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Ya tenemos Ley, los intermediarios financieros especializados en la tramitación de préstamos hipotecarios, que popularmente se nos conocía como empresas de reunificación de deudas. Fue publicada en el BOE de 1 de abril de 2009.

Ha llegado a destiempo, ciertamente, ya que actualmente el negocio de la intermediación dista mucho de ser un buen negocio. Ya nunca nada será lo mismo en nuestro sector. Para mejor, espero.

Los chapuzas y chiringuitos financieros no deben poder volver a aparecer en este negocio. Espero que con esta nueva normativa las entidades financieras se vean obligadas a seleccionar con criterios de profesionalidad y solvencia a sus intermediarios-colaboradores.

Ya está bien de que cualquier inmobiliaria recién abierta, determinados intrusos sin formación o franquicias de todo a 100 hipotecarias puedan tener acuerdos de colaboración con los bancos.

El negocio de la intermediación es lo suficientemente complejo para requerir profesionales cualificados y especializados en la gestión hipotecaria y no meros porteadores de papeles.

Veamos de que trata la Ley:

1.- Se regulan dos fenómenos muy distintos, para salvaguardar los intereses económicos y los derechos de los consumidores y usuarios:

Las hipotecas concedidas por empresas que no son entidades de crédito (los prestamistas privados).
Los servicios de intermediación del crédito (en este post nos centraremos en este colectivo).

2.- Reconoce la utilidad de los intermediarios financieros, literalmente: «pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan «.

No somos Satánicos, como determinadas empresas autoproclamadas «asociaciones de consumidores» han querido hacer creer a la opinión pública.

3.- Establece un registro público para los intermediarios, a nivel de CC.AA. y estatal.

En este registro público y de acceso gratuito figurarán los datos de la empresa, datos sobre el seguro de responsabilidad civil o aval bancario y lo que el posterior desarrollo reglamentario diga.
Me parece bien que cualquiera pueda comprobar los datos del intermediario con el que pretende trabajar.

4.- Obligaciones de transparencia:

Poner a disposición de los consumidores las condiciones generales de contratación, en los establecimientos abiertos al público y en la web.

Informar en un folleto de las comisiones o compensaciones, condiciones y gastos repercutibles a los consumidores. Estas información obliga al intermediario. Se tendrá que informar al registro correspondiente de los máximos aplicables en estos conceptos.

Tablón de anuncios en un lugar visible con los siguientes contenidos: folleto de tarifas, normativa que regula la protección de los consumidores, derecho del consumidor a desistir del contrato de intermediación en los catorces días siguientes a su formalización, sin alegación de causa y sin penalización y demás extremos que reglamentariamente desarrollen las CC.AA.

5.- Seguro de responsabilidad civil o aval bancario:

Que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de intermediación. La suma asegurada mínima y el importe mínimo del aval se determinarán reglamentariamente.

Seguiremos comentando esta Ley que nos regula en siguientes entradas que como decimos los mallorquines «és tard i vol ploure».

Echevarri está tratando en su blog algunos aspectos de esta Ley 2/2009 que os recomiendo visitar en este enlace.

Resumen Ley 2/2009

Actualización: Ley 5/2019

La Ley 2/2009 sigue vigente tras la aprobación de la nueva «ley hipotecaria», la Ley 5/2019 que hemos resumido en el blog. En lo que no se modifique en la Ley 5/2019, sigue vigente como derecho supletorio la Ley 2/2009.

Leo en el comentario de Echevarri sobre la nueva regulación de los intermediarios financieros y su referencia a otro post de Zunzunegui que será Consumo quién nos regule. La discusión era si el organismo regulador sería el Banco de España o Consumo y se ha optado por este último.

Para estos autores las autoridades autonómicas de Consumo no serán eficaces para aplicar la normativa estatal y lo adecuado debería haber sido que nos regulase el BE. Comparto esta opinión, al final esta regulación será «mucho ruido y pocas nueces».

