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Los CAP son unos derivados financieros conceptualmente iguales a seguros de tipo de interés. Sabemos que si los contratamos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario no subirá de un determinado valor durante un plazo y además nos beneficiaremos de las bajadas. A cambio pagamos una prima única al comienzo del préstamo.

Se instrumentará a través de una póliza emitida generalmente por una entidad financiera y pagaremos una prima por ello, que será nuestro coste total de esta operación.

Sin embargo nuestro beneficio será ilimitado en caso de subida de tipos, pues vendrá marcado por la diferencia entre el tipo de interés de referencia en fechas futuras y el precio de ejercicio o strike. En este caso iríamos recibiendo periódicamente en las fechas de la liquidación ingreso por la diferencia.

En caso de una reducción por debajo del tipo acordado nos beneficiaríamos de ella.

Simplificando, podemos decir que un CAP:

  • Es un derivado financiero, una opción concretamente, que se adquiere independientemente del préstamo hipotecario (si bien se puede comercializar como un pack).
  • Se establece un precio de ejercicio, que simplificando es el tipo del interés al que se quiere limitar la subida del euribor (por ejemplo, se asegura que no suba por encima del 3%).
  • Se pacta un plazo; por ejemplo, se protege uno de la subida del euribor durante 5 años.
  • Se asegura un nominal determinado, que puede ser el total del préstamo hipotecario o menos.
  • A cambio de protegerse de las subidas del euribor (y beneficiarse de las bajadas), el cliente ha de pagar una prima única al contratar el producto (y la hipoteca si se hace conjuntamente).

El CAP, por tanto, conceptualmente es igual a un seguro de tipos de interés, que tiene un coste que nos asegura en caso de subidas del euribor y nos permite beneficiarnos de las bajadas. Hay que contratarlo con el debido asesoramiento de profesionales en la materia, ya que es un producto financiero complejo. No confundir con los polémicos Swaps , que no permiten beneficiarnos de las bajadas del euribor .

Es un instrumento recomendable principalmente cuando nos encontramos con tipos bajos de interés y una previsible evolución al alza.

Por mucho que se empeñen en lo contrario, la reunificación de deudas con base hipotecaria es un producto útil y necesario en determinados casos, cuando la persona se ha sobrendeudado y requiere equilibrar su presupuesto mensual. Sobre ello hablamos en Bankimia esta semana.

Es una hipoteca sobre una vivienda que nos permite equilibrar nuestra situación financiera, normalmente por haber asumido un sobrendeudamiento previo. Se solicita un préstamo hipotecario que incluye la deuda hipotecaria pendiente (en su caso), las deudas pendientes de tarjetas y demás y los préstamos personales.

Esta operación en los tiempos que corremos debería ser normal y ofrecida por las propias entidades financieras para solventar los problemas de sus propios clientes. Nada más lejos de la realidad. La falta de liquidez, la necesidad de salir bien en la foto para captar dinero de los mercados internacionales y una tradicional aversión a este tipo de operaciones hace que prácticamente no haya entidades financieras que se dediquen a ello.

Algunos dirán que es normal, que los malos clientes no los quiere nadie. Discrepo: la banca quiere clientes rentables, y una buena refinanciación de un cliente «buena gente con problemas» lo es.

Al igual que muchas entidades financieras no han sabido discriminar los buenos pagadores de los que no, tampoco se molestan en evaluar la «buena gente con problemas» de los impagadores compulsivos.

La legislación, que suele ir por detrás de la realidad y llegar a destiempo, reguló la profesión de los intermediarios financieros con la Ley 2/2009. En esta normativa, mejor o peor según los gustos, se contempló una serie de obligaciones de los intermediarios financieros, para intentar convertirlos en verdaderos expertos independientes que asesoren al cliente bancario y utilice su poder de negociación para conseguir hipotecas más baratas y adaptadas a sus necesidades. Entre las medidas tendentes a profesionalizar la intermediación, se reguló la creación de un Registro Público.

