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La banca especializada en reunificaciones problemáticas pliega velas en el peor momento (parte 1)

Hay un nicho en el mercado hipotecario que es el de los deudores con RAI, Asnef, embargos, atrasos en el pago de las cuotas, etc. Podemos diferenciar dos subtipos:

1.- El deudor que impaga por sistema, y que por mucho que se le soluciones el problema, volverá a estar en las mismas en un tiempo. Este perfil, a la larga acaba perdiendo su casa o mal vendiéndola para cubrir sus deudas.

2.- El perfil «buena gente con problemas», en referencia a un tipo de propietario que, por culpa de problemas puntuales, ha visto ensuciarse su expediente crediticio. Sería, por ejemplo, el caso de una familia en que uno de sus miembros ha caído en una depresión y ha perdido su trabajo. Al perder una parte de los ingresos familiares, no han podido hacer frente a la hipoteca. La situación ha mejorado porque ha vuelto a encontrar empleo, pero necesita una ayuda para volver a ponerse al día. Al tener impagos, ni su banco ni el resto de entidades tradicionales le dan esta 2ª oportunidad.

Para este tipo de clientes hay una banca especializada, que acepta estas reunificaciones, al 45% – 70% de tasación aproximada y con ratios de endeudamiento de más del 50%. La finalidad es que el cliente limpie su historial crediticio, se ponga al día y, si paga puntualmente esta nueva hipoteca, o bien negocie una mejora de tipos con el banco actual o bien tramite una subrogación con la banca tradicional. Ejemplos de este tipo de entidades son (o eran en muchos casos como veremos en el próximo post): Citi Bank, Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank, etc.

Pero de repente aparece el problema de liquidez, propiciado por la crisis subprime de EE.UU., y la pérdida de valor de los inmuebles. De un plumazo, la banca se encuentra con dos problemas:
No tiene suficiente dinero para conceder préstamos y las garantías hipotecarias (los inmuebles) empiezan a perder valor (al menos en términos reales).

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La ampliación del plazo de la hipoteca sin coste

Hoy ha sido noticia las 11 medidas adoptadas por el Gobierno para intentar reactivar la economía española: El País
Entre ellas destacamos dos:
1.- La supresión, a partir de este año, del Impuesto de Patrimonio
2.- Un plan para permitir a las familias alargar el plazo de amortización sin coste.

Cuidado con lo de sin coste, no confundirse. Sin coste significa que no se van a pagar los gastos bancarios, registrales y notariales que implique esta novación. Pero al alargar el plazo, el hipotecado acabará pagando intereses durante más años. Pagará más, en pocas palabras.
Para hacernos una idea veamos lo que representa ampliar una hipoteca de 200.000€ de 30 a 40 años, a un euribor+0,5:
El cliente pasa de pagar unos 1098€ a pagar unos 991€ (ahorro mensual de 107€)
El cliente pagará, si mantiene la hipoteca hasta el final, 80.440€ más que si no hubiese alargado el plazo.
Un alto coste para lo que se ahorra al mes.

Sobre este tema me gustaría hacer dos consideraciones:

a.- ¿Va a obligar el Gobierno, de alguna manera, a que los bancos aprueben esta ampliación? Porque no es lo mismo que la ampliación del plazo sea a coste 0 a que el banco la acepte. Me explico:
Esta ampliación del plazo seguramente la harán las familias que van justas en sus pagos mensuales, o que ya ni llegan a fin de mes (los típicos clientes de una reunificación). Va a consentir el banco alargar la hipoteca a sus clientes con demoras?

b.- Las familias que actualmente tienen más problemas para pagar son las que se han endeudado en los últimos 3 años, al 100% más gastos y al plazo máximo permitido (40 o 50 años según la entidad). ¿Qué margen para alargar plazo tienen? La única solución pasaría por ofrecerles hipotecas a plazos más largos, cosa que ahora no es factible.

Conclusión: Una medida bien recibida, pero que no tendrá un efecto milagroso ni mucho menos.

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¿Sabemos en realidad a que se debe la crisis hipotecaria actual? (y 2)

5.- Los MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que da calificaciones en función de la solvencia. En pocas palabras: «esta empresa / estado le devolverá el dinero con toda seguridad -AAA- o mejor se hace la idea de que lo ha regalado -BB y peores-).
Para mejorar el rating, los magos financieros (o chanchulleros en un vocablo más llano) idearon una serie de mecanismos de ingeniería financiera sobre los paquetes de hipotecas (estructurar en tramos, etc).

