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Sr. Montserrat, ¿cómo debo actuar ante el cambio de indexación hipotecaria, que me aplicará “la Caixa”, pasando del IRPH Cajas al IRPH Entidades? Tengo una cláusula en mi hipoteca que aumenta el diferencial de 0,25% a 1% en caso de producirse dicho cambio.
En muchas ocasiones las mejores opciones para poder ahorrar o conseguir unos depósitos con unos intereses más o menos interesantes no se lo dan a clientes que ya forman parte de la entidad. ¿Hay algún problema en ir repartiendo el dinero en diferentes entidades o por lo contrario es mejor tenerlo todo en una sola?
En primer lugar Pau, muchas gracias por estar presente en este encuentro digital con los usuarios, en cada ocasión que te podemos tener aprendemos mucho. Mi pregunta es sobre lo s desahucios, ¿no cree ud que la dación en pago puede originar una desestabilización del sistema financiero español donde aumentaría mucho más el riesgo de cobro a las entidades y con ello se restringirían mucho más los préstamos hipotecarios. Muchas gracias
Buenos días Pau ¿Podrías explicar de forma resumida en qué consiste la nueva Ley Hipotecaria que quiere introducir el Gobierno? Muchas gracias
La Voz de Galicia me ha entrevistado para su versión en papel, opinando sobre los problemas que el Euribor está dando en cuanto a referencial hipotecario.
Bajo un titular más que contundente, “El euribor es hoy un indicador muerto para banca y clientes“, respondo a preguntas tales como
- ¿Por qué sigue cayendo el euribor?
- ¿Hasta cuándo podrán los hipotecados seguir beneficiándose de un euribor bajo?
- ¿Ha conseguido la presión de los consumidores reducir el uso de las cláusulas de suelo?
- ¿Por qué no se ha extendido el uso del IRS?
Y otras cuestiones que podéis leer en la entrevista completa:
Mejores páginas hipotecarias de 2012
- Desgravación de la hipoteca en el IRPF en el 2012 y 2013.
- Las hipotecas 100, un espécimen hipotecario en vías de extinción. Al menos de momento.
- ¿Qué hacer si no podemos pagar la hipoteca?, una página a la que dedico bastante esfuerzo ya que los que llegan a ella son familias con problemas que se merecen obtener la máxima información posible y las soluciones que puedan haber, pocas por desgracia.
- Pautas para saber si tenemos posibilidades de que nos concedan un préstamo hipotecario. Como siempre digo, no creas que si el banco te aprueba la hipoteca es porque la puedes pagar. Solo tuya es la responsabilidad de pedir financiación que creas poder pagar sin problemas.
- Razones de que aún haya buenas hipotecas para funcionarios pese a que su estabilidad cada vez está más en entredicho.
- Lo que tienes que saber si te planteas firmar como avalista hipotecario.
- Nuestra calculadora de cuotas hipotecarias online, que te puede ser de mucha utilidad por su sencillez.
- Ventajas e inconvenientes de reunificar deudas mediante una agrupación hipotecaria.
- Una pregunta que muchos avalistas incautos o demasiado confiados se hace actualmente: ¿es posible quitarme de avalista de un préstamo?
- Los seguros obligatorios por ley al contratar un préstamo hipotecario.
Fin de año, resumen de los contenidos de este blog más visitados en el 2012.
Recurso aparentemente simple, pero que muchas veces es más útil de lo que parece para el lector, que no tiene tiempo ni ganas de leer todo lo que los blogueros empedernidos generamos.
Gracias a todos por visitar este vuestro hogar económico. Os dejo con la clasificación, esperando que os resulte interesante para acabar el año informado:
- ¿Peligran nuestros ahorros si desaparece el euro?, cuyas visitas se centran entre abril y agosto, básicamente.
- El simbolismo de las tortugas, un bien posicionado contenido que genera un goteo incesante de gente interesada por este genial animal.
- Valoración catastral y recibo del IBI, una aportación de la tasadora y amiga Gemma Garzón, que ofrece un excelente servicio de pretasaciones online.
- Participaciones preferentes y otros productos tóxicos, de triste actualidad.
- Avalista, hipotecante no deudor y otras figuras hipotecarias. No firmes nunca una hipoteca si no conoces la diferencia. Y de paso aprovecha y descárgate la guía de hipotecas gratuita de iAhorro, que he dirigido.
- Interpretando una nómina, por Luis Cabezas Echegoyen. Buen amigo que hoy está en su querida Argentina natal.
- Diferencias entre suelo urbano y rústico a efectos de tasación, de Gemma Garzón.
- Corralito del dinero, con la experiencia de Luis Cabezas, vivida en su propio país.