Si lo que se trataba de lograr era profesionalizar el sector de los intermediarios financieros, se ha llegado tarde (cada vez quedamos menos) y mal (no creo que sirva para sentar las bases de un futuro sector profesionalizado).

Espero y deseo que en años venideros, cuando mejore la economía, las entidades financieras dejen de firmar acuerdos con cualquier prescriptor que se les presente (las inmobiliarias en general, por ejemplo) y solo acepten las empresas que cumplan con criterios de solvencia y profesionalidad (y que cumplan la regulación particular impuesta a este ramo, evidentemente), al estilo de los requisitos que se piden a una empresa o profesional para ser agente de entidad de crédito (en el caso de Futur Finances Balears SL, somos agentes de Bankinter).

Unos cuantos consejos para los lectores de este blog que se planteen acudir a una empresa para buscar una solución financiera a sus deudas puedan hacerse una idea de la solvencia y seriedad de la empresa podrían ser:

1.- Cuando acuda a una empresa de reunificación de deudas, hay que pedir referencias (amigos, conocidos, ets).

2.- Una vez en la primera entrevista con el intermediario financiero hay que asegurarse que el que le atiende está formado (un economista, un abogado, u otro profesional con formación especializada, etc). No se corte a la hora de pedir información sobre la preparación del profesional que tiene delante. Si va a pagar por sus servicios, que lo valgan.

3.- Se tiene que informar y debe pedir por escrito los honorarios que se le van a cobrar, los gastos de la tasación, de la comisión de apertura del préstamo hipotecario,de la notaría, gestoría, etc. Usted tiene que salir de la oficina con todos los costes de la operación bien claros. Eso le evitará futuras sorpresas.

4.- Desconfíe de las ofertas milagrosas. Ningún banco regala nada. Las reunificaciones suelen ser más caras que las hipotecas de compra-venta.

5.- Tenga en cuenta que a veces las reunificaciones no son una solución. Exija un estudio de su situación antes y después de la posible reunificación. Si trata con profesionales, tal vez le digan qué la vía de la reunificación, en su caso, no le conviene.

La profesionalidad y transparencia han de ser las bases del intermediario financiero-reunificadora que usted contrate para analizar, gestionar y tramitar su reunificación con base hipotecaria.

No deje su documentación a cualquier chiringuito financiero. Dicho esto también os digo que no dejeis vuestro caso a cualquier director de turno de cualquier banco de la ciudad. Hay mucho chapucero entre los directores de banca actuales, también. Qué en todos sitios cuecen habas.

Podemos leer en el Diario de Mallorca unas declaraciones de Diego González, director general de consumo del Govern Balear, en que dice sobre las operaciones de reunificación de deuda que «si se llevan a cabo bien, es una operación positiva». Recomienda acudir a empresas de servicios financieros muy profesionales.

Al fin una noticia positiva sobre el tema. Y digo positiva porque desmiente la visión «apocalíptica» de la reunificación de deudas con base hipotecaria.

Algunas entidades, como es Ausbanc, atacan directamente a empresas del sector, simplemente porque, según algún abogado con el que he coincidido, «cobramos por algo que el cliente puede hacer sólo». Pues mire señores, no es así. Una reunificación de deuda es una operación hipotecaria con cierta complejidad, que debe plantearse bien desde un principio y hay que saber negociar las condiciones con el banco. Hay que tener conocimientos, tiempo y voluntad. Y no todos los clientes que se encuentran en la necesidad de reunificar sus deudas cuentan con estas cualidades.

Evidentemente han surgido infinidad de «pseudoprofesionales» financieros. Sin la formación adecuada ni la ética exigible. Estas son las empresas que deben ser barridas del mercado. La legislación se debe encargar de regular al «intermediario financiero» con los mismas exigencias profesionales que los «corredores de seguros» por ejemplo. Y en este sentido van los tiros. Exigir una profesionalización alta, con una normativa adecuada de defensa del usuario de estos servicios.

