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Hipotecas a tipo fijo en España

Hipotecas a tipo fijo en España

La primera pregunta que suele hacerme un cliente cuando entra en mi oficina para que le asesore en materia hipotecaria es si conviene más contratar una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable. En este artículo veremos algunos factores a tener en cuenta a la hora de decidir si pedir una hipoteca a tipo fijo o variable y cómo valoramos en la actualidad el mercado de las hipotecas a tipo fijo en España.

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La hipoteca inversa en 2017

La hipoteca inversa es un tipo de financiación muy especial que supone que le banco ingrese dinero al cliente cada mes, a cambio de hipotecar su vivienda habitual o una segunda residencia (en este caso sin beneficios fiscales).

El Banco de España editó en su día esta guía de la hipoteca inversa, que analiza en profundidad el producto financiero destinado a las personas mayores de 65 años y dependientes. En esta respuesta explicamos la naturaleza y riesgos de la hipoteca inversa.
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La CNMV descubre que los bancos venden mal

Un banco debería comportarse como un buen comerciante (bonus argentarius) y ofrecer productos de forma clara, objetiva, comprensible, evitando el conflicto de intereses y pensando en el mejor interés del cliente, cuidando del dinero de los demás como si fuera propio. No es un deseo, es una imposición normativa de la normativa del mercado de valores que los bancos se saltan a la torera.

En mi LinkedIn critico que la CNMV haya tenido que esperar a 2017 para enterarse de lo que pasa en muchas oficinas bancarias: no asesoran, venden, y no venden bien. En este otro artículo en Cinco Días cifro algunos de los desastres bancarios y su coste, que sobradamente acabará superando los 100.000 millones.
El Banco de España y la CNMV, como organismos supervisores del comportamiento bancario, no han funcionado. De forma algo histrónica pero lamentablemente no lejana a la realidad, han hecho el paripé. Os invito a escuchar mi aparición en el programa Ser Consumidor del pasado domingo, analizando la utilidad de los clientes misterioso de la CNMV:
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En RAC Mallorca: información y formación financiera

Os dejo una entrevista en esta interesante radio social de mi tierra en la que opino de temas bancarios, de culpas y culpables, de mi libro ‘La banca culpable‘ y de la importancia de la cultura financiera. Aprovecho para invitaros, además, a formaros con las guías que editamos el equipo de iAhorro.com. 
Algunas de las menciones que hago:
Entrevista:
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Buena noticia para los hipotecados

Que el Banco Central Europeo haya rebajado al 0,05% los tipos de interés es una buena noticia para las familias con préstamos hipotecarios a tipo variable, una abrumadora mayoría de las hipotecas firmadas en España.
Para luchar contra el riesgo de deflación que atenaza a la zona euro, síntoma de la desaceleración del crecimiento en Europa, el BCE ha decidido usar una de sus armas de política monetaria más importantes: reducir los tipos de interés a casi 0.
Hay dudas, sin embargo, de que solo usando la política monetaria se resuelvan los problemas de crecimiento, sin tener una política fiscal única en Europa en la que apoyar la consecución de este objetivo. 
Los ahorradores se ven perjudicados, al producir unas rentabilidades de los depósitos muy por debajo del 1% (si bien los intereses reales no son tan bajos ya que la inflación en la zona euro se sitúa en el 0,3%). Los endeudados a tipo variable, en cambio, se verán beneficiados.
Nos espera una larga temporada de Euribor por debajo del 0,5%, lo cual garantiza que las cuotas mensuales de los que se han hipotecado no suban.
Os dejo la tertulia económica de cada viernes (parte en castellano y parte en catalán), en esta ocasión con la participación del experto en mercados financieros y buen amigo Luis García Langa, en la que se discute, desde diferentes posiciones, las causas y efectos de la bajada de tipos del banco central:
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La salud de los bancos españoles

