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La mejor hipoteca: dar en el blanco

En base a una serie de artículos que en su día escribí para Actibva, vamos a compartir con los usuarios de este blog de hipotecas algunos consejos básicos para contratar la mejor hipoteca a nuestro alcance.

No dudes en consultar los servicios hipotecarios de los colaboradores expertos de Futur Finances  si vas a pedir una hipoteca en 2018.

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Hipotecante no deudor
Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la oferta vinculante. Intentemos explicar, de la forma más práctica posible, las diferentes figuras utilizadas por la banca para reforzar una operación hipotecaria: el avalista, el hipotecante no deudor y el titular del préstamo hipotecario que no es propietario del inmueble.

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Hipoteca MUFACE para funcionarios
En Futur Finances tratamos de ofrecer los mejores préstamos hipotecarios posibles, a través de los colaboradores con los que trabajamos. Visita la página de hipoteca funcionarios para ver las condiciones de préstamos hipotecarios para funcionarios que podemos ofrecerte en cada momento.
El colectivo de funcionarios es, a día de hoy, el mejor tratado por la banca, por su elevada estabilidad laboral. Los interinos antes eran tratados casi igual que los funcionarios de carrera, si bien los recortes han demostrado que son dos tipos de empleos muy diferentes en cuanto a seguridad de la plaza que cubren.

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Comparar hipotecas online

Los comparadores de productos en internet son una herramienta útil para hacernos una idea inicial de los tipos de interés fijos y variables de las mejores hipotecas del mercado, si bien tienen importantes limitaciones que también explicaremos. Comparar hipotecas online con los comparadores de hipotecas actuales, que conozco de primera mano, aún no permite a un usuario hacerse una idea exacta de las mejores hipotecas a su alcance. Sin ahorros, muchas de las mejores hipotecas online quedan fuera de nuestro alcance. Siendo funcionario, los expertos hipotecarios que colaboran con este portal pueden ofrecerte una hipoteca funcionario al 100% más gastos muy competitiva, que sin embargo no encontrarás si solo comparas hipotecas online.

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futura regulación del crédito inmobiliario

Iniciamos con este artículo un viaje a lo que será la futura regulación del crédito inmobiliario en España, normativa que empieza a gestarse con la presentación en el Congreso de los Diputados del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ver en PDF), el 17 de noviembre de 2017, que sigue creciendo con las diferentes enmiendas presentadas por los distintos grupos parlamentarios, publicadas el 23 de marzo de 2018 y que acabará en una Ley, no sabemos muy bien cuándo, teniendo en cuenta las serias dudas de que la legislatura del actual gobierno del PSOE acabe en 2020. Trata de transponer la directiva europea 2014/17/UE y se supone amplia su alcance, por ejemplo aplicando la norma a los autónomos, cuando compran o hipotecan su casa.

Es importante analizar cómo se gesta una norma que acabará afectando a los clientes que vayan a pedir una hipoteca, si son personas físicas y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial, o bien la finalidad del préstamo hipotecario sea adquirir un terreno o inmueble construido o por construir.

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En el programa Material Sensible de Canal 4, medio de comunicación autonómico privado, he participado en una tertulia-debate sobre los préstamos hipotecarios y los créditos personales. Un programa en catalán que toca bastantes de los temas relevantes en materia hipotecaria, entre ellos:

  • La responsabilidad personal universal del titular hipotecario, que además de con el inmueble hipotecado, responde con todo su patrimonio presente y futuro.
  • El alto riesgo que asume una persona que avala un préstamo hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio sin adquirir ningún derecho sobre el inmueble.
  • Las hipotecas 100% más gastos y su relativo mayor riesgo respecto a otro tipo de hipotecas en las que aportamos ahorros.
  • Las opciones que tiene un cliente que no puede pagar la hipoteca: asociaciones de consumidores como ASUFIN o ADICAE, el turno de oficio de abogados, entidades públicas como ayuntamientos o la Direcció General de Consum en las Illes Balears.
  • Foros gratuitos de expertos para orientarse antes de acudir a un profesional, como el foro hipotecario de FuturHipotecas.
  • La conflictividad judicial en materia hipotecaria, con temas tan de actualidad como las demandas por cláusula suelo, las hipotecas multidivisa o los préstamos hipotecarios con IRPH (este día 22 de noviembre está previsto que el Tribunal Supremo se manifieste sobre la abusividad de este cuestionado tipo de referencia hipotecario).

