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Solicitar una hipoteca siendo joven: Misión Imposible

En Bankimia, comparador de hipotecas, hemos tratado las opciones que tienen los jóvenes para independizarse mediante la compra de una casa con financiación hipotecaria. Ya adelanto que cada vez se les está poniendo más difícil tener un inmueble en propiedad.

El negocio básico de la banca es captar depósitos de los ahorradores y canalizarlo a financiación (inversión y consumo).

Por tanto no es aventurado afirmar que jóvenes y bancos están obligados a entenderse. Otra cosa es que la relación sea bidireccional o se convierta en un «querer y no poder» cuando se habla de hipotecas para jóvenes.

La situación económica está incidiendo con especial virulencia en el colectivo de jóvenes, con un paro muy por encima de la media, salarios bajos y contratos precarios. Mayor probabilidad de quedarse en paro, ingresos insuficientes e inestables dificultan que muchas parejas cumplan los requisitos de concesión de hipotecas de las entidades financieras:

  • Situación laboral del solicitante. La banca exige una vida laboral amplia, con pocos periodos de inactividad y con un contrato indefinido de varios años de antigüedad.
  • Capacidad de endeudamiento: las entidades financieras que la cuota máxima que un cliente puede pagar no puede superar el 30 o 40% de los ingresos mensuales de los solicitantes de la hipoteca.
  • Ahorros que aportar para pagar gastos y demás. Cada vez hay menos hipotecas que financien el 100%.
  • La posibilidad de aportar dobles garantías y avalistas. Una hipoteca con otros inmuebles que se puedan hipotecar y con el aval de la familia tiene muchas más posibilidades de ser aprobada que una en que sólo hay dos titulares hipotecados.
  • La estabilidad familiar. Las parejas jóvenes que compran tiene más probabilidades de romperse que las consolidadas, con los problemas de pago de la hipoteca que una separación conlleva.

Dificultades de los jóvenes para acceder a una hipoteca

Si particularizamos los criterios de riesgo generales de la banca al colectivo joven no resulta muy difícil identificar las dificultades que tiene para contratar un préstamo hipotecario:

  • Vida laboral corta, con dificultades para acceder a empleos indefinidos y con posibles periodos de desempleo. La combinación perfecta para que les digan que no.
  • Capacidad de endeudamiento limitada. Dos titulares mileuristas sin ahorros en el mejor de los casos podrían solicitar una hipoteca de unos 180.000 euros a 40 años (para adquirir una vivienda de no más de 160.000 euros).
  • La capacidad de ahorro del joven español brilla por su ausencia, en general.
  • Tradicionalmente los padres avalan a sus hijos para que puedan solicitar un préstamo. El problema es que cada vez hay más padres endeudados o sin empleo. Y con esta situación poco sirven de avalistas.
  • Las parejas cada vez son menos estables; y las parejas jóvenes tienen una incidencia de ruptura elevada.

De todos los problemas mencionados el único que tiene solución, en determinados casos, es el de aportar avalistas, ya que hay hipotecas subvencionadas por determinadas CC.AA. para el colectivo de menor edad en las cuales la Administración avala una parte; el problema es que muchas veces no interesa a las entidades financieras firmar este tipo de productos hipotecarios y no los comercializan activamente, por lo que en ocasiones casi hay que «obligarles» a ofrecerlos.

El alquiler debería ser una opción de referencia, pero la mentalidad hispánica de compra y la poca cultura del alquiler no propician un mercado de alquiler competitivo y atractivo. Una opción interesante es el contrato de alquiler con opción a compra, ya que nos permite ahorra mientras pagamos un alquiler, para más adelante ejercer la opción y solicitar una hipoteca con mayores probabilidades de éxito.

Los jóvenes son los principales perjudicados por la crisis, tanto a nivel de paro como de acceso a la vivienda. Cuando las entidades financieras sufren por falta de liquidez y seleccionan mucho más a sus clientes, los menores de 30 años ven como sus perspectivas de vivir en una casa propia se desvanecen. Uno de los muchos problemas que nuestra economía hace sufrir a los menos culpables de su actual situación.

