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Registro de intermediarios de crédito

Veremos en este artículo como regula la nueva Ley de reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o LRCC el nuevo Registro de intermediarios de crédito inmobiliario. También lo conectaremos con el registro que estableció la Ley 2/2009 y que incumpliendo flagrantemente el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe mínimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades. Registro que debía estar online y a día de hoy sigue sin estarlo por falta de presupuesto. Esperemos no ocurra lo mismo con el inminente Registro de intermediarios de crédito inmobiliario regulado en la LRCC.

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Inmobiliarias e intermediarios hipotecarios

Siguiendo nuestro resumen de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario o LRCCI vamos ahora a centrarnos en la figura de las inmobiliarias y su regulación cuando entre sus servicios ofrecen un asesoramiento hipotecario y la gestión de expedientes hipotecarios, actuando como un intermediario de crédito inmobiliario.

Mi experiencia en el sector me indica que, normalmente, el personal de una inmobiliaria no tiene los conocimientos suficientes para asesorar a sus clientes en materia hipotecaria. Es más, entra en un claro conflicto de intereses, ya que lo que interesa a la inmobiliaria es que se venda el activo inmobiliario y cobrar su comisión, no que el hipotecado contrate la mejor hipoteca adaptada a sus necesidades y objetivos. Veamos si el legislador lo ha tenido en cuenta a la hora de legislar respecto a las empresas inmobiliarias.

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Intermediarios de crédito inmobiliario

En este articulo analizaremos las figuras de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas privados, en base a lo establecido en la inminente Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, pendiente de publicación en el BOE. Ya está disponible el texto definitivo, al publicarse en fecha 7 de marzo de 2019 la aprobación definitiva por el Congreso del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que se puede leer en el documento enlazado. Próximamente estudiaremos el régimen jurídico de estas figuras

En Futur Finances trabajamos para mejorar la calidad del servicios que los brokers hipotecarios (ahora intermediarios de crédito inmobiliario) prestan a nuestros usuarios y los seleccionamos en base a su profesionalidad, experiencia, vocación de servicio y escrupuloso cumplimiento de la Ley. Ofrecemos a nuestros usuarios la posibilidad de que un intermediario de crédito inmobiliario analice sus posibilidades de conseguir una hipoteca (rellenando nuestro formulario), un foro para contactar con expertas y expertos del sector y formación financiera en nuestro blog y páginas diversas.

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Reembolso anticipado y vencimiento anticipado

Siguiendo con nuestro resumen de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario llegamos al análisis de dos situaciones muy relevantes en el devenir del préstamo hipotecario: el reembolso anticipado (la cancelación anticipada parcial o total de la deuda hipotecaria) y el vencimiento anticipado (momento en que el banco puede ejecutar la garantía hipotecaria tras el impago de las correspondientes mensualidades); relacionado con los efectos del impago, veremos cómo regula la nueva ley de las hipotecas los intereses de demora.

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Ley hipotecaria 2019

Seguimos con este tercer artículo el resumen de la Ley hipotecaria 2019 o, mejor dicho, de la inminente publicación en el BOE de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que regulará las hipotecas solicitadas por personas físicas a prestamistas profesionales y la intermediación hipotecaria. En este resumen veremos como se regulan las ventas de seguro junto a los préstamos hipotecarios, los préstamos en divisas, las cláusulas suelo y los tipos de interés variables aplicables.

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Valoración catastral y recibo IBI

Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.

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Algo empieza a oler mejor en las sentencias judiciales, en relación a los derechos de los clientes de los bancos.
Hasta día de hoy, los bancos se pueden quedar tu casa por el 50, 60 o 70% (si es vivienda habitual) de su valor de tasación, si no pagas el préstamo hipotecario. Y si queda deuda pendiente, sumando intereses de demora y costas, te puede exigir la “deuda” por el resto de tus días. Es más, si el préstamo hipotecario no es para adquisición de vivienda habitual, por ejemplo por ser una reunificación de deudas, los bancos se puede adjudicar la vivienda por el menor valor entre 50% de tasación y la deuda. Eso implica la posibilidad de perder una casa de 300.000 euros por una deuda de 100.000 euros, por ejemplo.
Sería legal, pero es lo más injusto que uno puede imaginarse. Y el Tribunal Supremos avalaba esta ignominiosa realidad jurídica.
Leo hoy una gran noticia: el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia sobre este asunto y, oh sorpresa, no es en contra de los intereses de los clientes bancarios.
Nos dice esta sentencia que “…el enriquecimiento injusto «tiene en nuestro ordenamiento no sólo la significación de un principio de Derecho aplicable como fuente de carácter subsidiario, sino muy acusadamente la de una institución jurídica recogida en numerosos preceptos legales aunque de forma inconexa» ( Sentencia de 1 de diciembre de 1980 , con cita de la anterior de 12 de enero de 1943).
 
Como principio general del derecho, cuya formulación sería «nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro», se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido. Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa).
Para más adelante explicar cuándo se puede considerar que hay enriquecimiento injusto:
El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempor elativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma. En este hipotético caso…, la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas.
Si el banco no vende “rápido” la casa y no saca una plusvalía “muy relevante”, el Tribunal Supremos sigue considerando que los bancos se pueden adjudicar las casas por el 50% como siempre y seguir exigiendo deuda a las familias desahuciadas. Tendrá que ser el legislador (uno nuevo, se entiende) el que acabe de arreglar esta injusticia flagrante. En todo caso, la Justicia empieza a funcionar mejor, por la presión y toma de conciencia ciudadana y por la independencia de sus jueces rasos (que no la del Tribunal Supremo).
Os dejamos dos presentaciones, de un magnífico trabajo de la Diputació de Barcelona, sobre dos cuestiones legislativas relacionadas con el impago del préstamo hipotecario y de las posibles soluciones (las pocas que por desgracia tienen hoy en día las familias). En este enlace vamos recopilando todo lo que puede ser útil para las personas hipotecadas que no pueden pagar.
La primera presentación tiene que ver con el código de buenas prácticas bancarias y las medidas de reestructuración de la deuda que pone a disposición de las pocas familias que pueden acogerse a éste.
Las medidas ofrecidas van en la buena dirección, pero el problema es que exige umbrales de exclusión social demasiado limitados, además de un precio de tasación de la vivienda también limitado. Lo idea, si nuestros políticos no bailaran al son del banquero de turno, sería que estas mismas medidas estuvieran incardinadas en una norma de segunda oportunidad, posiblemente en la normativa concursal. Pero hasta que los votantes no castiguemos a los políticos que acatan las instrucciones de los poderosos, no veremos leyes modernas en España.

Por otro lado, tenemos una normativa que paraliza durante dos años, desde su entrada en vigor, el lanzamiento judicial de determinadas familias; una vez más, limitadamente y sin arreglar el problema, sino simplemente alejando en el tiempo las consecuencias más dramáticas. Pero todo ello simplemente para evitar ver a según que familias en la calle, saliendo en las noticias. Pero de darles soluciones, pocas.

Una normativa hipotecaria algo mejorada con la Ley 1/2013, pero que sigue sin modernizar el sistema.

