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Broker hipotecario a partir de 2019

Mañana me han invitado a participar en una mesa redonda titulada Financiación hipotecaria: conoce los efectos de la nueva regulación en el marco de la Expo Financial 2019 organizada por la Asociación Profesional de referencia de los Asesores Financieros Independientes y de los Peritos Judiciales (AIF). Junto a ponentes del nivel de Fernando Zunzunegui, Santos González (Presidente de la AHE) y Carlos Muñoz, debatiremos sobre la nueva Ley 5/2019 y su desarrollo reglamentario con el Real Decreto 309/2019. Mi aportación será analizar y discutir como afecta esta nueva normativa, junto a la supletoria Ley 2/2009 a la figura del broker hipotecario a partir del 16 de junio de 2019.

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Cláusula suelo: información

A pesar de que muchos bancos han eliminado la cláusula suelo, existen otras entidades bancarias que la siguen manteniendo o que, por otro lado, se niega a  devolver los importes abonados de más por parte de los clientes. Este hecho puede perjudicar considerablemente al consumidor si no cuenta con el asesoramiento legal necesario.

A partir del 16 junio de 2019, momento en que entra en vigor la nueva ley 5/2019 de hipotecas, las cláusulas suelo estarán prohibidas.

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Hipotecas a tipo fijo en España

La primera pregunta que suele hacerme un cliente cuando entra en mi oficina para que le asesore en materia hipotecaria es si conviene más contratar una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable. En este artículo veremos algunos factores a tener en cuenta a la hora de decidir si pedir una hipoteca a tipo fijo o variable y cómo valoramos en la actualidad el mercado de las hipotecas a tipo fijo en España.

Puedes solicitar información sin compromiso a los intermediarios de crédito inmobiliario que colaboran con nuestro portal sobre las posibilidades que tienes de conseguir una hipoteca a tipo fijo o variable en las mejores condiciones rellenando el siguiente formulario de contacto:

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Modelo FEIN en la Ley 5/2019

Veremos el modelo de Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN que establece la Ley 5/2019 en su Anexo I, que substituirá a la FIPER a partir del 15 de junio de 2019. Pese a que en la disposición transitoria cuarta se dice que la FIPER solo puede ser utilizada hasta el 21 de marzo de 2019, lo cierto es que la interpretación del notariado es que, en aras de la seguridad jurídica, hay que ajustarse a la disposición final decimosexta, que contempla que la Ley 5/2019 entra en vigor a los 3 meses de su publicación.

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Educación financiera

La Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito y préstamo inmobiliario concedidos a personas físicas con la garantía hipotecaria de un inmueble de uso residencial trata en su disposición adiciona tercera de la educación financiera.

En este artículo veremos cómo se regula la educación financiera relacionada con la contratación de un préstamo hipotecario y si lo que establece la norma puede ayudar a que los prestatarios aprendan a contratar hipotecas con la responsabilidad que precisa una decisión financiera tan importante y con una complejidad mucho mayor a la percibida por un cliente medio.

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Prestamistas inmobiliarios

En este décimo artículo resumiendo la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario veremos cómo se regula a los prestamistas inmobiliarios, figura definida en la reciente norma como toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física y el préstamo o crédito hipotecario tenga como garantía una hipoteca sobre un inmueble de uso residencial.

Lo que comentaremos en este artículo respecto a los prestamistas inmobiliarios no se aplica a las entidades de crédito, a los establecimientos financieros de crédito ni a las entidades de dinero electrónico, solo a los prestamistas privados. Por tanto, a efectos de este resumen, un prestamista privado es un prestamista inmobiliario distinto a los bancos y figuras afines.

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Ley 5/2019 e intermediación hipotecaria

Los servicios relacionados con la intermediación hipotecaria cuyos clientes sean personas físicas y la hipoteca se constituya sobre un inmueble de uso residencial se rigen por la recién aprobada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En este artículo veremos que información previa a la prestación de cualquier servició de intermediación hipotecaria debe entregarse al potencial cliente, en papel o en cualquier otro soporte duradero.

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Registro de intermediarios de crédito

Veremos en este artículo como regula la nueva Ley de reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o LRCC el nuevo Registro de intermediarios de crédito inmobiliario. También lo conectaremos con el registro que estableció la Ley 2/2009 y que incumpliendo flagrantemente el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe mínimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades. Registro que debía estar online y a día de hoy sigue sin estarlo por falta de presupuesto. Esperemos no ocurra lo mismo con el inminente Registro de intermediarios de crédito inmobiliario regulado en la LRCC.

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Inmobiliarias e intermediarios hipotecarios

Siguiendo nuestro resumen de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario o LRCCI vamos ahora a centrarnos en la figura de las inmobiliarias y su regulación cuando entre sus servicios ofrecen un asesoramiento hipotecario y la gestión de expedientes hipotecarios, actuando como un intermediario de crédito inmobiliario.

Mi experiencia en el sector me indica que, normalmente, el personal de una inmobiliaria no tiene los conocimientos suficientes para asesorar a sus clientes en materia hipotecaria. Es más, entra en un claro conflicto de intereses, ya que lo que interesa a la inmobiliaria es que se venda el activo inmobiliario y cobrar su comisión, no que el hipotecado contrate la mejor hipoteca adaptada a sus necesidades y objetivos. Veamos si el legislador lo ha tenido en cuenta a la hora de legislar respecto a las empresas inmobiliarias.

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Régimen jurídico de los intermediarios de crédito

Veamos el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, de sus representantes designados y de los prestamistas inmobiliarios según establece la Ley reguladora de los contratos de créditos inmobiliario en su artículo 26. Al existir una normativa específica respecto a los brokers hipotecarios y a los prestamistas privados, la Ley 2/2009, que no se deroga, hay que hilar muy fino para saber qué condiciones y obligaciones asume cada uno según el tipo de cliente y bien inmueble que se hipoteque.

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