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Una pareja de mileuristas en Palma de Mallorca puede comprar una vivienda de 67 m2

Transcribo una nota de prensa de Fotocasa, cuyo cálculo de la hipoteca máxima a la que pueden acceder dos mileuristas con 10.000 euros de ahorro cada una ha sido calculado por el departamento de hipotecas de Bankimia del que soy responsable.

En la ciudad de Palma de Mallorca, una pareja de mileuristas puede acceder a una vivienda de 67 m2, según un análisis realizado por fotocasa.es. Esta pareja, cuyos ingresos mensuales son de 2.000 euros en total, puede comprar un piso de estas dimensiones si se tiene en cuenta el precio medio de la vivienda de segunda mano en venta en Palma de Mallorca, 2.298 €/m2 en el mes de marzo.

En cuanto a los datos nacionales, los españoles pueden acceder de media a un piso de 69 m2, ya que el Índice Inmobiliario fotocasa.es sitúa el precio medio de la vivienda en España en marzo en 2.230 €/m2.

Para obtener la superficie máxima a la que puede optar una pareja de mileuristas, el análisis de fotocasa.es considera como cifra de referencia el valor del precio medio de la vivienda en el mes de marzo, según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, elaborado por la escuela de negocios IESE. Por otro lado, para realizar el cálculo de la hipoteca media fotocasa.es cuenta con la colaboración del comparador de hipotecas Bankimia que tiene en cuenta un Euribor del 2,5% más el 0,75% del tipo de interés aplicable, lo que da lugar a un valor máximo de 154.440 euros, a pagar en 27 años en mensualidades de 700 euros al mes, que corresponden al 35% de los ingresos, el porcentaje máximo de endeudamiento recomendado por los expertos de Bankimia.

En 2008 sólo podían adquirir un piso de 59 m2

Según los datos obtenidos por fotocasa.es en el año 2008, una pareja de mileuristas sólo podía comprar una vivienda de 59 m2 en la ciudad de Palma de Mallorca ya que el Euribor en ese momento se situaba por encima del 4%. Además, el valor total de la hipoteca no podía ascender a más de 148.000 euros, a pagar en mensualidades de 840 euros durante 30 años. Para realizar este cálculo se tomó como referencia el valor medio de la vivienda de segunda mano en Palma de Mallorca que era de 2.495 €/m2.

Por el contrario, un año después, cuando el Euribor se desplomó hasta el 1,2%, y el precio de la vivienda seguía bajando hasta los 2.279 €/m2, este sector de la población podía adquirir una vivienda de 111m2 cuya hipoteca tendría un valor de 252.000 euros.

Los mileuristas en otras ciudades españolas

En la ciudad de Madrid, una pareja de mileuristas puede comprar una vivienda de 45 m2, ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en marzo en 3.437 €/m2. Por su parte, en Barcelona esta misma pareja puede comprar un piso de 39 m2, según los datos del análisis de fotocasa.es ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en 3.959 €/m2 en marzo. Por otro lado, en la ciudad de Valencia, al ser el precio medio mucho más bajo que en las provincias anteriormente mencionadas, 2.134 €/m2, una pareja de mileuristas puede comprar un piso de 72 m2.

La capital de provincia española en la que una pareja de mileuristas puede adquirir la vivienda más grande teniendo en cuenta los parámetros en los que se basa el estudio de fotocasa.es, es Huelva, ya que el precio medio de la vivienda de segunda mano en marzo es de 1.720 €/m2 y, por tanto, podrían adquirir una casa de 90 m2. Le sigue de cerca la ciudad de Lleida, donde el metro cuadrado se sitúa en 1.780 euros, lo que les permite comprar una vivienda de 87 m2. En el lado opuesto, la ciudad vasca de San Sebastián ostenta en marzo los precios más caros de la vivienda de segunda mano lo que provoca que una pareja de mileuristas sólo pueda comprarse una vivienda de 29 m2, si se tienen en cuenta los datos en los que se ha basado fotocasa.es en su estudio.

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¿Hay algo que hacer si nos quedamos en paro y tenemos una hipoteca?

En Bankimia hemos hablado de algunos consejos útiles para la persona que se queda en el paro y tiene que seguir pagando su hipoteca. No hay soluciones milagrosas, pero la paciencia, la esperanza y la imaginación deben ser nuestra mejor arma en estos complicado momentos.

Sin embargo hay algunas cosas que el que ha perdido su trabajo puede hacer; no debemos caer en la parálisis provocada por la angustia. Todo problema debe ser visto como una reto si queremos tener posibilidades de solucionarlo.
Estar desempleado significa, en el mejor de los casos, ingresar menos dinero cada mes. En el peor, cuando no se tiene derecho a prestación, dejar de ingresar dinero alguno. Cuando en una empresa caen los ingresos, ésta tiene dos vías para equilibrar sus finanzas:

  • Aumentar los ingresos, buscando vías alternativas.
  • Disminuir los gastos.

Lo mismo pasa cuando en una familia uno queda en paro: debe buscar nuevos ingresos y reducir sus gastos.

Reducir los gastos

El día que uno es despedido resulta traumático para la gran mayoría de personas. Olvida la culpa y la desesperación: no eres culpable ni víctima. Las cosas han ido mal, y estas cosas nos pasan a todos. Lo que tienes que hacer es actuar.

Lo primero que recomendaríamos es acudir a la oficina bancaria donde tenemos la hipoteca. La entidad financiera no quiere quedarse con tu casa, quiere cobrar el capital prestado y los correspondientes intereses. Y eso significa que debemos encarar la negociación no como si fuera un enemigo sino un afectado por la situación. Seamos francos con el director, expliquémosle nuestra situación y como queremos afrontar estos momentos.

Lo principal es que sepamos transmitir que queremos pagar, que haremos lo posible para hacerlo y que buscamos una ayuda coyuntural del banco para hacer frente a nuestra hipoteca.

La entidad financiera puede ofrecernos diferentes alternativas:

  1. Una carencia de capital, pasando a pagar durante un tiempo sólo intereses. Una cuota de una hipoteca de 200.000 euros normal a 30 años sería de unos 812 euros. La cuota con carencia de 452 euros. Un ahorro considerable que no le supone al banco demasiado esfuerzo, ya que lo único que hace es no cobrar la parte de la deuda pendiente durante un tiempo.
  2. Alargar el plazo del préstamo hipotecario, si hay margen. Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años supone 812 euros al mes, si se alarga a 40 años la cuota pasa a 683 euros. Lo malo de esta solución es que pagamos muchos más intereses, pero soluciona nuestro problema a corto plazo.
  3. La opción de disminuir los intereses que pagamos la podemos descartar con casi toda seguridad. El banco no bajará el tipo de interés de una operación hipotecaria salvo casos muy contados. Pero tal vez una bonificación temporal si que puede ser negociada. El no ya lo tenemos. Plantearse una subrogación de la hipoteca estando en el paro es algo muy difícil, salvo que tengamos avales y dobles garantías que aportar.

Pensar en ayudas del Estado como el famoso y difunto ICO Moratoria Hipotecaria para parados es una vía sin salida, por desgracia. De todas formas es útil acudir a nuestro ayuntamiento a informarse de todas las ayudas disponibles para nuestro caso.

Aumentar los ingresos

Además de intentar negociar la cuota mensual para pagar menos y reducir al máximo nuestros gastos corrientes, hay que buscar vías alternativas de ingresos mientras intentamos solucionar la mayor (encontrar un nuevo empleo). La imaginación es la mejor arma.

