Entradas

¿Qué son las hipotecas multidivisa?

La hipoteca multidivisa es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega de capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia es distinto del Euribor, en concreto, suele ser el inusual Libor (la tasa de interés interbancaria del mercado de Londres).
El funcionamiento teórico de este tipo de préstamo no es, en apariencia, del todo complejo, pues es el cliente a la hora de acceder a un préstamo hipotecario tiene la posibilidad de elegir la divisa con la que va efectuar el pago. Es decir, en lugar de obtener un préstamo hipotecario euros, con el tipo de interés variable correspondiente a esa moneda (el Euribor en la mayoría de los casos) se realiza una o varias monedas foráneas, que pueden tener un interés más ventajoso.
Los riesgos de este instrumento financiero exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros. A la variación del tipo de interés se añade la fluctuación de la moneda. El empleo de otras divisas, como el yen o el franco suizo, no es solo una referencia para fijar el importe en euros de cada cuota de amortización, sino que además si esa divisa se aprecia, pagaremos más cuota en su contravalor en euros. A mayor abundamiento, el tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además de para el importe en euros de las cuotas periódicas, para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado.
Por ello podría suceder que, pasados varios años en que religiosamente el cliente ha ido abonando las cuotas comprensivas de capital e intereses, el prestatario no solo tuviera que pagar cuotas de mayor importe en euros sino que además adeude al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue concedido al formalizar el préstamo hipotecario.
/0 Comentarios/por

Préstamos hipotecarios privados

Artículo original publicado en El País.

No solo los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios; empresas privadas y particulares pueden dejar dinero a préstamo con la garantía de un inmueble. Si el mercado fuera transparente y competitivo, nada impide pedir una hipoteca a una empresa en lugar de a una entidad financiera, si ofreciera mejores condiciones o llegara a nichos que la banca ha dejado desatendidos. Si fuera, que de momento no lo es.
Se ofrecen hipotecas privadas a tipos de interés nominales que oscilan entre un 8% hasta un 16%, con comisiones de apertura desde un 2% hasta un 10% -según la información Antonio Beltrán, intermediario hipotecario de CrediPlus y colaborador de Futur Finances-, llegando como máximo a financiar el 50% del valor del inmueble. Dado que el plazo varía desde los 3 meses hasta los 30 años, podemos calcular el tipo de interés efectivo que acaba pagando un cliente que solicita 100.000 euros, a un 10% nominal, una comisión de apertura del 6% y a devolver en un año (tiempo habitual que se pacta): un 24,19% TAE. Coste financiero idéntico a disponer de esta cantidad mediante una tarjeta de crédito y devolver toda la deuda al cabo de un año, si es que fuera posible. Tengamos en cuenta, no obstante, que la misma hipoteca si se puede devolver en 20 años supone una TAE menor, del 11,48%.



¿A quién le puede interesar una hipoteca privada?

Si el lector ha salido ya del golpe mental que supone asumir que hay hipotecas al 24% de interés, corresponde analizar si realmente le interesa a alguien este producto. En primer lugar un profesional independiente a la operación nos debería asesorar, un abogado o un economista; hay que analizar la necesidad y nuestra situación financiera, para valorar la idoneidad de este tipo de endeudamiento.
En teoría esta financiación parabancaria sirve para restaurar la situación financiera frente a la banca de familias o empresas sobreendeudadas. Uno reunificaría deudas pendientes e impagos en una sola hipoteca, para después subrogarla a una entidad financiera en condiciones favorables; esta práctica funcionaba, relativamente, en los años de bonanza inmobiliaria. Hoy en día, los bancos no aceptan refinanciar deudas de este tipo. Considera Antonio Beltrán que actualmente las hipotecas de capital privado no están dirigidas para aquellos que precisen de una refinanciación o agrupación de todos sus préstamos, «en estos casos la alternativa es vender su inmueble», concluye. El experto de CrediPlus considera que estas operaciones pueden tener sentido para particulares que deseen vender su inmueble y que precisan de liquidez para atender pagos que no se pueden posponer. También para empresas que precisan tesorería puntual a modo de póliza de crédito cuando sus bancos no les dan solución en tiempo y modo. Alerta Antonio Beltrán de una mala práctica de prestamistas privados que, además del coste de la hipoteca en sí, pretenden cobrar honorarios pro una falsa intermediación, utilizando otras empresas del grupo que cargan en este concepto hasta el 10% de honorarios por un servicio ficticio. Si sumamos estos honorarios a la hipoteca del ejemplo inicial, el 24,19% TAE asciende a un más intolerable 54,52% TAE.
Otros profesionales del sector desaconsejan directamente se contratación; para Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, lejos de ser una solución para un cliente, puede ser el nacimiento de un problema mucho mayor. Afirma contundentemente que existe el riesgo cierto de llegar a  perder la vivienda por no poder satisfacer las condiciones del préstamo que se aceptó por una situación de extrema necesidad o desesperación.
Santiago Cruz, de la empresa de intermediación hipotecaria Ibercredit, que también colabora con Futur Finances, añade un problema adicional, las cláusulas abusivas que plagan este tipo de escrituras. Entre ellas, pactos que suponen que el cliente no pueda amortizar anticipadamente si no se pagan al menos varias cuotas, que oscilan entre 24 y 48 cuando, si el préstamo se devuelve mediante cuotas mensuales. Peor aún cuando la devolución del total concedido más interés se pacta a vencimiento; hay estipulaciones sospechosamente lesivas que pretenden que el prestamista cobre la cantidad de devolución pactada a vencimiento aunque la deuda se cancele anticipadamente. Una práctica fraudulenta consistente en pactar una deuda pendiente superior al capital que realmente había recibido el cliente se ha limitado gracias a la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, que establece la limitación de pagos en efectivo respecto de determinadas operaciones; el representante de Ibercredit considera que el prestamista privado ya no puede «jugar» con la inclusión en la escritura de préstamo de  cantidades entregadas y confesadas recibidas en metálico por el prestatario, al estar limitado el efectivo a 2.500 euros.

¿Son legales?

No existe una supervisión del Banco de España sobre para estos prestamistas privados, sino de las autoridades de Consumo. La Ley 2/2009, de 31 de marzo, criticada desde su inicio en este blog, es la fuente normativa específica para este tipo de negocio financiero ajeno a la banca. Para garantizar que un cliente contrata con una empresa legal, se supone que debe existir un registro estatal de intermediarios financieros y empresas que conceden préstamos hipotecarios, accesible online en la Agencia de Consumo (AECOSAN). A día de hoy y sin argumentos que lo justifiquen, este registro sigue sin estar al acceso del público.
Una hipoteca privada es legal si cumple con la legalidad; es decir, si además de la normativa específica comentada cumplen con el resto de ordenamiento aplicable, como son la obligatoriedad de conceder préstamos de forma responsable o la represión de la usura. Recientemente el Supremo ha considerado usuario un crédito revolving al 24%; no debería pasar mucho tiempo hasta que una hipoteca con intereses clamorosamente superiores a productos similares acabe en el Alto Tribunal.

Cautelas

La persona que va a firmar una hipoteca privada ha de ser extremadamente diligente en relación a la información que recaba de la escritura que va a firmar ante notario. Para ello, como explica el notario y editor de ¿Hay Derecho? Fernando Gomá, es importante entender bien el significado preciso de las cláusulas del contrato y de las obligaciones que asume el prestatario. Para ello, añade, se puede acudir al notario antes de firmar nada para asesorase y despejar dudas. «Mi recomendación es que lo haga sin el prestamista aportando toda la documentación relacionada», sentencia
/0 Comentarios/por

¿Tengo que pedir permiso al banco si trabajo en casa?

¿Sabías que en tu escritura puede figurar la posibilidad de que el banco dé por vencido el préstamo hipotecario si trabajas en casa?
El caso es cada vez más frecuente que los autónomos trabajemos parte o toda nuestra jornada laboral en casa. Lo que muy pocos saben es que estas hipotecas para autónomos pueden tener una cláusula que otorga al banco la potestad de dar por vencido el préstamo en estos casos.
La STS 705/2015 analiza varias cláusulas hipotecarias y su abusividad. En relación a las hipotecas sobre viviendas usadas por autónomos, fiscaliza la siguiente cláusula:
«La parte prestataria deberá destinar el importe del préstamo, junto con los recursos propios que sean necesarios, a la adquisición onerosa de la vivienda que luego se describe, que constituye su residencia habitual. La parte prestataria declara que el bien hipotecado no está afecto a ninguna actividad profesional y se obliga a no variar su actual destino sin la autorización expresa y comunicada por escrito del Banco«.
  • ¿Puede el banco exigir el vencimiento anticipado si trabajamos en casa?
  • ¿Tenemos que pedir permiso para hacerlo al prestamista?
Se pronuncia al respecto el Tribunal Supremo de la siguiente manera:
«Nuevamente nos encontramos ante una condición general que por su falta de precisión y su indeterminación deja al completo arbitrio del prestamista su interpretación. Por ejemplo, nada prevé respecto de situaciones más que posibles en que un profesional desempeñe su actividad en el mismo inmueble donde tiene su domicilio. Por tanto, aunque una determinación razonable de los casos en que esta prohibición pudiera tener fundamento (como se argumenta en el recurso de casación) posibilitaría la validez de la correspondiente cláusula o cláusulas que contemplaran tales supuestos, la generalidad e indeterminación con que está redactada la cláusula impugnada no puede conducir más que a su declaración de abusividad, como correctamente concluye la sentencia recurrida, a tenor de los arts. 82.1, 85 y 88.1 TRLGDCU.
 
