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Si te colocaron una cláusula suelo en tu préstamo hipotecario y no te lo explicaron debidamente, estás de suerte: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que los bancos deben devolver cantidades a los afectados por cláusula suelo desde la firma de la hipoteca. Si aún no has acudido a un abogado para que analice si procede demandar al banco por existencia de una cláusula suelo abusiva por falta de transparencia, te recomiendo solicites presupuesto a los abogados y economistas de Futur Legal, dejando tus datos de contacto aquí. En el vídeo del principio te explico, en catalán, la situación de los afectados por cláusula suelo abusiva en 2017.


No estamos hablando de una cantidad a reclamar pequeña. Una hipoteca de 180.000 euros contratada en 2007 podría suponer recuperar 20.000 euros en cantidades pagadas de más, como explican en este artículo los expertos en demandas contra bancos de Futur Legal.

Demanda al banco si tienes una cláusula suelo y no fuiste debidamente informado: no pides nada, reclamas lo que en derecho es tuyo.

Aprovecha además la sentencia del Tribunal Supremo que considera que determinados gastos que pagaste al contratar la hipoteca los habría tenido que pagar el banco y recuperarás otros miles de euros más.

Los años pasados han sido años de abusos bancarios generalizados, sean cláusulas suelo abusivas, IRPH más caros que el Euríbor, hipotecas multidivisa y una larga lista de productos mal comercializados contra el interés de los consumidores. Que 2017 sea el año de la ira del consumidor, ira pacífica, pero ira: el año de las demandas masivas contra los bancos que han hecho mal su trabajo y han perjudicado a sus clientes.

Demanda por cláusula suelo, 2017 es tu año. A continuación una entrevista en Ser Consumidor sobre cláusulas suelo en 2017 del pasado domingo:

En base a una serie de artículos que en su día escribí para Actibva, vamos a compartir con los usuarios de este blog de hipotecas algunos consejos básicos para contratar la mejor hipoteca a nuestro alcance.

No dudes en consultar los servicios hipotecarios de los colaboradores expertos de Futur Finances si vas a pedir una hipoteca en el 2016 o en el 2017:

Resumen del proceso hipotecario

Probablemente hipotecarse es la decisión financiera más importante de la vida. Un contrato que nos une con una casa y un banco por muchos años; pero es muy curioso ver que nos preocupamos más de comparar precios y prestaciones de los coches que compramos que de las hipotecas que contratamos.

Todos los que estáis leyendo estas líneas o bien ya habéis pasado por el Via Crucis de contratar una hipoteca o lo experimentaréis en algún momento no suficientemente lejano. La mayoría de españoles queremos vivir en una casa de nuestra propiedad y muy pocos podemos hacerlo sin la ayuda del banco.


Segmentaremos en partes el proceso hipotecario y trataremos de dar las pautas a seguir en cada etapa:

  1. Situación real y jurídica de la vivienda a adquirir: Hay que conocer los fundamentos básicos de una escritura de adquisición de una vivienda y solicitar y saber leer una nota simple. 
  2. Negociación del precio de compra-venta con los propietarios. Antes de nada debemos saber nuestra capacidad de endeudamiento, la cantidad máxima que nos puede conceder un banco según nuestro perfil económico, para después negociar a la baja el precio de la vivienda con los actuales propietarios. 
  3. Pre-tasación de la vivienda: Si hay una tasación de hace no más de 2-3 años nos puede servir como referencia, aplicando los correctores necesarios; en caso de no tener este valor, sería muy interesante averiguar antes a cuanto se puede tasar el inmueble. 
  4. Acudir a varias entidades financieras para negociar condiciones de la futura hipoteca. Una vez conocemos nuestra capacidad de endeudamiento, la tasación aproximada y el precio de compra-venta, es un buen momento para acudir a las entidades que hemos pre-seleccionado a negociar las condiciones del préstamo hipotecario. 
  5. Tasación: Momento en que, una vez aprobada por el banco la hipoteca, se decide todo. 
  6. Revisión de las condiciones de la hipoteca y demás productos vinculados varios días antes de la fecha de la firma ante notario. Nada de acudir a notaría sin tener en papel lo que se va a firmar y haberlo analizado tranquilamente. 
  7. Firma ante notario: Gestionar nuestro estrés y comprobar que se firma lo acordado y no otra cosa; una vez firmado, no sirve de nada quejarse. 

Situación jurídica y real del inmueble que se hipoteca

En base a las fases comentadas en que podemos dividir el proceso hipotecario, que no necesariamente ocurren en este orden y que puede entrelazarse, vamos a ampliar los conocimientos y situaciones necesarios para enfrentar con éxito el trámite hipotecarios, tratando en este artículo la situación real y jurídica de la vivienda.

Valorar la idoneidad de una futura casa tiene dos vertientes, la real y la jurídico-registral; es decir, conocer el estado de conservación de la vivienda y la finca, por una parte, y saber si hay problemas jurídicos o cargas en el Registro de la Propiedad, por la otra.

Por tanto, en esta fase inicial, una vez elegida la vivienda que más nos gusta, es hora de contratar o pedir un favor a un amigo profesional del sector de la edificación (arquitecto, aparejador, tasador o maestro de obras, entre otros) que nos acompañe en la visita y analice con tranquilidad la calidad y mantenimiento de nuestro futuro hogar.

La otra vertiente a analizar, tan importante o más, es conocer con exactitud la situación urbanística, jurídica y registral de la finca; es el momento de acudir a un abogado, economista o profesional inmobiliario (mucho cuidado con los consejos de la inmobiliaria, que en demasiadas ocasiones no tienen la formación suficiente o les interesa más vender la vivienda que analizar adecuadamente estas variables) que analicen las escrituras y soliciten una nota simple actualizada.

Hay que saber si la vivienda está calificada como local (sería posible visitar una aparente vivienda pero sin cédula de habitabilidad para vivienda), si tiene uso turístico (a veces se venden por separado apartamentos como viviendas), si es urbana o rústica. Dependiendo del tipo de uso y calificación variará la tasación, el porcentaje que nos financie el banco y demás.

Otra de las cosas que se averiguan analizando las escrituras es si está escriturado el total de metros cuadrados de el inmueble o hay cabida sin registrar, y en este caso si es una obra ilegal o es susceptible de ser inscrita mediante un expediente de mayor cabida.

También debemos conocer los propietarios actuales; por ejemplo, pasa muchas veces que la casa está a nombre de un matrimonio uno de los cuales ha fallecido y se ha realizado la aceptación de herencia, pero no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Hasta que no se inscriba, no será posible adquirir el bien.

Relevante también es saber si hay cargas, sean servidumbres, censos, embargos o hipotecas privadas, entre otras. No invalidarán la operación, pero tendremos que pactar su cancelación previa y en algunos casos no es un trámite sencillo.

Una vez hayamos visitado la vivienda con un técnico experto en construcción, analizado las escrituras (siempre hay que exigir que se nos entregue una copia) y solicitada una nota simple actualizada, conociendo exactamente el estado real, urbanístico y jurídico-registral, estamos en disposición de sentarnos con los propietarios a negociar el precio de la vivienda. Casi siempre el propietario nos pide un poco más de lo que está dispuesto a aceptar para tener margen de negociación.

No debemos plantearnos la compra de un inmueble con financiación hipotecaria sin haver analizado en profundidad la idoneidad de la casa que queremos adquirir. Cuando todo esté claro, llega el momento de seguir paso a paso con el proceso hipotecario que acaba con la firma ante notario.

eBay España ha tenido la deferencia de invitarme a participar en su vídeo-noticia sobre consumo responsable, que acompaña a un estudio realizado por este portal global de compraventas.

Entre otras conclusiones, el estudio nos descubre que los objetos de electrónica (85%) y la ropa y complementos (62%) lideran las compras entre particulares a través de Internet. No obstante, existen ligeras variaciones en las preferencias de los hombres y las mujeres encuestadas: mientras ellos afirman comprar productos de electrónica, música, deporte y motor, ellas prefieren ropa y complementos y artículos de casa y jardín. En cuanto a productos concretos, artículos como libros (76%), videojuegos (69%), CDs/DVDs (62%), pequeños electrodomésticos (61%), consolas (60%) y telefonía móvil (59%), son los que despiertan un mayor interés entre los jóvenes que realizan este tipo de transacciones  Curiosamente, los jóvenes con estudios superiores son más proclives a comprar libros a través de Internet a otros particulares. 
Por otro lado, los encuestados señalan que las principales ventajas de realizar esta práctica son encontrar oportunidades a buen precio (75%). No obstante, más de la mitad (58%) afirman que es más sostenible dar una segunda oportunidad a los objetos que no se usan, cifra que indica la relevancia que para los jóvenes tiene el consumo sostenible. Otras razones que les motivan a realizar este tipo de compras son la facilidad de ahorrar (53%), la posibilidad de encontrar artículos no disponibles en tiendas (50%) y que es más fácil y rápido encontrar lo que se quiere a través de Internet (40%).
En cuanto a las formas preferidas de los jóvenes a la hora de comprar productos a vendedores particulares, el 85% de los encuestados ha utilizado plataformas como eBay, un 49% suelen recurrir a páginas de anuncios clasificados, un 23%, a redes sociales y un 12%, a otros canales de compra.

Consumo responsable:

La noticia ofrece 4 consejos, a saber:

  1. Planifica tu presupuesto: de cara a ahorrar para la “vuelta al cole” y no caer en la tentación de adquirir artículos que no necesitamos, conviene planificar los gastos que prevemos según categorías o tipos de artículos: material escolar, tecnología, ropa o accesorios.
  2. Ser consumidores responsables: ¿qué significa esto hoy en día? ser un consumidor responsable significa valorar la satisfacción real que nos dará el artículo o servicio adquirido, desperdiciar lo mínimo y rentabilizar al máximo los bienes que ya no necesitamos. Lo que nos lleva al tercer punto.
  3. Apostar por el consumo colaborativo: dar una segunda oportunidad a ciertos artículos vendiéndolos en portales como eBay es una manera de colaborar con el entorno, pero también de obtener un dinero extra. Del mismo modo, recurrir a un producto vendido por un particular, sea este nuevo o usado, en lugar de adquirir uno en una tienda puede permitirnos ahorrar. Por ejemplo, comprar un libro electrónico de segunda mano de cara al comienzo del curso es una forma estupenda de ahorrar; el artículo es igual de válido pero con un precio menor, mucho más competitivo.
  4. Ampliar las opciones de búsqueda: evitar comprar por impulso es clave para ahorrar y comprar sólo lo que realmente queremos, deseamos y necesitamos. Internet juega a favor del consumidor, pues pone a su alcance una amplia oferta, precios adaptados a todos los bolsillos y productos que tal vez no están disponibles en España. 
Os dejo un fragmento de la entrevista que me hicieron ayer en directo en los informativos de RT:

Tengo amigos animales desde muy pequeño, tortugas de agua, perros, gatos, cerdos, conejos, gallinas y más compañeros de aventuras que me han acompañado durante gran parte de mi vida.

Si algún humano curioso llega a este blog, que normalmente trata de finanzas, economía e hipotecas, buscando saber si los perros y demás animales tienen sentimientos y, por tanto, hay que tratarlos en base a esta consideración, que no busque más: los animales tienen sentimientos.
Muchos humanos comemos carne animal, yo incluido y, por tanto, matamos animales, de forma directa o indirecta (comprando carne en un supermercado). También muchos animales matan para comer. Pero no es habitual que maten por diversión ni que coman más de lo que necesitan, como muchos humanos, algunos por pura maldad, otros por ignorancia imperdonable y otros por pautas de comida inadecuadas que deberían modificar. Cada animal que comemos de menos, es un animal que vive de más, no lo olvidemos.
Si el lector piensa que soy un iluso emotivo, decirle que ya hay numerosos científicos que han podido medir lo que para los amantes de los animales es evidente: la inteligencia y sentimientos de los animales. Muy recomendable, por ejemplo, el libro “En la mente de un perro” de Alexandra Horowitz, que se pone en el lugar del animal e intenta descifrar sus reacciones y vivencias con la mente abierta de un científico.
Si tienes una mascota, deja de verla como un juguete o una mera compañía y busca al ser sensible que tienes delante, que tiene mucho que enseñarte de la vida. Si te planteas regalar un perro a tu hijo, no lo hagas a la ligera: asume que vas a ser responsable de un ser vivo que piensa y siente.
Amor y responsabilidad, lo que los perros nos dan y nos enseñan a adquirir.
Hace años tuve un “jefe” (por llamarle de alguna manera) que tenía un perro y afirmaba, convencido, de que cuando le llamaba la atención era solo para comer, beber o salir, que no tenía sentimientos. Al final, debería descubrir que el que tiene pocos sentimientos, desarrollados, es él; para con sus animales, sin duda, pero también para con sus colaboradores.
Si no eres capaz de percibir los sentimientos de tu compañero animal tienes un grave problema, que probablemente tenga solución. Busca libros y profesionales que te ayuden. Y “escucha” lo que tu animal tiene que decirte.

Quedan 5 días para aportar un granito de arena (y algunos euros) al proyecto del documental SOS3, cuya aportación de micromecenazgo tienes en Verkami.
La mayor recompensa será poder oír a los que perdieron sus derechos durante la crisis, un grito de justicia que debe llegar a los nuevos gobiernos.
Además, si te apetece, podrás charlar con economistas como un servidor, entre otras recompensas. En cualquier caso, un dinero bien invertido.

Muchos son los errores cometidos por la banca antes y durante la crisis económica que hemos vivido (si es que podemos tratarla en términos pasado, que lo sigo dudando). Varios de estos errores y malas prácticas bancarias las he señalado y explicado en mi libro ‘La banca culpable‘.
Que la banca sea culpable de muchas cosas, no significa que lo sea de todas ni, tampoco, que el cliente no haya cometido errores que se deban subsanar. El que piense que las Leyes le deben proteger de uno mismo, que en ocasiones efectivamente así es, se arriesga a ser dirigido por los que las conocen y determinan.
La responsabilidad individual a la hora de pedir un préstamo o crédito personal o hipotecario no puede seguir limitándose a la falsa idea de que “si el banco me concede el dinero, será que puedo devolverlo”.
Ser prestatarios responsables significa:
Formarse en los productos de crédito que uno pretende solicitar. Para ello, hay guías gratuitas en iAhorro.com y otras, como la interesante guía de las hipotecas del Banco de España.
Informarse de las diferentes opciones de financiación y comparar y analizar sus características, para contratar el préstamo que mejor se adapte a nuestras necesidades, con las mejores condiciones posibles.
Aprender a negociar con las entidades financieras, ya que nada de lo que nos presenta el banco por escrito es una Ley que cumplir sin más.
Y firmar sabiendo lo que se firma, punto fundamental que significa leer los contratos con tiempo y calma, días antes de su firma.
Os dejo unos vídeos editados por iAhorro.com sobre estos temas:





Fernando Zunzunegui es un abogado mercantilista independiente y consultor especializado en regulación financiera. Ha sido asesor de la Comisión Europea, presidente del Grupo de Expertos en Servicios Financieros (FIN-USE) y asesor jurídico del Servicio de Compensación y Liquidación de Valores (Iberclear).
Es doctor en Derecho y licenciado en Derecho y Ciencias Económicas por la Universidad Autónoma de Madrid, autor de diversas publicaciones sobre regulación del mercado de valores.
Es profesor de Derecho bancario y bursátil en la Universidad Carlos III de Madrid.
Y muchas cosas más, entre las que puedo afirmar que es un amigo y profesional de tremenda humildad, algo que admiro en una persona. Además ayuda de forma desinteresada en multitud de foros a mejorar la cultura financiera del cliente, como podría ser en el portal iAhorro.com, del que soy director editorial.

A raíz de la ponencia que organizó y se puede (y debe) ver con calma, que encabeza el artículo, me ha concedido una breve pero intensa entrevista que quiero compartir con todos vosotras y vosotros.

Entrevista a Fernando Zunzunegui sobre Bankia

1.- ¿Qué relación económica y jurídica existe entre la colocación de participaciones preferentes de Caja Madrid y otras en 2009 y la OPS de Bankia en 2011?

Desde el punto de vista económico se trata de un mismo grupo emisor que captaba recursos propios para recapitalizarse en tiempos de crisis. Desde la perspectiva jurídica las participaciones preferentes son productos complejos y las acciones simples. Las participaciones son híbridos financieros y las acciones renta variable. Las acciones se colocaron con un folleto falso. Estas diferencias afectan al modo de plantear las demandas

2.- Muy relacionada con la anterior pregunta, ¿qué vías judiciales puede utilizar un preferentista y un accionista de Bankia? ¿Cómo pueden contactar con tu despacho y qué condiciones han de cumplir para que les representes?

Para las acciones se ofrece una demanda acumulada a través de la web reclamacionesfinancieras.com.

Permite compartir gastos de abogado y procurador en las condiciones convenientes recogidas en nuestra hoja de encargo profesional.  Para las participaciones preferentes las demandas son individuales y se puede pedir información en el correo despacho@zunzunegui.net.

3.- El folleto de emisión de la OPS de Bankia, en tu opinión experta, ¿reflejaba la imagen fiel de Bankia? Más allá de este concepto contable, ¿reflejaban la verdadera naturaleza de la situación económica de Bankia? Penetrando aún más en el tejido de responsabilidades ¿la CNMV debía conocer la realidad de la situación de Bankia y frenar la OPS?

Respecto al folleto de salida a bolsa de Bankia seguimos el criterio de los peritos designados por el Banco de España que consideran que no reflejaba la imagen fiel de la empresa. Según sus dictámenes Bankia estaba quebrada en el momento de salir a Bolsa y los inversores no fueron informados de su verdadera situación. Quién conocía o debía conocer la situación de Bankia es el Banco de España como supervisor de la solvencia de los bancos. De haber compartido este hecho con la CNMV este organismo debía haber suspendido la oferta hasta que el folleto reflejara la verdadera situación de Bankia.

4.- En su opinión, ¿se han sentado las bases jurídicas y supervisoras necesarias para que no se vuelva a vivir en España un perjuicio al cliente minorista como el vivido?

No, los ataques del Banco de España y la CNMV a los peritos y a su labor pericial cuestionan la reputación de los supervisores y la credibilidad de nuestro mercado de valores. Para que vuelva la confianza es necesario dilucidar lo que ocurrió en Bankia y reparar a los perjudicados. Es necesario refundar a los supervisores como pieza esencial del mercado.

5.- ¿El problema de la banca española han sido las Cajas de Ahorro? El rescate a la banca, tanto de los clientes como del contribuyente, ha sido básicamente por culpa de las Cajas de Ahorro?

El problema de malas prácticas afecta tanto a las cajas de ahorros como a los bancos. Lo que ocurre es que los bancos han gestionado mejor el problema, con recompras de sus participaciones preferentes y canjes de otros productos. Es cierto que el rescate ha afectado principalmente a las cajas de ahorros con cargo a los contribuyentes. En las cajas se rescató a los políticos metidos a banqueros.

Muchas gracias, maestro.

Os dejo también, la presentación que ha usado este admirado jurista en el vídeo que encabeza el artículo, que comparte con evidente generosidad con todos nosotros:

El folleto de salida a Bolsa de las acciones de Bankia, OPS tristemente famosa por causar la ruina de los accionistas minoritarios crédulos con la información suministrada, claramente no mostraba la imagen fiel de las cuentas de BFA-Bankia.
En un primer informe de peritos del Banco de España, se dejó claro que el folleto no mostraba la información correcta de las cuentas. Ahora parece que el FROB pretende contrarrestar a estos peritos aportando nuevos peritajes. Algo, cuanto menos sorprendente. En palabras del Doctor en Derecho Fernando Zunzunegui en el vídeo, estos nuevos informes son “impertinentes y en conflicto de intereses”.
Si tienes acciones de Bankia o, simplemente, quieres saber qué pueden hacer los clientes afectados por productos mal colocados, te recomiendo escuchar la parte de la conferencia-mesa de debate en la que opina Fernando Zunzunegui:
Pese a que 2015 sí es el año de la competencia en préstamos hipotecarios a tipo variable, con ofertas que seguramente competirán por el Euríbor + 1 en poco tiempo, no ocurre los mismo con las hipotecas a tipo fijo.
Elena Sanz, excelente periodista y amiga, me ha entrevistado en relación a la competencia en el sector del tipo fijo. Entre otras ideas recogidas en el magnífico artículo de El Confidencial, se dice:
Se trata de productos (las hipotecas a tipo fijo) que, con un plazo de amortización tan bajo y un interés tan elevado, exigen al cliente poder hacer frente a una cuota mensual muy elevada. Es decir, son hipotecas orientados a clientes con bastantes ahorros y con un nivel de ingresos muy alto. En definitiva, están pensadas sólo para buenos clientes, no para una familia media que necesita hipotecarse“, explica Pau Monserrat, director editorial de iAhorro y director de Futur Finances.
En cuanto a las mejores hipotecas a tipo variable, os dejo un cuadro confeccionado por El Confidencial:

Y una serie de vídeos editados por iAhorro.com sobre hipotecas: