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Si te colocaron una cláusula suelo en tu préstamo hipotecario y no te lo explicaron debidamente, estás de suerte: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que los bancos deben devolver cantidades a los afectados por cláusula suelo desde la firma de la hipoteca. Si aún no has acudido a un abogado para que analice si procede demandar al banco por existencia de una cláusula suelo abusiva por falta de transparencia, te recomiendo solicites presupuesto a los abogados y economistas de Futur Legal, dejando tus datos de contacto aquí. En el vídeo del principio te explico, en catalán, la situación de los afectados por cláusula suelo abusiva en 2017.


No estamos hablando de una cantidad a reclamar pequeña. Una hipoteca de 180.000 euros contratada en 2007 podría suponer recuperar 20.000 euros en cantidades pagadas de más, como explican en este artículo los expertos en demandas contra bancos de Futur Legal.

Demanda al banco si tienes una cláusula suelo y no fuiste debidamente informado: no pides nada, reclamas lo que en derecho es tuyo.

Aprovecha además la sentencia del Tribunal Supremo que considera que determinados gastos que pagaste al contratar la hipoteca los habría tenido que pagar el banco y recuperarás otros miles de euros más.

Los años pasados han sido años de abusos bancarios generalizados, sean cláusulas suelo abusivas, IRPH más caros que el Euríbor, hipotecas multidivisa y una larga lista de productos mal comercializados contra el interés de los consumidores. Que 2017 sea el año de la ira del consumidor, ira pacífica, pero ira: el año de las demandas masivas contra los bancos que han hecho mal su trabajo y han perjudicado a sus clientes.

Demanda por cláusula suelo, 2017 es tu año. A continuación una entrevista en Ser Consumidor sobre cláusulas suelo en 2017 del pasado domingo:

Los comparadores de productos financieros online son una herramienta muy útil si sabemos manejarla. Si estamos comparando productos complejos y no homogéneos, como ocurre al comparar hipotecas por internet, las cautelas deben ser mayores y el conocimiento del cliente superior. De momento y hasta que la tecnología y conocimientos financieros de los portales aumente, no hay comparativas tan certeras como acudir a un intermediario hipotecario profesional y experto en la materia. El asesoramiento hipotecario, de momento, sigue siendo mejor si es impartido por un humano.

Intentaremos dar unas sencillas pistas a los lectores para buscar en la Red la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades y perfil económico, incidiendo el las ventajas de esta búsqueda y en los peligros que subyacen en los resultados ofrecidos por los comparadores de hipotecas.

Para que nos resulte útil un comparador de hipotecas on-line deberíamos tener unas nociones suficientes sobre las características básicas que debemos comparar entre los préstamos:

  • Plazo.
  • Tipo de interés inicial
    Referencial (euribor u otro) + diferencial.
  • Porcentaje que financian respecto a la tasación o al precio de compra-venta.
  • Comisiones.
  • Cláusulas de suelo y similares.
  • Seguros y demás productos que deberíamos contratar.

Plazos

En cuanto al plazo, no hay mucho problema en comparar hipotecas. Si bien lo ideal sería poder contratar hipotecas a unos 12 años como máximo, como se hacía antaño, esto es una quimera para la inmensa mayoría de economías domésticas actuales. Por esta razón, a fin de reducir la cuota mensual, los consumidores solemos alargar el plazo. Por norma general, las entidades financieras conceden como límite entre 30 y 40 años.

En una comparativa superficial, podríamos pensar que una entidad que llega a los 40 años de plazo es mejor que una que llega a los 30 solamente. Y eso depende. Será mejor si por este alargamiento de la hipoteca nos la conceden y a 30 años no, por que en otro caso seguramente la que nos hace un favor es la que nos da 30 años. 

Hagamos números con una calculadora financiera:

Una hipoteca de 200.000 €, a un tipo fijo del 3% (por poner un ejemplo para poder comparar), nos sale a una cuota mensual, según el plazo de:

853,21 euros mensuales a 30 años.
715,97 euros a 40 años.