Una opción coyuntural es pedir un préstamo a familiares, amigos o al propio banco. Lo preferible es que nuestros familiares nos ayuden, con el compromiso por nuestra parte de devolver la ayuda recibida cuando nuestra situación laboral nos lo permita. Antes de acudir a un amigo hay que hacer el esfuerzo de superar el orgullo y pedirlo a nuestros familiares. Es en estos momentos cuando la familia tiene que notarse. Si no puede ser, la segunda vía son nuestros amigos.

Dicen que quien da dinero a un amigo pierde el dinero y al amigo. Pero, ¿no deberíamos preguntarnos que clase de amigo piensa así de nosotros para corregir nuestro círculo de compañías?

Solicitar un préstamo personal a la entidad financiera a la que debemos la hipoteca es la última opción, pero debe ser estudiada con calma. Puede solucionarnos a corto plazo la situación y empeorarla después.

Alquilar habitaciones es otra alternativa a tener en cuenta. Si bien tenemos que elegir con cuidado nuestros compañeros de piso, compartir la casa para obtener unos ingresos extras no es una mala idea.

Y no hay que cerrarse a la posibilidad de vender la casa. Es mucho mejor vender barato nuestro hogar que no pagar la hipoteca y que el banco se la pueda adjudicar al 50% de tasación y seguirle debiendo dinero de por vida.

Lamentamos que el repertorio de soluciones para sobrevivir financieramente al paro sea tan limitado. Seguramente a vosotros se os ocurran otras igual de buenas o mejores. Lo importante es que hay que buscarlas y no caer en la desesperación. Estar en paro es algo que antes o después le pasa a todo el mundo. Caerse duele, pero no hay nada tan gratificante para uno como levantarse.

A los que entiendan el catalán os invitamos a escuchar una entrevista que nos hicieron sobre este mismo tema en RTV Mallorca.

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Los Financial Congress Awards 2011 ya han llegado

Mi buen y emprendedor amigo Aitor del Valle está preparando la segunda edición del genial Financial Congress.

En sus propias palabras:

En esta segunda edición del Congreso, y tal y como ya anunciamos en el primero, haremos entrega de los FINANCIAL CONGRESS AWARDS 2011. Unos premios cuya finalidad es la de reconocer a proyectos y personas destacados en el curso financiero.


Hay dos categorías:


CORPORATE AWARD: referente al ámbito de empresas y emprendedores
INVESTORS AWARD: referente al ámbito de inversores y asesores


Pueden ser tanto webs, herramientas o aplicaciones financieras, personalidades relevantes (conocidas o más anónimas), iniciativas de todo tipo (de divulgación, solidarias, etc…)


Nuestro deseo es que este proceso tenga una importante participación on line y que al menos la mitad de las candidaturas que vayan a ser evaluadas por el jurado del premio fueran generadas a través de propuestas y votaciones on line.


Así el proceso de selección será el siguiente:

  1. En la fase de recepción de candidaturas se abrirá asimismo una fase inicial de recepción de candidaturas online (a través del siguiente enlace) que se podrán ir votando a medida que se vayan dando de alta. Por tanto: votación online a través de este enlace.
  2. Se presentarán al jurado para la fase final un total de 10 candidaturas, de las que al menos la mitad (5) séan las candidaturas más votadas online.
  3. Fallo del premio: el jurado elegirá de entre las 10 candidaturas al vencedor/a.
  4. Se hará entrega de cada premio al cierre de cada jornada.

Invito a visitantes y bloggers a presentar sus candidaturas y, si os apetece, a votar la candidatura de Futur Finances y de Bankimia.

Hay que conectarse con una cuenta de Facebook o una de Twitter para poder votar.

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Guía para parados que tienen una hipoteca en Bankimia

En el simulador hipotecario Bankimia hemos tratado de dar algunas pistas a las personas que se han quedado en el paro y afrontan el peso que supone una hipoteca.

El paro es una lacra que golpea a las familias de forma inesperada e inmisericorde. Si a esta desgracia económica le unimos tener que hacer frente al gasto mensual que supone la cuota de nuestro préstamo hipotecario con unos ingresos notablemente menguados, la ecuación tiene difícil solución.

