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Por HelpMyCash.com

Contratar una hipoteca puede convertirse en un proceso engorroso, en el que el cliente siente que está perdiendo mucho tiempo, dinero y, en ocasiones, hasta el último gramo de paciencia. Por eso es habitual que, una vez negociada y firmada la hipoteca, el hipotecado no quiera volver a acordarse del tema más de lo necesario durante el resto de su vida. Gran error.

No debemos dejar que la hipoteca “siga su curso” sin más. Recordemos que el banco es un negocio y, como tal, mira por su propio interés. ¡Nadie, salvo nosotros, va a ocuparse del nuestro!

En otras palabras, las condiciones que negociamos al firmar la hipoteca no tienen que durar eternamente. Abrir una hipoteca ya no significa “casarse” con el banco. Eso podía servir en la época de nuestros padres, pero ahora hay cosas que podemos hacer para abaratarla; tenemos opciones, y sería una tontería no aprovecharlas.

Para empezar, el banco nos llamará una vez al año o cada seis meses para la revisión del préstamo hipotecario. Eso nos permitirá realizar una novación y renegociar algunas condiciones. Pero, como siempre, el banco tendrá la última palabra y puede no aceptar nuestras propuestas. Ahí es donde hay que pensar en la subrogación, es decir, en cambiar de banco.

Motivos para cambiar de banco nuestra hipoteca

1. Ahora es más fácil que nunca. Desde 2007, la ley apoya el cambio de banco ayudando a los clientes de 2 maneras muy concretas: una, ha eliminado la obligación de pagar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), uno de los mayores gastos (sobre el 1% del total de la hipoteca), al cambiar la hipoteca de entidad; y dos, ha marcado un máximo de 0,5% en la comisión de subrogación que debemos pagar al retirar nuestra hipoteca para cambiar de entidad.

2. El mercado cambia constantemente y tu hipoteca, que era muy barata el año que la contrataste, puede haberse convertido en una de las más caras del mercado actual. O tu perfil económico ha cambiado y, con él, tus necesidades, con el resultado de que tu vieja hipoteca ya no se adapta a ti. Por eso es necesario estar al día de las nuevas ofertas hipotecarias (consulta los rankings de hipotecas más baratas de agosto 2010) para poder escoger la que más nos conviene en este momento de nuestra vida.

3. Hay tanta competencia para captar clientes que algunos bancos ofrecen correr con todos los gastos de subrogación, incluyendo notaría, tasación, gestoría y Registro de la Propiedad. Así que el cambio puede salirnos muy barato.

4. En ocasiones, hacer un amago de subrogación sirve para que nuestro banco, que se había negado a mejorarnos las condiciones, se replantee la renegociación. El truco consiste en lo siguiente: una vez tengamos la oferta vinculante del nuevo banco, es decir, el borrador del nuevo acuerdo hipotecario, es necesario llevarla a nuestra actual entidad. Es posible que nuestro banco iguale la oferta y nos ahorremos los gastos (en caso de que la nueva entidad no los pague) y la comisión de subrogación (en caso de que nuestra hipoteca cuente con una).

5. ¡Podemos ahorrar más de un 10% de nuestro dinero! Veámoslo en euros. Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés suelo del 3%. Con esta hipoteca estamos pagando 632 euros de cuota cada mes. Pero hemos echado un vistazo a las ofertas del mercado y hemos decidido cambiar a una hipoteca variable sin suelo. Ni siquiera hemos buscado la más barata del mercado; nos cambiamos a una de Euribor + 0,60%. Con la nueva hipoteca estaremos pagando 552 euros al mes, un 12,65% menos. ¡Y este no es, ni de lejos, un ejemplo extremo!

Resumiendo, cambiar la hipoteca de banco no solo es más fácil que nunca sino también muy conveniente para nuestro bolsillo. Solo es necesario recordar que muchas entidades no aceptarán nuestra hipoteca hasta pasados 5 años con la primera entidad. Por lo demás, si tenemos un buen perfil, el futuro está en nuestra mano.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
Sitio web: http://www.helpmycash.com

Nuestra colaboración esta semana que dejamos atrás con HelpMyCash ha versado sobre la posibilidad o no de acceder a financiación bancaria si se está en algún registro de morosos o se tiene impagos de algún otro tipo.

Entrar en un registro de impagos como es el RAI o el ASNEF por no cumplir con nuestros compromisos de pago, sea por hacer un cheque sin fondos, no pagar los recibos del móvil o tener recibos atrasados de un préstamo personal o de la hipoteca, nos expulsa al Infierno Crediticio.

La pregunta es: ¿hay redención posible para salir de esta condena? La respuesta es “depende”. ¿Y de qué depende? De factores como los motivos del impago, el estar en RAI o ASNEF y si se quiere contratar una hipoteca o solicitar un préstamo personal

La respuesta: en el blog de HelpMyCash.

Imagen | sapphireblue, flickr

Por HelpMyCash.com

El Gobierno español dedica cada año un porcentaje de su presupuesto a ayudar a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Así, cada comunidad autónoma tiene sus propias hipotecas joven, normalmente con mejores condiciones que las ofrecidas por los bancos. Sus puntos fuertes son 3: interés bajo, financiación hasta 100% sin aval y ayudas en metálico para pagar los gastos, de tasación, notariales, etc.

Pero ¿está la ayuda bien repartida? Teniendo en cuenta que solo algunas comunidades cuentan con estas hipotecas joven del Gobierno, la respuesta es no. ¿A qué se deben las ausencias de este tipo de ayudas en comunidades rebosantes de población joven como Cataluña, Galicia o casi todas las provincias de Andalucía? ¿No deberían tener las mismas oportunidades los jóvenes de todo el país?

Hipotecas joven del Gobierno: irregularidades y cifras

Otro de los puntos oscuros de estas ayudas es que no siempre son mejores que cualquier otra hipoteca dirigida al público general. De hecho, algunas de ellas, en concreto las ofrecidas en Burgos, Canarias, Granada y Santander, contienen un interés suelo, es decir, un interés mínimo a pagar, entre el 2,75 y el 3%. Si en la actualidad se está planteando ilegalizar este tipo de cláusulas para todo tipo de préstamos, ¿por qué no están los jóvenes más protegidos contra ellas? Parece que no existe ninguna normativa legal que establezca mínimos ni máximos en las hipotecas para jóvenes que ofrece el Gobierno, por lo que sigue siendo necesario escrutar la letra pequeña.

Pasando a cifras concretas, en una muestra de 12 hipotecas joven gubernamentales vigentes en España, se encuentran las siguientes proporciones: solo 3 de las 12 ofrecen ayudas en metálico para gastos, solo 1 ofrece un plazo de amortización de 50 años, y solo en 4 casos es posible esquivar la contratación de un seguro de hogar y vida que encarecerá la cuota mensual. En contrapartida, 8 de las 12 conceden entre el 100 y el 120% de financiación (las demás llegan hasta el porcentaje habitual, 80%), la edad para solicitarlas se estira por encima de los 35 años en 3 de ellas, y los diferenciales están por debajo del 0,50% en 8 de las 12 hipotecas.
En resumen, las ayudas del Gobierno para contratar hipotecas joven son pocas, desiguales y mal repartidas geográficamente, aunque algunas de las ofertas merezcan realmente la pena.

¿Cuáles son las mejores ofertas vigentes en nuestro país?

Después de descartar de la lista todas las hipotecas con “cláusula suelo” (un interés mínimo a pagar que no permite beneficiarse del bajo Euribor actual), y descartar también las que obligan a contratar múltiples productos vinculados (seguros) que encarecen la cuota mensual independientemente de que el interés pactado sea bajo, puede considerarse que tres de las mejores hipotecas joven esponsorizadas en vigor son las ofrecidas por el Gobierno de La Rioja, el Ayuntamiento de Valencia y el Ayuntamiento de Zaragoza.

