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Muchos son los errores cometidos por la banca antes y durante la crisis económica que hemos vivido (si es que podemos tratarla en términos pasado, que lo sigo dudando). Varios de estos errores y malas prácticas bancarias las he señalado y explicado en mi libro ‘La banca culpable‘.
Que la banca sea culpable de muchas cosas, no significa que lo sea de todas ni, tampoco, que el cliente no haya cometido errores que se deban subsanar. El que piense que las Leyes le deben proteger de uno mismo, que en ocasiones efectivamente así es, se arriesga a ser dirigido por los que las conocen y determinan.
La responsabilidad individual a la hora de pedir un préstamo o crédito personal o hipotecario no puede seguir limitándose a la falsa idea de que «si el banco me concede el dinero, será que puedo devolverlo».
Ser prestatarios responsables significa:
Formarse en los productos de crédito que uno pretende solicitar. Para ello, hay guías gratuitas en iAhorro.com y otras, como la interesante guía de las hipotecas del Banco de España.
Informarse de las diferentes opciones de financiación y comparar y analizar sus características, para contratar el préstamo que mejor se adapte a nuestras necesidades, con las mejores condiciones posibles.
Aprender a negociar con las entidades financieras, ya que nada de lo que nos presenta el banco por escrito es una Ley que cumplir sin más.
Y firmar sabiendo lo que se firma, punto fundamental que significa leer los contratos con tiempo y calma, días antes de su firma.
Os dejo unos vídeos editados por iAhorro.com sobre estos temas:
 

 

Hoy en Expansion.com he opinado, junto a expertos del panel de iAhorro.com, sobre las diferentes opciones que tiene un ahorrador a la hora de rentabilizar su dinero,  ahora que además los depósitos bancarios apenas ofrecen rentabilidad.
Copio la primera respuesta, a un usuario que pretendía saber dónde invertir 20.000 euros sin más información sobre su perfil. Las 19 preguntas y respuestas sobre finanzas personales las podéis leer en el chat en directo enlazado anteriormente.

¿Dónde invertir mi dinero?

La respuesta que a cualquier asesor, experto, profesional o como queramos llamarle le gustaría dar es sencilla y corta:
  • Invierte en productos cuya rentabilidad se maximice en base a tu nivel de riesgo deseado y preferencias de inversión.
Otra respuesta, menos técnica, sería: no te puedo asesorar con la información que me das. Aparte de que este tipo de chats no permiten un asesoramiento personalizado por mucha información que recibiéramos, que es muy recomendable hacerlo pagando a un asesor independiente, tampoco nos la das. Para dar recomendaciones se necesita saber si el cliente tiene los conocimientos y experiencia necesarios para comprender la naturaleza y riesgos del servicio o producto financiero recomendado, por una parte, y además su situación financiera y los objetivos de inversión.
Preguntas cuya respuesta es clave para responder a la preguntas de dónde invertir 20.000 euros.
He podido participar en el I Foro de Economía y Nuevas Inversiones, que hemos organizado en Palma de Mallorca.
Ha sido un éxito de participación y numerosos medios de comunicación se han hecho eco del evento. Sin duda será el primero de una serie de charlas sobre economía e inversiones, una magnífica forma de intercambiar formación e información. La cultura financiera es la clave para que no nos engañen y maximicemos las probabilidades de éxito.
Primer vídeo que resume el evento:

Noticia en los informativos de Canal 4:

 

Ayer tuve la oportunidad de participar en un nuevo chat en directo en Expansion.com, que puedes leer en este enlace.
Es una magnífica oportunidad de responder a muchas preguntas y comentarios relacionados con las finanzas personales en general, y los préstamos hipotecarios en particular.
La cultura financiera está empezando a calar en la opinión pública que, pese a que aún sigue a Belenes Estebanes, descubre que es fundamental para no ser engañado por bancos y demás proveedores de servicios. Uno de los puntos que aún no quedan muy claros es que el asesoramiento independiente cuesta dinero y hay que pagarlo. No hacerlo, en materia bancaria, significa fiarse del vendedor, lo cual no creo que haga falta repetir a que puede conducir: a perder dinero.
Los bancos no asesoran gratuitamente, aunque el cliente se lo crea. Nos venden, muchas veces sin saber o valorar si nos conviene.
Un usuario se quejaba de que había contratado un crédito hipotecario y las condiciones que inicialmente le comentaron no se corresponden con las que acabó firmando. Copio mi respuesta, a ver si de una vez por todas nadie firma sin haberse leído antes y entendido la escritura de préstamo hipotecario:
Julian,
A estas alturas de la película es lamentable tanto que el banco no entregue toda la documentación que la Ley le obliga, como que tu vayas al notario a firmar si haberte leído el borrador de la escritura día antes.
Tengo muy claro que los irresponsables a la hora de conceder préstamos y créditos hipotecarios han sido los bancos y cajas, como creo he dejado bien claro en mi primer libro ‘La banca culpable’. Sin embargo, la responsabilidad individual existe y, después de toda la información que ya tenemos del mal funcionamiento de la banca, es muy triste que cometamos los mismos errores. Si al ir a firmar ante notario no te ponen las mismas condiciones pactadas, te levantas y no firmas. Así de simple.
No has de acudir a consumo, sino al defensor del cliente de CaixaBank, que no te solucionará nada, y después al servicio de reclamaciones del Banco de España (que tampoco te solucionará nada, me temo). Y no creo que un abogado vea mucha viabilidad a interponer una demanda, en tu caso, pero puedes mirarlo.
Subrogar un crédito hipotecario (que es de naturaleza distinta a un préstamo hipotecario) es posible, pero muy complicado. Además hay muy pocos bancos que lo ofrezcan.
Pese a que ya es un poco tarde, te recomiendo leerte la guía del préstamo hipotecario 2014 que hemos editado en iAhorro:
Si no aprendemos de los errores pasados, los bancos seguirán aprovechándose de nosotros.
Hoy publicamos, como iAhorro.com, un artículo en Expansion.com sobre los préstamos hipotecarios mejores en lo que llevamos de 2014.
Ya empiezan a darse hipotecas por debajo de Euribor + 2, tipo variable a partir del cual considero que tiene sentido que una familia pida financiación.
La siguiente tabla, realizada por Antonio Gallardo, nos enseña las mejores hipotecas a 25 de enero de este año para los clientes que quieran comprar una casa a particulares y a los propios bancos, que no se cortan a la hora de ofrecer sus casas a mejores precios que las del resto (casas que se han quedado de familias que no han podido pagar su hipoteca, no lo olvidemos):
Estas hipotecas más competitivas no están al alcance de una familia media, que cobre menos de 2.500 a 3.000 euros mínimo, con empleos estables y ahorros del 30% del precio de compra-venta.
Por tanto, pese a que podemos decir que el 2014 empieza con mejoras a nivel hipotecario, también hay que afirmar que solo para los clientes más solventes, no para el ciudadano medio.
Como ya hemos comentado en multitud de ocasiones en este blog, contratar una buena hipoteca es mucho más complicado de lo que podríamos pensar en un primer momento.
Además de conocer las bases jurídicas y prácticas del préstamo hipotecario, para lo cual te será de muchísima ayuda la guía hipotecaria 2014 de iAhorro que he dirigido, hay que saber aplicarlas a multitud de ofertas hipotecarias distintas.
Dado que el banco no siempre sabe analizar adecuadamente el riesgo, debemos ser capaces de calcular nosotros mismos nuestra capacidad de endeudamiento y, en base a ello, elegir una casa cuyo precio de compra-venta esté en consonancia con la hipoteca que podemos afrontar.
Además hay hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y con cuotas variables y semifijas diferentes, sea una cuota blindada o un tipo de interés mixto, como explico en el siguiente vídeo:
Por otro lado, hay diferentes diferenciales en las variables, el Euribor, el IRPH de conjunto de entidades o el IRS, que no se ha usado nunca de momento. Cada referencial tiene sus pros y contras, que deberíamos conocer.
Las diferentes comisiones aplicables, los seguros vinculados que nos «invitan a contratar» junto a la hipoteca o los demás productos vinculados son otros aspectos que pueden encarecer una aparente hipoteca barata. En el consultorio de iAhorradores Carlos Lluch nos cuenta algunos trucos en relación a bancos y seguros.
Además, hay que conocer perfectamente las obligaciones del avalista, las hipotecas con y sin dación en pago o cláusulas hipotecarias que estaban escondidas, como las de suelo.

Más que pedir, negociar. Al banco no se le pide nada, ya que el dinero que nos puede conceder hay que devolverlo, más las comisiones e intereses correspondientes.

Tan importante es saber qué pedir como conocer nuestra capacidad de devolver lo pedido. Sea una tarjeta de crédito, un préstamo personal o uno con garantía real, el banco puede ir a juicio y exigirnos la devolución de la deuda, costas e intereses de demora, contra todo nuestro patrimonio, presente y futuro.

Por unos cuantos miles de euros, es posible perder la casa en subasta. En el vídeo grabado en iAhorro explico los factores principales a tener en cuenta cuando uno se plantea solicitar financiación a  una entidad financiera.

También os recuerdo que os podéis descargar la guía hipotecaria 2013-2014 de iAhorro en el siguiente enlace, de forma totalmente gratuita.

 

Los profesionales de El Confidencial me han pedido mi opinión sobre un tema relacionado con determinadas «ofertas» que hacen los bancos para que cambiemos el referencial de nuestra hipoteca. El artículo publicado, con varias fuentes expertas, se titula ‘Quédate con el Euribor de tu hipoteca si el banco te ofrece cambiarlo por el IRPH‘.
Os dejo una serie de información muy útiles sobre el tema:
En caso de que la entidad te ofrezca un cambio de tipo de interés debes informarte debidamente del tipo de interés alternativo, siempre y cuando no estés de acuerdo con el que tengas vigente. Para ello, es bueno visitar el portal del propio Banco de España o buscar asesoramiento independiente en la materia, como podría ser mediante el portal iAhorro.com, donde podrás recibir un asesoramiento gratuito con la mayor independencia por expertos en la materia o a través de los expertos jurídicos y económicos de Futur Finances.
Debes partir de la idea base de que el banco no te va a ofrecer un tipo de interés que te beneficie, sino al contrario, por lo que debes estudiar la operación minuciosamente en caso de que te interese.
Hay que tener en cuenta actualmente dos aspectos:
  1. La baja cotización del Euribor en el mercado, cosa que debe beneficiarte en tu cuota mensual de cada mes (a no ser que tengas alguna cláusula suelo en tu hipoteca que te lo impida).
  2. La desaparición legal y automática que ha sufrido el IRPH Cajas y el tipo CECA a través de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley de Emprendedores 14/2013, de 27 de septiembre de Apoyo a los Emprendedores y a su internacionalización, de forma que a partir del 1 de noviembre han dejado de actualizarse y publicarse y han desaparecido oficial y completamente.
Los índices de tipo de interés que quedaran vigentes en España serán:
  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. 3Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Euribor a un año.
  5. Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap a cinco años.
  6. El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
También es aconsejable que en el momento de la suscripción del préstamo hipotecario, contemples no solo la cuota a asumir al principio, sino la importancia del diferencial que te vayan a aplicar durante toda la vigencia del mismo.

No es lo mismo tener IRPH que Euribor

Euribor y IRPH son tipos de interés diferentes. El tipo de interés más común es el Euribor, sin embargo, el 11% aproximadamente de hipotecas en España iban referenciadas al IRPH. Ambos han sido durante su vigencia tipos de interés completamente legales y reconocidos por el Banco de España.
Como norma general el IRPH ha tenido un valor superior al Euribor, y la gran diferencia entre ambos tipos de interés ha girado en torno a que los movimientos que ha realizado el IRPH han sido más pausados y constantes, sus oscilaciones han sido más naturales en el mercado.
Las entidades bancarias se han mostrado más predispuestas a utilizar el Euribor como índice de referencia, ya que las fluctuaciones que registra durante la duración del préstamo son menores.
Asimismo, y a diferencia del Euribor, al IRPH no se le suele aplicar ningún tipo de diferencial o margen, y en el caso de que si se le aplique este suele ser muy bajo.
Actualmente y tras el cambio normativo anteriormente señalado, el IRPH Cajas y el tipo CECA han desaparecido legalmente, por lo que ya no serán aplicable.

¿Es una práctica habitual de la banca?

Ha sido una práctica habitual entre aquellos clientes que tenían en su escritura hipotecaria referenciada al Euribor y que tenían como sustitutivo el  índice IRPH. No al contrario, debido a la baja cotización del Euribor de los últimos años. Con el cambio normativo, se limitara esta practica (algo abusiva a mi modo de ver) enormemente.
Si necesitas mas información al respecto, no dudes en dejarte aconsejar por expertos en la materia.

¿Es necesaria siempre la autorización del cliente?