Es más, llevada a sus últimas consecuencias, la cláusula incluso impediría al prestatario un cambio de residencia, en contravención de lo dispuesto en el art. 19 de la Constitución.«
Autónomos que trabajáis en casa, tranquilos. El Supremo está con vosotros.
/0 Comentarios/por

Cláusulas suelo: hacen caro lo barato

Leyendo la STS 705/2015 que declara abusivas varias cláusulas hipotecarias de BBVA y Popular, encuentro una explicación muy clara de por qué es tan importante que el banco explique la existencia, naturaleza y efectos de una cláusula suelo al cliente que le solicita un préstamo hipotecario.
Dice la sentencia del Tribunal Supremo respecto a las cláusulas suelo que deben ser objeto de una «especial» comunicación al cliente; la razón de esta exigencia es que la cláusula suelo «convierte un préstamo a interés variable en un préstamo a interés mínimo fijo, que no podrá beneficiarse de todas las reducciones que sufra el tipo de referencia (el euribor)«. Esta capital consecuencia puede suponer que un cliente elija una oferta cuyo tipo variable es inferior pero que, por efecto de la cláusula-suelo, en realidad lo es a un tipo superior durante la vida del contrato que otra oferta del mercado a tipo variable «puro» con un diferencial superior, pero que se aprovecha de las bajadas en el tipo de referencia ilimitadamente.
En otras palabras, una hipoteca a Euribor + 0,75% con una cláusula suelo del 4% puede ser peor que otra a Euribor + 1 sin esta limitación.

Si tu banco te concedió una hipoteca con cláusula suelo y no te explicó debidamente su naturaleza y efectos, te aconsejo acudir a un abogado para que valore demandar a la entidad.

/0 Comentarios/por

Avalar a un hijo: sí, no, depende

¿Avalo a mis hijos?

Una pregunta que muchos padres se han hecho o se harán cuando los hijos decidan comprar su primera vivienda y necesiten financiación hipotecaria.
Es muy importante, antes de contestar a nuestro hijo o hija, que entendamos muy bien lo que nos pide (mejor dicho, lo que le exige el banco), las consecuencias de firmar como fiadores o avalistas del préstamo hipotecario. Por otro lado, es necesario analizar si la hipoteca que pide nuestro hijo es razonable y su capacidad de devolverla, del modo más objetivo posible. No supongamos que la entidad financiera es responsable a la hora de aprobar el préstamo hipotecario, estudiemos también nosotros la operación, pidiendo a nuestro hijo la oferta vinculante y las escrituras del piso que quiere comprar. Si no nos vemos capaces, acudamos a nuestro abogado o economista de confianza y que nos dé su opinión experta. Como veremos en este artículo, avalar implica los mismos riesgos que pedir una hipoteca, sin ningún beneficio.

La fianza o aval

El artículo 1.822 del Código Civil (CC) regula que por la fianza se obliga uno (el fiador o avalista) a pagar o cumplir por un tercero, en caso de no hacerlo éste. Es decir, el avalista se obliga a pagar al banco la deuda hipotecaria pendiente si el titular principal no paga adecuadamente la deuda.
Por otro lado, el artículo 1.911 del CC establece la responsabilidad del deudor, aplicable al avalista solidario, con un escueto pero contundente «Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.»
Como señala José María López Jiménez, abogado especialista en regulación financiera, en la práctica, ante un impago del crédito, suelen equipararse las posiciones del deudor y el fiador, de modo que de incumplir el primero, el acreedor podrá agredir el patrimonio del segundo, en su totalidad, directamente. Esta equiparación se efectúa como efecto de que el fiador renuncia a los beneficios de excusión, orden y división, que le permitirían rechazar la pretensión del acreedor hasta que, previamente, se hubiera agotado la posibilidad de cobrar con los bienes del propio deudor. Afirma este abogado de forma rotunda que «a renuncia en sí no es reprobable, siempre que sea con conocimiento de causa».
La renuncia a los beneficios del fiador supone arriesgar nuestro patrimonio, cuando tendría más sentido avalar sin renunciar a ellos. Recientemente, la Audiencia Provincial de Gipuzkoa se ha referido a esta cuestión en una sentencia. Establece que si no se informó adecuadamente a los avalistas de las consecuencias de renunciar a sus derechos, el aval sigue vigente pero sin tener efectos la renuncia.

Cómo decir que no (o que sí)

¿Por qué le pide el banco un aval?
La primera cuestión que tenemos que resolver es el sentido del aval que le pide el banco a nuestro hijo, familiar o amigo. ¿Estamos ante una entidad financiera muy prudente que, pese a que la operación está aprobada, busca mayores garantías, o le piden avalistas para aprobarla?
Parece la misma pregunta, pero no lo es. José María López Jiménez nos explica que la finanza puede ser útil en ciertos casos, para que el solicitante del crédito, que por sus propios medios esté cerca de alcanzar los estándares mínimos para que la operación sea viable pero no los supera, pueda cubrir el análisis del riesgo de la operación.
La clave, sin embargo, es saber hasta qué grado los «estándares mínimos» del banco en cuestión son prudentes. Si el banco pide avalistas porque no confía en la capacidad de pago del titular principal, ¿debemos arriesgar nosotros nuestro patrimonio?
Mi respuesta es que no, salvo que conozcamos mejor a nuestro hijo que el banco y estemos seguros de que pagara y, además, tengamos el dinero ahorrado suficiente para hacer frente a las cuotas si el impago acaba llegando.

¿Sentimientos o razón?

Sin duda alguna en negarnos o aceptar la firma de un avala hay un componente sentimental, que de hecho suele primar sobre el racional. Miles de padres y abuelos han visto peligrar sus hogares por culpa de la decisión de sus descendientes de comprarse una casa con el dinero del banco. En muchos casos, el progenitor podría haberlo evitado, negándose a firmar. Algunas reflexiones para argumentar un no (o un sí) al chantaje emocional que puede suponer que un hijo nos pida la firma, son:
¿Con quién compra nuestro progenitor? Si compra solo, la decisión es más directa. Sin embargo, es frecuente que se compre con la pareja. Valoremos qué puede pasar si rompen la relación, ya que si solo avalan los padres de uno, existen incentivos perversos para desentenderse de la hipoteca de la expareja cuyos padres no han avalado.
Variados son los argumentos que apelan a los sentimientos del potencial avalista. Planteamientos del tipo ¿no te fías de mí? o ¿no me avalas por qué no me quieres? Abundan en las conversaciones al respecto. En relación a la confianza, decir que la mayoría de padres y madres deberían desconfiar de que sus hijos pudieran devolver cientos de miles de euros al banco a décadas vista; una desconfianza sana que parte del análisis racional. En cuanto al afecto paternal, hay que separar al máximo sentimientos y análisis financieros. Explicar al hijo lo que nos pide es una buena forma de empezar la respuesta. Nos pueden contestar que nunca dejará de pagar la hipoteca, pero está claro que la promesa depende de multitud de factores que están fuera de su voluntad. De hecho, ocurre que negar la firma es una demostración de amor mucho mayor que avalar: no arriesgamos el patrimonio familiar, que seguirá a salvo en el desventurado caso que los hijos no puedan pagar sus hipotecas.

Diferentes tipos de “avales”

Ser fiador renunciando a los derechos asociados supone asumir el mismo riesgo que el titular del préstamo hipotecario. No existe el «avalista de nómina», una figura hipotecaria que es una leyenda, no una realidad. Pensar que por no entregar las escrituras de nuestras propiedades al banco, el aval solo compromete nuestra nómina o ingresos es un error. De hecho, suele ser menos arriesgado firmar como hipotecante no deudor, aceptando que una parte de la deuda se garantice con una hipoteca sobre nuestra vivienda, además de la hipoteca que recae sobre la casa que se compra. El hipotecante no deudor limita su “aval” a la cantidad hipotecada de su casa (la responsabilidad hipotecaria), dejando libre el resto de su patrimonio.
Cuando firmamos como deudores no hipotecantes, estamos aceptando ser titulares del préstamo hipotecario pero no de la casa que se compra. Nuestra situación es análoga al avalista, si bien podemos tener problemas con Hacienda si considera que hay una donación encubierta.
Finalmente, mencionar la limitación de responsabilidad del avalista, posible y muy recomendable si al final nos decidimos a avalar.
Una opción es que conste en la escritura que el avalista responde solo de un porcentaje de la deuda pendiente, con fórmulas del tipo «los avalistas responden de un 20% de la deuda pendientes». Aclara Cristina Borrallo Fernández, abogada del panel de expertos independientes de iAhorro.com, que es muy importante que se especifique que este porcentaje responde al primer 20% amortizado o responderemos del 20% hasta que se pague toda la hipoteca.
También es posible limitar la fianza hasta un importe determinado. Por ejemplo, que el fiador responde de los primeros 50.000 euros de deuda amortizada, momento en el cual la fianza deja de tener vigencia. De no establecer este límite temporal, responderíamos de la deuda hasta el final de la hipoteca.

¿Cuándo piden avales los bancos en estos momentos?

Para tomar el pulso al mercado hipotecario actual hemos consultado a Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers y colaborador de Futur Finances. Nos explica que algunas entidades bancarias solicitan el aval de la operación cuando a los jóvenes solicitantes de la hipoteca les quedan unos meses para considerar que tienen la estabilidad laboral mínima exigida (2 años en la misma empresa con contrato indefinido). Señala el experto hipotecario que cada vez es más frecuente la contratación del seguro de protección de pagos que pueden llegar a sustituir al avalista o complementarlo, de tal manera que en caso que si los avalados pierden el puesto de trabajo es el seguro quien paga la hipoteca.
Un caso particular en que se necesitan avalistas son las parejas que se rompen y quieren que uno de los miembros se quede con la casa y la hipoteca. Para aprobar la nueva operación hipotecario, quitando un titular, los bancos suelen exigir aportar fiadores.
Antonio Beltrán considera que la información que tienen los potencial avalistas ya es adecuada; en sus palabras: «La mayoría de los padres hoy conocen lo que implica avalar, por una parte por las noticias que han aparecido en prensa, por otra parte por la información que reciben durante la tramitación.»
¿Avalar a nuestros hijos? La razón ha de tener un voto de calidad frente a los sentimientos.
Artículo original en El País.
/0 Comentarios/por

Cuidado con las hipotecas irresponsables

Artículo de análisis y opinión publicado en El País bajo el titulo ‘Hipotecas irresponsables‘ como director editorial de iAhorro.com.

Los intermediarios de crédito seleccionados por Futur Finances, entre otras cualidades, son expertos del mercado que tratan de que sus clientes consigan préstamos hipotecarios responsables.

Una hipoteca concedida responsablemente supone que los bancos den el dinero a los clientes que, en base a criterios técnicos, conocimientos estadísticos y cualitativos de su clientela, van a poder devolverlo.

Estamos en un momento muy inicial de la mejora del mercado inmobiliario, con importantes factores que pueden torcer la tendencia, como el embalsamiento de la oferta de bancos y Sareb , que retienen buena parte de los inmuebles en balance a la espera de que la mejora de precios de la vivienda se consolide. Cuando consideren que los precios ya son interesantes, veremos salir al mercado muchas viviendas que incidirán a la baja en la evolución de los precios.

Hay otro factor que influye en el mercado inmobiliario, además de la oferta y demanda de casas: el crédito hipotecario.
El mejor momento para prevenir los malos hábitos que nos llevaron al estallido de la burbuja inmobiliaria es antes de que se cree y este artículo pretende señalar algunos.
Los factores que indican una mejora del sector inmobiliario son, entre otros:
Los precios reales de la vivienda que han caído un 45% desde los máximos de 2007 (según el Banco de España), empiezan a subir según inmuebles y zonas, como lo atestiguan estadísticas como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), que registra un incremento del 4,2% en el segundo trimestre del año.
El potencial demandante de inmuebles, además, empieza a percibir una mejora de su economía, no tanto en sus ingresos familiares como en una mayor estabilidad en su empleo.
En cuanto a la conexión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, el mismo INE constata un crecimiento del 21,8% anual en las hipotecas constituidas sobre vivienda datos a julio de 2015).

Simplificando, los precios de la vivienda aumentan si la demanda incrementa su capacidad de pago, lo que ocurre cuando suben sus ingresos reales (sueldos) o se reducen las cuotas hipotecarias mensuales (por ejemplo ampliando los plazos a 50 años, como se hizo en un pasado). No parece que estemos ante un escenario futuro de incrementos importante de los ingresos reales de los solicitantes; ¿y en la concesión de hipotecas?
Si los bancos conceden financiación con garantía real con requisitos “razonables” y con condiciones prudentes, la burbuja inmobiliaria se mantiene estable. Cuando aumentan las hipotecas imprudentes en el mercado, la burbuja se hincha.

¿Qué tipo de hipotecas podemos considerar irresponsables? 

Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, una hipoteca irresponsable es aquella que se concede sin analizar correctamente la solvencia y capacidad de reembolso de los solicitantes, no sólo en el momento en que se solicita sino también considerando posibles situaciones venideras que puedan afectar a la generación de ingresos, a la estabilidad laboral o posibles problemas de salud.

Coincide Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers, en la importancia de valorar la capacidad de reembolso presente y futura, considerando que una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredita que puede pagar la hipoteca en la hipótesis que el tipo de interés suba a un 4,5% – 5%.

¿Han aprendido los clientes del pasado? 

Además de que en las entidades financieras se imponga la responsabilidad a la hora de analizar el riesgo de conceder una hipoteca, punto determinante para no repetir los dramas hipotecarios recientes, es muy importante que el cliente tome conciencia de que hay que tener una formación hipotecaria adecuada, acudir a asesores independientes y no cometer imprudencias.

En cuanto a los familiares del pretendiente a hipotecado, aportar a la operación la prudencia que los años ayudan a tener. Tengamos en cuenta que los bancos obligan a avalista a renunciar a sus beneficios como fiadores, si bien sentencias como la reciente de la Audiencia de Gipuzkoa les deberían «ayudar» a ser lo transparentes que necesita esta figura al solicitarla.

Antonio Beltrán alerta de que algunos clientes vuelven a los errores del pasado, como el caso de una pareja, uno con un contrato indefinido y el otro temporal, que además han solicitado recientemente un préstamo personal para adquirir un coche. Clientes que no deberían plantearse solicitar una hipoteca, por inestabilidad de los ingresos (un contrato temporal) y por endeudamiento previo que se debe pagar antes de platearse comprar una casa. Hipoteca irresponsable que ningún banco debería conceder. Es un caso muy similar al del cliente que no tiene ahorros y se plantea pedir un préstamo personal, junto a la hipoteca, para pagar los gastos.

Pedro Javaloyes comenta que ellos mismos descartan operaciones que ya no presentan a los bancos, como solicitantes de hipotecas que están cobrando el desempleo, particulares sin ingresos demostrables u otros que tienen muy sobrepasada su capacidad de endeudamiento, incluso «clientes que no se han parado a pensar que la cuota de la financiación que nos piden en igual o mayor que los ingresos que tienen».

Responsabilidad de bancos, sin duda, pero también de los clientes que piden las hipotecas y de los avalistas que comprometen su patrimonio presente y futuro. La vacuna al virus del sobreendeudamiento.

/0 Comentarios/por

La responsabilidad hipotecaria: no repetir los errores del pasado

Artículo original publicado en El País bajo el título ¿Tu hipoteca es «responsable»? 
Este artículo no versa sobre la responsabilidad hipotecaria de las escrituras de préstamo o crédito, ese concepto que los notarios leen y los hipotecados no suelen entender.
Un ejemplo de lo que pasa en notaría cuando se explica este párrafo es:
– La responsabilidad hipotecaria es de 196.300 euros: 130.000 euros para la devolución del préstamo principal, 18.200 euros para costas y gastos, 4.875 para intereses ordinarios, 41.925 para intereses moratorios y 1.300 euros para prestaciones accesorias.
– Señor notario, si yo he pedido una hipoteca de 130.000 euros, no de tanto dinero.
Cada notario explica como buenamente sabe al cliente que la responsabilidad hipotecaria es una deuda que asume la finca hipotecada, en caso de impago. Fíjese el lector el impacto de los intereses de demora (limitados actualmente al triple del interés legal del dinero), más de 41.000 euros en el ejemplo real.
La responsabilidad hipotecaria a la que nos queremos referir es a la que implica conceder y pedir hipotecas con la diligencia y prudencia que un negocio de tal magnitud implica para una familia, de forma individual, y para la economía de forma agregada.

Responsabilidad del banco que concede la hipoteca

Una entidad de crédito que concede un préstamo o crédito hipotecario de forma responsable analiza el cliente que pide el dinero, el importe que le concede y las garantías que aporta, otorgando financiación a familias que podrán, estadísticamente, devolver el dinero. Siendo lo más importante no comprometer la salud financiera del deudor, el banco ha de pedir las garantías de recobro razonablemente necesarias para no comprometer su propia integridad financiera (y la del bolsillo del contribuyente cuando acaban necesitando rescates).
En primer lugar y por evidente que parezca, una hipoteca concedida de forma responsable es aquella que el cliente contrata con toda la información necesaria y con conocimiento de las limitaciones y riesgos que asume. La Ley 1/2013 obliga a que los clientes, cuando vayan a firmar la hipoteca, además de firmar la escritura ante notario, plasmen una expresión manuscrita en la que reconocen conocer la existencia de cláusulas suelo, coberturas del tipo de interés (permutas financieras u opciones de tipo de interés) o que se está firmando una hipoteca en divisas. El texto completo y mucha más información sobre hipotecas se encuentra en la guía del Banco de España.
Con este tipo de estipulaciones legislativas parece claro que el legislador no acaba de confiar en la labor informativa ni de los bancos ni de los notarios, al menos en determinados casos.
Por otro lado, se ha reforzado la información que el cliente recibe antes de firmar una hipoteca, que ha de «ser clara, oportuna y suficiente, objetiva y no engañosa», con los siguientes documentos:
  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que da una información orientativa de las condiciones de las hipotecas que comercializan los bancos. Si buscamos información de las mejores hipotecas por Internet, un banco responsable debería ofrecernos esa información online de forma visible.
  • Ficha de Información Personalizada (FIPER), que se entregará al cliente que ya ha solicitado la hipoteca, para que pueda comparar con otros bancos la oferta que ha recibido.
  • Oferta vinculante, documento que puede integrarse en la FIPER y se entrega al cliente cuando se ha tasado y aprobado la hipoteca.
Evaluar la capacidad de pago del cliente:
El banco responsable estudia la capacidad de ahorro del cliente, su fuente de ingresos, capacidad de generarlos en el futuro, estabilidad laboral y demás factores cuantitativos y cualitativos para valorar su capacidad de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Además de la documentación que se solicite al cliente (contrato de trabajo, declaraciones de renta, nóminas…), el banco podrá acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito correspondientes.
Destacar la obligación legal de valorar los ingresos que los solicitantes tendrán al jubilarse, si el plazo de la hipoteca concedida supone tener deudas tras la jubilación. Tengamos en cuenta que es una práctica usual conceder hipotecas que vencen hasta los 70 años del hipotecado. Limitar a 30 años el plazo máximo de la hipoteca, según recoge el artículo 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, sería una forma de evitar hipotecas a los jubilados.
Por prudencia, la capacidad de endeudamiento (ratio que representa la cuota hipotecaria respecto a los ingresos netos de los hipotecados) no debería superar el 30%. Es frecuente que se llegue a un 40%. Lo esencial, si el tipo de interés es variable, es que se calcule la cuota con un Euribor alto, cercano al 5% idealmente.
La capacidad de ahorro de la familia es vital para conceder una hipoteca; por ello se pretende limitar al 80% de tasación la financiación máxima que conceden los bancos. Para Fernando Zunzunegui, reputado jurista y experto independiente de iAhorro.com, los bancos que conceden hipotecas sin cumplir con los límites de la Ley 2/1981 «deberían requerir garantías adicionales avisando al cliente del riesgo en el que incurre (al contratar una hipoteca forzando el sistema de protección del hipotecado en particular cuando está en juego la vivienda habitual).»
Que los solicitantes tengan otras propiedades o activos (por ejemplo fondos de inversión o planes de pensiones) es un punto favorable a la hora de conceder una hipoteca responsable.
Aportar avalistas da al banco más garantías de que se le pagará el préstamo. Sin embargo, la frontera entre la responsabilidad y la irresponsabilidad es muy fina en este aspecto: un banco jamás debería aprobar una hipoteca, si se aportan avalistas, que denegaría en caso contrario. La idea es sencilla: si el banco no se fía de que los hipotecados vayan a pagar y exige avalistas para dar el dinero, lo que debería hacer la entidad financiera prudente (y el cliente responsable) es denegar la hipoteca. Pensemos que si no se limita la responsabilidad del avalista, responde también con todo su patrimonio, presente y futuro, de una deuda que no es suya.
Un tema que sigue sin regularse en España y que aportaría mucha información a los bancos e incentivaría los buenos pagadores son los registros de crédito positivos, es decir, fuentes de información que «certifiquen» que los clientes que piden una hipoteca han cumplido con los pagos de deudas anteriores.
Finalmente, una reflexión: no dejemos la responsabilidad solo en manos de un banco, que «vende»créditos. Seamos clientes responsables, formados, informados y prudentes. Por la cuenta que nos trae.
/0 Comentarios/por

Hipotecas 2015: usemos la cabeza

En El País he publicado, como director editorial de iAhorro.com, un artículo titulado ‘Cómo contratar una hipoteca sin caer en los errores del pasado‘.
Volver a endeudarse sin estar formados sobre las implicaciones de solicitar un préstamo hipotecario, sin analizar y comparar la oferta de hipotecas del mercado y, si no tenemos tiempo ni formación, sin acudir a verdaderos expertos hipotecarios, es la garantía para volver a vivir un drama familiar en un futuro.
Prudencia, prudencia, prudencia, formación e información son las claves para no arrepentirnos por la compra de una vivienda. En el artículo enlazado, entre otras cosas se explica que:
La clave para que las familias no cometan los errores del pasado es que se pregunten y sepan responder —razonablemente— si pueden pagar cómodamente la cuota hipotecaria. Dejar la respuesta en manos de los bancos supone un riesgo que nadie debería cometer, ya que por falta de tiempo, información o incentivos, los analistas han demostrado no ser lo certeros que sería deseable.
Para saber si somos capaces de devolver la hipoteca, debemos calcular la cuota del préstamo no con el tipo actual, sino con un 5-5,5% y ver si esta mensualidad no supera el 30% o 40% de nuestros ingresos netos. La calculadora del Banco de España (y la calculadora hipotecaria de Futur Finances) es muy útil para estos cálculos.
/0 Comentarios/por

La responsabilidad de pedir dinero a préstamo

Muchos son los errores cometidos por la banca antes y durante la crisis económica que hemos vivido (si es que podemos tratarla en términos pasado, que lo sigo dudando). Varios de estos errores y malas prácticas bancarias las he señalado y explicado en mi libro ‘La banca culpable‘.
Que la banca sea culpable de muchas cosas, no significa que lo sea de todas ni, tampoco, que el cliente no haya cometido errores que se deban subsanar. El que piense que las Leyes le deben proteger de uno mismo, que en ocasiones efectivamente así es, se arriesga a ser dirigido por los que las conocen y determinan.
La responsabilidad individual a la hora de pedir un préstamo o crédito personal o hipotecario no puede seguir limitándose a la falsa idea de que «si el banco me concede el dinero, será que puedo devolverlo».
Ser prestatarios responsables significa:
Formarse en los productos de crédito que uno pretende solicitar. Para ello, hay guías gratuitas en iAhorro.com y otras, como la interesante guía de las hipotecas del Banco de España.
Informarse de las diferentes opciones de financiación y comparar y analizar sus características, para contratar el préstamo que mejor se adapte a nuestras necesidades, con las mejores condiciones posibles.
Aprender a negociar con las entidades financieras, ya que nada de lo que nos presenta el banco por escrito es una Ley que cumplir sin más.
Y firmar sabiendo lo que se firma, punto fundamental que significa leer los contratos con tiempo y calma, días antes de su firma.
Os dejo unos vídeos editados por iAhorro.com sobre estos temas:
 

 

/0 Comentarios/por

Hipotecas a tipo fijo: poca competencia en 2015

Pese a que 2015 sí es el año de la competencia en préstamos hipotecarios a tipo variable, con ofertas que seguramente competirán por el Euríbor + 1 en poco tiempo, no ocurre los mismo con las hipotecas a tipo fijo.
Elena Sanz, excelente periodista y amiga, me ha entrevistado en relación a la competencia en el sector del tipo fijo. Entre otras ideas recogidas en el magnífico artículo de El Confidencial, se dice:
«Se trata de productos (las hipotecas a tipo fijo) que, con un plazo de amortización tan bajo y un interés tan elevado, exigen al cliente poder hacer frente a una cuota mensual muy elevada. Es decir, son hipotecas orientados a clientes con bastantes ahorros y con un nivel de ingresos muy alto. En definitiva, están pensadas sólo para buenos clientes, no para una familia media que necesita hipotecarse«, explica Pau Monserrat, director editorial de iAhorro y director de Futur Finances.
En cuanto a las mejores hipotecas a tipo variable, os dejo un cuadro confeccionado por El Confidencial:
Y una serie de vídeos editados por iAhorro.com sobre hipotecas:
/0 Comentarios/por