Bajo el artificial pero necesario supuesto de que los tipos de interés no variasen, al final de la vida (o de la penitencia) del préstamo hipotecario habríamos pagado 307.155 euros al final de los 30 años y 343.666 en 40, por lo que financiar una vivienda 10 años adicionales nos cuesta 36.511 euros más. ¿Cuál es la mejor hipoteca ahora? Depende.

Tipos de interés

Con el tipo de interés inicial tampoco hay problemas de comparación. Todas las hipotecas a interés variable tienen un periodo inicial en que pagamos un tipo fijo, de 6 meses o un año, normalmente. Lo más importante no es este tránsito temporal, sino el resto de periodos, en los que se nos aplicará un referencial hipotecario (en la gran mayoría de casos el euribor, pero también podría aplicarse otro, como por ejemplo el IRPH) más un diferencial (que suele rondar el 1 de media). Si comparamos los mismos referenciales, no hay duda:
Es mejor un euribor + 0,45 que un euribor + 1,25 ceteris paribus (que no quiere decir los que van a morir te saludan). 
La principal carencia de los comparadores es la ausencia de un asesoramiento profesional que amplié y descifre la información que nos dan y que, sin una formación previa, puede inducir a errores.

La realidad del mercado actual es que se financia el 80% del valor de tasación, las entidades más generosas, y un 80% del valor de compra-venta las más tacañas. Por tanto, no vale la pena perder el tiempo si no tenemos ahorros para pagar los gastos o posibilidad de hipotecar otra vivienda adicional. Si sabemos este hecho los comparadores nos serán de utilidad, pero si no tenemos nociones del tema, lo que haremos es perder el tiempo.

Comisiones

El apartado de comisiones, en principio, también es fácilmente comparable. Pero pocas veces sabremos mediante un comparador si se incluyen cláusulas de suelo u otras en la minuta del préstamo hipotecario. Hay que pedirla unos días antes de la firma y repasarla concienzudamente. 
Lo de los seguros y demás productos que la entidad financiera nos quiere vender con la hipoteca si que es un tema aparte. Diga lo que nos diga el comparador o la propia web del banco, al final dependerá de nuestra negociación con el director de sucursal.

Los comparadores on-line de préstamos hipotecarios son un útil instrumento de comparación a priori de las diferentes opciones que hay en el mercado y han llegado para quedarse. Pero no hay que caer en el error de pensar que nos resolverán todos nuestros problemas que van apareciendo en el proceso hipotecario. Para esto están las personas.

En primer lugar, no perderlos por malas decisiones de inversión inducidas por malos asesores. Ante la duda, te recomiendo decirle “no” al banco si te recomienda un fondo de inversión:
A continuación, formarse para entender el riesgo, liquidez y rentabilidad de los productos y los que encajan con nuestro perfil inversor. Finalmente y si consideramos que invertir en asesoramiento es preciso, contratar los servicios de un experto independiente. Cuesta hacerse la idea, pero sin asumir riesgos, las rentabilidades no pasan del 0,1-0,2% de los depósitos a plazo, en estos momentos. A partir del minuto 16:20 el gran Marc Vidal charla conmigo en el programa de TVE2 ‘Economía de Bolsillo‘:

Ayer me entrevistaron en el Informatiu Balear, de RTVE1.
La periodista Neus Benítez me hizo una serie de interesantes preguntas sobre varios temas de actualidad económica, desde los efectos de las recientes devaluaciones del yuan Chino, situación que analizo también en este artículo de iAhorro.com, la situación del mercado del alquiler e inmobiliario.
¿Ha llegado el momento de comprar un hogar? 
Desde mi punto de vista, con la prudencia como bandera, empieza a ser un buen momento para analizar precios de posibles hogares y condiciones hipotecarias. Lo que no recomiendo en absoluto es plantearse comprar segundas residencias ni creer que la mejor inversión es el ladrillo, que no.
Os dejo el corte de la entrevista de ayer:

Os dejo mis impresiones sobre la situación del rescate heleno en este artículo en iAhorro.com y la entrevista en directo que me ha hecho el canal internacional ruso RT en sus informativos:

De vez en cuando resulta interesante recordar las apariciones que uno ha tenido en los medios de comunicación que, de alguna forma, han sido claves. Sin duda alguna, mi primera aparición en el programa Salvados de laSexta en enero de 2012 y un año después marcan un antes y después en mis apariciones en medios.
Más allá de un simple ejercicio de ego, cuyo sentido tiende a la nulidad, recordar estas apariciones nos ayuda a poner en valor lo que hemos hecho. Y explicar a la opinión pública los desmanes de algunos cajeros y banqueros ha ayudado a cambiar muchas cosas. Entre ellas, a que seamos clientes exigentes y no meros súbditos de los bancos.
Salvados: ¿Qué hago con mi dinero?

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Aparición en Salvados de enero de 2012
Posted by Futur Finances on Sábado, 1 de junio de 2013



Salvados: El cliente perfecto


Creo sinceramente que los nuevos clientes, los que aún no han contratado ni una cuenta bancaria con los bancos, serán los que transformarán los bancos. El jueves de esta semana tuve la oportunidad de dar una charla, junto a mi amigo y experto en mercados financieros Luís García Langa, en el Institut Ramón LLull, centro dónde de joven tuve la suerte de poder estudiar.
Además, me invitó Emili Gené, uno de los mejores profesores que he tenido, por su capacidad técnica, pero sobretodo por su calidad humana.
Os dejo al principio del artículo la noticia aparecida en Canal 4, para después poneros una serie de reflexiones que les hice a los alumnos.

Dudas razonables en economía

Los profesionales de la salud mental, para definir una forma de ver el mundo sana y saludable, consideran que hay que aprender a vivir con dudas razonables, no con falsas certezas.

En educación, esta premisa es la clave de los buenos profesores y los estudiantes que aprenderán debidamente: dogmas, para la fe. Para aprender, ponerlo todo en duda.

Dudar no significa desconfiar, sino entender que solo cuando hemos sido capaces de entender por nosotros mismos un concepto o hecho, con la ayuda de un profesor o experto en la materia, pero analizando de forma crítica lo que nos cuentan, podemos extraer conclusiones.

Veamos algunas ideas que los medios de comunicación comentan, para intentar discernir las certezas de las dudas razonables:

Noticia en El País de 10/03/2015:

Los banqueros van al colegio a enseñar a ahorrar a los jóvenes.

“Grandes banqueros, entre ellos los consejeros delegados del Santander y del BBVA, José Antonio Álvarez y Ángel Cano, regresaron ayer, por un día, al colegio. En este caso fue el Nazaret, del distrito madrileño de San Blas, donde acudieron para impulsar la educación financiera. El temario incluye clases para ahorrar y llegar a fin de mes, la importancia del crédito, las posibles consecuencias de hacer un uso irresponsable y cómo adecuar el consumo a las circunstancias personales.”

Los banqueros (directivos y propietarios de los bancos) y los bancarios (empleados de oficinas y servicios centrales) son los profesionales que más saben de cultura financiera aplicada a los productos de ahorro, inversión y crédito ¿o no?

Noticia en El Mundo de 17/03/2015:

“…, sus hijos necesitan que los banqueros les expliquen cómo evitar caer en las trampas que la propia economía financiera les piensa poner y en las que muchos de nosotros hemos caído, para que en el futuro no puedan alegar, como nosotros, no haber sido informados con claridad a la hora de contratar determinados productos.”

Veamos el mensaje, lo que nos dice y lo que nos quiere hacer pensar, de dos medios supuestamente distantes ideológicamente hablando:

1. Los bancos son los que más saben de productos financieros.
2. Los bancos quieren enseñar a los alumnos finanzas personales para evitar los errores del pasado (preferentes, hipotecas impagadas…).

Dos falsas certezas en toda regla que cualquiera que haya trabajado en banca y frente a ella puede desmontar. Veamos ahora cuáles son las dudas razonables que todos debemos tener:

1. Los banqueros y bancarios puede que no sean los que más saben de productos financieros.
2. Los bancos puede que no tengan como interés principal “evitar los errores del pasado”.
Voy a tratar de dar mi opinión, basada en mi conocimiento y experiencia, para inspirar su propia duda razonable a cada uno:

1. Los banqueros y bancarios puede que no sean los que más saben de productos financieros.
Los bancos no son los que más saben de los productos financieros. Atrevida afirmación, no me lo negaréis. A fin de cuentas, suelen gestionar, administrar y hasta crear estos productos financieros ¿Cómo puedo yo afirmar entonces que no son los que más saben de ellos?

En primer lugar, porque su saber esta escorado a los interés del banco y no a los efectos y consecuencias sobre el cliente. Un bancario no sabía, en muchas ocasiones, el riesgo que asumían los clientes de participaciones preferentes. Tampoco conocían, ni les interesaba conocer en muchos casos, las herramientas en manos de los clientes cuando no pueden pagar sus hipotecas. Incluso, uno podría atreverse a decir que muchos bancos no sabían o querían saber conceder de forma responsable créditos y préstamos hipotecarios. Una morosidad oficial del 12,54% (datos a enero de 2015), a la que sumar los impagos de los activos de la Sareb o ‘Banco Malo’, lo que daría un resultado de algo más del 16% (en el 2007 esta tasa era del 1% aproximadamente). Y podemos mencionar los 100.000 millones o más del verdadero rescate a la banca.

Por otro lado, un banquero conoce sus productos financieros, pero no los de su competencia. Puede que el bancario sepa a la perfección las condiciones que ofrecen de sus préstamos hipotecarios. ¿Pero sabe que la oficina del banco de al lado le ahorra decenas de miles de euros al cliente que entra por sus puertas?

2. Los bancos puede que no tengan como interés principal “evitar los errores del pasado”.
Vamos a ver, se ha intentado y se sigue intentando culpabilizar a los clientes de “sus” errores. A los preferentistas con argumentos del tipo “eran avariciosos y querían duros a cuatro pesetas’. A los hipotecados desahuciados de sus casas por ‘querer vivir por encima de sus posibilidades’.

Y basta darse una vuelta por los juzgados y escuchar a clientes denunciantes y bancarios testificando para darse cuenta de una cosa: los irresponsables no han sido los clientes, sino los bancos. Podríamos profundizar mucho en este aspecto, pero basta mencionar que:

Las participaciones preferentes son productos complejos, un híbrido entre la renta variable y la renta fija, de remuneración voluntaria por parte del banco o caja y, además, condicionada a la buena marcha de la entidad financiera. Por otra parte, son los productos de mayor riesgo si el banco va mal (solo superados por las acciones) y de vencimiento perpetuo. ¿Algún lector querría invertir en ellos si se le ofreciera una rentabilidad del 4 o 5% anual, o menos? ¿Y sus abuelos?

En cuanto a las hipotecas, un cliente pensaba que “si el banco me da el dinero es porque considera que lo puedo pagar”. Esta es su responsabilidad, pero la nuestra es saber que no saben hacer su trabajo. El que ha de ser capaz de aprobarse o denegarse el crédito o préstamo es el propio cliente.

Tened dudas razonables, de que los bancos saben y deben enseñar finanzas, desde luego.

Cajeros o banqueros, pero no los de las oficinas, sino los de los áticos de las sedes centrales.
Ayer tuve la oportunidad de explicar en Espejo Público que el rescate a la CAM no va a ser de 2.549 millones de euros, sino mucho más cercando a los 20.000 millones si sumamos lo que nos va a costar la EPA a 10 años concedida al Banco Sabadell por quedarse el Banco CAM por 1 euro y dejar tirados en la caja de ahorros a los cuotapartícipes, que también ayudaron a rescatar la caja sin saberlo.
A partir del minuto 01:31:35 doy mi opinión en este programa de Antena 3.
Aparición de hoy en RT en el que doy mi opinión sobre los buenos pronósticos del FMI sobre la economía española.
Os dejo un corte de las noticias de Canal 4 sobre el libro ‘La Banca Culpable’ y la interesante iniciativa palmesana ‘Sopar amb Lletres’.