Obviamente, en estos casos en que el tipo de interés es legal y esta vigente, publicado regularmente en el BOE y en el Banco de España, como es el Euribor, la Entidad no puede unilateralmente aplicarte otro tipo de interés según sus intereses y en su propio beneficio. En caso de que así lo hiciera, seria una actuación completamente ilegal.
Sin embargo, todos aquellos titulares de prestamos hipotecarios referenciados al antiguo IRPH cajas o CECA han visto como automáticamente y sin posibilidad legal de reclamación se les ha empezado a aplicar el IRPH del conjunto de Entidades, según la previsión legal recogida en la mencionada ley, la cual ha señalado en los puntos 3 y 4 de la Disposición que la sustitución de los tipos implicará la novación automática del contrato, sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita y que las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo previsto en la ley.
En RT me han entrevistado esta semana a raíz del aumento de la brecha que separa ricos y pobres en EE.UU.
Primero dejar claro que los mercados financieros determinan las políticas de los países soberanos por muchas razones, algunas naturales a la dinámica de un mercado libre y otras a intereses inconfesables de determinados centros de poder. Evidentemente, esta segunda razón, esta mano negra, queda fuera de la opinión pública, en muchas ocasiones.
Que nuestros acreedores influyan de forma transparente en las decisiones de nuestros políticos, nos puede gustar o no, pero no se aleja del saber popular «quién paga, manda». Para evitar que los prestamistas de países soberanos manden, hay que ser autosuficiente en materia financiera. Es decir, ingresas igual o más recursos que los que gastamos.
Por otra parte está la desigualdad en la distribución de la riqueza. Si los ricos de dentro del país son unos avariciosos e ignorantes del verdadero sentido de la vida, que es ayudar, tienen a influenciar a los gobernantes para que el sistema fiscal sea mucho más benévolo con ellos. Al final son las clases medias las que pagan la mayoría de impuestos. Y si cada vez hay más riqueza en manos de pocos, cada vez hay menos ingresos tributarios. Eso conlleva menos Estado del Bienestar para las clases menos pudientes y, a la postre, más desequilibrios y peor economía.
Como dije en un trozo de la entrevista, no creo que el término ‘rico’ deba usarse como peyorativo. En este colectivo hay gente buena, gente que se ha hecho rica arriesgando. Son las malas personas, los aprovechados, los derrochadores, los ignorantes y los malvados ricos, los que hay que atacar y limitar. Los malos ricos, hacen malos países. Y al final, por si alguno me está leyendo, su destino es el mismo que el de los mortales menos afortunados en materia de dinero. Con una salvedad; su vida tendrá muy poco amor desinteresado y, al final, poco importará su dinero. Morir sin gente que te ama a tu alrededor, es haber sido un inútil vital. Prefiero dejar este mundo rodeado de gente que me quiere al lado, como le pasó a mi gran padre Antoni Monserrat Moll, que rodeado de dinero estéril e inútil para con la trascendencia.
 

La figura del broker hipotecario o intermediario de financiación con garantía real ha sido considerada, por muchas asociaciones de consumidores, como poco más que aprovechados o piratas que, a cambio de honorarios injustificables, cavaban un poco más hondo el pozo de los crédulos hipotecados.
Con la más que tardía y aún no bien ejecutada Ley 2/2009 se intentó regular la profesión, narrando en su preámbulo:
«…recientemente han proliferado en nuestro país actividades de intermediación de préstamos que se muestran especialmente activas en lo referente a la agrupación de deudas. Esta actividad, realizada por empresas que no entran dentro de la categoría de entidad de crédito, aunque de auge reciente en nuestro país, está muy presente en otros países, donde una parte importante de los préstamos que conceden las entidades son objeto de intermediación. 


 Ambas actividades, desarrolladas con los necesarios niveles de transparencia y profesionalidad, pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan. Debido a que hasta ahora estas actividades están sometidas exclusivamente a la legislación mercantil y civil y a las normas generales de protección de los consumidores y usuarios, esta Ley viene a establecer una regulación específica que, sin afectar los potenciales beneficios que puede reportar a los consumidores, establece un marco transparente en las relaciones de éstos con las empresas que les ofrecen contratos de préstamo o crédito hipotecario o de servicios de intermediación para la celebración de cualquier tipo de contrato de préstamo o crédito«.
Por tanto, una empresa de intermediación hipotecaria, no un chiringuito financiero, da poder de negociación al cliente. Primero por su conocimiento del mercado, después por su formación específica y, finalmente, por el número de solicitudes conjuntas que puede tramitar con una entidad.Actualmente Futur Finances no tramita hipotecas, solo capta clientes interesados y los pone en contacto con intermediarios profesionales y legales. En un futuro, sin duda, aportaremos nuestro saber a este complejo sector.

Para los abogados salvapatrias que nos criticaron en los momentos del boom, decirles que se equivocaban. El enemigo estaba en los bancos, no en los brokers. Fueran unos demonios hipotecarios, o unos santos de la financiación con garantía real.

Evidentemente que el intermediario ha tenido responsabilidad en la creación y estallido de la burbuja inmobiliaria, los malos mucha, los menos malos alguna. Pero si los bancos hubieran estudiado debidamente el riesgo y no se hubieran dejado engañar, que lo hicieron en ocasiones varias, los malos profesionales no habrían hecho apenas daño.

Ser intermediario no es nada malo, lo malo es ser un mal profesional, un ignorante o un bandido. Los intermediarios hipotecarios tienen futuro, pese a quien pese. Pero un futuro basado en la profesionalidad, la experiencia, el conocimiento, el servicio al cliente y la lucha sana con la banca para conseguir buenas hipotecas.