Curiosamente, este nuevo registro, que podrá ser visitado por cualquier persona en la web de Consumo, se crea ahora. En un momento en que casi no hay negocio ni para las propias entidades financieras, imaginen para la mayoría de intermediarios. Pocos se van a registrar, porque pocos quedan. Lo que está claro es que a partir de ahora podremos saber si un intermediario financiero cumple con la ley y cuánto y cómo cobra. Y eso es mucho. Básicamente, con este registro sabremos:

  • Que se ha evaluado y aprobado la documentación de la empresa y el folleto informativo que obligatoriamente nos tiene que entregar antes de contratar los servicios de un broker financiero.
  • Saber los precios, tarifas y gastos repercutibles de las hipotecas que tramita este profesional.
  • Que el intermediario tiene un seguro de responsabilidad civil o aval de 300.000 euros por oficina abierta al público.

Algunas entidades dedicadas a proteger al consumidor dice que no consideran a estas compañías como una «opción recomendable». Opino que esta afirmación es una simplificación de la realidad que la distorsiona. ¿Acaso consideran que los bancos son compañías recomendables? Son necesarias, ni más ni menos. Matar al mensajero no elimina la necesidad de las personas que desean equilibrar una situación financiera que le supone pagos mensuales inasumibles.

Esta recomendación se basa más en el desconocimiento de la labor de la intermediación financiera que en otra cosa. Malos profesionales hay y habrá en todos los oficios, lo importante es ponerles coto, como se pretende con la ley. Hay malos y buenos intermediarios financieros, pero eso no significa que la intermediación sea mala. En absoluto.

La reunificación de deudas a partir de ahora será un servicio de asesoramiento hipotecario altamente profesionalizado o no será. Y la banca tiene mucho que decir, seleccionando a los profesionales que trabajan con ellas y ofreciendo productos de reunificación hipotecaria adaptados al cliente.

Cierra Bankimia febrero un mes tranquilo para las mejores hipotecas subrogación, ya que ninguno de los préstamos del ranking ha sufrido modificaciones del tipo de interés.

Las diez mejores hipotecas que se presentan en la tabla mantienen tipos competitivos, como no podría ser de otra forma ya que es una de las vías más importantes de captación de clientes solventes.

Llama la atención que no haya una lucha más encarnizada para captar clientes hipotecarios de otras entidades, dado que el ritmo de concesión de nuevas hipotecas está visiblemente aletargado. Probablemente el desfavorable escenario económico (que hace que los impagados suban incluso en el sector de clientes normalmente solventes) y la falta de liquidez sean los motivos principales de este laissez faire.

En la tabla observamos que predominan las subrogaciones que exigen una vinculación extra (contratar además de los productos habituales un plan de pensiones o un seguro de protección de pagos). Esta política de encarecimiento del coste vía productos adicionales está en consonancia con lo comentado anteriormente: la banca quiere los mejores clientes pero no a cualquier coste, ya que lo importante es rentabilizarlos.

Hay que destacar la Hipotecambias de Caja España con el mejor diferencial del 0,25%, ya que la siguiente más barata tiene un diferencial del 0,45%.

En todo el ranking únicamente han conseguido posicionarse tres hipotecas con vinculación habitual (seguro de hogar, vida, domiciliación de nómina y recibos).

Sin embargo destacar que la Hipoteca Uno-e y la Hipoteca SI de Novanca, se sitúen en segunda y tercera posición con diferenciales del 0,39 y 0,40 puntos porcentuales, haciendo sombra a las que exigen productos adicionales. La otra hipoteca ha conseguido una sexta posición, también muy satisfactoria con el euribor + 0,49% que ofrece ING Direct con su Hipoteca NARANJA.

La subrogación hipotecaria es una buena forma de reducir la cuota mensual. El problema es que supone unos gastos subrogatorios a los que hay que hacer frente al momento (comisión por subrogación, notaría, registro y otros), si bien algunas entidades financian parte de ellos o aceptan financiarlos en la propia hipoteca.

En el caso que se subrogara a la Hipotecambias de Caja España, con un diferencial del 0,25%, la cuota mensual es la más reducida; el problema es que a pesar de que la mensualidad es menor que la de sus competidoras, el coste global de la operación sube por los productos adicionales, con un incremento en la TAE real que no se refleja en la TAE anunciada en la hipoteca.