No es nuestra intención dar recetas milagrosas, ya que por desgracia no las hay. Sin embargo hay algunas cosas que el que ha perdido su trabajo puede hacer; no debemos caer en la parálisis provocada por la angustia. Todo problema debe ser visto como una reto si queremos tener posibilidades de solucionarlo.

Estar desempleado significa, en el mejor de los casos, ingresar menos dinero cada mes. En el peor, cuando no se tiene derecho a prestación, dejar de ingresar dinero alguno. Cuando en una empresa caen los ingresos, ésta tiene dos vías para equilibrar sus finanzas:

  • Aumentar los ingresos, buscando vías alternativas.
  • Disminuir los gastos.

Lo mismo pasa cuando en una familia uno queda en paro: debe buscar nuevos ingresos y reducir sus gastos.

Reducir los gastos

El día que uno es despedido resulta traumático para la gran mayoría de personas. Olvida la culpa y la desesperación: no eres culpable ni víctima. Las cosas han ido mal, y estas cosas nos pasan a todos. Lo que tienes que hacer es actuar.
Lo primero que recomendaríamos es acudir a la oficina bancaria donde tenemos la hipoteca. La entidad financiera no quiere quedarse con tu casa, quiere cobrar el capital prestado y los correspondientes intereses. Y eso significa que debemos encarar la negociación no como si fuera un enemigo sino un afectado por la situación. Seamos francos con el director, expliquémosle nuestra situación y como queremos afrontar estos momentos.
Lo principal es que sepamos transmitir que queremos pagar, que haremos lo posible para hacerlo y que buscamos una ayuda coyuntural del banco para hacer frente a nuestra hipoteca.
La entidad financiera puede ofrecernos diferentes alternativas:

  1. Una carencia de capital, pasando a pagar durante un tiempo sólo intereses. Una cuota de una hipoteca de 200.000 euros normal a 30 años sería de unos 812 euros. La cuota con carencia de 452 euros. Un ahorro considerable que no le supone al banco demasiado esfuerzo, ya que lo único que hace es no cobrar la parte de la deuda pendiente durante un tiempo.
  2. Alargar el plazo del préstamo hipotecario, si hay margen. Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años supone 812 euros al mes, si se alarga a 40 años la cuota pasa a 683 euros. Lo malo de esta solución es que pagamos muchos más intereses, pero soluciona nuestro problema a corto plazo.
  3. La opción de disminuir los intereses que pagamos la podemos descartar con casi toda seguridad. El banco no bajará el tipo de interés de una operación hipotecaria salvo casos muy contados. Pero tal vez una bonificación temporal si que puede ser negociada. El no ya lo tenemos. Plantearse una subrogación de la hipoteca estando en el paro es algo muy difícil, salvo que tengamos avales y dobles garantías que aportar.

Pensar en ayudas del Estado como el famoso y difunto ICO Moratoria Hipotecaria para parados es una vía sin salida, por desgracia. De todas formas es útil acudir a nuestro ayuntamiento a informarse de todas las ayudas disponibles para nuestro caso.

Aumentar los ingresos

Además de intentar negociar la cuota mensual para pagar menos y reducir al máximo nuestros gastos corrientes, hay que buscar vías alternativas de ingresos mientras intentamos solucionar la mayor (encontrar un nuevo empleo). La imaginación es la mejor arma.

Una opción coyuntural es pedir un préstamo a familiares, amigos o al propio banco. Lo preferible es que nuestros familiares nos ayuden, con el compromiso por nuestra parte de devolver la ayuda recibida cuando nuestra situación laboral nos lo permita. Antes de acudir a un amigo hay que hacer el esfuerzo de superar el orgullo y pedirlo a nuestros familiares. Es en estos momentos cuando la familia tiene que notarse. Si no puede ser, la segunda vía son nuestros amigos.