El sistema se basaba en que los Ninja pagaran sus hipotecas y que continuase el boom inmobiliario, no lo olvidemos. Pero,

6.- … A principios de 2007 se desploman los precios de las viviendas norteamericanas…
…los Ninja deben más dinero de lo que vale su vivienda, y deciden dejar de pagar (en EE.UU. la deuda hipotecaria solo está cubierta por la casa, no por los demás bienes del hipotecado) o simplemente la subida de tipos no se lo permite.

De golpe nadie quiere comprar los paquetes de hipotecas. Las entidades que los poseen tiene un producto con un valor incierto y que encima no pueden vender.

7.- Los Bancos no se fían entre si, al no saber la cantidad de «paquetes basura» de hipotecas que tienen cada uno de ellos. Y aparece aquí una de las razones de que el euribor suba: Los Bancos o bien no se dejan dinero entre si o se lo dejan a tipos más altos. Consecuencia: Los Bancos no tienen dinero:
Cierran el grifo a sus clientes particulares, lo que agrava la crisis del mercado inmobiliario
No dan hipotecas a los promotores. Si encima tenemos en cuenta que la gente no puede comprar (el banco no les presta dinero) o no quiere (los sueldos ya no dan para más), tenemos el cierre de Colonial y demás garantizado.

8.- Y todo ello se refleja en la Economía Nacional a través de:
Un aumento del paro (gente de la construcción, de inmobiliarias, etc)
Una contracción del consumo (ya viene justo pagar la hipoteca como para darse el lujo de cenar fuera o irse de viaje, sobretodo si la Visa ya no da para más), que a medio plazo incide en el cierre de empresas y aumenta a su vez la tasa de paro.

9.- Los Bancos Centrales están inyectando liquidez monetaria para que los bancos puedan prestar dinero, pero éstos siguen sin fiarse del prójimo.

Con este rápido viaje a las entrañas de la crisis financiera actual, vemos que una idea de unos listos en EE.UU. (no olvidemos que estos ingenieros financieros si se han hecho mucho más ricos con su creación) se trasmite a todo el sistema financiero mundial y a nuestra economía doméstica en particular.

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¿Sabemos en realidad a que se debe la crisis hipotecaria actual? (1)

Todos hemos oído hasta la saciedad que la crisis hipotecaria de EE.UU. se ha contagiado a Europa debido a la globalización de los mercados. Pero, sabemos que significa realmente esta afirmación?

Intentaremos dar una explicación breve pero lo más esclarecedora posible:

Primera etapa: Las subprime nacen en EE.UU.

1.- Durante varios años el tipo de interés ha estado realmente bajo (por ejemplo, pensar en el 2,103% de euribor en junio de 2005).

2.- Algunos «sabios» de EE.UU. decidieron dar préstamos más arriesgados, ofreciendo hipotecas a un perfil de clientes extremadamente arriesgado llamado los «ninja» (no income, no job, no assets), sin ingresos fijos ni propiedades. Acaban de aparecer las hipotecas «subprime».
Se les cobraban más intereses, al asumir más riesgo.
Pensando que el boom inmobiliario duraría para siempre, se les concedía créditos hipotecarios por un importe mayor al valor de la casa, ya que en pocos meses el valor del inmueble cubría la deuda.
Al ir la economía americana bien, se pensaba que el deudor insolvente podría encontrar trabajo y pagar sus deudas sin problemas.

3.- Al aumentar el ritmo de concesión de hipotecas, a los Bancos de EE.UU. se les acaba el dinero, por lo que acuden a la banca extranjera (a la Europea, por ejemplo). Con esta maniobra empiezan a trasmitir la futura crisis a nuestros bancos, y nosotros sin enterarnos.

4.- Además existen las Normas de Basilea que, en pocas palabras, exigen que el capital de un banco no sea inferior a un determinado porcentaje del Activo. El dinero que recibían de los bancos europeos iba a su pasivo, por lo que dejaban de cumplir las citadas Normas. Solución:
Titulizar las hipotecas: empaquetan las hipotecas (las buenas y las malas, mezcladas por paquetes) en MBS (obligaciones garantizadas por hipotecas). Y surge el milagro: El dinero que obtienen de vender esos paquetes aumentando el «dinero en caja» y disminuye la partida «créditos concedidos» en el mismo importe. El ratio capital/créditos concedidos mejora y se cumplen las Normas de Basilea.
Se contratan a Bancos de Inversión para que vendan estos MBS o paquetes a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras…
El virus ya está inoculado al sistema circulatorio financiero mundial.