- Una definición sencilla de la prima de riesgos. Tan de moda en la crisis económica que nos ha tocado vivir.
- Canje de preferentes, de laCaixa en este caso particular.
Un ránking que esperamos os ayude a entender un poco más la economía y las finanzas.
Señores banqueros, espero y deseo que hayan aprendido algo de esta crisis financiera que, sin duda, han ayudado a crear. Si aún están discutiendo qué hacer, al menos sepan que no hacer. No vuelvan a ofrecer préstamos hipotecarios a tipo variable calculando el ratio de endeudamiento con un euribor bajo.
Lo que está pasando ahora con la oferta de hipotecas a tipo variable es crear una bomba de relojería e introducirla en el corazón de las familias que contraten financiación con estas condiciones.
Me refiero a comercializar préstamos hipotecarios a Euribor + 3 o incluso más 4 puntos porcentuales a familias con un nivel de riesgo normal. Argumentará el banquero que hoy en día las cosas no son como antes, cuando el Deutsche Bank llegó a ofrecer una hipoteca rompedora a Euribor + 0,17. Nos dirá:
- El coste de obtener financiación actualmente es mucho mayor, tanto si lo solicitamos al mercado mayorista como el dinero que nuestros clientes depositan en el banco, vía cuentas o depósitos. Si les tenemos que ofrecer depósitos que superan el 4%, es necesario que el crédito que el banco da sea más caro.
- Por otra parte, con una morosidad por encima del 10%, dejar dinero es mucho más arriesgado. Por tanto, si he de ofrecer una hipoteca, cobraré más intereses para compensar la mayor probabilidad de que no me devuelvan el dinero prestado.
Suena razonable, ¿verdad?
Pero, ¿qué ocurriría si el Euribor empieza a subir de nuevo, que ocurrirá antes o después, la familia no puede, no quiere o no sabe solicitar una subrogación y la cuota se va incrementando revisión tras revisión?
Veamos un ejemplo con una hipoteca a Euribor + 4,05 hoy, a 30 años y para un importe de 200.000 euros. La cuota resultante, tomando un tipo inicial de 4,85% como hace el Banco Sabadell con su “Hipoteca Bonificada” (menos mal que es bonificada, que si no…).
Resulta que la cuota hoy, calculándola con nuestra calculadora hipotecaria online, es de 1.055 euros.
Si el Euribor pasa a estar al 5%, la misma hipoteca tendría una mensualidad de 1.616 euros, un incremento de un 53%.
Para que la familia pueda pagar una cuota de 1.616 euros, tendría que cobrar unos 4.040 euros netos al mes. Si el banco hace estos números, y concede hoy esta hipoteca a familias cuyos ingresos superan los 4.000 euros, no hay un problema en este sentido.
El problema es si vuelve a cometer el mismo error de siempre, calcular el 40% de endeudamiento en base a la cuota actual, de 1.055 euros. Eso implicaría que una familia con unos ingresos de 2.635 euros podría obtener financiación.
Pero ¿Qué ocurre si suben los intereses y la cuota pasa a ser de 1.1616 euros?, que el ratio de endeudamiento pasa a ser del 61%, no del 40%. Y la familia endeudada tendrá serios problemas para hacer frente a sus deudas.
Si quieren cobrar más intereses, señores banqueros, háganlo con este cálculo de endeudamiento propuesto o bien, mucho mejor, con préstamos hipotecarios a tipo fijo. Por favor, no vuelvan a cocinar una nueva burbuja hipotecaria.
Visitando el excelente blog RDMF (Revista de Derecho del Mercado Financiero), gestionado por Zunzunegui Abogados, me he topado con una referencia al informe “Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo” (descargar en PDF) que vale la pena comentar.
- Limitar los intereses de demora.
- Ampliar el porcentaje del 60% por el que una entidad financiera puede adjudicarse el bien inmueble en subastas desiertas.
- Modificar el procedimiento de ejecución hipotecaria para que el Juez pueda paralizarlo si detecta cláusulas abusivas o vicios de la voluntad, entre otras anomalías.
- Modificar la Ley Concursal para que sirva a las familias hipotecadas de mecanismo de reconducción de su situación.
Resumen de las medidas propuestas
- Reforzar la independencia del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
- Mejorar la transparencia en materia hipotecaria.
- Hacer efectivo el asesoramiento técnico, tanto por parte de las entidades financieras, que tienen la obligación profesional de informar del contenido técnico de los productos y servicios financieros a los clientes antes de su contratación, como por los notarios, quienes tienen encargada la transmisión al cliente de la información financiera de forma comprensible (no solo la lectura en voz alta).
- Desarrollar la obligación de concesión responsable de crédito. La obligación de conocer la solvencia del cliente está prevista de forma general en la Ley de Economía Sostenible, y en particular en la Ley del Crédito al Consumo y la Orden 2899/2011, de 18 de octubre, que desarrolla el contenido de la Ley de Economía sostenible, pero no establece las consecuencias para las entidades de crédito cuando incumplen sus obligaciones al respecto.
- El establecimiento de restricciones a la práctica generalizada de las entidades bancarias de imponer la contratación de los seguros de protección de préstamos.
- Intensificar la independencia de las sociedades de tasación.
- Intento de acuerdo previo como requisito de procedibilidad en las ejecuciones hipotecarias. En muchas ocasiones los particulares se quejan de la inflexibilidad de la banca para negociar los pagos de la deuda, ya que hay personas que tienen patrimonio pero falta de liquidez, por ello sería deseable que antes de acudir al procedimiento judicial elegido se establezca la obligación de intento de conciliación previa al igual que existe en otros procesos judiciales.
- Regular de forma adecuada al momento social la regulación de las hipotecas que afectan a la vivienda habitual y al local de negocio donde se ejerce la actividad que constituye el medio de vida de los particulares, del resto de su patrimonio,
- separando el régimen jurídico de estos, cuando se dan en garantía del cumplimiento de un crédito hipotecario.
- Regulación de un procedimiento específico para la insolvencia de las personas físicas, ya sea procesal o extraprocesal, toda vez que la Ley Concursal vigente no ofrece una respuesta adecuada al problema de su endeudamiento, pudiendo quedar liberado de sus deudas tras el concurso al igual que sucede con las empresas.
- Mejorar el sistema de subastas recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ha sido muy criticado por su falta de eficacia, aunque ante una situación como la presente, en que los bienes se tasaron de forma exagerada y existe un sobreendeudamiento sobrevenido, como consecuencia del crédito irresponsable y de la crisis económica, ésta no es la solución. La mejora en la publicidad de las subastas y el fomento de las iniciativas de subastas por Internet pueden ayudar a una mayor concurrencia y la obtención de un precio más alto.
- La adopción de medidas extraordinarias, que con el fin de evitar situaciones de exclusión social, permitan a los deudores de buena fe, que han perdido su vivienda o local de negocio donde ejercen su actividad económica, continuar utilizando los mismos mediante un precio asumible, buscando su recuperación económica e integración social. O se busque cualquier otro tipo de fórmula jurídica (arrendamiento forzoso, leasing, derecho de habitación, retroventa, etc.) que garantice a los, deudores el derecho a una vida digna.
- Limitación de intereses moratorios. Con el fin de evitar la usura, los intereses de demora deben quedar limitados a dos veces el interés legal del dinero según criterio jurisprudencial.
- Acuerdo político asumido por el sector bancario, a través de organismos representativos, como la Asociación Española de Bancos y la Confederación Española de Cajas de Ahorro, incluyendo una moratoria en el pago de las hipotecas y flexibilización de cuotas, así como la posibilidad del establecimiento de un sistema de pago con carencia de amortización de capital haciendo la cuota asumible.
- Aprobación por parte de las entidades de crédito de un reglamento interno de comercialización y ejecución de préstamos hipotecarios, según un modelo de código de conducta aprobado por el Gobierno.
- La Guía de acceso al préstamo hipotecario, que debe elaborar el Banco de España, también debería recoger las buenas prácticas en materia de ejecución hipotecaria.
- Establecimiento de un plan de pagos en los casos de concesión irresponsable del préstamo por parte de las entidades de crédito. El Banco de España, a través de su Servicio de Reclamaciones, tiene la autoridad y dotación adecuada para resolver sobre aquellos casos en que haya existido una incorrecta aplicación de las normas de conducta o de protección de los consumidores. En estos casos de concesión irresponsable de crédito, la entidad concedente del mismo debe verse obligada a pactar un plan de pago por parte del cliente y en su defecto aceptar la dación en pago.
- Resolver el problema de los productos de permuta financiera de acuerdo con los pronunciamientos judiciales, que están anulando los mismos ante la falta de consentimiento e información en su contratación.
Si se acoge a la paralizacion de desahucios aprobada por el gobierno recientemente, hay paralización de desahucios 2 años, ¿pero qué sucede con el pago de las cuotas, también se paralizan? ¿siguen generándose intereses de demora?
Qué puedo hacer para no quedar de por vida hipotecado y anulado como ciudadano, que por cierto deberían intervenir organismos internacionales de derecho ya que estimo y creo España es uno sino es el único en esta antigua ley
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