Entradas

Valoración catastral y recibo IBI

Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.

Leer más

Veremos a continuación las principales novedades del IRPF 2018 (más correctamente el IRPF de 2017 que se liquida a partir de abril de 2018). En cuanto a la deducción de la hipoteca, como se explica en este análisis de cuándo una hipoteca se puede desgravar, no hay cambios en el IRPF de 2017.

Leer más

Hoy en una entrevista digital en El País, como director editorial de iAhorro.com y con la ayuda del equipo editorial y de expertos independientes como Luís García Langa, hemos respondido a las dudas de los usuarios sobre la reciente reforma fiscal anunciada por el Gobierno, que puedes consultar tranquilamente en este artículo en el portal iAhorro.

En la charla digital mantenida, que puedes leer en El País, respondemos a múltiples preguntas sobre la nueva reforma fiscal de junio de 2014, que afecta ya a este año para determinados colectivos (autónomos que ganan menos de 12.000 euros o despedidos que cobren indemnización) y, en su mayoría, a los contribuyentes en los años 2015 y 2016.

Os dejamos una respuesta y os invitamos a leer el resto en El País.

¿Qué opina de la desgravación por los nuevos productos de ahorro de más de 5 años?

El resumen de este nuevo tipo de producto, que puede tener forma de seguro de vida o de depósito (o cuenta remunerada sin posibilidad de disposición, no queda muy claro en la norma) lo puedes leer aquí.

 Me parece que la idea de proporcionar herramientas sencillas de ahorro a largo plazo a los clientes de bancos y aseguradoras que no tienen conocimientos financieros suficientes para elegir otras vías, como los fondos de inversión, es buena.

El problema es que no me gusta como se ha instrumentado. Un depósito actualmente ofrece muy poca rentabilidad, con lo que ahorrar a 5 años con este producto (CIALP), por muy buenas condiciones fiscales que ponga a los intereses (con un límite de dinero depositado al año de 5.000 euros) no va a resultar muy interesante (salvo que de una vez por todas las entidades financieras compitan por captar ahorro, cosa que no parece muy probable).

En cuanto a los seguros de vida (SIALP), la complejidad de estas pólizas es alta, por mucho que se intenten vender seguros como un producto sencillo. El cliente normal no puede saber si realmente contratar un buen producto a 5 años y, además, la norma abre la puerta a que sean más o menos arriesgados y se puede perder capital, al poner que:

d) La disposición por el contribuyente del capital resultante únicamente podrá producirse en forma de capital, por el importe total del mismo, no siendo posible que el contribuyente realice disposiciones parciales. A tal efecto, la entidad deberá garantizar al contribuyente la percepción de, al menos, un capital equivalente al 85 por ciento de la suma de las primas satisfechas o cantidades depositadas

Tiempos aciagos vivimos los ciudadanos españoles que cumplimos escrupulosamente con el fisco, que cada día que pasa aumenta su voracidad por nuestra cada vez más menguada renta disponible.
Anuncia el Gobierno del recorte a las clases bajas y medias (que no a las grandes fortunas o al propio sistema político más que duplicado) que ahora le toca el turno a la tributación del ahorro en el IRPF, que pagan las personas físicas residentes en España (de empresas no hablamos, que pagan el Impuesto de Sociedades).
Veamos primero el efecto en la venta de inmuebles, por su enorme trascendencia en términos de pago de impuesto por operación:
En el año 2006 si se vendía un inmueble por 200.000 euros que había costado 150.000, la plusvalía ascendía a 50.000 euros y sobre este importe se aplicaba un gravamen fijo del 15%. Lo que suponía pagar en el IRPF por este concepto 7.500 euros.
En el año 2013, si se cumple lo anunciado por el Gobierno, el ahorro tributaría al tipo marginal del contribuyente si lo vende con menos de un año de generación, que varía del 24,75% al 52% (56% en Catalunya). Lo cual significaría pagar entre 12.375 a 26.000 euros. Es decir, que una persona que vendiera un inmueble en el año 2006 pagaría hasta 18.500 euros menos que en el 2013, impresionante y lamentable.
Si las rentas del ahorro superan el año de generación, se supone seguiría vigente el gravamen actual, que es:
Menos de 6000 euros al 21%.
Entre 6.000 y 24.000 euros, el 25%.
Más de 24.000 euros, el 27%.
Para el ejemplo del inmueble, suponiendo que se ha vendido más de un año después de su compra, en impuestos del 2013 se pagaría:
6.000 x 21% = 1.260 euros.
24.000 x 25% = 6.000 euros.
20.000 x 27% = 5.400 euros.
En total, 12.660 euros, 5.160 euros más de impuestos que la misma operación en el año 2006, que para más inri eran años de bonanza económica. Un absurdo cuyos fines únicos son recaudar más.
En teoría los intereses de cuentas y depósitos, además de los dividendos, no cambiarían de tributación, como única excepción.

Como recoge Cotizalia, mi opinión en el tema es que provocará distorsiones en la elección del producto de ahorro:

Los expertos creen que el anuncio realizado ayer por Mariano Rajoy adolece de detalles en un asunto tan sensible como el ahorro. Como señala Pau Monserrat, de iAhorro.com, “hay un efecto de distorsión entre las distintas modalidades de ahorro, y eso siempre es peligroso”.

Hay rentas del ahorro que no pueden escapar al afán recaudatorio del Estado y que verán aumentada sin piedad su tributación. Sin embargo, en algunas como las plusvalías inmobiliarias veremos aumentar drásticamente el fraude fiscal, escriturando las ventas muy por debajo del valor real de venta y cobrando el resto en B. Muchas veces aumentar el tipo impositivo acaba suponiendo menos recaudación, por la reducción de la actividad económica y el aumento del fraude fiscal.
Con más impuestos no saldremos de la crisis, nos zambulliremos más en ella. Señores dirigentes, reduzcan primero sus sueldos y cierren empresas públicas absurdas, reduzcan y optimicen personal y acaben con duplicidades y órganos de postín como el Senado y, después, ya veremos si hay que tocar los impuestos de las clases menos favorecidas y medias. Que las grandes fortunas y banca, por ejemplo, algo tendrán que pagar, digo yo.
Os dejo una entrevista en GestionaRadio como director editorial de iAhorro:
Esta entrada hace referencia a la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF y su futuro. Concretamente, si los compradores de viviendas en el año 2012 y próximos años podrán desgravarse lo que paguen por comprar su residencia habitual.
Los que adquirieron su vivienda habitual en el 2010 o antes no han visto, hasta la fecha, peligrar esta deducción, pudiendo desgravarse lo pagado en efectivo y deducirse el préstamo hipotecario en su caso.
Los que compraron la casa en el año 2011 si que han sufrido en sus carnes la inseguridad jurídica en este tema fiscal, ya que el Gobierno de Zapatero la redujo a su mínima expresión y el de Rajoy la recuperó con carácter retroactivo. Por tanto, las cuotas de la hipoteca que financian una vivienda habitual en la declaración presentada este año han sido deducibles, en un 15% y con un límite de 9.040 euros (al que aplicando el 15% resulta un beneficio fiscal máximo de 1.356 euros).
Estemos o no de acuerdo con este beneficio a la compra de viviendas, lo que está claro es que en inversiones de este tipo las familias deben tener seguridad tributaria y no la están teniendo en absoluto.
Después del rescate financiero, primero pasando por España y después directamente a las entidades financieras que han producido la burbuja inmobiliaria (de una magnitud cercana a los 270.000 millones de euros), las autoridades europeas y el FMI están forzando al Gobierno español a que elimine la deducción, posibilidad muy cercana.
Si se acaba eliminando la deducción por vivienda habitual, pueden ocurrir varias cosas:

  1. Que los que compren a partir de la fecha de la eliminación no tengan ya derecho a deducirse la hipoteca ni otros pagos.
  2. Que se otorgue carácter retroactivo a los que han comprado en el año que entra en vigor la eliminación del beneficio fiscal, probablemente el 2012.
  3. Que el carácter retroactivo se ampliara a más años o a todos los contribuyentes, lo que sería uno de los casos más preocupantes de inseguridad jurídica que ha vivido el sistema fiscal español.

Estas tres opciones son posibles. Los compradores de vivienda tienen motivos para estar preocupados e indignados con una clase política que no sabe pensar a largo plazo. Veremos como acaba la cosa, pero tiene mala pinta, fiscal.

Hay cierta confusión en cómo aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2011 (declaración que presentamos estos meses de 2012).

La confusión se debe a que el anterior Gobierno del PSOE modificó la normativa del IRPF limitando la deducción según nuestro nivel de renta, para las viviendas habituales compradas a partir del 1 de enero de 2011, y el nuevo Gobierno del PP la ha recuperado con efectos retroactivos en los mismos términos que estaba antes.

En definitiva, en la declaración de la renta que presentamos en estos meses de 2012, los gastos por adquisición de viviendas en el 2011 desgravan igual que antes. Tanto lo que hayamos pagado en efectivo (con nuestros ahorros) como las cuotas de nuestra hipoteca van a ser deducibles en el IRPF, con un límite para el 2011 de 9.040 euros. El tipo de deducción sigue siendo del 15%, con lo que lo máximo que reduciremos en la declaración son 1.356 euros.

