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Los diferentes métodos de valoración son:

  1. Por comparación.
  2. Coste de reposición.
  3. Método residual.
  4. Actualización de rentas.

Estos métodos son los habitualmente utilizados por los tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas Europeas de Valoración, todos ellos están reconocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aunque las denominaciones no sean idénticas. Están recogidas y reguladas por las Normas de Valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras por la ECO 805/2003.

Para poder realizar la valoración de un solar, ya sea rústico o urbano, es imprescindible contar con la documentación siguiente:

  1. Nota registral o escrituras.
  2. Recibo del I.B.I.
  3. Normativa urbanística aplicable al solar.
  4. Cédula de aprovechamiento urbanístico.
  5. El método de valoración inmobiliario más empleado es el de comparación, que podremos aplicar para la valoración de un solar rústico pero no para un solar urbano.

Valoración de solares rústicos

Hay que comprobar que no existan edificaciones dentro del mismo; si fuera así hay que confirmar que se encuentran legalmente construidas, si es un almacén agrícola o casa unifamiliar y que no tiene ningún expediente regulatorio abierto. Se realizará la consulta al ayuntamiento al que pertenezca.

Si la construcción no figura en las escrituras, para realizar una valoración hipotecaria, no se tendría en cuenta su valor ya que se tendría que proceder a su legalización realizando una declaración de obra nueva y registrarla en el Registro de la Propiedad.

Para la valoración de un solar rústico se tendrá también en cuenta si existe plantación de algún tipo en ella y se realizará el cálculo mediante la actualización de renta de la explotación derivada de ella. Muy importante es si es de regadío o de secano.

Para realizar la valoración para una expropiación hay que calcular su precio razonable o justiprecio. Si se encontrara una casa unifamiliar no escriturada y habitada se procederá a su valoración teniendo en cuenta si es vivienda habitual o segunda residencia. Si se encontraran más elementos dentro de la finca, también se realiza la valoración, a pesar que no conste en escrituras y se realizará un alzamiento de planos de todos los elementos.

También se tendrá en cuenta la ubicación y accesos a la misma, si se ubica más o menos cercano a un núcleo urbano y si su acceso es por caminos asfaltados o de tierra.

Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%.

Valoración de solares urbanos

Para poder realizar la valoración de un solar urbano es imprescindible que los servicios técnicos del Ayuntamiento emitan una cédula de aprovechamiento urbanístico, en el se obtiene la superficie que se puede construir, la tipología y si existe algún condicionante sobre él. Por ejemplo podría darse el caso que hubiera una construcción sobre él y que estuviera catalogado como protegida, por lo que nos encontraríamos con otros parámetros a tener en cuenta para su cálculo.

Siempre se tendrá en cuenta el máximo aprovechamiento del terreno en el principio del mayor y mejor uso.
El principio del mayor y mejor uso de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

Realizando el método de comparación, tendríamos que obtener comparables de solares urbanos ubicados en la misma zona o análoga donde se pudiera construir la misma tipología de inmuebles, con el mismo aprovechamiento y metros totales a construir. No suelen encontrarse comparables ya que es muy difícil que se den varios solares iguales con los mismos parámetros, según la normativa de valoración es imprescindible obtener 6 comparables análogos a los que se valora, por lo que su método correcto de valoración será por el Residual.

El método de valoración residual permite obtener el valor del suelo, de terrenos y de inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor que no son el suelo.

Para determinar el valor de mercado del suelo, a partir del valor del producto inmobiliario final, se determinará la deducción de él de todos los gastos e inversiones necesarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría.

Como se obtiene la tipología a construir, se complementa la valoración, buscando comparables de obra nueva de la misma, en la misma zona y análogos. Para realizar los cálculos de una expropiación se cogerán los valores medios de construcciones medias con calidades medias para poder ajustarse al valor de justiprecio y más razonable, con lo que obtendremos los precios medios de venta de la zona.

Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
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Un perito es aquella persona titulada y conocedora de la materia, que ilustra tanto a los juzgados y tribunales para mayor calidad en las resoluciones judiciales, como a particulares para la resolución de conflictos. Es un profesional dotado de conocimientos especializados y reconocidos, a través de sus estudios, y/o sabiduría suministrará información u opinión a los tribunales de justicia y particulares sobre los puntos litigiosos que son materia de su dictamen.

El perito tiene que tener certificada o reconocida su profesionalidad por lo que es necesario que aporte un título oficial (ver Sección V.- Del Dictamen de Peritos de la Ley de Enjuiciamiento Civil Española) en todo tipo de disciplinas.

Existen dos tipos de peritos, el que es nombrado judicialmente y el que es propuesto por una o ambas partes (y luego aceptado por el juez), ambos peritos ejercen la misma influencia en el juicio y arriesgan su titulación y oficio, sometiéndose a sanciones de inhabilitación, por lo que tanto el perito nombrado judicialmente como el nombrado a modo parcial han de actuar con máxima honestidad y claridad.

Para la realización de informes a efecto hipotecario solo podrá realizarlos los profesionales arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos.

Y los profesionales vinculados que, contando con una experiencia mínima de tres años en la actividad de tasación, hayan celebrado con la sociedad de tasación, o con la entidad de crédito correspondiente, un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observación de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el Real Decreto orden ECO/805/2003 de 27 de marzo.

Existen causad de recusación establecidas con carácter general en la L.O.P.J., más las siguientes:

  • Haber dado sobre el mismo asunto dictamen contrario.
  • Haber presentado servicios como perito al litigante contrario.
  • Tener participación en sociedad que sea parte en el proceso.

Causas de Tachas:

  • Parentesco.
  • Interés en el pleito.
  • Dependencia laboral.
  • Amistad o enemistad.
  • Otra circunstancia desmerecedora.

