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Entre las últimas reseñas y entrevistas en medios online en relación a mi primer libro “La banca culpable“, puedo mencionar:

Reseña en Invertia

Los amigos de este portal de información económica de referencia dedicaron un artículo a mi libro, que recomiendo leer completo.

Entre otras cosas comentan:

Este libro de divulgación puede ser especialmente útil para quienes no tengan una amplia cultura financiera o no se hayan acercado demasiado al mundo de las finanzas. Sin una asignatura en el colegio que explique el funcionamiento del sistema bancario o de algunos productos financieros básicos, más de uno no sabe exactamente cuál es el funcionamiento de las entidades. Incluso conociéndolo, este libro es un compendio de casos concretos, que pueden ocurrirle a uno, explicaciones de expertos y la visión de un ex trabajador de banca, que siempre tiene su gracia que alguien de dentro explique el funcionamiento de la máquina.

Entrevista en Gurusblog

En esta bitácora económica de máxima solera en la Red, me entrevistaron en relación al libro, en un artículo titulado ¿La banca es culpable? Entre otras preguntas formuladas podría destacar:

Por lo que nos cuentas, ¿opinas que el director de banco es el malo de la película?


En absoluto, el culpable es el directivo de banca, el banquero. Los bancarios, empleados de sucursal, no son los malvados. Son empelados a los que su patrón ha remunerado básicamente para que vendiesen productos financieros. Los que han hecho bien su trabajo, que hay muchos, no han engañado a su cliente. Lo que ocurre es que ellos vendían y el cliente creía (o le hacían creer) que era asesorado.


Repetiré una y mil veces: al banco se va a comprar préstamos hipotecarios y depósitos, cuentas corrientes y fondos de inversión. No a asesorarse. Para ello hay que adquirir una cultura financiera básica, analizar y comparar la oferta de los bancos, compartir experiencias con otros clientes y expertos independientes. Y todo ello es bastante sencillo con las herramientas y portales que nos ofrece internet. Sin ir más lejos, Gurusblog. Leyendo este blog los accionistas de Bankia no lo serían y los tenedores de preferentes de bancos nacionalizados nos habrían comprometido su ahorro.

Entrevista en Euribor Blog

¿Qué decir de este blog, en el que participo siempre que puedo? Que es muy bueno, informativo e independiente. Y muchas más cosas que os invito a descubrir día a día. Podéis empezar con la entrevista sobre la banca culpable.

El giro que has dado en un carrera es enorme y has pasado de la oficina bancaria a hablar en los medios y escribir un libro ¿por qué? ¿qué valoración haces de este cambio y qué has aprendido?

Sigo siendo el mismo profesional de siempre, una persona normal, que dice lo que piensa. Cuando alguien me dice que soy muy valiente, le corrijo. Soy muy inconsciente, digo lo que creo. A lo mejor algún día “maduro” y me muevo por intereses. De momento, prefiero hacer algo útil con los años de mi vida, que no suele durar lo suficiente. Mi padre, Antoni Monserrat Moll, era un economista genial que siempre pensaba en hacer algo bueno para la sociedad. Murió a los 51 años con muchas cosas por hacer. Yo procuro correr, trabajar mucho y rápido, para que me dé tiempo a hacer todo lo que pueda antes de reunirme con él.


Mi libro fue una forma de explicar lo que he vivido y conozco de la banca de sucursal. Pero, ante todo, un tributo a mi padre, a mis abuelos y a la gente que está a mi lado y me ayuda a vivir.


He aprendido que hay que trabajar duro, ser buena persona, ayudar a los demás sin esperar ganar nada por ello y, con suerte, esta actitud tendrá premio. Pero lo que tengo claro es que nadie triunfa por ser el mejor, que no hay personas de éxito. La suerte importa mucho. Por tanto, seamos humildes siempre. No nos conocen por ser los mejores, hay muchos mejores que no pueden o quieren ser oídos.


Esfuerzo, humildad, capacidad de sacrificio y respeto por los demás. Para mí, las claves del éxito personal, las claves de una sociedad sana y con futuro.

Artículo en El arrepentimiento no existe

Blog incendiario por necesidad de mi buen amigo Balsalobre, en el que colaboro con un artículo titulado “La banca culpable ¿y qué?

