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¿Dejo de pagar mi hipoteca si el banco quiebra?

Que uno se pregunte si peligran sus ahorros en el caso de que su banco o caja quiebre es algo, lamentablemente, habitual en los tiempos que nos han tocado vivir.
En unos momentos en los que asistimos a la inyección masiva de capital público en Bankia y algunas nacionalizaciones más que puede que veamos efectuar, lo primero que hay que repetir es que hay un consenso mundial para evitar que bancos de determinada entidad quiebren. Por tanto, es una catástrofe económica muy poco probable.
Personalmente me preocupan más las miles de familias arruinadas por Bankia antes de su nacionalización, al igual que otros muchos clientes de otras variadas entidades financieras.
No es de ahorros, sin embargo, la pregunta que responderemos, sino de hipotecas. Una quiebra del banco o caja de ahorros en la que tenemos el préstamo hipotecario, ¿implica que nos liberamos de la deuda?
La respuesta, como hemos explicado en YaEncontre, lamentablemente es que no.
Un préstamo hipotecario es una deuda que contraemos con
una entidad financiera, cuya garantía real de pago es el bien hipotecado. Sin
embargo no incluye cláusula de dación en pago alguna, por lo que además del bien inmueble se responde con todo el
patrimonio presente y futuro. Si nuestro acreedor, el banco, quiebra, el
proceso es el siguiente:
El banco presenta un concurso de acreedores; se nombra
administradores concursales que intentan reflotar la entidad financiera si hay
viabilidad. Si consiguen un buen  acuerdo
con los acreedores del banco (bancos mayoristas que le dejaron dinero,
depositantes, obligacionistas, tenedores de participaciones preferentes, etc),
con quitas y espera importantes, puede ocurrir que se corrijan los problemas y,
en un periodo determinado, el banco supere el concurso de acreedores y siga
operando de forma normal. En este caso, la hipoteca la seguiremos pagando al
banco sin ningún cambio.
El otro escenario posible es que no se pueda reconducir la
entidad y se proceda a una liquidación ordenada; los bancos nacionales o
internacionales comprarían en banco quebrado, a trozos. Nuestra hipoteca es un
activo más que comprarían los acreedores u otros interesados; por desgracia, no
se nos perdonaría ni un euro. Simplemente dejaríamos de verle dinero al banco
original y se lo deberíamos a otro, con las mismas condiciones de la escritura
firmada en su momento.
Por tanto, quiebre o no quiebre el banco, no nos libraremos
de la deuda hipotecaria. Por ello es innecesario conocer la solvencia de la
entidad financiera a la que pedimos dinero (al contrario que cuando vamos a
depositar nuestros ahorros).
En el caso de las hipotecas, lo importante es que
sea barata, independientemente del banco que nos deje el dinero.
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Las mejores subrogaciones hipotecarias: ni las hay ni las esperes

En una época en que encontrar un cliente hipotecario solvente es una misión casi imposible, sería de esperar que los bancos ofrecieran a éstos unas condiciones excelentes para cambiar su hipoteca a su entidad.
Sin embargo la época que vivimos es de todo menos normal. La oferta de préstamos hipotecarios para subrogar nuestra hipoteca es prácticamente inexistente.
En Expansión, como economista de iAhorro.com, he publicado el artículo «Cambiar la hipoteca de banco ¿atrapados sin salida?» en la que comento esta paradójica situación y expongo la escasa oferta comercial de hipotecas para cambiar de banco:

Seguramente podremos encontrar alguna oferta mejor si negociamos en determinada sucursal de determinada entidad financiera, pero no esperemos mucha mejora. Los tipos de interés de la gran mayoría de hipotecados son mejores que las ofertas hipotecarias actuales.
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El IRS hipotecario o permuta de tipos de interés a 5 años

Este lunes entra en vigor un nuevo índice de referencia del mercado hipotecario, aplicable a las hipotecas a tipo variable. Este nuevo referencial es el Interest Rate Swap (IRS) o permuta de tipos de interés a 5 años.
No sustituye al euribor, sino que lo complementa. A partir de ahora los bancos y cajas podrán ofrecer hipotecas a tipo variable referenciadas a estos indicadores:
  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Euribor a un año.
  5. Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap (IRS) a cinco años.
  6. El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.

