Comentarios a la Ley 2/2009 que regula la intermediación de préstamos. Parte 2

El Capítulo II de la Ley 2/2009 trata de «Actividad de contratación de préstamos o créditos hipotecarios», de los prestamistas privados, vaya. En este post no nos detendremos en analizar este apartado y pasaremos directamente a comentar el Capítulo III «Actividad de intermediación». Uno de los servicios que puede prestar un intermediario hipotecario es la reunificación de deudas. Nos exige a los intermediarios financieros que de forma meridiana comuniquemos al cliente que nuestra actividad es la de intermediación, literalmente «las comunicaciones comerciales de las empresas deberán indicar de forma expresa e inequívoca que la actividad que se promociona es de intermediación en la concesión de préstamos o créditos».

Me parece muy acertado, ya que muchas veces los clientes se llevan a engaño pensando que el que aprueba la hipoteca es la entidad intermediaria, cosa que no es en absoluto cierto. Nosotros tramitamos y negociamos el préstamo hipotecario con las entidades financieras, pero ni tenemos facultades para aprobar ni para denegar la operación. Está muy bien que la Ley exija que este extremo quede claro. También obliga a comunicar al cliente si la empresa de intermediación trabaja en exclusiva para un banco o caja de ahorros o para varias o si es un intermediario independiente. Se define a los intermediarios independientes como «…las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo. Se presume, en todo caso, que ha existido asesoramiento independiente, profesional e imparcial cuando se presenten las tres ofertas vinculantes…»

Esta parte de la normativa tiene cosas buenas y cosas cuando menos problemáticas, en mi opinión; es muy útil para el consumidor que sepa si va a contratar los servicios de una empresa que solamente trabaja con una o algunas entidades bancarias en exclusiva o si lo va a hacer con un intermediario independiente que trabaja con las entidades del mercado que en cada momento considera más adecuadas para sus clientes. Dependiendo de los honorarios, profesionalidad y experiencia del intermediario independiente, opino que será más útil y provechoso para el cliente optar por éste en detrimento de la empresa que trabaja en exclusiva. Pero es el cliente quien decide; lo importante es que la legislación nos obliga a darle esta explicación.

En cuanto al controvertido tema de las 3 ofertas vinculantes, en teoría es una obligación muy útil para el cliente, ya que eso obliga al intermediario independiente a tramitar el préstamo con al menos tres bancos. En la práctica puede resultar un gran desastre, ya que la realidad es que las entidades financieras no sueltan una oferta vinculante ni que les maten. Si ya es difícil conseguir que el banco nos de la oferta vinculante de la hipoteca antes de la firma ahora, imagina lo que será conseguir que 3 bancos nos la den. He hablado con algunos directores amigos y se ríen. No creen que haya 3 bancos que suministren una oferta vinculante a sabiendas de que al menos dos de ellas no van a fructificar; me explico: Lo que menos le gusta a los empleados bancarios es trabajar para nada (lo cuál es lógico). Si saben que todas las operaciones hipotecarias que les presentamos las presentamos a la vez en dos bancos más y que muchas de ellas no se van a firmar, o bien no van a querer trabajar con intermediarios financieros (o con los pequeños que no tienen un volumen de operaciones determinado) o bien, como dice acertadamente Echevarri, se van a buscar alguna forma de cobrar su trabajo vía comisiones de estudio o algo así. La Ley tenía un buen fin (garantizar que las operaciones hipotecarias se tramitan por varias entidades para ofrecer diferentes opciones al cliente final) y creo que la ha pifiado; el demonio está en los detalles.

Espero que reglamentariamente se enmiende este disparate de alguna forma. El miedo que me da esta medida es doble: 1.- Qué la banca decida no trabajar con intermediarios pequeños (que muchos de ellos, como Futur Finances, está integrado por economistas, abogados y otros profesionales altamente cualificados) al considerar que no les es rentable analizar pocas operaciones si no se acaban firmando muchas; este efecto perverso de la Ley puede conseguir lo contrario a lo que pretende: que solo las grandes franquicias de todo a 100 hipotecarias, con un alto volumen de operaciones, pervivan en el nuevo mercado. Esto sería desastroso para la competencia y para los intereses de los consumidores. 2.- Qué la Banca cobre comisiones de estudio para analizar una hipoteca tramitada por un intermediario independiente. Esto encarece la operación sin aportar nada al cliente. En la práctica los buenos profesionales de la intermediación sabemos, analizada la documentación del cliente, la entidad financiera o las entidades financieras que la pueden aprobar en mejores condiciones. Es una inutilidad mandar la operación a 20 bancos si sabemos que solo 1 o 2 la van a a probar con buenas condiciones (o simplemente la van a aprobar).

Cuando solo un banco la apruebe, o dos, qué hacemos? No tramitamos la hipoteca al no poder ofrecer 3 ofertas vinculantes al cliente? demencial; tal vez seamos la mejor (o la única) posibilidad que tiene el cliente de firmar una hipoteca y no podrá firmarla? Espero que el desarrollo reglamentario de la Ley 2/2009 encuentre la manera de matizar esta obligación de presentar 3 ofertas vinculantes (tal vez aceptando que entregando al cliente un documento firmado de los bancos que han denegado la hipoteca se cumpla la Ley cuando es imposible ofrecerle 3 ofertas).

Resumen de la Ley 2/2009

• Ley 2/2009 comentarios I.
• Ley 2/2009 comentarios II.
• Ley 2/2009 III.

Resumen de la Ley 5/2019

• Objeto de la ley 5/2019.
• Formación y asesoramiento hipotecario.
• Venta vinculada y combinada de seguros.
• Reembolso y vencimiento anticipado.
• Intermediarios de crédito.
• Régimen jurídico de los intermediarios.
• Inmobiliarias e intermediarios financieros.
• Registro de intermediarios.
• Información previa a la intermediación.
• Prestamistas inmobiliarios.
• Educación financiera.