Por otro lado, si la semana que viene estáis por Mallorca, os invito al siguiente foro hipotecario organizado por ADICAE en el que participo el 23 de noviembre en Can Campaner. Programa:

En Ser Consumidor he opinado sobre el anunciado abaratamiento para pasar la hipoteca de tipo fijo a variable. ¿Va esta medida encaminada a mejorar la situación de los clientes?

En mi opinión no mejorará en casi nada la situación de los hipotecados. Solo vería abaratar el coste del cambio un hipotecado a tipo variable al que su banco le ofreciera una novación a tipo fijo competitiva. Pasar de Euribor + 1 a, posiblemente, un fijo del 3 o 4%, bajo el argumento comercial de que así “se asegura pagar la misma cuota cuando el Euribor vuelva a subir”, puede ser una opción, pero también una manzana envenenada. Para valorar si nos conviene el cambio deberíamos analizar diferentes variables, unas relacionadas con las condiciones financieras de las hipotecas y los posibles escenarios futuros de tipos de interés, y otras relacionadas con el perfil de los hipotecados, sus objetivos familiares y preferencias de riesgo. Un análisis que buena parte de los consumidores financieros no saben hacer. Podrían acudir a un asesor hipotecario independiente, pero la gran mayoría no sabe ni que existen este tipo de servicios, o bien creen que no necesitan pagar por un asesoramiento que el propio banco debería proporcionar.
Al final, esta medida parece destinada a beneficiar a los bancos, más que a los cientes. Os invito a oir la entrevista que me hizo Jesús Soria al respecto:
Os dejo mi última aparición en el suplemento Tu Economía de La Razón, en el que se analiza la burbuja del alquiler que parece se está produciendo en algunas zonas, predominantemente turísticas, y la posible creación de una nueva burbuja inmobiliaria de los precios de los inmuebles:
La semana pasada la revista Inversión & Finanzas publicó un artículo titulado ‘La banca encarece las hipotecas‘ en el que participo como experto hipotecario.
En el artículo se resuelven algunas de las siguientes preguntas sobre hipotecas que todos nos hacemos:

¿Por qué están subiendo los intereses de las nuevas hipotecas?

Varios son los factores que pueden influir en esta subida, más clara en los tipos fijos que en los variables. Entre ellos:
  1. Previsiones que manejan los bancos en relación a la evolución de los tipos de interés, que les indican una futura subida del mercado.
  2. Un cierto efecto frenada: dado que en 2016 iniciaron un crecimiento importante en la concesión de hipotecas, los primeros meses de 2017 empiezan a frenar un poco, lo que supone precios más altos entre otros resultados. A principios de año, tradicionalmente, se conceden menos hipotecas, aumentando a medida que pasan los meses. Igual reducción se produce al final del año.
  3. No descarto también que haya un cierto componente de “aviso a navegantes”, encareciendo tipos para enviar una señal al mercado: si aumenta la conflictividad judicial (cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, IRPH…) y se legisla en contra de los intereses del sector, amenazan con hipotecas más caras. Un clásico del mensaje que los bancos trasmiten cuando ven peligrar sus privilegios.

Generalizando, la mayoría de hipotecas fijas a 20 y 30 años superan el 3% TAE, tocando algunas el 4%.  En tipos variables se mantienen las mejores ofertas, actualmente al Euribor + 0,99%, condiciones que no creo que empeoren a lo largo de 2017.

¿Subirán los intereses en 2017?

Señalar que pese a que 2017 registrará hipotecas más caras que 2016, es previsible que se aumente el ritmo de concesión (más gente podrá optar al crédito hipotecario), con un fenómeno histórico nunca visto en España: concesión de más hipotecas a tipo fijo que variables.
No es descabellado pensar que el Euribor ya ha tocado fondo y que a lo largo de 2017 es posible que el Euribor vuelva a terrenos positivo. La clave es cómo afectará la nueva fórmula de cálculo propuesta por el EMMI al valor del Euríbor.

¿Hipotecas fijas o variables?

Depende de las condiciones a tipo fijo y a tipo variable que nos hayan aprobado, por una parte, y del perfil de los hipotecados.

Una cuestión importante que no se suele tener en cuenta a la hora de solicitar y conceder una hipoteca es el tipo de cliente que la solicita. No hay una mejor hipoteca en general, hay una mejor hipoteca para cada cliente en particular. Hay que valorar la situación económica del cliente, su cultura financiera, su capacidad de ahorro y demás circunstancias para recomendar una hipoteca a tipo fijo o variable. A modo de ejemplo y generalizando, un funcionario sin costumbre de ahorro, sería un buen candidato para una hipoteca a tipo fijo. Por otro lado, un empresario con capacidad de ahorro y conocimientos en materia de inversiones, que ahorra cuando la hipoteca está baja y amortiza anticipadamente si suben los tipos, debería optar por una hipoteca a tipo variable.

¿Volverá a estancarse el precio de la vivienda?

Aún estamos ante un ritmo de compra relativamente bajo, que no frenará que los bancos aumenten los tipos de interés. A los bancos les interesa que los clientes pidan hipotecas y la clave es que sigan aprobando hipotecas; el encarecimiento no frenará la solicitud de hipotecas en estos momentos.
De hecho desde Futur Finances estamos notando un incremento en el interés por contratar hipotecas, si bien se compara y analiza mucho más que antes. Eso significa que los bancos que mejores condiciones ofrezcan, cada vez tendrán más clientes.

Artículo sobre las hipotecas en 2017

Os recomiendo leer el artículo completo:

Vivimos un momento histórico de tipos de interés muy bajos o en negativo, algo nunca visto en el mercado hipotecario español. Los vientos que llegan desde EE.UU. es que vuelven los tipos más altos. Veamos algunas cuestiones sobre el efecto de los tipos de interés a las hipotecas en España.

¿Cómo afectaría una subida de los tipos de interés a la inversión en vivienda?

Las subidas de tipo de los tipos de interés encarecen las cuotas mensuales de las hipotecas a tipo variable, en el momento de las revisiones periódicas, y de las nuevas hipotecas a tipo fijo que reflejan la subida. Es decir, en hipotecas a tipo variable hay un decalaje de entre seis meses y un año en la subida de las cuotas, y no afecta a las hipotecas fijas ya firmadas, sino a las de nueva creación. 
Teniendo en cuenta que el efecto no es inmediato, una subida de intereses aumentará a las cuotas que se pagan por una hipoteca, lo que sumado a la devaluación salarial ya experimentada por los potenciales hipotecados y a que las hipotecas, como norma general, no tienen plazos de más de 30 años, influirá en el precio máximo que un cliente medio puede pagar por una casa. En otras palabras, tipos de interés más altos acaban afectado al precio de las casas, si no aumentan los salarios a un ritmo proporcional. 

¿Qué porcentaje del ahorro de los españoles está invertido en vivienda? 

Aproximadamente un 27% de las inversiones de los españoles están en activos financieros, mientras que el 73% restante está en activos no financieros, primordialmente en ladrillo. Esto choca, con datos de Inverco a 2012, con el 70% de inversiones en activos financieros de EE.UU, país en que solo un 30% de las inversiones está en casas y activos no financieros. 

¿Qué porcentaje de las nuevas hipotecas corresponde al tipo fijo y al variable? 

Si tomamos los últimos datos publicados por el INE, en diciembre de 2016 se firmaron un 68,4% de hipotecas a tipo variable y un 31,6% a tipo fijo, fenómeno que no tiene parangón en las últimas décadas. De segur la tendencia, es posible que el porcentaje de hipotecas fijas acabe superando al de variables.

 ¿Hasta qué punto la subida de los tipos de interés afecta al tipo de hipotecas contratadas?

Un aumento de los tipos de interés, si la banca considera que va a ser un escenario sostenido en el tiempo, provocará que vuelvan a ofrecer solo hipotecas variables, para que el riesgo de subida de tipos lo vuelva a sumir su cliente.
Mientras veamos que los bancos ofrecen activamente tipos fijos, es que sus departamentos de análisis consideran que el escenario más probable es de estancamiento de tipos, no de subidas.
Para los ya hipotecados a tipo fijo, que haya un escenario de subidas de interés les “beneficia” desde el punto de vista de que pagarán durante décadas tipos estables y, en cambio, los hipotecados a tipo variable verán crecer sus cuotas tras cada revisión. O contrario si los tipos siguen bajos mucho tiempo.

¿Hipotecas fijas o variables (teniendo en cuenta las previsibles subidas de tipos que se producirán en el futuro)? 

Hay que estudiar el perfil de cada familia que solicita una hipoteca para poder recomendarle un tipo de financiación con garantía real. Para clientes que pagan bien sus deudas pero no tienen cultura del ahorro, una hipoteca a tipo fijo no muy por encima del 3% nominal es una magnífica decisión.
Os invito a leer el artículo de Raúl Salgado en el suplemento ‘Tu Economía’ de La Razón de hoy, sobre estas cuestiones: