Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.
Algo empieza a oler mejor en las sentencias judiciales, en relación a los derechos de los clientes de los bancos.
Una normativa hipotecaria algo mejorada con la Ley 1/2013, pero que sigue sin modernizar el sistema.
Esta semana en FinancialRed he tratado dos temas relacionados con las finanzas públicas:
En Bankimia ya hablamos de la regulación de las empresas de intermediación financiera, vulgarmente conocidas como empresas de reunificación de deudas.
En esta nueva ocasión en el simulador hipotecario se profundizó en el tema de los intermediarios financieros y su normativa.
A efectos de un potencial consumidor lo que más le interesa a la hora de plantearse acudir a un intermediario financiero se puede resumir en varios aspectos, a saber:
Valorar adecuadamente todos estos factores nos permitirá contratar un verdadero asesor que nos consiga un óptimo préstamo hipotecario para comprar una vivienda, reunificar deudas o subrogarnos a otra entidad o un mero charlatán.
Lo fundamental a la hora de contratar un intermediario financiero es saber si cumple con la normativa que regula la actividad de intermediación hipotecaria, concretamente la Ley 2/2009 y el reciente RD 106/2011 que crea el Registro Estatal de empresas de intermediación y de capital privado.
Lo primero y más rápido será acceder a la web del Instituto Nacional de Consumo y buscar el Registro Estatal de empresas reguladas por la Ley 2/2009 (está en periodo de creación, ya que la norma da 3 meses a los profesionales para solicitar su inscripción).
Salvo que sea un agente de entidad de crédito (que actúan en nombre de una sola entidad financiera y están dados de alta en el Banco de España) o una inmobiliaria (exentas de darse de alta si tramitan hipotecas para clientes de los inmuebles que comercializan) el intermediario financiero debe figurar en el Registro Estatal (hasta que se creen los correspondientes registros en las comunidades autónomos).
Podremos acceder gratuitamente a la siguiente información:
Por otra parte el intermediario financiero nos tiene que entregar una copia del contrato de servicios que tendremos que firmar, con las condiciones generales de contratación.
En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que nos entregarán, incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, periodicidad con que serán aplicables. En ningún caso nos podrán cobrar ningún gasto o comisión no hayamos aceptado firmando el documento correspondiente, como bien dicen en su guía sobre los requisitos de inicio de la actividad de intermediación de AIF (Asociación de Profesionales Asesores de Inversión y Financiación).
Sin duda esta guía será de utilidad a los potenciales clientes de una reunificación de préstamos y deudas o cualquier otro tipo de préstamo hipotecario tramitado por un intermediario.
El sano debate surgido del extravagante número de familias que pierden su única vivienda, malviven para sobrevivir y, encima, siguen debiendo dinero a la entidad financiera junto a sentencias polémicas pero valientes sobre la responsabilidad del hipotecado sigue abierto. Y espero no se cierre hasta que haya una solución más equilibrada para ciudadanos y bancos.
Algunas soluciones que me han parecido muy interesantes han sido vertidas por Marc-Roger LLoveras en Abogares, un blog de InDret.
Os dejo el literal y os invito a leer el artículo completo en Abogares:
Ello no comporta, de entrada, la necesidad de grandes cambios legislativos, ya que tanto la LH como la LEC nos ofrecen algunas posibilidades. Así, cabría potenciar el uso del prácticamente nunca aplicado artículo 140 LH, que limita la responsabilidad del deudor al bien hipotecado aproximándonos al sistema norteamericano. El principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 CC no es un dogma inalterable y podemos tener en cuenta que en la cadena hipotecaria el único que actúa bajo el mismo con su patrimonio personal es el deudor –no lo hacen los bancos ni los promotores ni los constructores, que encadenan hipotecas limitadas a su propia forma societaria a la espera de la venta final-.
Entrados ya en la ejecución puede destacarse que pese a la prohibición del pacto comisorio (art. 1859 CC) lo cierto es que cada vez en más ocasiones los pisos ejecutados acaban en manos de bancos y cajas. La clave se encuentra en el reenvío de la ejecución a un sistema de subasta, neutral sobre el papel pero especialmente opaco en la práctica, que ante la insuficiencia o la no concurrencia de terceros permite la adjudicación del bien al acreedor. Pero a diferencia del resto de garantías reales (arts. 1872 CC y 569-7.3.e, 569-8.3.h, 569-20.4.d y 569-26 CC Cataluña) se permite la adjudicación al 50% del valor tasado para la ejecución sin que se obligue al acreedor a darse por pagado de la totalidad de la deuda (arts. 670 y 671 LEC).
Este sistema permite, pues, que el acreedor pueda acabar realizando el valor del bien hipotecado anteriormente y vender el piso por el valor que quiera o pueda. Pero le permite también que siga exigiendo el pago de la totalidad de la deuda a su deudor –en este punto, el reciente AAP Navarra 17.12.2010 dijo basta, aunque ya hay pronunciamientos posteriores contradictorios y parece muy difícil que se confirme en el TS-, con lo que si no se conectan de algún modo ambas operaciones no parece descabellado intuir aquí algo muy parecido al enriquecimiento injusto.
El mismo puede evitarse dando la deuda por extinguida con la entrega del piso, pero ello repercute sobre el acreedor, quizá en exceso, el riesgo sobre la pérdida de valor del bien –pese a que existe una tasación, unilateral, prevista expresamente para la ejecución y que el valor en el mercado no siempre va a al baja- pero también debe tenerse en cuenta que se lo adjudica en propiedad y podrá controlar el momento de su posible conversión en dinero o sacarle otros posibles rendimientos. Una opción intermedia –hay otras- supondría imputar el precio de la venta a tercero, o el diferencial superior respecto de la ejecución, a la deuda todavía pendiente del deudor, con lo que se evitaría que el acreedor acabe cobrando, en parte, dos veces por lo mismo. Parece justo.
Para hablar de este tipo de temas, relacionados con la teoría jurídica, es mucho más útil leer a profesionales del Derecho. Ya se han dicho muchas cosas sobre el primer Auto de la Audiencia Provincial de Navarra que avalaba la posibilidad de que con la pérdida de la casa se acabará la deuda hipotecaria y sobre un segundo Auto de la misma Audiencia que lo contradice.
Lo que pretendo con este artículo, publicado anteriormente en Bankimia, es analizar el derecho bancario desde una perspectiva económica y social, ni más ni menos.
Se puede argumentar que una resolución judicial que no se ajusta a Derecho es injusta, al menos desde un punto de vista estrictamente jurídico. Por otra parte, los jueces deben interpretar las normas en base a la realidad del tiempo en que son aplicadas, sin por ello crear derecho, evidentemente.
Permitidme que me salga del ámbito estrictamente jurídico y amplié un poco el campo de visión. El derecho es una convención entre colectivos que aceptan determinadas reglas que les obligan a cambio de paz social y prosperidad económica. Esencialmente, el derecho debería ser justo, pero lo justo no tiene el porqué haber sido legislado.
Citando a un Catedrático de Derecho Mercantil hace unos 10 años, hablando de forma informal y sin que ello implique una afirmación categórica:
El Derecho Bancario es el Derecho más mafioso que existe.
Si hacemos un análisis económico del proceso de creación de las normas bancarias, no debería extrañarnos que algo de razón tuviera el eminente jurista. La normativa que regula el sector financiero no ha sido precisamente consensuada con la ciudadanía de igual a igual. Cuando un partido político con representación en las Cortes tiene que aprobar una norma que afecta al negocio bancario, los préstamos que tiene con las entidades pesan en la balanza (entre otras muchas dependencias entre el poder ejecutivo y legislativo y la banca).
El equilibrio de poder entre banca y ciudadanos está claramente escorando hacia uno de los colectivos que «negocian» la Ley. Modificando la cita del personaje principal de V de Vendetta:
El pueblo no debería temer a los bancos, los bancos deberían temer al pueblo.
Ni pretendo ni deseo un alzamiento popular; las normas se establecen para ser cumplidas. Sin derecho, ni hay paz ni hay prosperidad. Lo que anhelo es que la opinión de los ciudadanos se alce con fuerza y sea oída por los que deben cambiar una ley que, a mi modo de ver, es injusta.
Formas de modificar la norma hipotecaria para evitar situaciones manifiestamente injustas hay muchas y no seré yo el que pontifique en este sentido; mi intención es señalar un problema para que los expertos propongan soluciones viables.
El problema es que a una familia le pueden quitar la vivienda habitual por no poder (que no por no querer) pagar puntualmente las cuotas del préstamo hipotecario (por una situación económica sobrevenida) y que, en el caso de que nadie puje por la casa en la subasta, se la pueda adjudicar la entidad financiera por el 50% de su valor. Y se pueda seguir exigiendo a la familia desahuciada por el resto de la supuesta deuda.
Particularmente no veo mal que el préstamo hipotecario sea una deuda con garantía hipotecaria (el inmueble) por la cual se responde con todos los bienes presentes y futuros. Si uno solicita un dinero para comprar una casa, es justo que se comprometa a devolverlo. La dación en pago (entregar las llaves de la casa al banco y dejar de deberle dinero), común en EE.UU. como forma de extinguir la hipoteca, es potestativa para el banco en España y usada sólo en determinadas ocasiones.