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El INE certifica lo que todos ya sabíamos: El sector inmobiliario en caída libre

El Instituto Nacional de Estadística ha publicado hoy por primera vez su estadística del mes de enero sobre la transacción y compraventa de viviendas, que se ha derrumbado un 27% en enero frente al mismo periodo del año anterior con 61.792 inmuebles.
Este descenso es más abultado en el mercado de segunda mano (-35,6%) que en el de viviendas nuevas (-14,6%).
Otro indicador que evidencia no ya el frenazo sino la bajada brusca del ladrillo, es la concesión de hipotecas, al reducirse el número de viviendas hipotecadas un 25,71% en enero respecto a enero de 2007, hasta un total de 93.808 inmuebles, su mayor descenso desde 2004.
El País
Concretando estas estadísticas en Illes Balears, destacar que el número de créditos hipotecarios suscritos se situó en el mes de enero en 425 por cada 100.000 habitantes, lo que supone un descenso del 35,33% respecto al mismo mes del año anterior, el mayor de España sólo por detrás de Canarias (42,42 por ciento).En cuanto a la estadística sobre la evolución de la compraventa de viviendas en Illes Balears, ésta cayó un 45,6% durante el mes de enero, al pasar de las 2.738 operaciones realizadas en 2007 a las 1.487 registradas en el primer mes de este año.

Especial virulencia está teniendo la crisis en nuestra comunidad, por lo que reflejan las estadísticas.
Ultima Hora

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el 78 por ciento de los hogares afronta un mínimo de tres créditos

A raíz de la noticia aparecida en el Diario de Mallorca quisiera comentar algunos puntos sobre el tema:

1.- 3 de cada 4 españoles dedica más del 40% de sus ingresos a pagar las cuotas mensuales de hipoteca, préstamos y tarjetas.

2.- El 78% de los hogares afronta 3 o más créditos.

Son muchas las familias que se están endeudando en préstamos personales y en tarjetas para poder hacer frente a la cuota de la hipoteca. Este hecho es muy preocupante, ya que este sobreendeudamiento no alivia sus problemas, más bien los agrava a corto plazo.

3.- Reunificar deudas: Cada vez es mayor la cultura financiera de los españoles, ya que dos de cada tres conoce la figura de los intermediarios financieros como entidades que se encargan de la reunificación de deudas y sirven de puente entre el cliente y la entidad prestamista.

En este escenario y en menos de medio año ha aumentado significativamente la cantidad de familias que recurren a la reunificación de todas sus deudas en un solo pago, posibilidad que ya conoce el 80% de la población que afronta algún tipo de financiación.
Concretamente, la cuarta parte de los españoles que ha suscrito un crédito es usuario actual o se considera clientela potencial de la reunificación de préstamos, sobre todo aquéllos que han asumido más de dos créditos.
De esta forma, los usuarios que prefieren pagar menos al mes por todas las deudas que han asumido a cambio de un aumento del plazo y del montante final de la deuda a cubrir suponen el 57% de los españoles, lo que significa un incremento de quince puntos porcentuales en cinco meses.
Aunque el objeto principal para recurrir a esta operación es la unificación de las deudas contraídas, como sucede en el 60% de los casos, un segmento destacado de los españoles (26%) acude a ella para reformar su vivienda, y otros para montar un negocio (7%).

Considero muy importante que el cliente potencial de una reunificación tenga una cultura financiera sólida. Este punto será decisivo para elegir bien al banco o al intermediario financiero que va a gestionar su reunificación de deudas.

El cliente debe ser capaz de entender en que consiste esta operación hipotecaria, lo que le va a costar de gastos, las condiciones financieras del préstamo hipotecario resultante, etc. Es obligación del intermediario financiero aclarar correctamente y con total transparencia las dudas del cliente, pero también es necesario que el cliente formule todas las dudas que tenga.

Cuando el cliente va a firmar el préstamo ante notario, debe conocer exactamente lo que va a firmar, para evitar cualquier duda de última hora. En caso de duda, debe formular cuantas preguntas se le ocurran al notario. No hay que firmar nunca una reunificación de deuda si uno tiene dudas. Mejor pedir demasiado que demasiado poco.

El intermediario financiero del futuro, el que seguirá trabajando después de la depuración que provocará esta crisis, debe ser un profesional cualificado, un asesor experto que mire por los intereses de su cliente. Una empresa que a cambio de unos honorarios adecuados, asesore a su cliente, gestione la hipoteca, negocie con la entidad financiera las mejores condiciones posibles y, finalmente, acompañe al cliente a firmar y dé un servicio posterior a la firma si el cliente lo requiere.

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La morosidad aumenta, el dichoso euribor también

La morosidad experimenta en enero su mayor subida mensual desde 1994, rozando el 1% (según datos del Banco de España las entidades financieras acumulan 16.232 millones en créditos de dudoso cobro, lo que supone el 0,955% de los 1,699 billones de euros en préstamos concedidos para cualquier fin, no sólo hipotecario).

Hay que dejar claro, a pesar de este nuevo incremento ,que la morosidad en España sigue estando en niveles históricamente bajos, muy lejos de las tasas del 8% que se registraron en España a mediados de la década de 1990.
Si se buscan comparativas con otros países desarrollados se puede observar que la morosidad hipotecaria en Estados Unidos, por ejemplo, es superior al 2%. Sin embargo, en el país norteamericano se empiezan a contabilizar como créditos dudosos aquellos en los que se produce el impago de una mensualidad, mientras que en España se registran como tal a partir del tercer impago. Si tomáramos el mismo criterio que EE.UU. la diferencia sería menor.
Está claro que una de las principales causas de este incremento en el impago de las cuotas hipotecarias está en el constante incremento mensual del euribor, que a pesar de haber dado un respiro en enero y febrero, experimentará en marzo un nuevo ascenso (la media mensual a día de hoy se sitúa en el 4,542%). Este aumento del indicador se debe a que los bancos vuelven a estar recelosos de los efectos de la crisis financieras, y se dejan dinero entre ellos a tipos más elevados.Está por ver el efecto que la rebaja de tipos de la FED americana tendrá en el Banco Central Europeo, que sigue anclado en el 4% y se resiste a bajarlo por el temor a la inflación. Veamos que pasará en los próximos meses.

Noticia completa en: elEconomista.es

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Hipotecas de alto riesgo en la banca española

Comentando la noticia aparecida en elEconomista.es quiero hacer una serie de reflexiones:

Se comenta lo siguiente:
«En EEUU se consideran hipotecas subprime a las que el ratio de esfuerzo para el pago (el porcentaje de los ingresos de una familia destinado al pago de la hipoteca) es superior al 35% o cuando se financia más del 80% del coste de la vivienda. En España se mantiene que una hipoteca es de alto riesgo cuando el ratio de esfuerzo es superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda«.

Decir que una parte importantísima de las hipotecas firmadas en los últimos años han sido a más de un 85% de tasación, rozando el 100% en muchos casos. Atendiendo al criterio anterior, en España se han firmado muchas subprime. No estoy de acuerdo en tomar el porcentaje de tasación como criterio de calificación del riesgo de una hipoteca, ya que los bancos utilizan el seguro de tasación o exigen aportar avalistas para ir a más del 80-85% de tasación, con lo que se protegen del riesgo de conceder estas hipotecas.
Normalmente los bancos exigen una tasa de esfuerzo menor al 40-45% de los ingresos. Lo que ocurre es que toman como cuota de hipoteca la actual, no la prevista al cabo de un año o dos. Eso ha provocado que las hipotecas de hace entre 1 y 3 años, que al contratarlas estaban al 40% de ratio de endeudamiento, ahora estén, en muchos casos, al 50% o más. Es decir, que si bien al contratarlas no eran hipotecas subprime, de hecho ahora si lo son. Y de estas hipotecas el mercado está lleno, digan lo que digan los bancos españoles.

