Gastos hipoteca 100

Apreciada Catalina,

Si la hipoteca al 100% de compraventa se solicita para financiar la compra de una vivienda, la operación conlleva dos bloques de gastos: los relacionados con la compraventa y los vinculados al préstamo hipotecario y constitución de la hipoteca.

1. Gastos de compraventa (si financias al 100 %)

Aunque la hipoteca cubra el 100% del precio de compra, no financia los gastos asociados a la compraventa, que suelen rondar entre el 10 % y el 12 % del precio:

• Impuestos
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es de segunda mano: suele ser entre el 6 % y el 10 % de la compra, según Comunidad Autónoma.
  • IVA (10 % sobre precio) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, entre 0,5 % y 1,5 %) si es vivienda nueva.
• Notaría de compraventa
  • Escritura de compraventa: alrededor de 500 €–1 000 €, según precio y número de folios.
• Registro de la Propiedad
  • Inscripción de la compra: unos 300 €–600 €.
• Gestoría (opcional pero habitual)
  • Gestión de impuestos y presentación de escrituras: 200 €–300 €.

2. Gastos de constitución de la hipoteca

La Ley 5/2019 modificó el reparto de costes para proteger al consumidor. A día de hoy:

El artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece de forma imperativa la distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario:

“Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría, notariales y registrales al prestamista.”

En la práctica esto significa:

• A cargo del cliente (prestatario):
  • Gastos de tasación.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• A cargo del banco (prestamista):
  • Aranceles notariales de la escritura de hipoteca.
  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Honorarios de la gestoría contratada para los trámites hipotecarios.

Este reparto, recogido en la norma para proteger al consumidor, derogó el antiguo sistema en el que el cliente asumía incluso estos últimos costes. Así, hoy solo pagas la tasación y el AJD, mientras que el banco debe hacerse cargo de notaría, registro y gestoría.

3. Cómo calcular tu desembolso inicial real

Supongamos que compras una vivienda de 150 000 € y la financias al 100 %:

• Gastos de compraventa:
  • ITP (8 %): 12 000 €
  • Notaría compra: 800 €
  • Registro compra: 400 €
  • Gestoría compra: 250 €
  • Total compraventa ≈ 13 450 €
• Gastos de hipoteca (a cargo tuyo):
  • AJD (1 %): 1 500 €
  • Comisión apertura (1 %): 1 500 € (si aplica)
  • Total hipoteca ≈ 1 500 €–3 000 €
• Desembolso mínimo = 13 450 € (compraventa) + 1 500 € (AJD) = 14 950 €, sin contar comisión de apertura ni seguros vinculados.

Conclusión

Aunque la hipoteca cubra el 100 % del precio de compra, no existe financiación “sin desembolso inicial”, ya que los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría) y el AJD de la hipoteca siguen siendo a tu cargo. La buena noticia es que, gracias a la Ley 5/2019, solo tú pagas el AJD y las comisiones consensuadas: notaría, registro, tasación y gestoría de la hipoteca los asume el banco.

Conocer bien este desglose te permite planificar el ahorro necesario antes de firmar: en el ejemplo, debes disponer de unos 15 000 € para una vivienda de 150 000 €, aunque la hipoteca sea al 100 %.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
Economista y CEO de Futur Finances.