La vivienda tiene un valor, y si este precio no alcanza para cubrir la deuda hipotecaria, me parece justo que nos siga reclamando dinero. Pero llegamos a la clave de todo: el valor del inmueble que el banco lleva a subasta.
Me parece una aberración jurídica que si no hay subasteros que pujen por la casa, el banco se la pueda adjudicar por el 50% de su valor (y encima tomar el valor del momento de la subasta cuando éste es menor que la tasación original).
Y lo más escandaloso es que si en un futuro la entidad financiera revende la casa por un valor superior, la familia que ha perdido la casa no se vea beneficiada de ello (al menos reduciendo o saldando la deuda que sigue teniendo).
Desde mi punto de vista las soluciones jurídicas que debemos exigir al poder legislativo pasan por:
No trato de buscar culpables, la banca o el ciudadano, cada uno tiene su papel y su importancia. Lo que pretendo es identificar un problema, el proceso de creación del derecho bancario, y proponer soluciones que deben ser exigidas a nuestros gobernantes. La red de redes nos permite informarnos y conocer la verdad sin intermediarios. Y lo más importante, unir nuestras voces.
Este fin de semana no hay excusa para aprender algo más del mundo hipotecario. Citando a Chantal Catalá:
Como decía mi padre, el también abogado Ramón Mª Catalá Palomo, “la ley está para proteger a los débiles, no a los tontos”. El problema radica en que la Ley actual protege a los poderosos, y lamentablemente la seguirá protegiendo si no hay suficiente clamor popular (pues los políticos son deudores de los bancos que les prestan el dinero para las campañas políticas).
No podría haberlo dicho yo de una forma más clara y directa: para evitar los excesos de la banca (y demás agentes económicos con poder) primero hay que entenderlos. El mercado hipotecario tiene normas injustas, una de ellas que una entidad financiera pueda adjudicarse un hogar familiar si no se le pagan las cuotas de la hipoteca por un 50% del valor de mercado de la casa. Si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán ustedes qué lo es.
En Bankimia la experta independiente y doctora en derecho Chantal Catalá comentó el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra por el cual se consideraba que el banco no podía reclamar más deuda una vez se había quedado con la casa de los deudores. Tristán el subastero, que tiene un excelente blog en Rankia, ha replicado a Chantal Català sobre las medidas propuestas por ésta para mejorar la normativa hipotecaria. Vale la pena leer el post y, además, los comentarios de los usuarios y de la propia Chantal Català. Me quedo con este excelente y clarificador comentario de ella:
Pero no parece acertado ni justo que un acreedor, normalmente el banco, pueda adjudicarse la vivienda por el 50 % del tipo de la subasta. Según la ley, el tipo de la subasta ha de coincidir con el valor de mercado. Es cierto que los bancos al conceder la hipoteca ya fijan un valor a efectos de subasta. En el momento de ejecutar esa subasta por impago del préstamo, puede ser que el valor de mercado del bien ya no sea el que se fijó en su momento, porque haya subido o haya bajado. El banco debería hacer una nueva tasación o el ejecutado discutirla y fijarse el precio REAL (aunque lo de «real» es siempre cuestionable). Que el banco se lo adjudique por el 50 % del valor real o del valor pactado en su momento, es un abuso, especialmente si va a pretender seguir cobrando la deuda no cubierta con ese 50 %. Responsable el deudor si se endeudó demasiado o le han ido mal las cosas, sí; pero que además tenga que «regalar» la mitad del valor de su casa al banco, NO.
Por otra parte durante todo este fin de semana otro experto independiente de Bankimia, Francisco López, responde a todas las dudas que tengan los visitantes de Invertia sobre ¿Cómo me afecta el auto que permite entregar el piso para saldar la hipoteca?
Os invito a preguntar y opinar a Francisco López en el consultorio de Invertia. Para centrar el debate os dejo un comentario de el abogado en cuestión:
La expresión latina «pacta sunt servanda» quiere decir que los pactos están para cumplirse y que obligan a las partes; en el otro lado del fiel encontramos la cláusula «rebus sic stantibus» es el medio de evitar el desequilibrio patrimonial que se produce por el cambio sustancial y no imputable al obligado, de las condiciones esenciales del contrato.
Entre estos dos principios discurre el tema de hoy, e independientemente de otras consideraciones legales que intentaremos puntualizar, nos gustaría saber vuestra opinión y por que lado veis la solución de todos estos problemas: por la vía del mantenimiento íntegro de los contratos y sus consecuencias (estabilidad de las entidades) o por la moderación por vía legal o jurisprudencial de las consecuencias de los contratos, excesivamente gravosas para la actual situación económica.
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