Aprovechando el útil artículo de Expansion que nos cuenta la situación de la reestructuración de la banca española a día de hoy y mis opiniones en COPE sobre un reciente informe de Moody’s que considera que los bancos españoles en 2014 y 2015 se comportarán mejor que los portugueses e italianos, haremos un breve comentario sobre la salud de la banca patria.
En primer lugar, el enorme coste que supone para el contribuyente presente y futuro las masivas inyecciones de capital para salvar cajas de ahorro y algún pequeño banco de la quiebra se ha hecho a realizado a espaldas del ciudadano, de la forma más opaca posible y sin conocer el coste que habría supuesto liquidarlas de forma ordenada. Por si ello fuera poco, una colocación fraudulenta de productos tóxicos como las obligaciones subordinadas o las participaciones preferentes, lejos de castigarse, se ha premiado con jubilaciones de oro. Y al tenedor de estos productos se le ha obligado a asumir quitas en sus ahorros, sin el debido amparo judicial o arbitral requerido en un país democrático.
La situación de los bancos españoles hoy es la que nos resume el siguiente cuadro confeccionado por Expansión:
Por otro lado os dejo algunas opiniones en COPE de un servidor, en nombre de iAhorro.com, de las mejores previsiones de Moody’s respecto a la banca española, que aparecieron en los informativos del mediodía y en el programa ‘La linterna’ del 20/08/2014:

En todo caso, la situación más o menos real de los bancos europeos la conoceremos a mediados de octubre, cuando el BCE haga público el resultado de los nuevos test de estrés.

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Crisis europea, ¿crisis española?

Me encantaría poder empezar a escribir sobre la recuperación económica y dejar de utilizar la etiqueta ‘crisis‘ para tantas entradas de este blog.
Es cierto que un economista parece tener más razón si se pone en plan negativo que si, al contrario, comunica esperanza y optimismos. Sin embargo, ser optimista no significa ser un iluso. Yo siempre creo que las cosas mejorarán, pero veo también lo que va mal y los peligros que amenazan cualquier escenario positivo. Un optimista patológico es, sinceramente, una persona que no tiene en cuenta toda la información a su disposición y prefiere tener ilusiones a hacer proyecciones basadas en el sentido común. Este tipo de optimismo no es optimismo, es ignorancia.
Dicho esto, tampoco ser pesimista es síntoma de inteligencia: tan tonto es el iluso como el depresivo (económico).
Podemos perdernos en datos macroeconómicos, en proyecciones del FMI o del Banco de España, o de los mejores analistas y que más aciertan. Pero lo que realmente nos da una información tangible es nuestro día a día y las conclusiones del sentido común formado e informado. La semana pasada debatí con el profesor de la UIB Antonio Alcover y el experto en empresas Miquel Monserrat, en IB3 Ràdio, sobre las palabras de Draghi del BCE que decía que la economía europea enfrenta un crecimiento débil, frágil y desigual. Las diferentes opiniones que tenemos los economistas se refleja claramente en la tertulia:
En una hora volveré a debatir con estos expertos y amigos, charla que incrustaré posteriormente es este artículo de opinión. Sin embargo, ya puedo adelantar algunas de mis opiniones: los peligros para la economía europea se están haciendo reales y el crecimiento de España, pese a salirse de la atonía de sus socios europeos, no va a ser suficiente para crear empleo ni percibo que el crecimiento patrio sea sólido y sano, con lo que no beneficiará al español medio en muchos años. No estamos en un momento en que se cuestione la superveniencia del euro, desde luego, pero tampoco hay muchos economistas que se atrevan a afirmar que Europa ha salido de la crisis económica. Como expliqué en la siguiente presentación, España está saliendo de la crisis si de crecimiento económico hablamos (en el segundo trimestre de este año estamos creciendo al 0,6% del PIB):

Sin embargo, este crecimiento no genera empleo de una forma suficientemente intensa, además de generarse un empleo de sueldos bajos y poca estabilidad laboral. Además nuestros socios acaban de pinchar en sus previsiones de crecimiento:

Alemania e Italia decrecen en términos trimestrales un 0,2% del PIB. Francia se queda estancada y en crecimiento nulo, dejando una media de crecimiento del 0,2% del PIB de todos los países de la UE y del 0% en la Zona euro.

Por otro lado, resulta que España acaba de superar el billón de euros de deuda pública, lo que nos sitúa ya cerca del 100% del PIB en deuda, que acabaremos pagando toso los españoles, diga lo que diga Podemos y su exuberante e irracional auditoria de la deuda. Si este endeudamiento es términos relativos y absolutos es ya de por sí muy preocupante, que no se haya frenado su crecimiento es alarmante:

  • El Estado Central tiene un endeudamiento de 999.909 millones de euros, con un crecimiento anual del 11,27%. Has leído bien, por mucha austeridad y recortes que nos anuncien, el Estado se ha seguido endeudando.
  • Las CC.AA. aún lo hacen peor, con un endeudamiento de 225.740 millones que ha crecido a un ritmo anual del 16,3%.