La hipoteca sólo es deducible si ha sido solicitada para sufragar los gastos de compra de una vivienda habitual de la que somos propietarios sin limitación alguna (los nudos propietarios, usufructuarios o propietarios en fideicomiso no pueden desgravarse las hipotecas). Por tanto, no es deducible una hipoteca que haya sido solicitada para reunificar deudas u obtener liquidez para otras finalidades que no sean la compra de vivienda.

Para que un inmueble sea considerado una vivienda habitual a efectos fiscales es necesario que:

  • Sea la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años; esta condición no opera en los siguientes casos:
    • Fallecimiento del contribuyente
    • Circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o más ventajoso, básicamente).
  • Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
  • También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (tales como trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.

Resumiendo, tanto si has comprado tu vivienda habitual antes del 2011, en el año 2011 o en el 2012, las cantidades pagadas en concepto de compra de vivienda son deducibles en el IRPF, sin limitaciones según tu nivel de renta.

Las leyes han de ser lo más estables posibles para evitar las injusticias que provoca un cambio inesperado. En fiscalidad también; el problema es que está ocurriendo lo contrario, que normas vigentes en un año (por ejemplo la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2011), tal vez cambien antes de terminar éste.

El mismo problema tenemos con el IVA de la obra nueva, que del 7% pasa al 8% y, después, al 4% de forma temporal (y sin saber si se renovará esta temporalidad el año que viene o no, según  quien gane las elecciones y lo que decida).

Un verdadero cachondeo fiscal que hemos tratado en el blog Dinero Experto, de Financial Red:

La inseguridad jurídica de la fiscalidad de la vivienda habitual.

Por otra parte, en Euribor Blog, hemos dado algunas ideas de la situación económica que nos depara el 2012, en base a una conferencia que dio Banif a la que estuve invitado. Todos los secretos desvelados en:

¿Cómo les explican la crisis a los ricos?

Esta semana en iAhorro.com hemos tratado el tema del IVA al 4% de la obra nueva, que se aplica hasta 31/12/2011. Varias han sido las aportaciones del comparador financiero en la Red, entre las que destacaría:

iAhorro.com nos ofrece esta información explicativa de los posibles efectos de la rebaja temporal de la tributación de la obra nueva:

El Gobierno ha aprobado una rebaja temporal del IVA de la obra nueva, mediante el Real Decreto-ley 9/2011.

Hasta el 31/12/2011 la compra-venta de residencias recién terminadas tributará al 4% de IVA, en lugar del 8%. Esta rebaja supone 8.000 euros de ahorro a un comprador de una casa de 200.000 euros.

¿Qué sentido tiene igualar los impuestos indirectos que se pagan por comprar una obra nueva a la tributación de la vivienda de protección oficial, alimentos básicos o los medicamentos?

Los argumentos esgrimidos por el Gobierno para defender la medida coyuntural son:

  1. Reducir el stock de viviendas sin vender de las promotoras.
  2. Reactivar la concesión de crédito por parte de las entidades financieras.
  3. Crear empleo en el sector de la construcción, al iniciarse nuevas promociones en determinadas zonas.

Analicemos brevemente estos supuestos efectos favorables:

El stock de obra nueva en manos de las promotoras se reducirá si los precios que ofrecen se adaptan a la demanda (que exige rebajas del 20 o el 30%) y cuando las entidades financieras ofrezcan préstamos hipotecarios para adquirir este excedente. Una rebaja del 4% en los costes fiscales de adquirir una vivienda no parece que vaya a tener un efecto contundente en la reactivación de las ventas.

En cuanto a la restricción crediticia, en poco parece que vaya a afectar la medida. Las casas adjudicadas en subasta o mediante dación en pago que ahora figuran en los balances bancarios no se ven afectadas por esta medida. Si un banco vende un piso previamente subastado, se tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), no por IVA; por tanto, no se van a incrementar las ventas del ladrillo en manos de bancos, que sería lo que aportaría liquidez y desatascaría el crédito.

La rebaja del IVA no va a tener efectos perceptibles en el empleo de la construcción, por mucho que diga el Gobierno. La argumentación de que si el stock se reduce, las promotoras iniciaran nuevas promociones en determinadas zonas es una falacia. La clave del empleo está en que la demanda de viviendas se reactive y de que la oferta adecué los precios a la demanda. Y ninguno de estos requerimientos se van a dar bajando temporalmente el IVA.

¿A quién beneficia el Gobierno?