El perito podrá realizar informes para distintas finalidades:

  • Disoluciones y separaciones, matrimoniales o empresariales.
  • Herencias.
  • A efectos de seguro.
  • Contenciosos por impago.
  • Garantía para la administración.
  • Para inventarios y valoraciones patrimoniales.
  • Administrativas de transcendencia fiscal.

Por lo que hace referencia a valoraciones con transcendencia fiscal, en la actualidad se realizan informes de valoraciones inmobiliarios para las operaciones vinculadas que son aquellas que hacen referencia a cualquier transacción entre una empresa y sus socios (que tengan, al menos 5% de participación o un 1% en sociedades cotizadas), sus administradores; el cónyuge y familiares de los socios y de los administradores hasta el tercer grado; los socios de otra entidad cuando ambas empresas pertenezcan a un mismo grupo; otra entidad participada por ella al menos el 25% y sus establecimientos permanentes en el extranjero.

También incluye las operaciones entre dos entidades que pertenezcan a un mismo grupo (aunque sólo sea entre la sociedad que has creado para alquilar un local a tu empresa, o si has dividido tu empresa en distintas sociedades por líneas de negocio), que tributen en el régimen de grupos de sociedades cooperativas, o en las que los mismos socios o sus familiares participen, directa o indirectamente, en al menos el 25% del capital.

De lo que no se salva ninguna empresa es de que si sus decisiones empresariales entran dentro de la consideración de “operaciones vinculadas”, no podrán fijar los precios o condiciones que quieran, aunque sean los reales, sino que deben regirse por los precios de mercado. El régimen sancionador ha sido endurecido con multas, si no se documentan bien las operaciones; se prevé sanciones de 1.500 euros por dato omitido, inexacto o falso y de 15.000 euros por conjunto de datos.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
gemmagarzonm@gmail.com

En esta ocasión podemos ofreceros  una nueva colaboración de Gemma Garzón, que estamos seguro aclarará muchas dudas en cuanto a la disminución del valor de las viviendas en las tasaciones actuales:

Muchos se preguntan el porqué de la reducción en los valores de los informes de tasaciones hipotecarias; la respuesta radica en los parámetros y la normativa de valoración empleados, donde se recoge que para obtener el valor de mercado se tendrá que hallar comparables idénticos al bien a valorar, con mismas características de: superficie, estado de conservación, antigüedad, calidad constructiva, ubicación…

No siempre es posible que coincidan todos los parámetros por lo que se aplica unos coeficientes correctores para homogenizar cada comparable respecto al bien valorado.

Los comparables se obtienen de anuncios en prensa, internet, intermediarios inmobiliarios y particulares. Con lo que se obtiene el precio de venta de los inmuebles en el momento de realizar el informe de valoración; es obligado que los comparables sean recientes; por lo que debido a la depreciación actual de los precios de compra-venta se obtienen valores inferiores.

Se observa que no todas las zonas o tipologías de inmuebles se han devaluado por igual, a menos renta o calidad constructiva más depreciación se obtiene.

Por lo que se refiere a las valoraciones hipotecarias de inmuebles en régimen de VPO (Vivienda de Protección Oficial), si se aplica el precio real de mercado libre se obtiene, casi siempre, un valor inferior al que se obtiene de aplicar el módulo oficial vigente, con lo cual tendremos que esperar como actúan las entidades financieras con dicha diferencia, ya que hasta la actualidad el valor hipotecario es el del módulo oficial.

Por lo que la valoración de un inmueble va ligada al precio de mercado de compra-venta, que no significa que sea el precio final de transmisión que se inscribe del inmueble.

El internauta dispone de páginas webs donde nos pueden orientar sobre el precio actual del inmueble, como Preveo  o a través de técnicos especializados.

Gemma Garzón Martín

Gemma Garzón es una perito judicial inmobiliario y de contenido, amiga nuestra y mejor profesional.

Tiene una extensa experiencia en juzgados y particulares (herencias, divorcios y separaciones, seguros y contencioso entre otros).

Para consultas sobre estos temas os podréis poner en contacto con ella mediante email  o en este mismo blog.

Sin más dilación os dejo con su artículo, esperamos que primero de una larga série:

La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado y, casi siempre, parcialmente subvencionada por la administración pública española.

El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades.

Son las calificadas como viviendas de protección oficial o, más en general, como viviendas protegidas, por el órgano competente de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 3 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012).

Solamente podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, salvo en aquellos supuestos que determina expresamente este Real Decreto.

Con independencia de otras posibles denominaciones por parte de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla en cumplimiento de su normativa propia, las viviendas protegidas de nueva construcción, para venta o arrendamiento, podrán calificarse o declararse, a efectos de las condiciones y ayudas de este Real Decreto, como viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, viviendas protegidas de régimen general y concertado.

Referente a las valoraciones de inmuebles de VPO el método a emplear es el de comparación de muestras, a diferencia de los inmuebles de renta libre, la valoración final viene impuesta por el precio de los módulos y superficies, que se aplican según la zona. Este precio viene marcado por cada Comunidad Autónoma quien limita el precio y la superficie a adoptar.

En la actualidad para una vivienda de Barcelona, Girona y Tarragona capital el precio del módulo es de 1.940,48 €/m2, mientras que en Lleida es de 1.576,64 €/m2 (si tenéis  alguna consulta sobre el precio en otras poblaciones estaré encantada de recibir vuestros emails).

La superficie máxima que computa es de 90 m2, si existieran terrazas grandes computarían aparte, lo que hace incrementar valoración final. Para garajes la superficie máxima es de 25 m2 y trasteros de 8 m2.