La Hipoteca Joven del Gobierno de la Rioja (en Caja Rioja e Ibercaja)

Esta hipoteca ofrece una financiación de hasta el 100% con aval y 80% sin aval a devolver en un máximo de 40 años. Durante los primeros 3 meses, el hipotecado no paga intereses, solo amortiza capital y, pasado este período y hasta que se cumplen 3 años de hipoteca, solo pagará como interés el valor del Euribor. El diferencial a pagar a partir de estos 3 años se sitúa entre el 0,35% y el 0,65%, dependiendo de si ha escogido bajos o altos tiempos de amortización y porcentaje de financiación. No existen comisiones de ningún tipo y solo es necesario domiciliar la nómina, dar de alta una tarjeta de crédito de la entidad y contratar un seguro de hogar, es decir, que solo tiene un único producto vinculado, lo que ya es muy inferior a la media. Uno de los puntos más interesantes de esta hipoteca joven es que ofrece una ayuda de 190 euros para cubrir la tasación, 400 euros para los gastos notariales y de registro, y la totalidad del seguro de hogar durante los primeros tres años.

La Hipoteca Joven del Ayuntamiento de Valencia (en Ibercaja)

El Ayuntamiento de Valencia ofrece a los jóvenes que adquieran vivienda en su ciudad una financiación de hasta el 100% con aval y 80% si aval, y un plazo de amortización de hasta 40 años sin absolutamente ningún producto vinculado. De hecho, ni siquiera es necesario tener la nómina domiciliada en Ibercaja, aunque existe la opción de contratar algunos productos vinculados a cambio de que ellos corran con la tasación y el resto de los gastos. El interés de la Hipoteca Valencia Joven es del 0,0% durante los primeros 6 meses, y del 0,37% al 0,42% a partir de entonces. Y uno de sus puntos fuertes es que permite aplazar 1 cuota de cada 12 a partir del cuarto año.

La Hipoteca Joven del Ayuntamiento de Zaragoza (en Ibercaja)

La única de las 12 hipotecas consultadas que ofrece hasta un 120% de financiación (con aval) es la Zaragoza Hipoteca Joven. Esto significa que la hipoteca puede englobar, además del capital prestado, los gastos de apertura. El plazo máximo de devolución es de 40 años y el interés, de tipo mixto: un 0,0% fijo durante los primeros 3 meses y entre un 0,35% y un 0,45% a partir de entonces dependiendo del porcentaje de financiación. Esta hipoteca cuenta con una carencia de 24 meses, es decir, durante dos años podemos pagar solo intereses sin amortizar capital. Y, además, permite aplazar una cuota al año a partir del cuarto. En contrapartida, exige 3 productos vinculados: domiciliación de nómina, seguro de vida y seguro de hogar.

Y mención aparte merece la Primera Hipoteca de las Islas Baleares (en Sa Nostra, La Caixa, Banca March, Caja Madrid, BBVA y CAM). Su interés no es especialmente barato (2,75% fijo durante el primer año y entre 0,95% y 1,25% a partir de entonces) y para alcanzar el diferencial de 0,95% es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y otro de hogar, pero tiene dos cualidades extraordinarias para el mercado actual: una, no tiene comisiones y dos, ofrece un 100% de financiación a 40 años sin necesidad de ningún aval.

Si este modelo de préstamos hipotecarios –intereses muy por debajo de la media, amplia flexibilidad y financiación 100%– se hiciera extensible a todo el territorio español, es posible que los jóvenes se sintieran más apoyados y subiera el número de contratación de nuevas hipotecas.

Hipotecas consultadas:

Hipoteca Gobierno de la Rioja
Hipoteca Joven de Burgos
Hipoteca Ajuntament de Xirivella
Hipoteca Ayuntamiento de Castellón
Hipoteca Ayuntamiento de Granada
Hipoteca Ayuntamiento de Ejea de los Caballeros
Hipoteca Ayuntamiento Santander
Hipoteca Joven Canaria
Hipoteca Comunidad de Madrid
Hipoteca Valencia Joven
Primera Hipoteca Illes Balears
Zaragoza Hipoteca Joven

Para consultar la tabla con las hipotecas disponibles para cada comunidad y sus condiciones, hacer clic aquí

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
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El Capital Privado o prestamistas privados son una opción financiera extrema para situaciones muy determinadas. Son particulares o empresas que dejan dinero a un particular o familia a tipos de interés muy elevados (el 30% anual no es de lo más alto que cobran), en base al alto riesgo de impago asociado a la operación, a plazos muy reducidos (6 meses o 1 año) y con la garantía de la vivienda del endeudado.