Una primera lectura podría ser que a los bancos, pero no de forma directa, ya que sus inmuebles no se ven beneficiados al no tributar por IVA. Directamente se estaría beneficiando a las grandes promotoras, que pueden ofrecer pisos más baratos a los clientes y además, aprovecharse del efecto mediático que tiene el anuncio en los potenciales compradores. Una familia que quiere comprar pero está postergando su decisión de compra, puede verse incitada a adquirir un inmueble antes de 31 de diciembre y aprovecharse del menor IVA.

Sin embargo la mera rebaja de un 4% en el coste total de adquirir un inmueble, si no viene acompañado de rebajas adicionales por parte de las promotoras, no va a ser suficiente para estimular la demanda. Además para comprar no basta con querer, hay que poder. Y la llave la tienen las entidades financieras y la concesión de los préstamos hipotecarios.

Por tanto, una promotora cualquiera tendrá las mismas dificultades para vender con un IVA al 8% que al 4%, ya que la llave es que el cliente consiga una hipoteca. Las que pueden verse favorecidas con las grandes promotoras con problemas de solvencia, ya que los bancos que financiaron sus obras pueden preferir conceder hipotecas a sus clientes y evitar tener que adjudicarse las urbanizaciones. E indirectamente se beneficiaría a las entidades financieras, que evitarían adjudicarse más ladrillo de estas empresas promotoras.

Por tanto, podríamos decir que la medida beneficia a las grandes promotoras e, indirectamente a las entidades financieras que otorgaron los préstamos promotor.

Y también se ve beneficiado el cliente solvente de obra nueva, que por ahorros o capacidad económica no tiene problemas para adquirir una vivienda que hasta el 31 de diciembre le cuesta un 4% menos.

¿Quienes salen perdiendo?

El IVA es impuesto indirecto sobre el consumo. No tiene en cuenta la situación personal del contribuyente a la hora de fijar el porcentaje, con lo que no es un tributo progresivo (paga el mismo porcentaje una persona multimillonaria que una persona sin recursos).

Con el mismo argumento, la falta de progresividad, el actual Gobierno redujo sustancialmente la deducción por adquisición de vivienda habitual, haciéndola desparecer para las rentas superiores a 24.107 euros.

Los dos pilares que deberían sostener el edificio jurídico tributario son:

  1. La seguridad jurídica.
  2. La progresividad, para que paguen proporcionalmente más los que más tienen.

Con la rebaja del IVA de forma temporal, se corrompen ambos pilares. En realidad se beneficia a los más ricos (o menos pobres, según se mire), los clientes que no tienen problemas de financiación y quieren comprar una vivienda nueva.

Se establece un agravio comparativo con los compradores y vendedores de vivienda usada, colectivo menos pudiente, en general, que el que opera en el mercado de la obra nueva.

¿No sería más conveniente para el sistema que se beneficiara la compra de vivienda usada?

Una parte importante de la oferta son familias que no pueden pagar la hipoteca e intentan vender al precio más bajo posible para evitar caer en el impago. Estas situaciones son las que deberían merecer la atención del ejecutivo, beneficiando fiscalmente la transmisión.

Reduciendo el IVA de la vivienda nueva el Estado deja de ingresar la mitad de la recaudación en concepto de IVA, que pagarían los contribuyentes solventes. Por tanto, todos los contribuyentes estamos beneficiando a un colectivo que, en principio, no tiene ninguna necesidad de ser subvencionado.

Sin duda una medida difícil de entender, cuyos efectos en la redistribución de renta son desfavorables y que, a priori, no parece que vaya a tener los efectos esgrimidos para defender la rebaja temporal. Uno no puede dejar de preguntarse quién está detrás del movimiento del Gobierno, sin acabar de encontrar la respuesta.

Esta semana en FinancialRed he tratado dos temas relacionados con las finanzas públicas:

La reforma constitucional impuesta por los ricos de la UEM, seguramente a cambio de la compra de deuda española del BCE.
La rebaja del IVA de la obra nueva al 4%, hasta el 31/12/2011. Como he podido comprobar en el Consultorio de Invertia, esta medida afecta y distorsiona el mercado inmobiliario en múltiples casos. Agradecer la ayuda de Remo, que en esta materia es un verdadero experto.

Hoy y mañana he sido invitado a intentar resolver las consultas de los usuarios de Invertia, como analista de iAhorro.com.

De momento predominan las dudas sobre la aplicación del IVA al 4% para la compra de la obra nueva (modificación temporal que ya comentamos en YaEncontre) y algunas preguntas y comentarios sobre la evolución del precio de la vivienda.

Os invito a preguntar (y responder) en el Consultorio de Vivienda e Hipotecas.