Iremos analizando de forma pormenorizada el contenido del Real Decreto-ley 24/2012, de 31 de agosto, de reestructuración y resolución de entidades de crédito (ver en PDF).
A priori parece realizado más para salvaguardar a los banqueros (que no a los bancos) en perjuicio de sus clientes y acreedores del tramo minorista, además de a todos los contribuyentes. Sin embargo, esperad a que pueda analizar el texto en su plenitud para poder dar unas conclusiones fundamentadas.
Nos dice el texto normativo que una de las finalidades de éste es regular los siguientes procesos, que pasa a definir:
Actuación temprana: el procedimiento aplicable a una entidad de crédito cuando, de conformidad con lo previsto en el capítulo II, incumpla o existan elementos objetivos conforme a los que resulte razonablemente previsible que no pueda cumplir con los requerimientos de solvencia, liquidez, estructura organizativa o control interno, pero se encuentre en disposición de retornar al cumplimiento por sus propios medios, sin perjuicio del apoyo financiero público excepcional y limitado previsto en el artículo 9.f).
Reestructuración: el procedimiento aplicable a una entidad de crédito cuando, de conformidad con lo previsto en el capítulo III, requiera apoyo financiero público para garantizar su viabilidad y resulte previsible que dicho apoyo será reembolsado o recuperado de acuerdo a lo previsto en el capítulo V, o cuando no pudiera llevarse a cabo su resolución sin efectos gravemente perjudiciales para la estabilidad del sistema financiero.
Resolución: el procedimiento aplicable a una entidad de crédito cuando, de conformidad con lo previsto en el capítulo IV, esta sea inviable o sea previsible que vaya a serlo en un futuro próximo, y por razones de interés público y estabilidad financiera resulte necesario evitar su liquidación concursal.
Por tanto, nos define 3 situaciones de menor a mayor gravedad en cuanto a capacidad económica de una entidad financiera. En base a la situación en que se encuentre, se instrumentan medidas de intervención pública de menos a más contundencia.
En unos momentos en que los estragos del estallido de la burbuja inmobiliaria son máximos, con familias desahuciadas cada día al no poder hacer frente a sus préstamos hipotecarios, unas entidades financieras con una reputación por los suelos y una más que previsible senda bajista del precio de la vivienda durante varios años más, lo normal sería que el mercado de alquiler creciera con fuerza.
El Eurostat  calcula que sólo el 17% de la población reside en una casa en alquiler frente al 83% que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea, mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler.
Tal vez los más jóvenes decidan que comprar una casa es una mala inversión y se decidan por el alquiler, sin embargo, tengo mis dudas de que el alquiler sea una buena opción hasta que se mejore su regulación jurídica y se mejoren los incentivos fiscales y de otro tipo.
Mientras se hable del mercado de alquiler estigmatizando a una de las partes de la curva, la demanda de casas en alquiler (los arrendatarios potenciales), algo no funcionara. Esta claro que hay arrendatarios aprovechados que no pagan, pero no todos son así. Aparte de los que pagan escrupulosamente y cumplen con todas sus obligaciones, también hay otros que dejan de pagar por imposibilidad económica sobrevenida. A este colectivo el Estado debería buscarles una solución, para que el estado de penuria no lo tuviera que sufrir el arrendador particular (tal vez potenciando los alquileres en VPO y otras formulas para que, al menos tengan un techo).
Por otra parte sería imprescindible la creación de un registro estatal de morosos, para que el arrendador pudiera evaluar adecuadamente; además de una mejora fiscal para el arrendatario y un endurecimiento de determinados impuestos que aumentaran el coste de tener vacíos los inmuebles y no ponerlos en alquiler.
Básicamente, que los incentivos económicos aconsejen alquilar.
El Consejo de Ministros de hoy ha anunciado una serie de reformas legislativas para mejorar la situación de los propietarios que tienen inquilinos que no les pagan. A priori, no veo que solo con estos cambios se potencie el mercado de alquiler, entre otras cosas porque todo depende de la velocidad de los lentos juzgados.
Concretamente destacaría:
La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de 5 años a 3 la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita. A mi modo de ver, sin otras medidas adicionales, esto incide negativamente el el alquiler a largo plazo de las familias, que ven que la compra es la mejor forma de asegurarse que no tendrán que cambiar de hogar en pocos años.
La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato. Tendremos que leer el BOE de mañana para ver qué tipos de condiciones legales se estipulan.

Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado. En todo caso, el inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses de ambas partes. La rapidez, sin embargo, depende del tiempo que tarden en la práctica los juzgados.
A falta de leer el BOE, veo que otras medidas fiscales van el el sentido de mejorar el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), y no creo que me equivoque si estos cambios, la final, van a mejorar la gestión de los inmuebles que asumirá el famoso Banco Malo (que está previsto que se regule en el próximo Consejo de Ministros).
La tertulia en IB3 Ràdio que os dejo está parte en catalán y parte en castellano y se comenta el tema del alquiler y la reforma anunciada hoy:

 Os dejo la presentación de las nuevas medidas del alquiler, gentileza de El Blog Salmón:

Reforma Alquiler viviendas