«Llegaremos a situaciones de morosidad y de embargos parecidos a los de EEUU», pronostica Mena. De aquí surgiría otro problema para las entidades ya que los expertos aseguran que los precios de la vivienda están cayendo, a pesar de lo que dicen los datos oficiales del Gobierno. «La gente que compró su vivienda hace tres años está viendo como el valor de su casa no cumbre el importe de su hipoteca», señala Mena. «Puede ocurrir que la gente acuda a la oficina del banco a entregar las llaves de su casa porque ve imposible hacer frente al pago de la hipoteca», advierte Romera. Y aquí llegaría el problema para el prestatario, que se encontraría con un bien en su poder que no cubre la deuda del cliente. Al contrario de lo que ocurre en Estados Unidos, donde los hipotecados sólo responden ante la entidad financiera con su vivienda, en España los bancos pueden acudir a la garantía personal, embargando otros bienes o incluso el sueldo de los morosos. «Es difícil que un banco recurra a la garantía personal de un cliente para asegurarse el pago ya que tiene muy poco valor», puntualiza Romera»Este grave problema ya está sucediendo. Mucha gente, que ve ahora que no puede seguir pagando las cuotas de su hipoteca, intenta vender su vivienda. Pero se da cuenta de que no la puede vender al precio necesario para cubrir su hipoteca actual. Por lo que se enfrenta a la cruda realidad de decidir si vende por debajo de su deuda hipotecaria y paga al banco la diferencia (cosa que evidentemente no puede al no tener ahorros) o se arriega a que se ejecute la hipoteca judicialmente, con lo que al final perderá su vivienda y responderá con su nómina y el resto de bienes para pagar lo que falte. Este grave problema, en mi opinión, produce un fuerte freno a la bajada de precios de la vivienda de segunda mano, ya que, simple y llanamente, el propietario no puede vender más bajo que su hipoteca actual.

En España hay hipotecas de alto riesgo, muchas más de lo que se atreven a admitir las entidades financieras. Esperemos que el euribor baje sustancialmente y alivie las tensiones de las familias sobrendeudadas, porque el peligro de impagos es muy alto.
Y gran parte de la culpa la tienen las propias entidades de crédito, que no impusieron en el momento de bonanza unos criterios de riesgo razonables.

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Los españoles seguimos cumpliendo con la hipoteca

La cultura española de pagar la hipoteca se refleja claramente en la realidad, como podemos leer en El Mundo.

La tasa de morosidad alcanza el 0,632%, dato que no preocupa todavía a los expertos.

El caso es que el español hipotecado, una gran parte, por no decir la inmensa mayoría, lo último que deja de pagar es, precisamente, la hipoteca. Tener una vivienda supone algo así como ser un español de ley.

Todo el mundo paga su hipoteca, aunque el cambio de ciclo, unido a los vientos de crisis financiera provenientes de Europa, hace dudar al más pintado. No es así, la hipoteca es lo primero y las cervezas o las vacaciones financiadas con préstamos exclusivamente consumistas pueden esperar.

Porque, desde muy pequeño, el español medio lo que pretende es tener una casa para él, para el futuro y, por qué no, para los hijos.

Esta cultura de pagar las cuotas de la hipoteca da una estabilidad financiera a españa que envidian otros países.

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9 constructoras han suspendido pagos en solo 6 meses

El decaimiento del sector del ladrillo en las islas y en el conjunto del Estado también se ha trasladado a las promotoras y a los proveedores de materiales.
Empresas de prefabricados, suministradores de puertas y ventanas y al menos tres inmobiliarias de propietarios diferentes se encuentran en situación de insolvencia.

La última sociedad constructora sobre la que se ha establecido un concurso necesario se halla afincada en Llucmajor. En general domina la disparidad de procedencias: hay mercantiles deudoras de Inca, sa Pobla, Palma o Alcúdia.

Sin casos tan estruendosos como el de la firma valenciana Llanera, que debe 432,65 millones de euros a una treintena de cajas de ahorros y bancos, Mallorca se ha visto sobresaltada por algún caso de cierta relevancia. Así ha ocurrido con Seguí Munar e Hijos S.L., de Sa Pobla, e Inversiones Urbanas Mallorquinas, de Esporles, con pasivos declarados de 7 y 17 millones de euros, respectivamente.

Durante el año que acabamos de inaugurar, la construcción lastrará el crecimiento de la economía balear. Ya lo advirtió el Conseller de Economía, Carles Manera, quien pronosticó un retroceso de la actividad. Desde el Ejecutivo balear se observa sin sobresaltos esta desaceleración. Consideran que el desvío de recursos desde otros sectores hacia el ladrillo, y en concreto hacia la edificación residencial, hace menos eficiente a la economía balear y deja sin inversión a otros ámbitos.

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