Pero no hay que confundir la mala praxis de estos «chapuceros financieros» con que sea mala la reunificación. En los casos en que el cliente se ha sobrendeudado y casi no puede llegar a fin de mes, la reunificación en una nueva hipoteca de todos los préstamos y tarjetas si es una solución. La única solución en la mayoría de casos. Lo que pasa es que el cliente debe acudir a los expertos financieros lo antes posible; si dejan que su situación crediticia se deteriore y empiezan a impagar préstamos, la reconducción será más complicada. Como antes se afronte la reunificación, mejor será la solución.

Desde este foro recomendamos a los potenciales clientes de este tipo de productos que se informen bien de todos los aspectos que rodean a la reunificación, que pregunten todas las dudas que tengan y que exijan todas las condiciones por escrito. Si se hace bien, reitero, la reunificación es una solución a la que no hay que tener nada de miedo. Todo lo contrario.

De todos los blogs de economía del que se nutre este, os recomiendo especialmente El Blog de Echevarri, o lo que se me ocurre sobre el mundo financiero. En este artículo veremos su visión de las empresas de reunificación de deudas.

Con permiso del autor, paso a copiar de él lo que considera buenos y malos intermediarios financieros.

De los malos, dice:

«Yo también puedo pensar que el reunificar por reunificar no es útil. Aunque yo prefiero hablar de corredor o broker financiero. En mi opinión, hay una serie de brokers que no son útiles:

  1. Aquellos que se dedican únicamente a acarrear documentación entre entidades. Recogen la documentación, le enchufan la comisión, y luego reparten copias entre las 20 sucursales más cercanas, incluida la propia sucursal del interesado (¡olé la investigación!). Exactamente lo que puede hacer un particular.
  2. Tampoco son útiles, y si sumamente perjudiciales, aquellos que no hacen un estudio previo de los clientes. Estudio, que en muchas ocasiones debería concluir con un Vd. no debería pedir ese crédito. Repasaos la publicidad de muchas de estas empresas y veréis que nadie habla de ello. Todo lo contrario. Casi les falta decir que solucionan casos desahuciados. Hay operaciones financieras, bien sean refinanciaciones o bien sean operaciones nuevas, que está claro que son inviables a corto plazo. ¿Por qué los Bancos generalmente las desdeñan y sin embargo las empresas de refinanciación no saben decir no? Pues porque las empresas de reunificación cobran la comisión y se olvidan de la operación. El Banco se la come, deberá convivir con ese cliente durante mucho tiempo. Y provisionar la morosidad. Y ejecutar judicialmente el préstamo.
  3. No son útiles, y si muy dañinos, aquellos brokers que se dedican a falsear documentación: nominas, contratos de compraventa, y otro tipo de justificantes.
  4. No son útiles aquellas cadenas en las que se percibe que su negocio no es el de la intermediación financiera, su negocio es abrir franquicias y cobrar por ello.
  5. No son útiles aquellos que recurren al capital privado de un modo chapucero, para tapar agujeros intapables. Y menos si se utiliza capital privado de particulares que no se enteran de lo que está pasando realmente.
  6. No son útiles aquellos que hacen una publicidad que no pasaría jamás los requisitos que el Banco de España impone a la de las entidades financieras. ¿Qué es eso de que juntas todas tus deudas y te AHORRAS…? No te ahorras nada, seamos serios.
  7. No son útiles aquellos que no saben hacer, y de un modo bastante regular, más que operaciones hipotecarias.
  8. No son útiles aquellos cuyos contratos con los particulares para buscarles financiación son un ejemplo de oscurantismo. He visto pactos de exclusividad, donde si el particular consigue el préstamo por su cuenta también paga un goloso 5%. He visto contratos en los que no se especifican las condiciones mínimas a conseguir por el broker (importe, plazo, condiciones financieras, garantías), y por tanto son un sinsentido.
  9. No me gustan aquellos que cobran comisión del interesado y a la vez del Banco. ¿Para quién trabajan?
  10. No me gustan los que presumen de acuerdos preferenciales con entidades financieras que no son nada más que un acuerdo de cesión de comisiones.
  11. No me gustan aquellos que intentan sobornar a los apoderados de las entidades financieras para que les aprueben operaciones(afortunadamente estos son muy pocos)»

