hace tiempo que apostamos por proporcionar la mejor información posible al usuario sobre hipotecas y demás productos bancarios del simulador líder a coste 0.

El apartado de Preguntas y Respuestas recibe un gran número de consultas sobre temas hipotecarios, cuentas, depósitos y préstamos personales.

Hace poco sacamos una selección de las preguntas y respuestas sobre hipotecas que más interesantes nos habían parecido.

En este blog iré destacando algunas dudas hipotecarias que he intentado despejar en Bankimia y pueden tener interés para los visitantes. En esta ocasión veamos una sobre una duda fiscal: ¿se pierde la deducción por adquisición de vivienda habitual si se hace una subrogación en el 2011?

¿Ampliación de hipoteca o subrogación?

Pregunta: Tengo una hipoteca desde el 2002 y hace 3 años quise ampliarla y, al principio me dijeron que no había problema, luego me dijeron que no me mantenían las condiciones. Tengo euríbur + 0,40. Qué me aconseja? Puedo subrogarla en alguna otra entidad? MUchas gracias Si la subrogo seguiré teniendo derecho a desgravar aunque nuestros ingresos superen los 24.000 euros?

Mi respuesta: Las subrogaciones no alterar el momento de la compra, que es el que cuenta a la hora de saber si se sigue con el mismo beneficio por deducción por adquisición de vivienda habitual a partir de 2011.

Los que han comprado a partir del 1 de enero de 2011 si que ven alterada la deducción.

Por otra parte ten en cuenta que si lo que quieres es subrogarte y pedir una ampliación (novación) después muchos bancos no aceptarán la operación, ya que la consideran una reunificación de deudas y préstamos.

Comparar las diferentes hipotecas del mercado no es una tarea sencilla si se pretende comprobar cada una de las ofertas bancarias acudiendo a las diferentes entidades financieras.

En el simulador hipotecario Bankimia hemos dado algunas ideas para ayudar al cliente a escoger una buena hipoteca. Dejar esta decisión en manos del director de toda la vida es un error que podemos lamentar durante mucho tiempo.

Comparadores hipotecarios como el de Bankimia proporcionan una herramienta muy útil para hacer una criba inicial. Pero después hay que enviar la documentación a la entidad financiera y seguir con el trámite hipotecario. El comparador te puede decir la mejor hipoteca que comercializa una entidad, pero si no la comercializa en la red o cobra más según el perfil de riesgo, hay que averiguarlo en sucursal o mediante los centros de banca online.

Porcentaje de financiación

El porcentaje de financiación respecto a la tasación y el límite del valor de compra-venta son esenciales si queremos saber si vamos a poder adquirir la vivienda.

Hay entidades que ofrecen el 80% de tasación, otras el menor valor entre el 80% de tasación y el 100% de compra y otras que pueden llegar al 100% de tasación (actualmente para financiar gastos muchas veces hay que solicitar una hipoteca para comprar un piso del propio banco).

Imaginemos que queremos comprar una casa de 200.000 euros y tenemos 10.000 ahorrados. La tasación de la casa es de 222.000 euros. Necesitamos el total de la casa más los gastos (que ascienden a unos 21.000 euros) menos los 10.000 ahorrados. Es decir, 211.000 euros.

Podemos aportar el aval de los padres, pero sin hipotecar su vivienda.

Hemos visto las mejores hipotecas que se adaptan a nuestras necesidades:

  • Una concede el 80% de tasación.
  • Otra el 100% del menor valor entre tasación y precio de compra.
  • Finalmente tenemos la más cara de las tres, llegando al 100% de tasación si aportamos avalistas.

La primera nos limita la financiación al 80% de 222.000 euros, es decir, nos conceden 177.600 euros. No nos cubre los 211.000 euros que necesitamos. Por muy buenas condiciones que ofrezca, debemos destacar esta hipoteca.

La segunda limita al menor de:

  • 100% de tasación, 222.000 euros.
  • 100% del precio de compra-venta: 200.000 euros.

Por tanto sólo nos concederán 200.000 euros, con lo que nos falta dinero para la operación.

Finalmente la tercera nos permite financiar el 100% de tasación si firman avalistas garantizando la operación. Nos conceden hasta 222.000 euros. Al necesitar 211.000 euros nos es más que suficiente, por lo que elegiremos esta hipoteca, aunque tenga condiciones económicas peores.

Diferencial respecto al euribor

Lo importante es comparar el diferencial de las hipotecas, no la cuota inicial

El tipo de interés inicial no es un dato relevante; es el tipo fijo que nos aplican durante la primera revisión. Pero a partir del año (o 6 meses) se aplica el tipo variable, resultado de sumar al euribor el diferencial pactado: interés variable = euribor + diferencial.

Por tanto, no hay que comparar las hipotecas en función de la cuota inicial, sino del diferencial.

Una hipoteca que nos ofrece un euribor + 0,48 es mejor que otra que nos ofrece euribor + 0,75, a pesar de que la cuota inicial pueda ser idéntica (al aplicar el mismo tipo de interés inicial).

Los seguros y productos adicionales

Los seguros y productos adicionales no figuran en la TAE

Los seguros y resto de productos adicionales encarecen la hipoteca y no figuran en la TAE que el banco nos da. Por tanto, para comparar hipotecas no basta con mirar la TAE, hay que valorar el coste y utilidad de los productos que nos hacen contratar.

Las comisiones de la hipoteca

Las comisiones son importantes, y las principales son la comisión de apertura y la de desistimiento

La comisión de apertura nos la cobran al inicio del préstamo hipotecario. Normalmente va del 0 al 1%. Lo ideal es elegir la que nos ofrezca menor comisión.

Las comisiones por desistimiento parcial o total van del 0% a los límites que marca la ley: 0,5% los 5 primeros años y 0,25% el resto del periodo. Cuanto menor sean las comisiones mejor hipoteca contratamos, si el resto de variables son iguales.

Plazo de la hipoteca

El plazo es una variable paradójica: a mayor plazo menor cuota y más intereses pagados

Si estamos comparando una hipoteca que nos concede un plazo máximo de 30 años y otra que llega a 40, con el mismo tipo de interés inicial y variable (tomemos un 3% inicial como referencia), por un importe de 200.000 euros, nos resultan las siguientes cuotas:

  • A 30 años: 731 euros.
  • A 40 años: 598 euros.

A más plazo, por tanto, menor cuota. Veamos ahora lo que acabaríamos pagando si mantenemos la hipoteca hasta el final con el mismo tipo de interés (para simplificar):

  • Al cabo de los 30 años: pagamos 263.160 euros (63.160 euros de intereses).
  • Al cabo de los 40 años: acabamos pagando 287.040 euros (87.040 euros de intereses).

Por tanto, a mayor plazo más intereses pagados, como demuestra la simulación de la hipoteca que hemos realizado.

La hipoteca: una decisión financiera de por vida

Para saber comparar hipotecas hay que tener una formación mínima sobre el tema. No basta con acudir a un comparador de hipotecas o al director de la sucursal, hay que aprender las bases del préstamo hipotecario para elegir adecuadamente: contratar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante de nuestra vida.

Vale la pena aprender en que nos metemos antes de firmar una escritura de por vida.

En Bankimia ya hablamos de la regulación de las empresas de intermediación financiera, vulgarmente conocidas como empresas de reunificación de deudas.

En esta nueva ocasión en el simulador hipotecario se profundizó en el tema de los intermediarios financieros y su normativa.

A efectos de un potencial consumidor lo que más le interesa a la hora de plantearse acudir a un intermediario financiero se puede resumir en varios aspectos, a saber:

  1. Si cumplen con la legalidad, y si cumplen sólo formalmente o en su práctica profesional habitual.
  2. Grado de independencia del profesional financiero respecto a las entidades financieras.
  3. Coste de acudir al intermediario.
  4. Capacidad de negociación hipotecaria.
  5. Experiencia, profesionalidad y formación.

Valorar adecuadamente todos estos factores nos permitirá contratar un verdadero asesor que nos consiga un óptimo préstamo hipotecario para comprar una vivienda, reunificar deudas o subrogarnos a otra entidad o un mero charlatán.

¿Cómo saber si cumple con la legalidad vigente?

Lo fundamental a la hora de contratar un intermediario financiero es saber si cumple con la normativa que regula la actividad de intermediación hipotecaria, concretamente la Ley 2/2009 y el reciente RD 106/2011 que crea el Registro Estatal de empresas de intermediación y de capital privado.

Lo primero y más rápido será acceder a la web del Instituto Nacional de Consumo y buscar el Registro Estatal de empresas reguladas por la Ley 2/2009 (está en periodo de creación, ya que la norma da 3 meses a los profesionales para solicitar su inscripción).

Salvo que sea un agente de entidad de crédito (que actúan en nombre de una sola entidad financiera y están dados de alta en el Banco de España) o una inmobiliaria (exentas de darse de alta si tramitan hipotecas para clientes de los inmuebles que comercializan) el intermediario financiero debe figurar en el Registro Estatal (hasta que se creen los correspondientes registros en las comunidades autónomos).

Podremos acceder gratuitamente a la siguiente información:

  1. Los datos identificativos de las empresas.
  2. La actividad que desarrollen y, en su caso, si trabajan en exclusiva para una o varias entidades de crédito u otras empresas. Importante ya que sabremos si trabaja solo para un banco o para varios.
  3. Los establecimientos con que cuenta la empresa y su ubicación.
  4. El ámbito territorial en el que desarrollan su actividad.
  5. Los datos identificativos de la entidad aseguradora o bancaria con la que se haya contratado el seguro de responsabilidad civil o el aval bancario obligatorio y su cuantía. Como mínimo
  6. El folleto informativo previsto en el artículo 5.5 del la Ley 2/2009, sobre precios de los servicios, tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora. No nos podrán cobrar honorarios por encima de lo publicado en el registro.

Por otra parte el intermediario financiero nos tiene que entregar una copia del contrato de servicios que tendremos que firmar, con las condiciones generales de contratación.

En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que nos entregarán, incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, periodicidad con que serán aplicables. En ningún caso nos podrán cobrar ningún gasto o comisión no hayamos aceptado firmando el documento correspondiente, como bien dicen en su guía sobre los requisitos de inicio de la actividad de intermediación de AIF (Asociación de Profesionales Asesores de Inversión y Financiación).

Sin duda esta guía será de utilidad a los potenciales clientes de una reunificación de préstamos y deudas o cualquier otro tipo de préstamo hipotecario tramitado por un intermediario.

Este lunes he tenido la oportunidad de dar mi opinión, como responsable de contenidos del comparador hipotecario Bankimia, sobre la segunda emisión de los Bonos de la Generalitat.

He compartido mis ideas en el programa Crèdit de la Xarxa de Televisions Locals. A grandes rasgos coincide con la formulada por Gurusblog, con sus matizaciones.

El tema de los Bonos de la Generalitat sale a partir del minuto 13:20

Mireia Quirós, compañera de Bankimia del departamento hipotecario, esta semana ha explicado los principales listados de morosos: Rai, Asnef y Badexcug.

Dice Mireia:

En los ficheros de morosidad las entidades financieras pueden ver el grado de cumplimiento de las obligaciones de una persona; por ello, siempre acuden a éstos antes de conceder un préstamo.

Hay varias empresas especializadas en los registros de impagos, pero las más usadas para la anotación de impagos de personas físicas son la ASNEF y el Experian.

  • La ASNEF es la Asociación Nacional de Entidades de Financiación que actúa como enlace entre las entidades de crédito que ofrecen sus servicios en España. EQUIFAX IBERICA es la empresa que se encarga del tratamiento del Fichero ASNEF.
  • Experian tiene su base de datos en el fichero de Badexcug, en el que tiene información sobre las operaciones impagadas de los clientes que participan con Experian.
  • El Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) hace unos años era de los más usados para el registro de impagos de personas físicas y jurídicas, pero des de el 2005 únicamente se dan de alta los datos de personas jurídicas.

En estos ficheros se registran datos sobre operaciones impagadas de los clientes de las empresas que trabajan con ASNEF y Experian. Esta información queda grabada mientras la deuda impagada siga vigente y el resto de empresas pueden acudir a dichos listados para conocer si hay impagos o no sobre un cliente.

Leer artículo completo: Principales listados de morosos: Rai, Asnef y Badexcug.

Los seguros vinculados a las hipotecas son uno de los temas que más problemas generan a la hora de contratar un préstamo hipotecario, antes, en y después de firmar ante notario.

En el simulador hipotecario Bankimia se ha tratado el tema esta semana.

Al igual que a un director de sucursal no se le remunera en función de la calidad de su asesoramiento bancario al cliente, tampoco se le paga para ser un buen profesional del mundo de los seguros. Ha de vender seguros para ganar más dinero con la concesión de una hipoteca. El asesoramiento, por decirlo de alguna manera, nos lo dará si quiere.

Por tanto, la frase famosas de “estos son los seguros obligatorios de la hipoteca” tiene tanta validez como aquella otra que reza que “es ilegal conceder hipotecas por encima del 80% de tasación“. Es incorrecta, parcial o inexacta, según se mire.

Seguros obligatorios por ley vinculados a una hipoteca sólo hay uno: el seguro de daños regulado en el RD 716/2009. Este seguro, más conocido como seguro del hogar, es el único seguro realmente obligatorio al contratar una hipoteca. Y eso no quiere decir que sea obligatorio contratarlo mediante la aseguradora que trabaja con el banco, lo podemos contratar con otra.

Y la obligación del seguro de daños viene impuesta por la propia necesidad de las entidades financieras de utilizar estos préstamos y créditos hipotecarios como cobertura de bonos hipotecarios emitidos por ellas. Es complicado de explicar, pero en pocas palabras diremos que el seguro de daños es obligatorio por conveniencia de la propia entidad financiera (aparte de que a nosotros nos sea útil también).

Características del seguro de daños obligatorio

  • El importe del seguro a contratar corresponde con el valor a efectos del seguro que consta en la tasación (no se incluye el suelo ni el contenido).
  • Las riesgos cubiertos mínimos del seguro de daños son: riesgo de incendio (y explosión) y elementos naturales (tormenta, elementos naturales distintos de la tempestad, energía nuclear y hundimiento de terreno, daños por granizo y heladas).

¿Por qué nos dicen que el seguro de vida es obligatorio?

En ocasiones habremos oído que los seguros obligatorios de la hipoteca son el seguro del hogar y el de vida (o el de protección de pagos, el de tasación o el del coche, entro otros).
Lo que en realidad suele pasar es que el banco nos “invita” a contratar una serie de productos vinculados si queremos que nos concedan la hipoteca con las condiciones ofertadas. La legalidad de este tipo de actuaciones no está clara, ya que parece que es utilizar una posición de fuerza para colocar seguros, más que comercializarlos.

La práctica que si es legal y no presenta dudas interpretativas es bonificar el tipo de interés en base a los productos adicionales que contratemos con la entidad financiera. En la escritura se estipula una serie de descuentos en el diferencial aplicado en función de los productos o grupo de productos que contratemos.

Por ejemplo, una hipoteca a euribor + 0,95 se puede quedar en euribor +0,50 si se contrata un seguro de hogar, se domicilia la nómina y 3 recibos. Estas bonificaciones constan en la escritura de préstamo hipotecario.

¿Me subirá el interés si dejo de pagar los seguros?

Depende del tipo de hipoteca contratada:

  • Si los seguros y demás productos vinculados fueron un requisito para concedernos una hipoteca pero no bonifican el tipo de interés (no figuran en la escritura), en realidad podemos quitarlos todos (menos el de daños) una vez firmada la escritura o al año.
  • Si se bonifica el tipo de interés, por cada producto que dejamos de contratar nos subirá el tipo de interés en la próxima revisión de la cuota. Por tanto, si deja de contratar un seguro pactado le aumentará el tipo de interés. hay que hacer números para ver que le conviene más.

La próxima vez que un director le diga que le ha hecho contratar los seguros porque es obligatorio, mírenlo con cara circunspecta y pregúntele: ¿obligatorios por qué?

En el comparador de préstamos hipotecarios Bankimia hemos tratado dos temas muy relacionados:

  1. Cómo negociar una hipoteca.
  2. Saber de entre todas las opciones qué hipoteca se adapta a nuestro perfil económico.

Veamos algunas pistas para poder evaluar correctamente ambos aspectos cruciales y ser capaces de contratar la mejor hipoteca que nuestra capacidad de pago y solvencia nos permita.

Para negociar correctamente una hipoteca lo primero que hay que tener muy claro son los pasos del proceso hipotecario:

  1. Elección de la vivienda: comprobación de su situación real, económica y catastral.
  2. Pre-tasación de la vivienda.
  3. Elección de las mejores hipotecas del mercado que se ajusten a nuestras necesidades.
  4. Negociación con las entidades financieras de las condiciones particulares del préstamo hipotecario.
  5. Tasar con la sociedad de tasación del banco.
  6. Firma ante notario de la escritura de compra-venta y del préstamo hipotecario.

Antes de empezar la negociación con los directores de sucursal debemos tener claro los pasos a seguir, obtener toda la información previa posible y planificar convenientemente nuestra estrategia.

Una buena planificación nos evitará pérdidas de tiempo y agobios, además de aumentar nuestras garantías de éxito.

Elegir una vivienda no es sólo encontrar la que nos guste. Debemos solicitar una nota simple actualizada para comprobar el tipo de uso (residencial o turístico, entre otros), su calificación registral (urbana, rústica, local), los propietarios actuales, la superficie registrada o las cargas previas (hipotecas, embargos), entre otros aspectos. Una copia de la escritura de propiedad también nos será muy útil.

Cuando ya tenemos claro que hemos elegido una vivienda sin trucos, lo ideal sería disponer de una tasación reciente del bien o, en su defecto, solicitar una pre-tasación, una estimación del valor de tasación vía on-line o con algún contacto en banca o de una tasadora.

Con estos datos uno puede ir banco por banco para ver las condiciones de las hipotecas del mercado o bien usar un comparador de hipotecas como Bankimia. Seleccionadas las hipotecas que mejor se adaptan a nuestras preferencias y posibilidades, es la hora de visitar la sucursal bancaria para negociar.

Algo muy importante que debemos cambiar en nuestro enfoque mental: no vamos a “pedir” una hipoteca al banco; vamos a pactar las condiciones de un contrato muy importante a largo plazo que, si sale bien, beneficia tanto al banco como a nosotros. Por tanto, de pedir nada. Vamos a negociar.

Tenemos que llevar preparada la documentación que hay que entregar al banco y las fotocopias de la misma. Llevar tantas copias como bancos hemos pre-seleccionado.

Hay que tener claro las condiciones que ofrece la entidad a sus mejores clientes y las posibilidades de que nosotros estemos englobados en este segmento privilegiado.

Muchas veces la mejor hipoteca que anuncia una entidad no es accesible por nuestro perfil, bien porque no tenemos los ingresos necesarios, bien porque necesitamos financiar gastos o por otras circunstancias personales y económicas que nos alejan del supuesto cliente ideal para la entidad.

Por tanto, el trabajo es doble:

  1. Seleccionar las mejores hipotecas disponibles en el mercado, tanto mediante herramientas como el comparador hipotecario de Bankimia como visitando las oficinas de los diferentes bancos (ya que hay ofertas hipotecarias que la banca no publicita).
  2. Profundizar en cada una de las hipotecas, y averiguar si éstas se adaptan a  nuestra situación económica.

Intentaremos dar algunos consejos prácticos para poder elegir la hipoteca ideal para nosotros. Y para ello primero debemos tener claras nuestras fortalezas y nuestras debilidades en materia de riesgo para después saber a que préstamo hipotecario podemos acceder.

Fortalezas y debilidades en materia de riesgo hipotecario

El banco, básicamente, lo que quiere predecir es si le devolveremos el dinero prestado más los intereses de forma puntual y sin darle trabajo adicional. Los puntos que analiza son:

  1. El importe de nuestros ingresos presentes.
  2. La estabilidad de nuestros ingresos en el pasado y cómo estima que serán en un futuro.
  3. Nuestras pautas de consumo e inversión y capacidad de ahorro.
  4. Historial crediticio anterior.
  5. Factores familiares y sociales, en cuando a posibilidad de aportar avalistas, dobles garantías, o que nos ayuden si tenemos problemas de pago, por ejemplo.
  6. Factores subjetivos, como nuestra personalidad, profesionalidad, puntualidad, etc.

Veamos en cada caso que puntúa positiva y negativamente en la evaluación de riesgos:

  • Solicitar una hipoteca cuya cuota no supere el 30% de nuestros ingresos netos es algo que tiene muy en cuanta la entidad financiera. Si somos una pareja que gana 3.500 euros netos al mes y solicitamos una hipoteca cuya cuota no supere los 1.050 euros, no deberíamos tener problemas en este apartado. La clave, sin embargo, es que tipo de interés nos aplica el banco para hacer estos cálculos si queremos contratar una hipoteca a tipo variable.

Lo razonable es que tomaran un valor alto de euribor, ya que así sabríamos si somos capaces de afrontar subidas del referencial. Para una hipoteca a euirbor+075, tomar el euribor actual representa que podríamos pedir una hipoteca de unos  310.000 euros a 40 años.

Si calculamos la cuota con un euribor alto, pongamos que al 5%, con nuestro mismo sueldo de 3.500 euros sólo podríamos endeudarnos en unos 197.000 euros. Es importante hacer esta simulación; porque el euribor igual que baja sube, nunca debemos olvidarlo.

  • Si tenemos un contrato indefinido con muchos años de antigüedad o somos funcionarios, a priori somos el perfil que busca la banca. Si tenemos un contrato por obra o servicio, somos temporales o autónomos con pocos años de cotización, nuestras posibilidades de solicitar una buena hipoteca se viene abajo. En estos casos es muy probable que nos soliciten avales que refuercen la operación.

No deja de ser lamentable que se suponga que debemos cambiar nuestro modelo productivo, que pasa por potenciar a los emprendedores, y éstos sean los apestados de la banca, en general.

  • Muchas entidades nos piden los movimientos de las cuentas corrientes. Aparte de que no aceptarán clientes con descubiertos habituales, esta información permite valorar nuestras pautas de consumo e inversión: cuanto gastamos con la tarjeta de crédito, que seguros contratamos, nuestro nivel de ahorro mensual y un largo etcétera de información útil para el análisis de riesgo. Ser una persona ahorradora, que invierte su dinero y lo gasta equilibradamente son tarjetas de entrada a conseguir la mejor hipoteca que pueda ofrecer el banco.
  • Que un familiar firme como avalista o como hipotecante no deudor aportando su vivienda como segunda garantía tiene dos puntos positivos para el banco que analiza nuestro caso:
  1. Le asegura que podrá intentar cobrar de más gente o tener más garantías si no pagamos la hipoteca.
  2. Significa que nuestros familiares nos dan un importante voto de confianza, arriesgando sus ingresos y patrimonio por nosotros.
  • En cuanto a otros factores subjetivos, dependerá de cada director. Algunos valoran más determinadas actitudes de los potenciales clientes, como la puntualidad o la seriedad, y otros otras. Lo que deberíamos intentar transmitir en nuestra entrevista personal es que somos buenos trabajadores, que entendemos la importancia de contratar y pagar una hipoteca y que no vamos a dar problemas o excesivo trabajo a la oficina (es decir, que no somos excesivamente exigentes en determinadas cosas).
  • Los ahorros que aportamos a la operación acaban por determinar las posibilidades de obtener la mejor hipoteca o una menos buena. Sin ahorros, nos tendremos que olvidar de acceder a las mejores hipotecas del mercado, salvo que aportemos dobles garantías (y a veces no basta). Las hipotecas que superan el 80% de tasación son más caras que las que no tocan este límite.

Entre las hipotecas que financian hasta el 100%, hay tipos competitivos, pero la mayoría son más caras que las que no superan el 80%.

Dependiendo de nuestros puntos fuertes y nuestras debilidades crediticias deberemos negociar en base a mejores o peores condiciones.

Lo que tenemos que tener muy claro es que las mejores hipotecas del mercado se ofrecen a los mejores perfiles económicos, en base a lo que estima el banco que es un buen perfil (que no tiene porque coincidir con la realidad).

Los intermediarios financieros, brokers hipotecarios o, mal llamados, empresas de reunificación de deudas, son agentes útiles del mercado hipotecario; así lo reconoce la propia Ley 2/2009 que regula la intermediación financiera y las hipotecas de capital privado.

En el simulador de hipotecas Bankimia hemos tratado este tema, bastante desconocido para el público en general pero de vital importancia si se quiere encarar un proceso de contratación de un intermediario hipotecario con las debidas garantías.

Lo primero que debe conocer el potencial cliente que busca ayuda hipotecaria es el tipo de intermediario financiero que necesita.
Para cualquier duda recomiendo informarse también en la asociación de referencia en España, AIF, en la que están registrados buena parte de los asesores de inversión y financiación.

¿Qué tipo de intermediario de crédito contratamos?

Dependiendo de nuestras necesidades de financiación y preferencias debemos acudir a un tipo u otro de profesional financiero:

Agente de entidad bancario exclusivo

Son personas físicas o jurídicas que actúan por cuenta de una entidad financiera. Básicamente, es como una sucursal bancaria, está inscrito en el banco de España y exclusivamente puede trabajar para un banco.

No cobran honorarios del cliente (les paga el banco) y captan clientes tanto de pasivo como de activo. De hecho, se puede abrir una cuenta y que la sucursal sea el propio agente. No están regulados por la Ley 2/2009 ya que es la normativa bancaria la que los determina.

Son interesantes si lo que queremos es trabajar con una entidad financiera y queremos un asesor personal. Lo que tenemos que buscar es un agente de confianza y formación adecuada a nuestras necesidades bancarias.

Inmobiliarias y otros proveedores de bienes

La Ley 2/2009 exime a las inmobiliarias de cumplir con determinados requisitos si se limitan a buscar financiación hipotecaria para viviendas que ellos mismos comercializan.

A pesar de ello, deben suministrar la misma información que se exige a los intermediarios financieros. Sin embargo no deben inscribirse en un registro público de intermediarios, entre otras exenciones.

A mi modo de ver el legislador ha sido demasiado benévolo con las inmobiliarias. No entiendo la razón de no obligarlas a cumplir con los mismos requisitos que el resto de intermediarios. De hecho, en general tienen menos formación que un especialista hipotecario en la materia y deberían cumplir con las mismas exigencias que el resto.

Siempre es útil que la inmobiliaria nos de alguna oferta hipotecaria de la casa que venden, pero solicitar siempre la oferta vinculante del banco y que nos den por firmado los honorarios totales de la venta de la casa y de la tramitación de la hipoteca.

Multi-agente o intermediario financiero vinculado

Plenamente regulados por la Ley 2/2009, son los intermediarios financieros que tienen vínculos contractuales con una o varias entidades financieras.

Básicamente es un intermediario que tiene firmados contratos de colaboración con bancos y cajas, sin exclusividad normalmente, por los cuales la entidad financiera les paga un porcentaje de la comisión de apertura cobrada al cliente.

Este multi-agente no puede cobrar honorarios al cliente, ya que los cobra del banco (del cliente indirectamente, en realidad, vía comisión de apertura). En la información previa que nos tiene que proporcionar tiene que plasmarse la comisión de apertura que nos aplicarán en sus operaciones (puede ser del 2% o superior).

Nos deberá entregar tres ofertas vinculantes para que podamos elegir. Esta obligación ha sido muy discutida, dado que en muchas ocasiones no hay tres entidades que aprueben la operación y, por tanto, imposible es entregar 3 ofertas. Veremos como se instrumenta en la práctica.

Intermediario financiero independiente

Son las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo.

El importe de los honorarios debe estar pactado en un contrato de servicios previo a la tramitación de la hipoteca. Sólo cobran del cliente, no de la entidad financiera.

También están obligados a entregar 3 ofertas vinculantes, al igual que cumplir con el resto de normas de la Ley 2/2009.

Elegir entre contratar un multi-agente o un intermediario financiero independiente es ciertamente complejo. En principio depende de la independencia y capacidad de negociación con las entidades financieras que tenga cada uno y del coste, sin olvidar la clave de una buena tramitación, que es la formación del profesional.

Factores a tomar en cuenta al elegir un multi-agente o un intermediario independiente:

  • Independencia: si bien al final ambos ganan si se firma la hipoteca, el multi-agente puede tener tentaciones de firmar con la entidad financiera que le cede más porcentaje de la comisión de apertura (aparte de los rappels por volumen). El intermediario independiente cobra directamente del cliente, con lo que su independencia está más clara.
  • Capacidad de negociación: el multi-agente puede tener más capacidad de negociación con sus entidades al canalizar más hipotecas a los mismos bancos. Por contra, el intermediario independiente puede acceder a muchas más entidades financieras (en principio).
  • Coste: el multi-agente cobra un porcentaje de la comisión de apertura, normalmente. El intermediario independiente unos honorarios fijos. Comparar costes es sencillo en este caso. Ceterir paribus, elegiríamos al más barato.
  • Formación: a un profesional de la intermediación financiera se le debe exigir experiencia en el sector y formación académica, entre otro tipo de formación comprobable. A veces vale más pagar un poco más para que nuestra reunificación de deudas, préstamo hipotecario para adquirir una vivienda o subrogación nos la tramite un verdadero experto hipotecario.

Cuando vamos a solicitar una hipoteca tenemos que tener claro que es una decisión financiera de vital importancia.

Ni es conveniente firmar la primera hipoteca que nos ofrezca nuestro director habitual ni tampoco contratar a cualquier intermediario financiero.

Hay que darle la importancia que tiene contratar una hipoteca y ello implica tiempo y esfuerzo.

Como responsable del departamento de hipotecas de Bankimia he tenido la oportunidad de dar mi opinión en Fotocasa sobre los pisos embargados.

Que el sistema de subastas no sea lo transparente y ágil que debería y que el banco se pueda quedar la vivienda por el 50% de su valor y seguir exigiendo deuda al que ha perdido la casa son dos puntos claves que la ciudadanía debe exigir a los políticos que cambien. Porque si no somos todos los que lo exigimos, poco o nada cambiarán, me temo.

Os dejo con un fragmento del articulo, que podéis leer completo en Fotocasa Noticias:

En los últimos años, el número de ejecuciones hipotecarias ha ido en aumento desde 2007, el primer año de la crisis, cuando se registraron 25.943. Esta cifra se duplicó al año siguiente hasta los 58.686 y aumentó nuevamente hasta los 93.319 embargos en 2009.


El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando el cliente deja de pagar las cuotas de su hipoteca. A partir de tres impagos (en ocasiones esperan más tiempo) la entidad financiera envía el caso a una asesoría jurídica, donde comienza el procedimiento.

“Si se trata de una vivienda habitual y la situación de impago se da con un intervalo de cinco años, el cliente puede abonar el importe de las cuotas atrasadas además de los intereses de demora hasta instantes antes de que la entidad financiera subaste la vivienda”, explica el responsable del departamento de hipotecas de Bankimia Pau A. Monserrat. No obstante, en su opinión, “las subastas suelen quedar desiertas porque son procesos opacos gestionados como un mero trámite al que obliga la Ley”.