Dicen que quien da dinero a un amigo pierde el dinero y al amigo. Pero, ¿no deberíamos preguntarnos que clase de amigo piensa así de nosotros para corregir nuestro círculo de compañías?

Solicitar un préstamo personal a la entidad financiera a la que debemos la hipoteca es la última opción, pero debe ser estudiada con calma. Puede solucionarnos a corto plazo la situación y empeorarla después.

Alquilar habitaciones es otra alternativa a tener en cuenta. Si bien tenemos que elegir con cuidado nuestros compañeros de piso, compartir la casa para obtener unos ingresos extras no es una mala idea.
Y no hay que cerrarse a la posibilidad de vender la casa. Es mucho mejor vender barato nuestro hogar que no pagar la hipoteca y que el banco se la pueda adjudicar al 50% de tasación y seguirle debiendo dinero de por vida.

Lamentamos que el repertorio de soluciones para sobrevivir financieramente al paro sea tan limitado. Seguramente a vosotros se os ocurran otras igual de buenas o mejores. Lo importante es que hay que buscarlas y no caer en la desesperación. Estar en paro es algo que antes o después le pasa a todo el mundo. Caerse duele, pero no hay nada tan gratificante para uno como levantarse.

Artículo publicado en Fotocasa el 22/03/2011.

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Bankimia responderá a tus dudas hipotecarias en Fotocasa y en Parasaber

Dos iniciativas del simulador de préstamos hipotecarios Bankimia para despejar todas las dudas de los internautas sobre su hipoteca, el euribor y la fiscalidad de la adquisición de vivienda habitual a partir de 2011, entre otros temas:

Bankimia y Parasaber ofrecen una Guía de Hipotecas conjunta que esperamos sea del agrado de los visitantes de la Red de Redes que buscan información sobre financiación hipotecaria.

Para potenciar vuestra participación el próximo martes 5 de Abril estaremos en directo a partir de las 12 horas para tratar de solucionar todas vuestras dudas en materia hipotecaria, evolución del euribor o cualquier otro tema relacionado con la solicitud de una hipoteca.

Por otra parte Bankimia y Fotocasa han iniciado una colaboración que esperamos sea útil para los usuarios de ambos portales.

Buscar la mejor hipoteca para comprar el mejor piso es ahora un poco más fácil para los internautas.
Hasta el 7 de abril los visitantes de Fotocasa pueden formular sus preguntas sobre el mercado hipotecario al “Experto Bankimia”.

Para formular las cuestiones hay que enviar un email a experto@fotocasa.es.

Las respuestas se publicarán en su boletín de noticias del próximo 15 de abril.

En palabras del Portal Inmobiliario líder en España:

¿Tienes dudas sobre hipotecas? ¿No tienes claro cuál es la que más te conviene? ¿Sabes cómo renegociarla? Éstas y todas las dudas que se te ocurran sobre hipotecas puedes resolverlas en la nueva sección de fotocasa.es ‘El experto responde’, que cuenta con la colaboración de la empresa independiente de productos financieros Bankimia.

Esperamos que con la ayuda de todos cada vez más ambos portales nos convirtamos en un foro de información hipotecaria e inmobiliaria útiles para los usuarios de la Red.

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Bankimia nos informa del euribor del mes de marzo de 2011

Como cada mes en el simulador de hipotecas Bankimia podemos informarnos de la evolución del euribor que se nos aplicará en nuestras próximas revisiones de hipoteca:

El euribor a un año ha cerrado este mes de marzo en el 1,924%, 0,707 puntos por encima del valor que marcó el año pasado (1,215%).

Este incremento encarecerá las hipotecas que se revisen este mes. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés del euribor+0,90%, la cuota subirá del 635,78 a 697,82 euros. El incremento mensual es de 62,04 euros, y el anual de unos 744,48 euros.