Coincido con Echevarri que dichas prácticas no aportan valor añadido ni al cliente ni al sistema financiero en su conjunto. Los bancos ahora se quejan de que los expedientes de los brokers tiene mucha morosidad. En muchos casos es así, pero yo pregunto. ¿Porqué no pedían documentación original antes de la firma?, ¿porqué no seleccionaron con criterios de solvencia y profesionalidad a los intermediarios financieros con los que trabajaban?. Y ahora pagamos justos por pecadores.

En cuanto a los intermediarios financieros que Echevarri considera útiles y necesarios, dice:

«Aquellos que gestionan sus operaciones con entidades financieras que no tiene presencia en la plaza, incluso a veces que no tratan directamente con particulares. Ahí el intermediario financiero se convierte en una solución para las redes bancarias pequeñas, para los pueblos donde la oferta es escasa, o para aquellas entidades que prefieren trabajar únicamente con agentes libres.

  1. Aquellos que filtran adecuadamente a los clientes. Que tienen claro los criterios de riesgo de las entidades y las características de la operación, derivándola al lugar adecuado. E incluso que son capaces de decir NO. Esta operación NO es viable, y no es buena para ti, incluso si alguien te la da.
  2. Aquellos que ayudan a preparar el expediente del cliente. Detectan de un vistazo los puntos fuertes y débiles de la operación, ordenan la documentación, le indican al cliente aquella que tiene que buscar (justificantes de ingresos no ordinarios, vidas laborales, etc…), y los sistematizan todo de tal modo que facilitan a la entidad financiera la toma de decisiones.
  3. Aquellos que se centran en el negocio financiero y no en la franquicia. Aquellos que son auténticos profesionales jurídico-financiero-económicos, que pueden estar en franquicia o no, pero que en todo caso cuentan con redes de partners que les ayudan a solventar los obstáculos.
  4. Aquellos que cuentan con capital privado, propio o bien de terceros (fondos extranjero, por ejemplo), pero en todo caso, de profesionales, y que son capaces de articular estas operaciones a largo plazo.
  5. Aquellos que recurren menos a la publicidad y más a la explicación clara al cliente de cómo se va a desarrollar la operación.
  6. Aquellos capaces de hacer operaciones de Pymes, o bien que realicen también funciones de asesoramiento en Banca Personal, o los capaces de gestionarte aperturas de cuentas en el extranjero desde las que operar en distintos mercados, etc…
  7. Aquellos cuyos contratos son claros y precisos, y que contienen derechos y obligaciones para ambas partes.
  8. Aquellos que dejan bien claro quién paga sus servicios.
  9. Aquellos, que dada sus experiencia y buen hacer, tienen acceso a numerosas entidades financieras, apoderados, y otras figuras necesarias en el proceso de refinanciación, siendo atendidos de un modo superior al que lo que sería el particular.
  10. Aquellos que establecen vinculaciones fuertes con varias entidades, sabiendo que los volúmenes que ceden hacen que su fuerza de negociación sea superior.»

Coincido también en esta apreciación del «buen broker».

Para terminar el artículo, Echevarri concluye que hay mercado para el intermediario financiero, sin duda, pero para el auténtico profesional.

Esperemos que con esta «limpieza» del mercado de la financiación desaparezcan los chapuceros y farsantes y queden los verdaderamente profesionales en este oficio.

Blog de Echevarri

Si hacemos un breve repaso de las entidades en cuestión, podemos analizar muy brevemente su trayectoria:

Citigroup, el gigante bancario americano, entró con fuerza en el mercado subprime español. Fué de los primeros en huir en desbandada, tocado por la crisis, que le ha llevado a cerrar el 2007 con las mayores pérdidas de los últimos 196 años.

GE Money Bank, filial de General Electric, clásica en las reunificaciones con incidencias. Hace escasos días ha anunciado que deja este tipo de reunificaciones para dedicarse a reunificaciones «limpias» (sin problemas de pago).

Celeris, entidad participada por 19 Cajas de Ahorro (Sa Nostra, Caja Duero, Ibercaja…) dedicada a la reunificación es una marca blanca de dichas entidades, que aparece en el 2007.

Banco Primus, una entidad franco-portuguesa que entró en el mercado español el año pasado. Se ha especializado también en la reunificación de deuda. De momento sigue aceptando perfiles de riesgo, aunque no hay semana que no endurezca sus criterios. Cada vez, por ejemplo, exige más a los empleados de la construcción.

Gmac, el brazo financiero de General Motors, también de reciente entrada en el mercado español. Se especializó en hipotecas de compra-venta difíciles para clientes inmigrantes, entre otros. Ha durado menos que un suspiro. Cerró el 2007 con unas pérdidas de 2.332 millones de dólares y ya podemos decir que no opera en España.

DB Credit, filial agresiva de Deutsche Bank. Sus criterio han ido endureciéndose en poco más de 6 meses.

Santander Consumer, perteneciente al grupo Santander, dedicada fundamentalmente al préstamo al consumo, que tenía una división hipotecaria. Sacó una hipoteca para reunificaciones con incidencias. Sin previo aviso, cerró su departamento hipotecario el mes pasado dejando a sus prescriptores literalmente tirados.

Vienen tiempos difíciles para las reunificaciones; y en un momento de recesión económica, no es una buena noticia para nadie.

Hay un nicho en el mercado hipotecario que es el de los deudores con RAI, Asnef, embargos, atrasos en el pago de las cuotas, etc. Podemos diferenciar dos subtipos:

1.- El deudor que impaga por sistema, y que por mucho que se le soluciones el problema, volverá a estar en las mismas en un tiempo. Este perfil, a la larga acaba perdiendo su casa o mal vendiéndola para cubrir sus deudas.

2.- El perfil «buena gente con problemas», en referencia a un tipo de propietario que, por culpa de problemas puntuales, ha visto ensuciarse su expediente crediticio. Sería, por ejemplo, el caso de una familia en que uno de sus miembros ha caído en una depresión y ha perdido su trabajo. Al perder una parte de los ingresos familiares, no han podido hacer frente a la hipoteca. La situación ha mejorado porque ha vuelto a encontrar empleo, pero necesita una ayuda para volver a ponerse al día. Al tener impagos, ni su banco ni el resto de entidades tradicionales le dan esta 2ª oportunidad.

Para este tipo de clientes hay una banca especializada, que acepta estas reunificaciones, al 45% – 70% de tasación aproximada y con ratios de endeudamiento de más del 50%. La finalidad es que el cliente limpie su historial crediticio, se ponga al día y, si paga puntualmente esta nueva hipoteca, o bien negocie una mejora de tipos con el banco actual o bien tramite una subrogación con la banca tradicional. Ejemplos de este tipo de entidades son (o eran en muchos casos como veremos en el próximo post): Citi Bank, Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank, etc.

Pero de repente aparece el problema de liquidez, propiciado por la crisis subprime de EE.UU., y la pérdida de valor de los inmuebles. De un plumazo, la banca se encuentra con dos problemas:
No tiene suficiente dinero para conceder préstamos y las garantías hipotecarias (los inmuebles) empiezan a perder valor (al menos en términos reales).

A raíz de la noticia aparecida en el Diario de Mallorca quisiera comentar algunos puntos sobre el tema:

1.- 3 de cada 4 españoles dedica más del 40% de sus ingresos a pagar las cuotas mensuales de hipoteca, préstamos y tarjetas.

2.- El 78% de los hogares afronta 3 o más créditos.

Son muchas las familias que se están endeudando en préstamos personales y en tarjetas para poder hacer frente a la cuota de la hipoteca. Este hecho es muy preocupante, ya que este sobreendeudamiento no alivia sus problemas, más bien los agrava a corto plazo.

