Quiero realizar una extinción de condominio de un piso heredado con mis hermanos. Me lo quedaría yo compensándoles a ellos, pero esa casa querría que estuviera a medias con mi pareja. Se puede realizar el trámite de una vez como extinción de condominio o tendría la consideración de compra-venta al pasar a estar a nombre de dos personas en lugar de sólo a mi nombre? Cuál sería la mejor fórmula a nivel fiscal?
Apreciado Álvaro. El escenario es el siguiente:
- Has heredado con tus hermanos un piso que todavía no se ha adjudicado individualmente.
- Quieres quedarte con el inmueble en propiedad plena, mediante extinción de condominio entre hermanos.
- A la vez, quieres que tu pareja adquiera el 50% del inmueble, pero ni ella es heredera ni actualmente vivís juntos en ese piso.
Te explico las claves jurídicas y fiscales de cómo podéis proceder.
1. Extinción de condominio entre hermanos:
La extinción de condominio es una operación habitual tras herencias en copropiedad. Si te adjudicas el 100% del inmueble compensando económicamente a tus hermanos, esta operación se considera extinción de condominio y tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados), no por ITP (Transmisiones Patrimoniales), lo cual es fiscalmente muy ventajoso.
Requisitos esenciales:
- Que el bien no sea divisible.
- Que la adjudicación se haga a un solo copropietario.
- Que exista una compensación económica justa.
2. Entrada de tu pareja en la propiedad:
Aquí está el aspecto más delicado: tu pareja no puede entrar en la extinción de condominio, porque no es copropietaria actual. La única forma legal y segura para que sea cotitular del inmueble es mediante una compraventa posterior:
- Primero: Escritura de extinción de condominio entre tú y tus hermanos, donde te adjudicas el 100% del piso.
- Después: Escritura de compraventa en la que vendes el 50% del inmueble a tu pareja.
- Esto implica dos escrituras y dos tributos:
- AJD por la extinción (más reducido).
- ITP por la compraventa del 50% (tipo general según comunidad autónoma, salvo bonificaciones o exenciones).
Si pensáis adquirir juntos una vivienda, podríais también contemplar hacerlo a través de una hipoteca conjunta si hay financiación de por medio. En ese caso, te recomiendo consultar a los brokers hipotecarios colaboradores de Futur Finances para estudiar la operación más adecuada:
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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.
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