El mes de febrero de 2011 en el simulador de hipotecas Bankimia ha sido un mes breve pero intenso en el mercado hipotecario; una intensidad reflejada en el encarecimiento de las hipotecas.

El ranking de las diez mejores hipotecas a tipo variable presenta sorpresas: las subidas generalizada en muchas de las ofertas hipotecarias no se refleja en las mejores hipotecas y nos siguen ofreciendo atractivos diferenciales a partir de euribor+0,25.

Las hipotecas que requieren un compromiso adicional (contratar un seguro de pagos protegidos o planes de pensiones, por ejemplo) han logrado esquivar el chorro de agua fría del encarecimiento de la financiación, obteniendo mejores posiciones en el ranking general (si bien la TAE en estos casos no lo es todo, ya que los productos adicionales encarecen el coste y no se reflejan en la rentabilidad ofrecida). Al tener requisitos más vinculantes a la entidad se pueden permitir el lujo de mantener diferenciales más bajos.

Caja España lidera el ranking con su Hipoteca t-enteras, la Hipoteca Futuro y la HipotecaNet, con la primera, tercera y cuarta posición. Los bajos diferenciales los mantiene a costa de exigir a sus clientes unos compromisos adicionales.

La Hipoteca Top 0,30 consigue mantenerse y situarse en segunda posición; manteniendo su atractivo diferencial y exigiendo una vinculación media. Convirtiéndose en la mejor hipoteca para los que no quieran una excesiva vinculación.

La Hipoteca Uno-e se sitúa en quinta posición exigiendo requisitos habituales, siendo la segunda mejor de su categoría con un diferencial del 0,39%.

La On Hipoteca Plus exclusiva en Bankimia de Novacaixagalicia incrementó el diferencial en 0,05 puntos porcentuales, bajando tres posiciones y situándose novena.

De las hipotecas sin vinculación (sólo seguro de hogar) ninguna logra mantenerse a flote y situarse en el ranking de las diez mejores hipotecas. La más barata tiene un diferencial del 0,69% estando lejos de situarse en la décima posición.

La banca este mes no apuesta por préstamos hipotecarios que no supongan un incremento de la fidelización de sus clientes, y no compiten en financiación sin vinculación.

Esta tarde he tenido la oportunidad de debatir con Jesús Pérez, Ignacio Jiménez y Aitor del Valle sobre finanzas en la red.

En mi caso, he tratado de explicar las utilidades que el comparador de productos bancarios Bankimia ofrece al usuario a coste 0.
Un evento muy interesante que he disfrutado de verdad. Os dejo una foto del evento, a la espera de poder colgar el vídeo por si puede ser de vuestro interés.

El mes de febrero en el comparador de hipotecas Bankimia nos ha dejado con un sabor amargo por las subidas de los tipos de interés en las hipotecas en general y el de los préstamos hipotecarios a tipo fijo en particular.

Las mejores hipotecas a tipo fijo de este mes que dejamos atrás se sitúan de la siguiente forma:

La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros consigue salvar la primera posición a pesar de haber incrementado su tipo de interés en 0,2 puntos.

SabadellAtlántico también encareció todas sus hipotecas a tipo fijo, perdiendo tres posiciones con su hipoteca a 12 años, situándose la séptima. También ha provocado la desaparición del préstamo hipotecario a 15 años del ranking.

El resto de entidades financieras han mantenido los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, sólo queda esperar que ocurrirá en el mes de marzo, con una tendencia al alza de los tipos de interés.

En Bankimia hemos analizado cuál sería la edad ideal para solicitar un préstamo hipotecario con ciertas garantías de éxito y al mejor tipo de interés posible.

La mejor edad para contratar una hipoteca depende de varios factores, vinculados tanto a la posibilidad de que nos concedan una hipoteca a un tipo de interés competitivo como que nuestras posibilidades de pagar sin problemas la deuda sea óptimas:

  • La situación financiera del solicitante. Una persona de mediana edad suele tener una situación laboral y financiera mejor que una joven.
  • Los ingresos mensuales en cuanto a la cuota máxima que puede pagar (y la edad marca el plazo máximo de la hipoteca).
  • La situación familiar, que influye en los ingresos (si la pareja también trabaja) y en los costes (a más hijos más gastos, por ejemplo).

La edad ideal será la que maximice lo positivo y minimice lo negativo en cuanto a solvencia para la entidad financiera, que en definitiva lo que quiere es que le devuelvan la cantidad prestada más los correspondientes intereses.

Por tanto, en principio y en base a criterios puramente estadísticos y sin entrar en situaciones concretas que alteren esta generalización, la edad ideal la podríamos situar entre los 30 y los 45 años. Entre los argumentos que sustentan esta afirmación podríamos citar:

  • En esta franja de edad hay una vida laboral suficiente para analizar la carrera profesional del solicitante (y poder estimar su futuro laboral). Los más jóvenes aún tienen mucho que demostrar en cuanto a su trayectoria en el mercado de trabajo.
  • Los contratos laborales suelen ser más estables en esta franja de edad  (indefinidos, empresarios consolidados, funcionarios) y los ingresos mayores.
  • Si bien tienen más gastos (hijos y demás), si hay relaciones de pareja suelen ser más duraderas (y para el banco es importante que si concede una hipoteca a un matrimonio no se separen al poco tiempo y haya problemas para pagar la hipoteca) y los ingresos del núcleo familiar más estables.
  • Los bancos calculan el plazo de la hipoteca de la siguiente manera: edad+plazo máximo no puede superar los 70 o 75 años. Una persona de 40 años, por ejemplo, puede pedir una hipoteca de como máximo 30 o 35 años de plazo. Una persona de 50 sólo puede optar a una hipoteca de 20 o 25 (cuya cuota es superior).
  • Si bien se supone que tendrá más propiedades una persona mayor de 45 años (y podrá aportarlas como doble garantía), no es muy buena señal que se tenga que endeudar a esta edad, ya que se supone que ya ha tenido tiempo antes de comprar su vivienda.

Los jóvenes son los principales perjudicados por la crisis, tanto a nivel de paro como de acceso a la vivienda. Cuando las entidades financieras sufren por falta de liquidez y seleccionan mucho más a sus clientes, los menores de 30 años ven como sus perspectivas de vivir en una casa propia se desvanecen. Uno de los muchos problemas que nuestra economía hace sufrir a los menos culpables de su actual situación.

Para hablar de este tipo de temas, relacionados con la teoría jurídica, es mucho más útil leer a profesionales del Derecho.  Ya se han dicho muchas cosas sobre el primer Auto de la Audiencia Provincial de Navarra que avalaba la posibilidad de que con la pérdida de la casa se acabará la deuda hipotecaria y sobre un segundo Auto de la misma Audiencia que lo contradice.

Lo que pretendo con este artículo, publicado anteriormente en Bankimia, es analizar el derecho bancario desde una perspectiva económica y social, ni más ni menos.

Se puede argumentar que una resolución judicial que no se ajusta a Derecho es injusta, al menos desde un punto de vista estrictamente jurídico. Por otra parte, los jueces deben interpretar las normas en base a la realidad del tiempo en que son aplicadas, sin por ello crear derecho, evidentemente.

Permitidme que me salga del ámbito estrictamente jurídico y amplié un poco el campo de visión. El derecho es una convención entre colectivos que aceptan determinadas reglas que les obligan a cambio de paz social y prosperidad económica. Esencialmente, el derecho debería ser justo, pero lo justo no tiene el porqué haber sido legislado.

Citando a un Catedrático de Derecho Mercantil hace unos 10 años, hablando de forma informal y sin que ello implique una afirmación categórica:

El Derecho Bancario es el Derecho más mafioso que existe.

Si hacemos un análisis económico del proceso de creación de las normas bancarias, no debería extrañarnos que algo de razón tuviera el eminente jurista. La normativa que regula el sector financiero no ha sido precisamente consensuada con la ciudadanía de igual a igual. Cuando un partido político con representación en las Cortes tiene que aprobar una norma que afecta al negocio bancario, los préstamos que tiene con las entidades pesan en la balanza (entre otras muchas dependencias entre el poder ejecutivo y legislativo y la banca).

El equilibrio de poder entre banca y ciudadanos está claramente escorando hacia uno de los colectivos que «negocian» la Ley. Modificando la cita del personaje principal de V de Vendetta:

El pueblo no debería temer a los bancos, los bancos deberían temer al pueblo.

Ni pretendo ni deseo un alzamiento popular; las normas se establecen para ser cumplidas. Sin derecho, ni hay paz ni hay prosperidad. Lo que anhelo es que la opinión de los ciudadanos se alce con fuerza y sea oída por los que deben cambiar una ley que, a mi modo de ver, es injusta.

Formas de modificar la norma hipotecaria para evitar situaciones manifiestamente injustas hay muchas y no seré yo el que pontifique en este sentido; mi intención es señalar un problema para que los expertos propongan soluciones viables.

El problema es que a una familia le pueden quitar la vivienda habitual por no poder (que no por no querer) pagar puntualmente las cuotas del préstamo hipotecario (por una situación económica sobrevenida) y que, en el caso de que nadie puje por la casa en la subasta, se la pueda adjudicar la entidad financiera por el 50% de su valor. Y se pueda seguir exigiendo a la familia desahuciada por el resto de la supuesta deuda.

Lo justo no tiene porque pasar por la dación en pago

Particularmente no veo mal que el préstamo hipotecario sea una deuda con garantía hipotecaria (el inmueble) por la cual se responde con todos los bienes presentes y futuros. Si uno solicita un dinero para comprar una casa, es justo que se comprometa a devolverlo. La dación en pago (entregar las llaves de la casa al banco y dejar de deberle dinero), común en EE.UU. como forma de extinguir la hipoteca, es potestativa para el banco en España y usada sólo en determinadas ocasiones.

La vivienda tiene un valor, y si este precio no alcanza para cubrir la deuda hipotecaria, me parece justo que nos siga reclamando dinero. Pero llegamos a la clave de todo: el valor del inmueble que el banco lleva a subasta.

Me parece una aberración jurídica que si no hay subasteros que pujen por la casa, el banco se la pueda adjudicar por el 50% de su valor (y encima tomar el valor del momento de la subasta cuando éste es menor que la tasación original).

Y lo más escandaloso es que si en un futuro la entidad financiera revende la casa por un valor superior, la familia que ha perdido la casa no se vea beneficiada de ello (al menos reduciendo o saldando la deuda que sigue teniendo).

Desde mi punto de vista las soluciones jurídicas que debemos exigir al poder legislativo pasan por:

  1. Cambiar la norma que permite a un banco adjudicarse la vivienda por el 50% del valor. Debería estipularse un porcentaje del 80%, como mínimo.
  2. Que la tasación original sea la vinculante a la hora de adjudicarse la casa. Si una familia compró una vivienda endeudándose en base a una tasación encargada por el propio banco, cuando baja el precio de ésta el que asume el riesgo debería ser el banco, no los ciudadanos.
  3. Si el banco tiene un beneficio posterior por la venta de la vivienda ejecutada, la deuda pendiente que haya podido quedar al que ha perdido la vivienda sería reducida en la cuantía de la plusvalía obtenida.
  4. En caso de tratarse de la vivienda habitual, y acorde con el derecho a una vivienda digna que recoge la Constitución, sería lógico instrumentar un proceso particular en caso de impagos; es un tema delicado y que debe ser estudiado con detenimiento, pero tal vez un derecho de alquiler preferente de la vivienda que se ha perdido no sería descabellado.

No trato de buscar culpables, la banca o el ciudadano, cada uno tiene su papel y su importancia. Lo que pretendo es identificar un problema, el proceso de creación del derecho bancario, y proponer soluciones que deben ser exigidas a nuestros gobernantes. La red de redes nos permite informarnos y conocer la verdad sin intermediarios. Y lo más importante, unir nuestras voces.

