Recientemente compré una vivienda en subasta utilizando ahorros de mis padres y un préstamo personal porque en mi banco me decían que no se podía hipotecar la casa porque el tasador no podía visitar el inmueble ocupado. Una vez adjudicada la vivienda judicialmente y lograr desocuparla llegando a un acuerdo con la familia que se alojaba ilegalmente, he vuelto a consultar con mi banco y me indican que como ya está a mi nombre en el Registro de la Propiedad, lo consideran refinanciación y no adquisición de vivienda habitual, y por tanto es denegación automática. Me siento desamparado porque ellos son los que conocen mi solvencia desde hace tiempo y para otro banco voy a ser nuevo cliente y es posible que no entiendan mi situación.
¿Me podrían decir que se aconseja en estos casos?
El procedimiento de adquisición de una vivienda en subasta pública efectivamente impide constituir hipoteca sobre el inmueble adquirido en el mismo acto. La principal razón es que la tasación, al no poder realizarse la visita en el interior del inmueble, tendrá un condicionante en el informe que imposibilita la concesión del préstamo gravando esta garantía.
El caso que plantea es bastante habitual y para poder cancelar las deudas contraídas con garantía personal se solicita la hipoteca una vez adjudicado el bien a su favor en el Registro de la Propiedad. Pero hay entidades bancarias que no cubren esta necesidad, y las que sí lo hacen le van a pedir justificar que las cantidades solicitadas con garantía personal previas a la subasta, se emplearon con esa finalidad. Estos préstamos, aunque supongan una cuota mayor en este momento que la cuota de la hipoteca solicitada, tendrán que haber sido atendidos con puntualidad desde su formalización.
Los parámetros de riesgo que se tendrán en cuenta para la autorización de la hipoteca serán: que se cuente con un empleo estable, una capacidad de reembolso (DTI) en torno al 35% -es decir que la cuota mensual de la hipoteca más las de otros préstamos que pudiera tener en vigor en este momento no superen el porcentaje indicado con respecto a sus ingresos mensuales- y un porcentaje de financiación que no supere el 80% sobre el valor de tasación (LTV).
Por tanto, si cumple los requisitos anteriormente indicados puede solicitar la hipoteca que nos comenta.
Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
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