Toda esta creciente deuda la acabaremos pagando, con los efectos adversos en el crecimiento futuro.

Además tenemos el peligro de la deflación, que al final puede provocar decrecimiento económico si los consumidores postergan decisiones de compra, el endeudamiento privado (que en el caso de las familias hipotecadas podría ser una fuente de turbulencias cuando los tipos de interés vuelvan a subir), la no tan buena salud de las entidades financieras (el último escándalo el BES portugués) o la inestabilidad geopolítica (Ucrania, Gaza, Irak…).

¿Estamos ante el fin de la crisis económica en Europa?

Lo debatiré en breve con mis colegas, pero ya os adelanto mi opinión: me temo que no.

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Vidas sociales online

En la tertulia económica de hoy en el programa ‘El Faristol’ de IB3 Ràdio, hemos discutido sobre varios temas que os pueden ser de interés.
En primer lugar hemos hablado de Twitter, Facebook, LinkedIn y demás herramientas relacionadas con la vida y el trabajo social online. ¿Realmente sirve de algo usar estas redes sociales? Opiniones dispares, que coinciden con diferentes generaciones de economistas.
Toni Alcover ha sacado el tema de las empresas online y su forma de generar negocio, comentado yo la forma de generar beneficios del portal de ahorro familiar iAhorro.com.
Por otra parte hemos hablado de los últimos datos de la EPA, que arroja datos positivos de ocupación por primera en seis años. Se puede ver la parte positiva o la negativa, en esta estadística de empleo. Como tengo acostumbrados a mis contertulios, destaco la parte negativa de la lenta creación de puestos de trabajo y el futuro autónomo del trabajador español.
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Desvergüenza política y fraude fiscal

Pagar tributos es una obligación democrática y la deberíamos asumir convencidos de que sirven para arropar a los desfavorables, por una parte, para mejorar el rumbo de la economía cuando los mecanismos de mercado fallan (y fallan muchas veces), asegurar una renta suficiente a los que no trabajan o se jubilan, tener una sanidad que impida que la gente enferme y muere por falta de recursos.
Incultos hay en todos los países, que ni comprenden la importancia de pagar impuestos ni les importa comprenderla. También gente egoísta, que prefiere que el dinero se quede en su bolsillo. No va de este tipo de gente, este artículo. Va de los contribuyentes que sabemos que pagar impuestos para mantener un Estado bien gestionado y justo, económicamente innovador y democrático es vital y útil.
El problema actual es múltiple, en relación al pago de impuestos:
Situaciones del partido del Gobierno actual como tener cajas en B según un juez o tesoreros con las manos largas, además de escándalos como el de los ERE de otros partidos de la competencia, no inspiran mucha confianza en los contribuyentes sobre la buena gestión de sus recursos.
Amnistías fiscales a evasores, hechas a mal, destiempo y sin justificación suficiente, envían una mala señal: los defraudadores ricos tienen descuento en su factura tributaria, los cumplidores, no.
Casos de clara confiscatoriedad tributaria, como es el caso de autónomos que no generan ingresos, por no hablar de muchos otros casos, generan un sentimiento de maltrato en los que la sufren y en los demás.
Un rescate y ayudas bancarias que ascienden a más de 200.000 millones si sumamos ayudas directas, indirectas y avales, en lugar de dedicar los recursos (vía endeudamiento) a las familias y economía productiva, dejan claro que los votantes valen mucho menos que los banqueros y políticos que destrozaron las cajas de ahorro.
Pagar impuestos, sí. Pero quitemos a estos «gestores» políticos, racionalicemos la Administración Pública y luchemos sin piedad contra el fraude fiscal, empezando por las grandes empresas. Un país de pandereta o un país próspero, de esto van el «rollo» de votar, por cierto.
Os dejo la tertulia de hoy en IB3 Ràdio, en que a veces se habla en castellano y a veces en catalán:

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Cuando la deuda hipotecaria supera el valor de la casa

Recientemente el portal Kelisto ha publicado un artículo en el que estudia el posible número de hipotecas underwater o hipotecas burbuja.
Básicamente, una hipoteca burbuja sería un préstamo hipotecario cuya deuda pendiente supera el valor de mercado de la garantía real, el bien inmueble. Los adalides de los bancos, nos decían que de generalizar la dación en pago, las familias y empresas con hipotecas underwater las darían al banco a cambio de que les anularan la deuda. Esta afirmación tiene una base cierta y otra engañosa, para defender los intereses de la banca:
  • Es cierto que hay un claro incentivo para dar la casa al banco, si ésta vale menos que nuestra deuda pendiente.
  • Sin embargo, dudo que muchas familias con hogares consolidados, cuya finalidad es básicamente de uso y disfrute, lo hicieran. ¿Acaso no necesitarían otra casa? ¿Los bancos les concederían otro préstamo hipotecario, en las mismas condiciones que el anterior y con los mismos requisitos? ¿El haber dado su vivienda en dación en pago, no supondría un estigma para los bancos, a la hora de concederles de nuevo financiación?
La mejor hipoteca del mercado en estos momentos, de Bankinter a Euribor +1,95%, tiene incluida la dación en pago en sus escrituras. ¿No es curioso que no sea mucho más cara que sus competidores?
Personalmente nunca he defendido, de todos modos, la dación en pago generalizada. Lo que creo necesario es introducirla como una medida en manos del juez o arbitro, junto a otras como las quitas, carencias, reducciones de tipo de interés o ampliaciones de plazos, dentro de un procedimiento especial de concurso de acreedores de personas físicas.

Estudio del valor de viviendas e hipotecas

Kelsito.es aporta esta interesante imagen del estudio:

Según sus datos, hay más de 581.000 inmuebles cuya deuda pendiente supera su valor. Comentan que «Actualmente, uno de cada 10 hipotecados en España está atrapado en una vivienda que vale menos que el préstamo que le queda por pagar (9,5%), una tasa que se elevará hasta el 10,7% en 2014 y el 11,3% en 2015«.

Un ejemplo

Nos dice el informe que el precio medio de la vivienda de los máximos de 2007 a 2013 ha caído un 38,5%, pasando de 245.313 a 150.787 euros.

Supongamos que contratamos un préstamo hipotecario por el 100% del precio de la vivienda, práctica muy habitual en el 2007 (y hasta el 100% más gastos en muchos casos). La vivienda estaba valorada en 245.000 euros, lo que supone haber solicitado un préstamo de unos 245.000 euros.

Tomemos una hipoteca a 30 años a euribor + 1, contratada el 1 de enero de 2007. Utilizando el simulador del Banco de España y los valores del euribor en diciembre de 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012 (referencia para calcular la cuota durante todo el 2013), nos resulta que la deuda pendiente pasa de 245.000 euros a:

  • Deuda pendiente a final de 2007: 241.333 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2008: 238.026 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2009: 233.646 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2010: 227.274 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2011: 221.005 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2012: 214.976 euros.
  • Deuda pendiente a final de 2013: 207.514 euros.

Por tanto, de inicio de 2007 a finales de 2013, hemos amortizado 33.819 euros, siendo el resto de pagos a cuenta de los intereses.

Nuestra vivienda, por otra parte, ha pasado de valer 245.000 euros a 150.675 euros.

Por tanto, debemos 56.839 euros más al banco de lo que vale nuestra casa (si la podemos vender). Con una dación en pago, dejaríamos de estar perdiendo 56.389 euros más los intereses que pagaremos hasta el final de la hipoteca. Eso sí, todo dependería que que pudiéramos comprar otra vivienda rebajada al mismo nivel y con una hipoteca de las mismas condiciones, lo cual es mucho suponer.

Un ejercicio teórico que de nada sirve al hipotecado, dado que ni puede dar su vivienda en dación ni podría volver a endeudarse para comprar otra. Pero para una cosa sí sirve el estudio:

Para que nos demos cuenta que las casas no siempre suben de valor ni son un valor seguro. La contratación de un préstamo hipotecario es una decisión financiera crucial y muy arriesgada (comprometemos todo nuestro patrimonio presente y futuro), y además arriesgamos con el valor del activo que compramos, que puede perder precio de mercado.

Os dejo enlazada la guía hipotecaria 2014 editada por iAhorro, que he dirigido. Es, sin duda, la información mínima que cualquier familia debe tener antes de plantearse solicitar financiación. Avisados estáis.

Os dejo una entrevista de esta mañana en RNE 5 Illes Balears, sobre este mismo tema, en catalán:

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