Durante este mes de marzo, el mínimo y máximo lo alcanzamos a principio y final de mes respectivamente (el día 1 se situó en el 1,773% y el 31 en el 1,996%). Este mes de mayo el índice ha alcanzado ya el 2,013%.
En esta imagen se pueden ver en detalle la evolución del índice durante este mes:

Según la opinión de los expertos (entre los que Fotocasa ha tenido la deferencia de contar conmigo como responsable del departamento hipotecario de Bankimia) recogida en un reciente artículo de Fotocasa, la subida del índice no será muy pronunciada. Durante el 2011 se situará entre un 2% y un 2,5% sin llegar a superar el 3% en los próximos años.

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@Bankimia respondiendo a todas tus dudas sobre las hipotecas a tipo fijo en Invertia

De hoy hasta el lunes me podéis preguntar vuestras dudas sobre hipotecas variables y fijas y euribor en el Consultorio de Invertia, tanto con Facebook Connect comentando en el artículo ¿Ha llegado el momento de contratar hipotecas a tipo fijo? como dejando un mensaje en el Consultorio propiamente dicho.

En palabras de Invertia:

«Los tipos de interés han registrado una significativa subida en los últimos meses y todo apunta a que el precio del dinero seguirá repuntando durante todo este año 2001.

Ello ha provocado incrementos importantes del índice hipotecario por excelencia, el Euribor, y ha hecho replantearse a muchos ciudadanos la idoneidad de tener una hipoteca a tipo variable en las actuales circunstancias o si resulta más rentable cambiarse a una a tipo fijo.

Con el fin de despejar dudas y aportar algo de ayuda a los usuarios, INVERTIA pone desde el viernes 25 de marzo hasta el lunes 28 de marzo (hasta las 17 horas) un CONSULTORIO SOBRE HIPOTECAS y VIVIENDA. El encargado de responder a las preguntas de los usuarios será el experto Pau Monserrat, responsable del departamento de hipotecas de Bankimia. Las preguntas y respuestas se harán a través de este mismo hilo del blog.»

Invito a los usuarios de Bankimia y de Futur Finances a participar en este Consultorio específico al igual que ir formulando sus preguntas en nuestro foro de hipotecas de Preguntas y Respuestas de expertos independientes.

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La banca traslada al cliente el riesgo de tipos de interés, en @bankimia

Si miramos en la tabla de las mejores hipotecas a tipo fijo de Bankimia veremos que en la primera posición se encuentra una hipoteca al 5,20% a un plazo de sólo 20 años, de Caja de Ingenieros. A partir de ésta los tipos ya se acercan al 6%.

En Bankimia hemos tratado de analizar la principal razón de la escasa y cara oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo. Probablemente el préstamo hipotecario a tipo fijo es un producto que no interesa a la banca, ya que les supone afrontar el riesgo de tipo de interés.

En mi opinión bastantes bancos y cajas han asumido riesgos que no debían y, en cambio, hacen soportar otros a los clientes que, a mi modo de ver, deberían asumir ellos.

Riesgos mal asumidos por la banca

En cuanto a los riesgos que han asumido indebidamente, es evidente que el establecimiento de los requisitos de concesión de hipotecas ha fallado. Dar la culpa a la crisis es decir una media verdad; está claro que una recesión económica con paro en el 20% produce impagos, pero no hasta el punto en que se ha llegado.
Reestructuración de cajas con dinero público (de los impuestos de los ciudadanos, entre lo que están los de las personas que han perdido la casa) y bancos sin apenas liquidez que aumentan los precios hipotecarios para salvar sus cuentas de resultados.

Que la banca conceda hipotecas para financiar la compra de una vivienda es algo bueno para el ciudadano, sin duda. Pero lo que no es tan bueno es que prime el factor comercial al análisis de riesgo, el volumen de préstamos hipotecarios la solvencia de los hipotecados.

No tendría el porqué criticar si los fallos de la banca fueran asumidos sólo por ella; pero en España pocas entidades financieras han quebrado, ya que el dinero público suele acudir en su ayuda. Esto es disparar con pólvora del rey.