Los bancos y sus sucursales, transformadas en tiendas financieras de todo a cien (por cien de tasación, si se me permite el humor barato), han concedido préstamos hipotecarios de forma totalmente irresponsable, incumpliendo los mínimos requisitos de análisis de riesgo exigibles a un bonus argentarius, responsabilidad jurídica que se le debe reclamar a un banco. Lejos de responder de su irresponsabilidad, aprovechan un sistema de ejecución hipotecaria abusivo para dejar a familias en la calle, apropiarse de sus viviendas por un 60% de la tasación que ellos encargaron y exigir las costas judiciales e intereses de demora (abusivos) a los ejecutados (nunca mejor dicho), expulsando a buenas personas de su hogar y del sistema económico de por vida.

Espero que estas lecturas os entretengan en este irrepetible fin de semana (cada minuto de la vida es irrepetible y lo sensato es tratar de disfrutarlo).

Pregunta que, lamentablemente, miles de clientes enganchados en las participaciones preferentes sin saber exactamente qué producto financiero contrataban, hipotecados con cláusulas de suelo que nadie les explicó y otros casos del mismo estilo, se hacen.

Invertia en un completo artículo titulado “I will survive! Pasos para reclamar contra los abusos bancarios” nos lo explica paso a paso.

Os dejo la excelente infografía que me han autorizado a reproducir, invitándoos sinceramente a leer con calma el artículo en Invertia:

Este lunes entra en vigor un nuevo índice de referencia del mercado hipotecario, aplicable a las hipotecas a tipo variable. Este nuevo referencial es el Interest Rate Swap (IRS) o permuta de tipos de interés a 5 años.
No sustituye al euribor, sino que lo complementa. A partir de ahora los bancos y cajas podrán ofrecer hipotecas a tipo variable referenciadas a estos indicadores:
  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Euribor a un año.
  5. Permuta de tipo de interés o Interest Rate Swap (IRS) a cinco años.
  6. El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000.

Desaparecen los IRPH sectoriales, de bancos y de cajas, quedando sólo el IRPH de conjunto de entidades. A los clientes que tengan estos IRPH que desaparecen, es importante que revisen la cláusula de su escritura de préstamo hipotecario dónde indica qué tipo de interés sustitutivo se aplicará, que muchas veces es el euribor. No os dejéis engañar por directores sin la necesaria ética, que por lo que comenta ADICAE intentan persuadir a los clientes de que se cambien al IRPH de entidades (peor que el euribor).

La mayoría de españoles tenemos referenciada nuestra hipoteca al Euribor. En este caso, no cambia nada para nosotros. Seguiremos con las mismas condiciones que firmamos en su momento en la escritura de préstamo hipotecario. Eso sí, podríamos estar tentados a subrogarnos a una nueva hipoteca a IRS. Si el que nos recomienda el cambio de tipo de referencia es el banco (por ejemplo nos invita a una novación de condiciones), hay desconfiar. Por desgracia, normalmente lo que nos quiere vender el banco no suele ser lo que más nos conviene a nosotros.

No podemos comparar el Euribor y el IRS en base a los diferenciales; un Euribor+1 puede ser mejor que un IRS+0,50 dependiendo de cómo evolucionen ambos índices. Hay que analizar adecuadamente las gráficas históricas y tener el conocimiento suficiente para hacer proyecciones.

Expansión ha realizado un excelente trabajo en la noticia “Adiós euribor, llega el IRS“, en la que nos compara en una gráfica la evolución de ambos referenciales (y se aprecia perfectamente que el IRS no es más estable que el euribor). Además han recogido algunas declaraciones mías, lo cual es un verdadero placer:

 “Al ser un índice a cinco años, lo lógico es que lo revisaran cada cinco años, pero probablemente lo hagan anualmente. El IRPH, por definición, es un índice que se calcula en función del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y, sin embargo, los bancos y cajas los revisan cada año”, explica Pau Monserrat, economista del comparador de productos bancarios iAhorro.com.

Como en la vida de un préstamo hipotecario, a muy largo plazo, va a haber periodos de subidas y bajadas de tipos, el consejo general de los expertos es, independientemente de referenciarse al euribor o al IRS, no endeudarse por encima de las posibilidades. “La recomendación más sencilla es mirar cuál es el tipo de interés máximo al que ha cotizado el índice, sumarle el diferencial y ver si podemos pagar la cuota resultante. Si podemos pagarla, nos metemos en la hipoteca y si no, es mejor no contratarla”, explica el experto de iAhorro.com.

No se van a dejar de ofrecer hipotecas a euribor, si bien lo lógico sería pensar que la banca ofrecerá de forma más intensa las nuevas hipotecas a IRS:

Dependerá de la demanda, pero es posible que durante un periodo de transición las entidades ofrezcan las dos ofertas. Puede que con un mayor diferencial para el euribor y así, atraer a los clientes hacia el IRS”, adelanta Monserrat.

También el periódico 20 Minutos nos mencionó en su edición impresa y online. Entre otros comentarios:

El euríbor indica el precio al que se prestan diariamente el dinero las entidades en el mercado interbancario europeo. Sin embargo, como actualmente este mercado “está roto, porque las entidades no se prestan entre sí ya que ninguna se fía de las otras, este indicador ya no cumple su función de señalar el coste real del crédito“, opina Pau Monserrat, economista de iAhorro.com.

El IRS, por su parte, se publica diariamente en una agencia de noticias económicas (Bloomberg) y se calcula como “una media del mercado de futuros –un tipo de derivado financiero- sobre la evolución de los tipos de interés a cinco años“, señala Monserrat, para quien aún queda por resolver si la revisión de este índice será anual o quinquenal, y no está tan claro que este cambio vaya a suponer ninguna ventaja para los consumidores. “A los bancos no les salían las cuentas y se han inventado el IRS. Ellos quieren un tipo de interés cuanto más caro mejor“, recalca.

En cuanto a la supuesta “estabilidad de precios” que otorga el IRS, Monserrat se ciñe a los datos: “Viendo la gráfica histórica, casi siempre ha estado sensiblemente más caro que el euríbor, y para colmo su evolución no es más estable, fluctúa igual“, asegura. ¿Cómo evitar perder? Los expertos lo tienen claro: dejar de “aconsejarnos” por el director de nuestra oficina y buscar un experto externo.

El título tiene truco, evidentemente. No hay un sólo mejor producto financiero de ahorro e inversión óptimo para todo el mundo. Ni hay uno que sea mejor que todos los demás. Sin embargo, sí es cierto que hay uno o dos productos perfectos para cada ahorrador. Lo que pasa es que para conocerlos primero tenemos que conocernos a nosotros mismos.

En iAhorro.com hemos tratado de dar unos consejos al inversor-ahorrador para que en el 2012 elija los productos financieros que mejor se adapten a su perfil, comentando el tema en medios de comunicación tan relevantes como Invertia o El Mundo. Os recomiendo leer atentamente la información en estos medios antes de invertir.

En cuanto a la forma de adaptar el vehículo de inversión a las características del ahorrador, hay que considerar lo siguiente:

  1. Nuestra cultura financiera y conocimiento previo del
    producto financiero que estamos evaluando. Como dicen los grandes inversores,
    no invierta nunca en un producto que no entienda. No olvidemos jamás esta
    máxima y nuestros ahorros correrán menos peligro. 
  2. Nuestra forma de ser, sentimientos y aversión al riesgo;
    muchas veces olvidamos lo más importante a la hora de invertir, nuestra forma
    de ver el mundo y los riesgos inherentes a éste. La premisa básica a tener
    siempre en cuenta es que no hay rentabilidad sin riesgo. Si queremos ganar por
    encima de la inflación (que es un impuesto oculto que año a año mina nuestros
    ahorros), tendremos que arriesgar. Dependiendo de nuestra tolerancia a las
    pérdidas, necesidades de liquidez y capacidad de asumir la incertidumbre, hay
    vehículos de inversión que nos convienen y otros no. A fin de cuentas, no sólo
    debemos pensar en ganar dinero, sino también en estar lo más tranquilos
    posibles. También nuestra edad influye, ya que si estamos cerca de la
    jubilación, por poner un ejemplo, no deberíamos arriesgar demasiado, por muy
    adictos al riesgo que seamos. 
  3. Nuestro nivel de ingresos mensuales y ahorros
    disponibles
    . Por muy arriesgados que seamos, por ejemplo, no tiene sentido
    invertir en Bolsa si no tenemos suficiente dinero para asumir perder la
    inversión. Los ingresos mensuales, por otra parte, determinan nuestra
    fiscalidad personal, que determina nuestra elección para optimizar la factura
    del IRPF. 

 Cuando hemos calibrado exhaustivamente nuestra situación, llega el momento de analizar
los productos financieros e invertir en los que mejor se adaptan a ella, no al revés como hacen muchos.

Los ahorradores están inquietos con el dinero que tiene ahorrado en Euros en España.
Desde iAhorro.com, comparador de bancos, damos unas pistas para proteger nuestra capacidad de compra en el caso de que España saliera del Euro y volviera a utilizar Pesetas.
Sin embargo, opinamos que este escenario NO se va a producir. España seguirá dentro de la Unión Monetaria y el Euro no desaparecerá. Sin embargo, el ahorrador tiene derecho a estar bien informado y saber las alternativas que tiene y los riesgos que corre.

En iAhorro.com hemos publicado varios artículos sobre el tema, lectura muy aconsejable para cualquiera que tenga una suma de cierta importancia depositada en Euros:
¿Cómo protejo mis ahorros si desaparece el Euro? en Libre Mercado.
También es muy recomendable el artículo de Cotizalia de Daniel la Lacalle, Dónde se puede invertir para ganar a la recesión.
Os hago un resumen de algunas herramientas para proteger vuestros ahorros de un cataclismo de la zona euro, si bien insisto en que es un escenario que descartamos.

Formas de proteger nuestros ahorros

  1. Abrir una cuenta en divisas, como el dólar, en España.
  2. Abrir una cuenta en un banco extranjero, en divisas, a través de la sucursal del banco en España.
  3. Depositar Euros en un banco alemán (en Alemania, no en España).
  4. Comprar deuda pública alemana o de otro país fuerte.
  5. Contratar ETFs que repliquen la evolución del precio del oro.
En general, se trata de evitar perder poder adquisitivo si los ahorros pasan de Euros a Pesetas. No pienso que se produjera en España nada parecido al “Corralito en Argentina“; los ahorros están seguros en España. Lo que pasa es que si se sale del Euro pasarían a valer su equivalente en Pesetas, que con toda seguridad nos haría más pobres frente a los países más fuertes.

Miedo al corralito en 2012

Con la intervención pública de Bankia en mayo de 2012 estamos viviendo una nueva ola de miedo al miedo de perder nuestros ahorros en los bancos.
Al contrario de lo que pueda parecer, los ahorros en Bankia o cualquier banco nacionalizado están más seguros después de la intervención pública que antes de ella, por motivos evidentes: una entidad cuya garantía es el Estado es más segura que una débil sin ella.
Por otra parte el miedo a que España salga del euro se basa en una probabilidad muy remota. Descartable si los políticos de la UE no quieren enfrentarse a un cataclismo que afectaría gravemente a todos, Alemania y Francia incluidas.
Evidentemente el futuro es incierto, pero todo apunta a que los incentivos de las naciones que forman la moneda única hará que se sigan los pasos para garantizar el euro; principalmente avanzar hacia una integración fiscal. Por tanto, lanzamos desde aquí un contundente mensaje de tranquilidad al ahorrador español: su dinero no corre peligro en los bancos.

Diferencias entre la Argentina del corralito y la España moderna

Para entender las poquísimas posibilidades de que en España los ahorros sufran un bloqueo o corralito como el que se dio en la Argentina de 2001, es importante constatar las grandes diferencias entre la situación económica y jurídica argentina y la española en 2012.

Rescatar o no a España


A pesar de la aprobación por los ministros de finanzas del Eurogrupo del rescate al sistema financiero español, por importe de hasta 100.000 millones de euros, y de las medidas de ajuste tomadas por el ejecutivo de Rajoy, los mercados arden de pánico y la prima de riesgos supera ampliamente la barrera de los 600 puntos básicos (634 en estos momentos del 23/07/2012).
Llegados a este punto la posibilidad de que España salga del Euro ya no es tan lejana, si bien personalmente no creo que se llegue a estos extremos. O bien el BCE empieza a comprar deuda en el mercado secundario y se anuncian acuerdos en materia de integración fiscal y bancaria, o bien se anuncia el rescate total a España o, un tercer escenario se abre: la salida de España del Euro.
Todo depende de decisiones políticas en Europa, me temo. En todo caso, llegado a este punto, si se tienen ahorros elevados, sería recomendable contratar algún tipo de fondo de inversión en moneda extranjera (asesorado por un experto para saber cuál y en qué porcentaje).
Esperemos a nuevos acontecimientos para seguir dando luz a estas tinieblas que nos han tocado pasar.

Cómo se protege Koala Sicav

Marc Garrigasait es uno de los gestores más hábiles de España y un gran amigo que quiero mucho y respeto más. Hablando del tema del peligro de que España salga del Euro, posibilidad que no deberíamos temer sino conocer, me ha pasado un informe que hicieron para sus accionistas, que resumo:

  1. Tiene su liquidez en bonos alemanes a corto plazo.
  2. Acciones de empresas americanas y europeas (alemanas y francesas), para minimizar el impacto de una crisis de divisas.
  3. Inversiones en empresas sin endeudamiento o asumible.
  4. Sin inversión en acciones bancarias.
  5. Exposición de un 25% al dólar USA.
  6. Se mantienen coberturas de derivados sobre índices y acciones por un valor superior al 40% del fondo.
  7. Inversión en 5 grandes compañías de minas de oro (11% de la cartera).

Porcentajes de la cartea Koala Sicav, en el momento analizado (mayo de 2012):

  • Bonos alemanes a corto plazo: 8,69% del patrimonio total.
  • Activos en dólares USA y en euros de países como Alemania, Francia o Holanda: un 80,02% del patrimonio
  • Acciones españolas (la mayoría exportadoras): 4,33%
  • Cuentas a la vista y Repo de deuda española: 6,96%.

La intervención de la CAM ha puesto de manifiesto que hay múltiples productos financieros, muchas veces colocados engañosamente como similares a depósitos a plazo fijo, que son mucho más arriesgados de lo que el cliente creía. Lamentablemente debemos tener claro una cosa:

El director de banco cobra por vender, no por asesorar

Eso significa que somos nosotros los que debemos asesorarnos, leer la letra pequeña de cualquier producto financiero que nos quieran colocar, para calibrar riesgo y rentabilidad. Después de nada nos servirá quejarnos.

En iAhorro.com hemos confeccionado para Invertia un resumen de todos los productos que se colocan al pequeño ahorrador, desde los más seguros a los más arriesgados. Si el “amigo” del banco te ofrece alguno, no digas que no te avisamos de los riesgos.

En FinancialRed hemos ampliado la información de dos productos que la CAM colocó a los clientes confiados y que ya les suponen importantes quebraderos de cabeza:

Por otra parte en Euribor Blog hemos visto como Celeris desaparece del mercado de la reunificación de deudas. Aparte de algunas entidades particulares, el monopolio de la reunificación de deudas queda en manos de Banco Primus, al menos de momento:

Hoy y mañana he sido invitado a intentar resolver las consultas de los usuarios de Invertia, como analista de iAhorro.com.

De momento predominan las dudas sobre la aplicación del IVA al 4% para la compra de la obra nueva (modificación temporal que ya comentamos en YaEncontre) y algunas preguntas y comentarios sobre la evolución del precio de la vivienda.

Os invito a preguntar (y responder) en el Consultorio de Vivienda e Hipotecas.

iahorro.com

Como parte del equipo del comparador de depósitos, hipotecas y otros productos financieros, iahorro.com, he tenido la posibilidad de participar en el portal financiero de primer nivel Invertia.

Por una parte hemos opinado sobre la nueva hipoteca que permite la dación en pago. Bankinter se adelanta a sus competidores anunciando una hipoteca en que el cliente salda la deuda entregando la vivienda habitual.

Además se ha puesto a disposición de los usuarios un apartado en el blog Yo, Invertio para comentar y preguntar sobre la dación en pago.

Financia hasta el 80% del valor de la vivienda (en lenguaje bancario significa el 80% del valor de compra-venta, no del de tasación) y con un plazo de hasta 40 años. Por tanto, a la espera de que la entidad confirme las características del producto, el cliente tiene que aportar aproximadament un 30% en ahorros (los gastos de la operación más el 20% del precio de compra-venta).

Por otra, este fin de semana iahorro.com, como experto en productos bancarios, ha opinado junto a otros profesionales de diferentes áreas del mundo de la inversión, sobre las posibles inversiones seguras en un escenario tan adverso como el que estamos vivienda.

En iahorro.com nos ha tocado opinar sobre el tipo de depósito más seguro:

Tradicionalmente los activos más seguros lo constituyen los depósitos. Pau A. Monserrat, de iahorro.com, opta por los depósitos a plazo fijo tradicionales, “producto de ahorro estrella” en seguridad y el que sería más aconsejable en la actual situación. El conocimiento previo de los intereses que recibe el ahorrador unido al hecho de que el Fondo de Garantía de Depósitos garantiza hasta 100.000 euros por persona y entidad en caso de quiebra son los principales argumentos para la confianza.


Pau A. Monserrat advierte de la importancia de las expectativas en tipos de interés para contratar un determinado plazo. Así, como es el caso actual, “si se espera un aumento de los tipos de interés, es muy probable que salgan nuevos depósitos e inversiones mejores, con lo que reducir el plazo sería lo ideal”.

Este artículo mío en Invertia en enero de este año hoy sigue siendo de máxima actualidad. El Banco de España ya ha dicho que la vivienda no ha tocado fondo aún, por mucho que desde el Gobierno y las promotoras se diga lo contrario, creo yo que llevados por el espíritu comercial más que por la realidad.

Os dejo el artículo, por si es de vuestro interés:

Factores desfavorables para adquirir una vivienda

La propia evolución del precio de la vivienda. Podríamos citar muchos estudios diferentes, entre los que podemos destacar el del Banco de España (en PDF) en que nos compara el tiempo que se tardó en recuperar los precios de la vivienda en términos reales desde máximos en la crisis de los noventa y anteriores; concretamente, una vez la economía empieza a crecer el precio de la vivienda sigue bajando unos dos años más (empieza a subir la vivienda después de unos 5 años de haber alcanzado su máximo). El precio máximo de la vivienda durante esta crisis se produjo en el 2007 (desde esta fecha los precios de los pisos de segunda mano han caído cerca de un 22%); de momento el precio de la vivienda se comporta de forma similar a las crisis anteriores, por lo que podríamos aventurar el inicio de la subida de precios de la vivienda a mediados del año 2012. También Sociedad de Tasación prevé una caída de precios durante el 2011, al igual que el BBVA, que estima que no será hasta el 2012 que veremos un cambio de tendencia en el descenso de precios de las casas en términos reales (en PDF).

Los cambios en la fiscalidad. El aumento del IVA al 8% en la obra nueva, el previsible aumento del Impuesto de Transmisiones en la segunda mano y la virtual desaparición de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF empeoran sustancialmente el coste tributario de ser propietario de una casa.
El coste y exigencias de la financiación hipotecaria. Si la mora aumenta y además hay que devolver el dinero que los bancos nacionales han pedido prestado al mercado mayorista internacional, es fácil entender que la banca tenga poca liquidez para dejar hipotecas. Y si hay poco dinero para prestar y hay más probabilidades de que no devolvamos el dinero prestado, resulta que nos piden más garantías a un precio mayor. Es decir, para obtener una hipoteca en el 2011 tendremos que aportar avalistas, dobles garantías, tener dinero ahorrado, un trabajo estable en un sector que no esté en declive y, además, los diferenciales de las hipotecas serán más altos y nos “invitarán” a contratar seguros de protección de pagos y demás que encarecen la hipoteca.
La evolución del euribor y resto de indicadores. Si bien no se esperan importantes subidas del euribor en el 2011, si que hay cierto consenso en que subirá moderadamente, hasta cerca de un 2%. Si se cumple esta previsión, veríamos subir una cuota media unos 50 euros al mes, lo que tampoco es para asustarse. Lo que si es recomendable es calcular la cuota que saldría con un euribor en máximos, sobre el 5% (en el ejemplo tomado la cuota subiría 400 euros, que si que desequilibra el presupuesto familiar).

Las previsiones económicas, que auguran un paro en el 2011 del 19,1%, pese al crecimiento del PIB del 0,9% (OCDE). Si uno teme por su situación laboral y las previsiones de futuro no son demasiado halagüeñas, es de esperar que posponga su decisión de compra de una vivienda. Alternativas como el alquiler o el alquiler con opción de compra deberían tomarse en consideración.

¿Cuándo compro una vivienda, entonces?

Depende de sus necesidades, situación económica y zona en la que quiera comprar, como ya hemos dicho en un principio.
De sus necesidades porque adquirir un hogar es una decisión que también implica factores no cuantificables directamente en dinero. Tal vez tengan un hijo recién nacido y la alternativa de irse de alquiler, con la posibilidad de que no le renueven el contrato a los 5 años, no sea la mejor. O la vivienda que ha encontrado está muy cerca de su trabajo. O cualquier otra circunstancia que haga de la inversión algo único.
Si usted tiene una situación económica estable y solvente, seguramente podrá negociar sin problemas unas buenas condiciones de hipoteca y un buen precio del inmueble. A pesar de que las expectativas generales son que el precio de la vivienda siga bajando, esto no significa que bajen todas las viviendas. A lo mejor hoy podrá pactar el mejor precio posible de un determinado inmueble, antes que las expectativas de venta mejoren. Hay determinados inmuebles de determinadas zonas que no bajarán más.