Desaparecen los IRPH sectoriales, de bancos y de cajas, quedando sólo el IRPH de conjunto de entidades. A los clientes que tengan estos IRPH que desaparecen, es importante que revisen la cláusula de su escritura de préstamo hipotecario dónde indica qué tipo de interés sustitutivo se aplicará, que muchas veces es el euribor. No os dejéis engañar por directores sin la necesaria ética, que por lo que comenta ADICAE intentan persuadir a los clientes de que se cambien al IRPH de entidades (peor que el euribor).

La mayoría de españoles tenemos referenciada nuestra hipoteca al Euribor. En este caso, no cambia nada para nosotros. Seguiremos con las mismas condiciones que firmamos en su momento en la escritura de préstamo hipotecario. Eso sí, podríamos estar tentados a subrogarnos a una nueva hipoteca a IRS. Si el que nos recomienda el cambio de tipo de referencia es el banco (por ejemplo nos invita a una novación de condiciones), hay desconfiar. Por desgracia, normalmente lo que nos quiere vender el banco no suele ser lo que más nos conviene a nosotros.

No podemos comparar el Euribor y el IRS en base a los diferenciales; un Euribor+1 puede ser mejor que un IRS+0,50 dependiendo de cómo evolucionen ambos índices. Hay que analizar adecuadamente las gráficas históricas y tener el conocimiento suficiente para hacer proyecciones.

Expansión ha realizado un excelente trabajo en la noticia «Adiós euribor, llega el IRS«, en la que nos compara en una gráfica la evolución de ambos referenciales (y se aprecia perfectamente que el IRS no es más estable que el euribor). Además han recogido algunas declaraciones mías, lo cual es un verdadero placer:

“Al ser un índice a cinco años, lo lógico es que lo revisaran cada cinco años, pero probablemente lo hagan anualmente. El IRPH, por definición, es un índice que se calcula en función del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y, sin embargo, los bancos y cajas los revisan cada año”, explica Pau Monserrat, economista del comparador de productos bancarios iAhorro.com.

Como en la vida de un préstamo hipotecario, a muy largo plazo, va a haber periodos de subidas y bajadas de tipos, el consejo general de los expertos es, independientemente de referenciarse al euribor o al IRS, no endeudarse por encima de las posibilidades. “La recomendación más sencilla es mirar cuál es el tipo de interés máximo al que ha cotizado el índice, sumarle el diferencial y ver si podemos pagar la cuota resultante. Si podemos pagarla, nos metemos en la hipoteca y si no, es mejor no contratarla”, explica el experto de iAhorro.com.

No se van a dejar de ofrecer hipotecas a euribor, si bien lo lógico sería pensar que la banca ofrecerá de forma más intensa las nuevas hipotecas a IRS:

”Dependerá de la demanda, pero es posible que durante un periodo de transición las entidades ofrezcan las dos ofertas. Puede que con un mayor diferencial para el euribor y así, atraer a los clientes hacia el IRS”, adelanta Monserrat.

También el periódico 20 Minutos nos mencionó en su edición impresa y online. Entre otros comentarios:

El euríbor indica el precio al que se prestan diariamente el dinero las entidades en el mercado interbancario europeo. Sin embargo, como actualmente este mercado «está roto, porque las entidades no se prestan entre sí ya que ninguna se fía de las otras, este indicador ya no cumple su función de señalar el coste real del crédito«, opina Pau Monserrat, economista de iAhorro.com.

El IRS, por su parte, se publica diariamente en una agencia de noticias económicas (Bloomberg) y se calcula como «una media del mercado de futuros –un tipo de derivado financiero- sobre la evolución de los tipos de interés a cinco años«, señala Monserrat, para quien aún queda por resolver si la revisión de este índice será anual o quinquenal, y no está tan claro que este cambio vaya a suponer ninguna ventaja para los consumidores. «A los bancos no les salían las cuentas y se han inventado el IRS. Ellos quieren un tipo de interés cuanto más caro mejor«, recalca.

En cuanto a la supuesta «estabilidad de precios» que otorga el IRS, Monserrat se ciñe a los datos: «Viendo la gráfica histórica, casi siempre ha estado sensiblemente más caro que el euríbor, y para colmo su evolución no es más estable, fluctúa igual«, asegura. ¿Cómo evitar perder? Los expertos lo tienen claro: dejar de «aconsejarnos» por el director de nuestra oficina y buscar un experto hipotecario externo.

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Las 10 hipotecas más baratas (o menos caras) del mercado

Como director editorial de iAhorro.com este fin de semana he publicado un artículo en Expansión, sobre las 10 entidades financieras que ofrecen las mejores hipotecas del mercado.
Lleva todo el sábado siendo la noticia más leída del portal, lo cual es un verdadero orgullo para un servidor y muestra de que los usuarios estamos cada vez más interesados en informarnos de la oferta hipotecaria y comparar, antes de acudir inocentemente a la sucursal bancaria. Muchas veces la mejor hipoteca no es la más barata, si analizamos el resto de condiciones y productos vinculados.
Recomiendo también leer los comentarios, ya que a pesar de que alguno ataca el artículo o al propio autor, el debate es más que interesante.
Os avanzo el listado de las 10 mejores hipotecas del mercado actualmente (al menos las ofertadas, que después cada banco hace lo que quiere cuando uno va a las sucursales), haciendo click sobre la tabla iréis al artículo completo:
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Deducción de la hipoteca de la vivienda habitual en el 2011 y 2012

Hay cierta confusión en cómo aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2011 (declaración que presentamos estos meses de 2012).

La confusión se debe a que el anterior Gobierno del PSOE modificó la normativa del IRPF limitando la deducción según nuestro nivel de renta, para las viviendas habituales compradas a partir del 1 de enero de 2011, y el nuevo Gobierno del PP la ha recuperado con efectos retroactivos en los mismos términos que estaba antes.

En definitiva, en la declaración de la renta que presentamos en estos meses de 2012, los gastos por adquisición de viviendas en el 2011 desgravan igual que antes. Tanto lo que hayamos pagado en efectivo (con nuestros ahorros) como las cuotas de nuestra hipoteca van a ser deducibles en el IRPF, con un límite para el 2011 de 9.040 euros. El tipo de deducción sigue siendo del 15%, con lo que lo máximo que reduciremos en la declaración son 1.356 euros.

La hipoteca sólo es deducible si ha sido solicitada para sufragar los gastos de compra de una vivienda habitual de la que somos propietarios sin limitación alguna (los nudos propietarios, usufructuarios o propietarios en fideicomiso no pueden desgravarse las hipotecas). Por tanto, no es deducible una hipoteca que haya sido solicitada para reunificar deudas u obtener liquidez para otras finalidades que no sean la compra de vivienda.

Para que un inmueble sea considerado una vivienda habitual a efectos fiscales es necesario que:

  • Sea la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años; esta condición no opera en los siguientes casos:
    • Fallecimiento del contribuyente
    • Circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o más ventajoso, básicamente).
  • Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
  • También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (tales como trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.

Resumiendo, tanto si has comprado tu vivienda habitual antes del 2011, en el año 2011 o en el 2012, las cantidades pagadas en concepto de compra de vivienda son deducibles en el IRPF, sin limitaciones según tu nivel de renta.

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Las participaciones preferentes en El Gran Debate

Dos temas pude tratar en el programa de Telecinco del prime time de la noche del sábado:
  1. Las participaciones preferentes y su problemática actual.
  2. Los seguros de incendios (conocidos por seguros de hogar) de las viviendas de Lorca y la actuación de los bancos en cuanto a las transferencias del Consorcio de Compensación de Seguros.
Haciendo click accederéis al programa El Gran Debate del 24 de marzo de 2012, en que aparezco en dos ocasiones (marcador a 02:10:00 tratando el tema de las participaciones preferentes y 01:14:00 hablando de las hipotecas vinculadas a viviendas derribadas en Lorca y los seguros correspondientes).
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La banca en la arena de Pan y Circo

En un post anterior ya os comenté que tuve la ocasión de dar mi opinión sobre la banca y el derecho a una vivienda digna en Ágora Sol Radio.

Os dejo algunas frases:

«Se concedían las hipotecas de una forma que nosotros, si fuera con nuestro dinero, no lo haríamos»

«Tengo mis dudas de que hayamos tenido banqueros tan malvados y tan inteligentes como para ejecutar un plan para endeudar a la sociedad con unos fines determinados»

«En el tema de hipotecas no entiendo que se haya forzado-engañado al cliente para que se endeudase, a diferencia de determinados productos de ahorro»

«Del banco no hay que fiarse, hay que entender el producto financiero antes»

Os dejo la entrevista completa que creo vale la pena escuchar.

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La indignación social en mi semana en los blogs

En Euribor Blog he dado mi opinión sobre sí tiene sentido salir a la calle a reclamar nuestros derechos y alzar nuestra voz: Y en mi opinión, sin duda lo tiene:

El sentido de salir a la calle en una sociedad moderna.