Riesgos trasladados al ciudadano

El cliente bancario que contrata un préstamo hipotecario tiene que asumir dos tipos de riesgos: qué los tipos de interés, básicamente el euribor, suban y su cuota se incremente y que el precio de tasación de su vivienda baje.
El riesgo de la variación de tipos de interés se transmite al hipotecado al estar más del 90% de los préstamos hipotecarios en España a tipo variable. Se puede argumentar que nadie se queja cuando el euribor está bajo, pero esta no es la cuestión. Si dejasen elegir al ciudadano entre asumir el riesgo de tipos de interés contratando una hipoteca variable o pagar un sobrecoste a cambio de la seguridad del tipo fijo, nada podría argumentar.

Pero si uno analiza las mejores hipotecas a tipo fijo, encontrará una de las razones de que no se contraten: tipos de interés fijo cercanos al 6% (cuando si tomamos la media del euribor desde su inicio no pasa del 3,5%) y plazos no superiores a 20 años (la cuota resultante no suele ser apta para sueldos medios).

Si a eso le sumamos que si queremos subrogar una hipoteca a tipo fijo podemos vernos obligados a pagar una compensación por riesgo de tipo de interés cercana al 4%, no es muy aventurado afirmar que a la banca no le interesa conceder hipotecas a tipo fijo. No quiere correr riesgos con la variación de tipos de interés, pero el ciudadano no tiene otra opción si quiere comprar una vivienda.

No vamos a profundizar en esta ocasión con el riesgo de la tasación del inmueble que se hipoteca. Pero vale la pena hacer alguna puntualización:

El banco o caja es quien decide aceptar una tasación de una empresa tasadora u otra y la toma como referente para conceder un porcentaje determinado de su valor (actualmente no suele ir por encima del 80%).

Dado que éste es el valor que toma como garantía, y el cliente nada tiene que decidir en el proceso, lo que no tiene ningún sentido es que si el cliente no puede pagar la hipoteca y se subasta la casa, el banco pueda hacer otra tasación y adjudicarse la vivienda por el 50% (si no hay terceros subasteros). Parece que hay un movimiento social y judicial que atacar esta flagrante injusticia, pero veremos a donde conduce todo.
El armazón jurídico montado que regula el derecho bancario dista mucho de ser justo y equilibrado para ambas partes.

No hay ganancia sin riesgo; esta máxima debe aplicarse tanto a quien compra una vivienda como a la entidad financiera que la financia.

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Pagar más por un seguro de hogar no siempre tiene sentido

En el comparador de préstamos hipotecarios Bankimia el experto independiente José Luís López nos habla de la regla proporcional en los seguros.

Uno de los puntos más importantes es determinar el valor que aseguramos y que sea lo más próximo al valor real del bien asegurado, a fin de optimizar la cantidad de prima que pagamos. Es decir, buscar el equilibrio entre el importe pagado de la prima y que la cobertura en caso de siniestro, sea lo más aproximada al total de la perdida producida.

Por este motivo, si comparamos la cantidad asegurada con el valor asegurable o total del bien podríamos encontrarnos con los siguientes casos:

Seguro Pleno: Aseguramos el valor total siendo idénticas la suma asegurada y su valor; es muy difícil que se de y que coincidan las dos cifras.

Infraseguro: La suma asegurada es menor que el valor asegurable. Se aplicaría la regla proporcional a la hora de efectuar la indemnización

Indemnización= (suma asegurada x importe siniestro) / valor asegurable

Sobreseguro: La suma asegurable es mayor al valor asegurable. Recuperara el valor total ya que nunca cobraría por una cantidad superior lo que significa un pago superior al óptimo en la prima

Artículo 26. El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro.
(Ley 50/1980)

Cuando uno contrata el seguro del hogar con el banco es muy importante asegurarse que el valor asegurado del continente (la casa) es el adecuado. Si se paga más no sirve para nada y si se paga menos tendremos problemas cuando reclamemos la indemnización.

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