La operación es, para el propietario de la vivienda, de altísimo riesgo. Tiene que tener muy claro que perderá la vivienda vía subasta si no consigue obtener el dinero que le ha dejado el prestamista.

Los prestamistas privados no son Reunificadoras de Deuda, si bien a veces pueden trabajar con estos intermediarios financieros para intentar reconducir la hipoteca privada a una hipoteca bancaria normal en segundo término.

Capital Privado en HelpMyCash

Mi recomendación es que nunca se acuda a este tipo de financiación privada sin el asesoramiento de un experto independiente.

En cierto sentido, la revisión de la hipoteca es como la declaración de la renta: algo que aplazamos hasta el último momento, un tema incómodo en el qué queremos pensar el menor número de veces posible.

Pero vencer el miedo y la pereza tiene grandes recompensas. En el caso de las hipotecas, con una sencilla gestión, podemos conseguir pagar menos a final de mes. Un objetivo que sin duda merece la pena.

¿Qué puedes pedir al banco para conseguir pagar menos?

Medidas que reducen la cuota mensual:

1.- Qué aumente el plazo de amortización: Es decir, devolver el dinero del préstamo en más años. Esta operación no reducirá el coste total de la hipoteca pero sí reducirá la cuota mensual si lo necesitas; nunca hay olvidar que a más plazo más intereses se acaban pagando, a pesar de que la cuota mensual se reduzca. Empieza a negociarla de cara a la próxima revisión.

2.- Una carencia. Significa que durante algunos meses no tienes que devolver nada del capital que el banco te ha prestado para comprar tu casa, solo es necesario que pagues el interés. Al final, obviamente, estarás obligado a amortizar el capital de todas formas, pero esta operación te habrá dado un respiro de algunos meses (hasta 5 años) durante los que pagarás una cuota mucho más baja. Eso sí, es necesario estar preparado para cuando termine la carencia, porque la cuota subirá de golpe.

3.- Capital diferido. Se trata de aplazar el pago de un porcentaje del préstamo hasta la cuota final. Este porcentaje puede llegar a ser del 30%. Mientras tanto, tu cuota mensual disminuirá considerablemente, aunque teóricamente antes o después deberías empezar a ahorrar para pagar la gran cuota final. Tranquilo, la realidad es que, en la mayoría de los casos, antes de que llegue el momento se vuelve a negociar con el banco para evitar pagarla de una sola vez. Esta fórmula es menos ventajosa cuando los intereses son altos, ya que se pagan intereses sobre este 30% diferido (y éstos se suman a la cuota resultante).

Medidas para reducir el coste total de la hipoteca:

4.- Un menor tipo de interés. Plantéale a tu entidad una renegociación de las condiciones (novación) antes de la revisión anual, para que lo vaya teniendo en cuenta. Prepara una lista con tus puntos fuertes: antigüedad, fidelidad, ingresos estables. Si consigues una rebaja del interés, no solo ahorrarás a final de mes, también reducirás el coste total de tu hipoteca.

5.- Que iguale la oferta que te hace otro banco. Si tu banco no está dispuesto a negociar, siempre puedes buscar mejores condiciones entre la oferta de otros bancos. En el momento que otra entidad te ofrezca mejores condiciones por escrito y en firme (lo que llamamos oferta vinculante), podrás usar este papel como herramienta de negociación. Tu banco solo tendrá 2 opciones: igualar la oferta para no perder tu hipoteca o dejarte firmar una oferta mejor.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
el único comparador de hipotecas personalizado y gratuito del mercado.
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La semana nos deja nuestra segunda colaboración con este comparador personalizado de hipotecas.

El análisis de riesgo que utilizan los directores de banca y sus departamentos de riesgo parece un secreto fuera del alcance de los mortales. Con arcanos procedimientos de evaluación de nuestra solvencia económica y capacidad de pago de las cuotas de un préstamos hipotecario, las entidades financieras deciden quién es digno de recibir una hipoteca y quién no.

Ya os adelanto que este  sistema tiene muchos fallos, ya que utilizan unos scorings o procesos de decisión automatizados que fallan con demasiada frecuencia. No lo digo yo, lo dicen los índices de morosidad de los bancos. En este post intento dar unas pautas simples para poder saber las posibilidades reales de que un banco nos conceda una hipoteca:

¿Cómo saber si nos van a aprobar la hipoteca?

Imagen | robertoliebig, La Piramide del Adivino

El primer obstáculo con que nos encontramos al empezar a buscar hipoteca es la publicidad. Los anuncios deberían servir para informarnos, pero la mayoría de las veces están llenos de tecnicismos financieros y son poco transparentes. No es casualidad que los asteriscos se hayan convertido en uno de los símbolos más temidos de los anuncios de hipotecas.

En este artículo vamos a explicar algunos de los términos usados con más frecuencia en los anuncios de préstamos hipotecarios y también los trucos que usan las entidades para distorsionar la información a su favor.

Breve glosario de los anuncios de hipotecas

  • TAE: Tasa Anual Equivalente. Es un índice creado para poder comparar el precio de las hipotecas, que tiene en cuenta el interés y las comisiones, y suele oscilar entre 1,50% y 3%. La TAE nos puede llevar a error si comparamos varias hipotecas atendiendo únicamente a este factor porque, muchas veces, las diferentes TAE de los bancos ni siquiera son comparables entre sí. Algunos motivos son:
  1. Los bancos no siempre utilizan el Euribor del mismo mes para calcularlo.
  2. En ocasiones incluyen algunos seguros, además del interés y las comisiones, en su valor, y en ocasiones no. 
  3. Pueden haber usado diferentes plazos para calcularlo, uno de 25 y otro de 35 años, por ejemplo
  •  Euribor: Es el índice de referencia más usado para otorgar hipotecas, cambia su valor cada mes (en julio de 2010 está a 1,28%) y supone uno de los dos elementos que conforman el interés de la hipoteca. El otro factor es el diferencial. Si el diferencial es, por ejemplo, de 0,60%, el interés de nuestra hipoteca será de 1,88% (1,28% + 0,60%).
  • Comisiones: Los anuncios a veces nos hablan de que sus hipotecas no tienen comisiones pero ¿es que normalmente las hay? Sí, es muy frecuente que las haya. El banco puede cobrarnos por cualquier gestión: abrir la hipoteca (comisión de apertura), adelantar parte del capital (comisión de amortización), cambiar de banco (comisión de subrogación). Aunque este suele ser uno de los puntos más fácilmente negociables del préstamo.

Trampas de los anuncios de hipotecas: entre la verdad y la mentira

En teoría, el Banco de España vela porque la publicidad de las entidades financieras respete la Ley, no presente el producto con cualidades que no posee, y resulte clara y no engañosa. Pero en la práctica, los bancos respetan solo unos mínimos y, aunque no mienten descaradamente, en más de una ocasión esconden parte de la verdad.

  1. Cuando nuestro perfil es muy bueno (sólidos ingresos, disponibilidad de ahorros y avales…) las condiciones de los anuncios son ciertas. Pero cuando nuestro perfil no es el de un cliente ideal para el banco, las condiciones empiezan a cambiar con respecto a las anunciadas. Recordemos que las hipotecas no son productos de precio cerrado; nosotros podemos conseguir mejores condiciones negociando con el banco, pero el banco también puede hacer sus cambios antes de firmar.
  2. Cuando interés es muy bajo, por ejemplo Euribor + 0,25%, no significa que hayamos dado forzosamente con la mejor hipoteca. Debemos averiguar si tiene interés suelo (un mínimo a pagar cada mes que nos impediría beneficiarnos del bajo Euribor actual y que inhabilitaría el bajo interés pactado), y también cuántos son y cuánto valen los productos vinculados a la hipoteca (seguros obligatorios que pueden encarecer mucho la cuota mensual). Un dato que nos debe poner en guardia cuando el interés es bajo (menos de 0,50%) es que la TAE sea alta (a partir de 3%), porque suele significar que la hipoteca tiene un interés ‘suelo’ o que la TAE se ha calculado incluyendo el precio de uno o varios seguros.
  3. Cuando la TAE es muy baja, tampoco significa que el coste total de la hipoteca sea el menor del mercado. Es necesario comprobar el resto de condiciones y no elegir la hipoteca guiándonos por un único factor.
  4. Cuando la publicidad anuncia una cuota muy baja durante los primeros años, es necesario preguntar qué pasa tras ese período inicial. ¿Los intereses se acumulan? ¿Las condiciones se endurecen? Es imprescindible saberlo todo al respecto porque esas serán características de la mayor parte de la vida de nuestra hipoteca.
  5. Cuando una hipoteca ofrece financiación 100% su publicidad no suele avisar de que esto es siempre a cambio de un aval y, la gran mayoría de veces, a costa de modificar las condiciones iniciales de la hipoteca (a favor del banco, claro está).
  6. Cuando la comisión de apertura es del 0%, no significa que la hipoteca en cuestión esté exenta del resto de comisiones. Hay que preguntar por la comisión de amortización parcial (por si un día podemos adelantar parte del capital), la de cancelación total (por si un día somos capaces de saldar totalmente y antes de lo previsto la deuda con el banco) y la de subrogación, por si dentro de un tiempo queremos cambiar de banco.
  7. Cuando una hipoteca de subrogación ofrece pagar todos los gastos del cambio de banco, normalmente se refiere a los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, pero no suele correr con la comisión de subrogación pactada con el primer banco.
  8. Cuando contratamos un crédito hipotecario (crédito con garantía hipotecaria o una hipoteca abierta), no nos explican que en realidad no estamos contratando una hipoteca (o préstamo hipotecario) sino una línea de crédito. La principal diferencia efectiva se ve a la hora de la subrogación. No podemos asegurar que cambiar de banco en estas condiciones sea 100% imposible, pero sí podemos asegurar que es mucho más difícil y caro. De hecho, la solución que dan la mayoría de bancos que ofrecen estos créditos es que, si quieres cambiar de entidad o renegociar tu hipoteca, canceles la actual y abras una nueva. Y no podemos olvidar que esta operación puede suponer un coste de varios miles de euros más que una subrogación normal. Además, aun en el caso de que la entidad en donde abrimos nuestra hipoteca permita la subrogación, tendremos que encontrar un banco que realice este mismo tipo de crédito hipotecario, ya que no todos cuentan con este servicio.

Resumiendo, el consejo más eficaz que podemos dar a aquellos que estén buscando hipoteca es que, más que fijarse en lo que dicen los anuncios, hay que estar atentos a lo que NO dicen. O a lo que dicen con letra muy pequeña.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
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Nuestra primera colaboración en el comparador hipotecario personalizado HelpMyCash ha versado sobre los principales factores a analizar a la hora de contratar una hipoteca: El Manual de Supervivencia para contratar una hipoteca

HelpMyCash, es un comparador de hipotecas que personaliza y reduce a 5 las opciones para el cliente. En sus propias palabras:

En sólo 5 minutos te recomendamos las 5 mejores hipotecas para ti entre más de 65 bancos y más de 5.000 hipotecas

Los comparadores de hipotecas en España han llegado  para quedarse; cada vez hay menos gente que se cree que su director de toda la vida le va a recomendar la mejor hipoteca. Simplemente, por mucho que quiera no puede. En su cartera tiene las hipotecas de su entidad y punto. Para eso la gente debe aprender a buscar en internet y, una vez se haya informado adecuadamente, acudir a las oficinas.

Diría más, los comparadores hipotecarios del futuro deberán ser capaces de integrar sus funciones 2.0 con la pura y dura realidad de la negociación real con los directores. Para eso estamos los asesores hipotecarios.

Si ambos unimos nuestros esfuerzos, el cliente ganará la partida y el poder de negociación de la banca pasará a los propios clientes. Y si la banca sabe adaptarse, la sociedad en su conjunto ganará.

Qué son las hipotecas con interés suelo

Las hipotecas “con suelo” son préstamos que establecen un interés mínimo a pagar que no permite al hipotecado beneficiarse del bajo Euribor actual.

En el contrato de estas hipotecas, además de la “cláusula suelo”, también se negocia un tipo de interés variable, de Euribor + diferencial, de manera que el banco hace lo siguiente:

  • Si Euribor + diferencial es inferior a interés suelo, el banco cobra el interés suelo
  • Si Euribor + diferencial es superior a interés suelo, el banco cobra Euribor + diferencial

Es decir, el banco siempre cobra al hipotecado la cantidad más alta de las dos.

Por qué las hipotecas “con suelo” pueden ser abusivas

Actualmente, el 29% de las hipotecas firmadas en España contienen un interés suelo superior al 3%, aunque los cientos de reclamaciones hechas durante los últimos meses ponen de manifiesto el amplio desconocimiento de los hipotecados:

  • Los bancos nunca anuncian la “cláusula suelo” en la publicidad de sus hipotecas
  • La cláusula se halla perdida entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato
  • En los casos que los interesados sabían que habían firmado esta cláusula, pensaban que era necesario para “protegerse de la subida del Euribor”, cuando la tendencia iba a ser a la baja.

La opinión pública comienza a ser consciente de este abuso y ya se ha reconocido desde los medios de comunicación que casi 3 millones de familias no podrán beneficiarse del EURIBOR bajo actual.

Cuándo se puede emprender una acción legal contra las hipotecas “con suelo”

Los casos que han logrado ganarse en las últimas semanas ante un tribunal cumplían al menos una de las siguientes premisas, consideradas abusivas legalmente:

  • El contrato con interés suelo no contempla ningún interés techo, es decir, el banco se protege en caso de que baje el Euribor pero no ofrece ninguna garantía al cliente en caso de que el Euribor suba.
  • No existe oferta vinculante firmada, bien porque el banco no había facilitado el documento al cliente, bien porque el cliente no llegó a estampar su rúbrica en él. Por contra, el caso no se considera reclamable cuando, a pesar de no haber firmado la oferta vinculante, ésta viene adjuntada a la escritura notarial firmada, ya que entonces se entiende que el cliente está al tanto de las dos.

Cómo reclamar ante una hipoteca “con suelo”

  1. Presentando una reclamación extrajudicial particular al Banco de España. Esto sirve para que quede constancia, aunque el Banco de España no se puede pronunciar.
  2. Presentando una reclamación judicial particular contra el banco.
  3. Afiliándose a una asociación como ADICAE, ASUAPEDEFIN u otras y sumándose a una reclamación conjunta.

¿Qué han conseguido los afectados por hipotecas “con suelo” hasta ahora?

  1. Los cientos de quejas hicieron que el Senado reclamara un informe al Banco de España. El Banco de España admitió que que los techos de los contratos no ofrecían protección efectiva a los clientes, pero considera que la posibilidad de los afectados de cambiar de banco es suficiente garantía “para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse (…)” Asimismo, estima que “si las cláusulas que se incluyan en los préstamos hipotecarios están redactadas en forma clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas”. Es decir, no abusivas.
  2. La OCU (Organización de consumidores y usuarios) instó a los miembros de la Comisión de Economía del Congreso a incluir la “cláusula suelo” en el listado de cláusulas abusivas de la Ley general para la defensa del consumidor. La reclamación se hizo efectiva el pasado 12 de mayo pero hasta la fecha no ha habido respuesta. (Más información en este artículo).
  3. El pasado 4 de junio la Asociación de Consumidores de las Islas Baleares (ACUIB) ha presentado la primera demanda contra una entidad financiera por aplicación de la “cláusula suelo” de una hipoteca, disposición que afecta a unas 54.500 familias de las islas. Todavía no tienen respuesta.
  4. ADICAE (Asociación de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas, Productos Financieros) presentó como asociación una queja extrajudicial al Banco de España y, además, inició demanda contra 59 entidades bancarias. Han conseguido que los bancos tengan mayor contacto con los clientes, les mantengan más informados y algunas entidades como Banco Pastor, han empezado a llamar a los afectados para ofrecerles una rebaja en su hipoteca a cambio de retirar la demanda. (Más información en este artículo).

La legislación es lenta pero los afectados están cada vez más organizados. De hecho, se ha convocado la 1ª manifestación contra las hipotecas abusivas y las malas prácticas bancarias en 12 ciudades españolas el próximo sábado 19 de junio.

Olivia Feldman
Especialista en finanzas personales y cofundadora de HelpMyCash.com,
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