El martes de la semana pasada tuve una vez más la ocasión de opinar en Ona Mallorca sobre el precio de la vivienda y dar mis ideas sobre el momento económico y si este año 2011 era un buen momento para comprar vivienda. La entrevista ha sido en calidad de responsable de contenidos del comparador de hipotecas y otros productos bancarios Bankimia.

A pesar de estar en catalán, confío en que se entienda lo suficiente por parte de los que no comprenden bien este idioma. Básicamente opino que este año no es, en general, un buen momento para comprar vivienda (si realmente no se necesita o se consigue una a buen precio). Seguramente los precios tocarán fondo a partir de mediados del año 2012, si aciertan algunos de los estudios que he consultado.

Este fin de semana no hay excusa para aprender algo más del mundo hipotecario. Citando a Chantal Catalá:

Como decía mi padre, el también abogado Ramón Mª Catalá Palomo, “la ley está para proteger a los débiles, no a los tontos”. El problema radica en que la Ley actual protege a los poderosos, y lamentablemente la seguirá protegiendo si no hay suficiente clamor popular (pues los políticos son deudores de los bancos que les prestan el dinero para las campañas políticas).

No podría haberlo dicho yo de una forma más clara y directa: para evitar los excesos de la banca (y demás agentes económicos con poder) primero hay que entenderlos. El mercado hipotecario tiene normas injustas, una de ellas que una entidad financiera pueda adjudicarse un hogar familiar si no se le pagan las cuotas de la hipoteca por un 50% del valor de mercado de la casa. Si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán ustedes qué lo es.

En Bankimia la experta independiente y doctora en derecho Chantal Catalá comentó el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra por el cual se consideraba que el banco no podía reclamar más deuda una vez se había quedado con la casa de los deudores. Tristán el subastero, que tiene un excelente blog en Rankia, ha replicado a Chantal Català sobre las medidas propuestas por ésta para mejorar la normativa hipotecaria. Vale la pena leer el post y, además, los comentarios de los usuarios y de la propia Chantal Català. Me quedo con este excelente y clarificador comentario de ella:

Pero no parece acertado ni justo que un acreedor, normalmente el banco, pueda adjudicarse la vivienda por el 50 % del tipo de la subasta. Según la ley, el tipo de la subasta ha de coincidir con el valor de mercado. Es cierto que los bancos al conceder la hipoteca ya fijan un valor a efectos de subasta. En el momento de ejecutar esa subasta por impago del préstamo, puede ser que el valor de mercado del bien ya no sea el que se fijó en su momento, porque haya subido o haya bajado. El banco debería hacer una nueva tasación o el ejecutado discutirla y fijarse el precio REAL (aunque lo de «real» es siempre cuestionable). Que el banco se lo adjudique por el 50 % del valor real o del valor pactado en su momento, es un abuso, especialmente si va a pretender seguir cobrando la deuda no cubierta con ese 50 %. Responsable el deudor si se endeudó demasiado o le han ido mal las cosas, sí; pero que además tenga que «regalar» la mitad del valor de su casa al banco, NO.

Por otra parte durante todo este fin de semana otro experto independiente de Bankimia, Francisco López, responde a todas las dudas que tengan los visitantes de Invertia sobre ¿Cómo me afecta el auto que permite entregar el piso para saldar la hipoteca?

Os invito a preguntar y opinar a Francisco López en el consultorio de Invertia. Para centrar el debate os dejo un comentario de el abogado en cuestión:

La expresión latina «pacta sunt servanda» quiere decir que los pactos están para cumplirse y que obligan a las partes; en el otro lado del fiel encontramos la cláusula «rebus sic stantibus» es el medio de evitar el desequilibrio patrimonial que se produce por el cambio sustancial y no imputable al obligado, de las condiciones esenciales del contrato.

Entre estos dos principios discurre el tema de hoy, e independientemente de otras consideraciones legales que intentaremos puntualizar, nos gustaría saber vuestra opinión y por que lado veis la solución de todos estos problemas: por la vía del mantenimiento íntegro de los contratos y sus consecuencias (estabilidad de las entidades)  o por la moderación por vía legal o jurisprudencial de las consecuencias de los contratos, excesivamente gravosas para la actual situación económica.