En Dinero Experto he atacado con la ferocidad que me provoca las injusticias a determinadas novedades bancarias que no arreglan el problema social y económico que estamos viviendo:

  • La banca y su intención de eliminar el euribor de su oferta hipotecaria.
  • El Código de Buenas Prácticas bancarias y su cuestionable aportación a la dación en pago.
  • El nuevo Código del Buen Rollo bancario.

Pasen y lean el espectáculo.

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De fondos garantizados en mi semana en los blogs

De todos es sabido que los bancos procuran no perder nunca en su oferta de productos financieros. En cierto punto, es normal y hasta deseable para el sistema financiero. Otra cosa es lo que acostumbran a hacer, que es ofertar productos financieros buenos para ellos y malos para los clientes.

Los fondos garantizados no son a priori un mal producto para el cliente si aseguran una rentabilidad mínima aparte del capital a vencimiento. El Banco Sabadell ha anunciado a bombo y platillo la comercialización de su fondo garantizado Sabadell BS Garantía Fija 10, que ofrece una rentabilidad del 4,4% TAE a 3 años. Sería un excelente producto si no fuera porque, como siempre, tiene una letra pequeña que hay que ser economista para entender a la primera. Señores banqueros, los clientes quieren productos rentables, sí, pero transparentes y lo más fáciles de entender posibles.

Una escritura de préstamo hipotecario en la que existe una cláusula de suelo al 2,90% y una de techo al 15% es a todas luces injusto. En base al sentido común y, en principio, según los tribunales de justicia. Sin embargo, hasta que no llegue algún caso al Tribunal Supremo tendremos que convivir con esta cláusula que huele a abusiva. ¿Hasta cuándo los bancos seguirán tomando a sus clientes como tontos?

En el mismo sentido de crítica a la política de las entidades financieras con sus clientes, a los que tratan como meros productores de beneficios a corto, he tratado en Euribor Blog de la nueva figura del director de sucursal que algunos bancos están diseñando: el director mindundi. No pretendo faltar a los directores profesionales, ni mucho menos. Busco faltar a los directivos de las cúpulas a los que sus clientes les importan un comino. ¿Un director de banco que no puede conceder descubiertos puntuales a sus buenos clientes? lamentable.

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Euribor bajo pero hipotecas caras

El último estudio sobre el precio de las hipotecas realizado por iAhorro.com refleja una realidad que todos detectamos en la vida real: a pesar de que el euribor se mantiene bajo, las hipotecas son muy caras. Y además de caras, exigen importantes ahorros (a veces un 30% del precio de compra o más) y garantías adicionales (avalistas, dobles garantías…).

El segmento de hipotecas más competitivas, que es el de la banca online, ofrece una media de euribor +  1,250 puntos; el resto de entidades financieras, por tanto, tienen hipotecas más caras.

Y a pesar de los datos del informe, el tipo de interés real del mercado seguramente es bastante más alto, ya que excepto la banca online, los bancos y cajas muchas veces no ofertan los precios de sus hipotecas. Detrás de la frase de las webs «precios personalizados» suelen esconder la realidad «precios caros que no queremos publicitar«.

Por desgracia no es extraño encontrar «ofertas» de hipotecas que se acercan al euribor + 3, una auténtica locura cuando el referencial vuelva a subir.

El estudio del Observatorio de Finanzas Personales de iAhorro.com ha tenido mucha difusión en los medios, tanto online como en prensa escrita. Desde El Mundo al ABC pasando por EuropaPress o Expansión.

En papel salió en Gara, Información y Segre.

Ante la duda de si comprar una vivienda con este tipo de hipotecas, os dejo la siguiente reflexión en Información:

Ante este panorama es normal que la mayoría de los posibles compradores de vivienda se sigan preguntando si es un buen momento para comprar. «Depende de la urgencia que se tenga», responde Fernando Herrero, que recuerda que, «aunque los precios ya han bajado bastante, la burbuja no se ha deshinchado del todo y eso supone otro freno».
El analista Pau Monserrat tiene una visión algo distinta: «hay que tener en cuenta que en dos o tres años la situación puede haber cambiado mucho y los compradores podrán cambiar de hipoteca o hacer una subrogación para mejorar sus condiciones». «No tienen que soportar estos tipos de por vida», añade.


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