Un factor a tener en cuenta, para finalizar, es el momento en que la banca saque verdaderamente las viviendas adjudicadas, con el descuento y las facilidades que  exige el mercado para comprarlas. Las entidades financieras se han resistido a sacar a la venta las propiedades más interesantes al precio demandado, pero en este 2011 probablemente no les quede más remedio que sanear sus balances y dejar que las pérdidas afloren. Hay que estar muy atento a estos movimientos para encontrar los chollos.
Comprar una vivienda mediante financiación hipotecaria es una decisión crucial, tal vez la más importante de nuestras vidas. Esperemos que con esta crisis hayamos aprendido a no dejar esta crucial inversión en manos de nuestro director de toda la vida y nos informemos debidamente de las ofertas que nos proporciona el mercado y del lugar y momento en que debemos comprar.

Opinando sobre el precio de la vivienda en [M]


Acaba Firastock por RTVMallorca

Artículo realizado en colaboración con el portal financiero de Terra, Invertia.

La normativa que regula la ejecución hipotecaria no está funcionando adecuadamente en una situación de crisis financiera, inmobiliaria y económica como la que estamos viviendo.

El legislador debe buscar un equilibrio entre los derechos de las entidades financieras a cobrar sus deudas y un mínimo de justicia social que garantice que el ciudadano tiene posibilidades de acceder a un techo y no ser excluido de forma permanente de la esfera financiera al no poder pagar la hipoteca.

Uno de los pilares del marco jurídico actual es que el deudor responde la la deuda hipotecaria con todos sus bienes presentes y futuros, y el inmueble es una garantía más. A diferencia de otros países como EE.UU., entregando la casa no se cancela la deuda (de hecho, la dación en pago es un mecanismo voluntario para el banco).

La normativa actual ya contempla la posibilidad de limitar la deuda hipotecaria al bien puesto en garantía, si bien esta cláusula no es utilizada por la banca en sus minutas hipotecarias, por lo que no existen hipotecas de este tipo, en la práctica.

Por tanto, para posibilitar la dación en pago no hay que cambiar drásticamente el marco regulatorio. Simplemente incluir en las escrituras hipotecarias el llamado “pacto marciano” (cuyo nombre proviene de la consulta elaborada por el jurisconsulto romano Marciano), positivado en nuestro ordenamiento jurídico por el Real Decreto Ley 5/2005.

Sin entrar más que tangencialmente en materia jurídica, nuestro Código Civil prohíbe el “pacto comisorio” para el contrato de hipoteca; es decir, el legislador trata de proteger al deudor impidiendo que el acreedor (la entidad financiera) pueda pactar una confiscación del bien en caso de impago de la hipoteca. Si el banco quiere apropiarse del bien, debe acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria.

Esta prohibición se estipula en aras a proteger al deudor. Por tanto, si la cláusula es en beneficio de éste, no habría motivos para no recogerla en la escritura. Y llegamos al “pacto marciano“, permitido en nuestro ordenamiento en materia hipotecaria, que consiste en acuerdos de adquisición de la finca hipotecada, para los casos de impagos de las cuotas hipotecarias, siempre que el precio no se identifique con el valor de la deuda hipotecaria y se determinen los mecanismos de evaluación o tasación de la finca hipotecada de forma objetiva.

Ya hemos visto que la dación en pago es perfectamente posible sin cambios legislativos. La banca esgrime que con la generalización de esta práctica las hipotecas serían más caras y más exclusivas. Sus argumentos son ciertos, pero las conclusiones no tanto. Mi opinión es que un encarecimiento de las hipotecas no sólo perjudicaría a los clientes, también a los bancos.

Sin embargo personalmente no soy un acérrimo defensor de la generalización de la dación en pago por el “riesgo moral” que ello conlleva. Si sólo la vivienda responde de la deuda, hay claros incentivos para devolver la casa si tenemos dificultades para pagarla. Y no me gustan los sistemas jurídicos que desincentivan la responsabilidad personal de las deudas contraídas.

7 medidas en materia de ejecución hipotecaria

Veamos algunas otras medidas para reducir las injusticias en materia hipotecaria; lo fundamental en la legislación en materia económica es crear incentivos o trabas para propiciar los cambios, más que obligar o prohibir. Por tanto, siempre que sea posible es mejor llegar a las medidas propuestas en forma de incentivos positivos o negativos:

  1. Introducir el “pacto marciano” en las escrituras de un tipo de préstamo hipotecario nuevo ofrecido por las entidades. Se trataría no de obligar a la dación en pago generalizada, sino de ofrecer este producto hipotecario conjuntamente con el resto. Tal vez se podría bonificar las aportaciones al Fondo de Garantía de Depósitos en base a conceder un volumen mínimo marcado de “hipotecas marcianas” o cualquier otro incentivo que haga interesante este producto a la banca. Sería más caro y más difícil de obtener que la hipoteca con responsabilidad universal, pero al menos el cliente tendría la opción de acceder a ella y tendríamos un precio de mercado.
  2. Facilitar un mecanismo de subrogación de las hipotecas normales a las hipotecas marcianas, avalado por el ICO en un porcentaje determinado, para que los hipotecados actuales puedan optar a este nuevo tipo de financiación. Con estas dos medidas ya tenemos instalada en nuestro mercado hipotecario la opción de la dación en pago sin, a mi modo de ver, crear inseguridad jurídica. Probablemente se debería estudiar una fórmula para compensara a las entidades de la merma de “garantía” de estas hipotecas; estoy pensando en que no podrían utilizarlas como respaldo a la emisión de títulos hipotecarios, por lo que debería introducirse algún incentivo compensatorio.
  3. Modificar la normativa para evitar que una entidad financiera (o una empresa participada por ella) se puedan adjudicar la vivienda por el 50% de su valor actual. Y además si más adelante venden la vivienda a un precio superior, este beneficio no revierte en la familia que ha perdido la vivienda. Si esto no es un enriquecimiento ilícito, lo parece.  Dado que la entidad no se beneficia si la vivienda hipotecada sube de precio, entiendo que su responsabilidad si baja no debería ser total. Por tanto, no me parece injusto que el banco se pueda adjudicar el bien por el 80% de la tasación; pero de la tasación original, que es en base a la cual el cliente tomó su decisión de compra, no con un valor calculado cuando se ejecuta la hipoteca.
  4. En el caso de la vivienda habitual, instrumentar un mecanismo automático de lease-back, para evitar que una familia se vaya a la calle si puede pagar un alquiler más bajo aunque no el total de la hipoteca. La familia deja de ser propietaria y la vivienda pasa a ser del banco, que concede un alquiler a largo plazo de la casa a sus antiguos propietarios. Se podría estudiar pactar una opción de compra posterior, pero este extremo creo que debería ser opcional para el banco. Se deberían instrumentar nuevas ayudas fiscales para este tipo de alquileres.
  5. Obligación de las entidades financieras de establecer una carencia de capital (sólo pagar intereses) durante unos años, al igual que facilidades para pactar una ampliación del plazo; a las familias en que alguno de sus miembros ha quedado en paro o ha tenido que cerrar su negocio. Es una forma de dar oxigeno a la economía doméstica sin que el banco pierda nada, ya que al final cobra los intereses y se le debe el mismo capital que antes, solo que se paga más tarde.
  6. Para las familias demasiado endeudadas, que necesitan una reunificación de deudas, siempre que cumplan determinados requisitos como que su única vivienda sea la habitual, el ICO podría entrar en la reunificación de todas las deudas en una sola hipoteca bien con un aval que facilite que el banco la admita, bien con financiación directa y entrando en segundo rango hipotecario. Esta medida debería instrumentarse de manera que se refinancie a las familias con problemas de sobreendeudamiento por una situación de paro sobrevenido o similar, no a los endeudamientos especulativos o consumistas.
  7. Declarar abusivas las cláusulas de suelo, los Swaps y demás productos mal comercializados o abusivos directamente (y no tender que esperar a que el dilatado proceso judicial acabe). En este grupo podemos incluir todas aquellas medidas que si bien no solucionan la situación de las familias, si ayudan a abaratar el coste de la hipoteca en cierta medida.

Por mucho que nos digan los poderes bancarios y los políticos como comparsa, hay muchas medidas, algunas de gran calado y otras coyunturales, que puede ayudar a las familias trabajadoras a superar la crisis sin quedarse literalmente en la calle.

Las mencionadas en este artículo son algunas propuestas de las cientos que deberíamos estar escuchando estos días. Curiosamente, el debate se trata de obviar en beneficio de la banca.

No se trata de ser unos utópicos justicieros que quitan a los ricos para dárselo a los pobres. Se trata de conseguir un sistema medianamente justo, y los resultados del sistema hipotecario actual distan mucho de serlo para las familias con problemas para pagar la hipoteca de su vivienda habitual.

Artículo publicado en Invertia.