3.- Reunificar deudas: Cada vez es mayor la cultura financiera de los españoles, ya que dos de cada tres conoce la figura de los intermediarios financieros como entidades que se encargan de la reunificación de deudas y sirven de puente entre el cliente y la entidad prestamista.

En este escenario y en menos de medio año ha aumentado significativamente la cantidad de familias que recurren a la reunificación de todas sus deudas en un solo pago, posibilidad que ya conoce el 80% de la población que afronta algún tipo de financiación.
Concretamente, la cuarta parte de los españoles que ha suscrito un crédito es usuario actual o se considera clientela potencial de la reunificación de préstamos, sobre todo aquéllos que han asumido más de dos créditos.
De esta forma, los usuarios que prefieren pagar menos al mes por todas las deudas que han asumido a cambio de un aumento del plazo y del montante final de la deuda a cubrir suponen el 57% de los españoles, lo que significa un incremento de quince puntos porcentuales en cinco meses.
Aunque el objeto principal para recurrir a esta operación es la unificación de las deudas contraídas, como sucede en el 60% de los casos, un segmento destacado de los españoles (26%) acude a ella para reformar su vivienda, y otros para montar un negocio (7%).

Considero muy importante que el cliente potencial de una reunificación tenga una cultura financiera sólida. Este punto será decisivo para elegir bien al banco o al intermediario financiero que va a gestionar su reunificación de deudas.

El cliente debe ser capaz de entender en que consiste esta operación hipotecaria, lo que le va a costar de gastos, las condiciones financieras del préstamo hipotecario resultante, etc. Es obligación del intermediario financiero aclarar correctamente y con total transparencia las dudas del cliente, pero también es necesario que el cliente formule todas las dudas que tenga.

Cuando el cliente va a firmar el préstamo ante notario, debe conocer exactamente lo que va a firmar, para evitar cualquier duda de última hora. En caso de duda, debe formular cuantas preguntas se le ocurran al notario. No hay que firmar nunca una reunificación de deuda si uno tiene dudas. Mejor pedir demasiado que demasiado poco.

El intermediario financiero del futuro, el que seguirá trabajando después de la depuración que provocará esta crisis, debe ser un profesional cualificado, un asesor experto que mire por los intereses de su cliente. Una empresa que a cambio de unos honorarios adecuados, asesore a su cliente, gestione la hipoteca, negocie con la entidad financiera las mejores condiciones posibles y, finalmente, acompañe al cliente a firmar y dé un servicio posterior a la firma si el cliente lo requiere.

Banco Primus ha entrado a competir en el mercado español con productos hipotecarios de consolidación de deuda. Esta entidad comercializa sus productos a través de intermediarios financieros, como es el caso de Futur Finances.

Podemos resaltar los siguientes puntos de las consolidaciones de deuda de Banco Primus:

1.- Permiten consolidar deudas y obtener liquidez adicional
2.- Acepta clientes con incidencias bancarias, con impagos, con embargos
3.- No obliga a cambiar de banco.
4.- Permite alargar el plazo de la hipoteca hasta 57 años
5.- Permite optar por segundas hipotecas sobre una misma vivienda ya hipotecada

Algunos de los productos hipotecarios de Banco Primus son:

Consolidación 530
La Consolidación 530 es un producto que consolida los créditos del cliente, estableciendo una carencia de capital durante los primeros cinco años y un valor residual del 30% al final del contrato. Garantiza la cuota más baja del mercado.

Consolidación 03
La Consolidación 03 es un producto de consolidación de créditos con el que el cliente solo paga intereses durante los primeros 3 meses posteriores a la firma del contrato.

Esta nueva entidad, con participación francesa y portuguesa, ha empezado a expandirse en España.

De momento sólo ofrece productos de reunificación de deudas, aunque a medio plazo tiene previsto ofrecer hipotecas para la compra-venta, también.

Como característica a destacar, la posibilidad de llegar a una hipoteca con un plazo de hasta los 62 años (titulares de 18 años).

Futur Finances les permite acceder a esta entidad financiera.